序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇商業(yè)管理優(yōu)勢范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

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關(guān)鍵詞:互聯(lián)網(wǎng)思維；傳統(tǒng)商業(yè)管理；影響

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展、成熟，人們越來越接受互聯(lián)網(wǎng)思維，尤其在傳統(tǒng)商業(yè)管理改革中，互聯(lián)網(wǎng)思維下的新商業(yè)管理模式發(fā)展的如火如荼，能夠有效的幫助傳統(tǒng)商業(yè)管理事業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型，有利于商業(yè)穩(wěn)定，保障良好的商業(yè)管理秩序。本文在互聯(lián)網(wǎng)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，淺談互聯(lián)網(wǎng)思維對傳統(tǒng)商業(yè)管理的影響，做出如下總結(jié)分析。

一、互聯(lián)網(wǎng)思維的實(shí)質(zhì)含義

近年來，互聯(lián)網(wǎng)思維成為商業(yè)管理企業(yè)熱搜名詞，在百度百科搜素引擎的解釋為：在互聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等科技的不斷發(fā)展、成熟的背景下，人們對整個商業(yè)生態(tài)(包括市場、用戶、價值鏈等)進(jìn)行重新審視的一種新型的思考方式。面對廣闊的中國市場，互聯(lián)網(wǎng)思維具有較強(qiáng)的應(yīng)用優(yōu)勢，已經(jīng)成為中國傳統(tǒng)商業(yè)管理轉(zhuǎn)型的主要思想。傳統(tǒng)商業(yè)管理啟用互聯(lián)網(wǎng)思維，能夠帶動傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型熱情，部分實(shí)力強(qiáng)大的商業(yè)企業(yè)已經(jīng)做出了積極的探索，構(gòu)建了自己的電子商務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)線上線下同步經(jīng)營管理。如：國美、蘇寧，均實(shí)行了網(wǎng)上商城，且取得了一定的經(jīng)營管理效果?？偟膩碚f，傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)管理應(yīng)當(dāng)抓住改革契機(jī)，在管理思維上進(jìn)行改變，做出重新管理部署，才能順利的實(shí)現(xiàn)商業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型，適應(yīng)社會發(fā)展需求。

二、互聯(lián)網(wǎng)思維對傳統(tǒng)商業(yè)管理的影響

(一)影響傳統(tǒng)商業(yè)管理戰(zhàn)略部署

互聯(lián)網(wǎng)思維下的商業(yè)管理，需要做好用戶的體驗(yàn)式服務(wù)，摒棄傳統(tǒng)的價格戰(zhàn)。傳統(tǒng)商業(yè)管理模式認(rèn)為降價是商品促銷的法寶，往往容易演變?yōu)榧ち业膬r格戰(zhàn)，但是最終起不到實(shí)質(zhì)性的管理效果，甚至?xí)斐缮唐穬r格體系崩潰。因此，傳統(tǒng)的商業(yè)管理應(yīng)當(dāng)摒棄傳統(tǒng)的價格戰(zhàn)，增強(qiáng)用戶的體驗(yàn)感受，人們生活水平不斷的提高，促使人們更加關(guān)關(guān)注商品的使用舒服度，商業(yè)企業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立完整的用戶體驗(yàn)系統(tǒng)，針對用戶體驗(yàn)之后的意見和建議，進(jìn)行適當(dāng)?shù)纳唐飞a(chǎn)、銷售調(diào)整，可以利用互聯(lián)網(wǎng)思維，將用戶體驗(yàn)做成視頻，在各大賣場、網(wǎng)上平臺等進(jìn)行流動式播放，刺激消費(fèi)者的感官，并且可以利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將商品的介紹文字、圖片做的比較唯美，吸引消費(fèi)者的眼球，加強(qiáng)消費(fèi)者對商品的信任度，但是不得過于夸張，過于夸張便會適得其反，更多的注意力應(yīng)當(dāng)投入到用戶商品的真實(shí)體驗(yàn)，實(shí)施先體驗(yàn)后購買銷售模式，也可以進(jìn)行換貨退貨，做好售后維護(hù)工作，盡可能的滿足消費(fèi)者的內(nèi)在要求，從而，便可以有效的增強(qiáng)消費(fèi)者對商品的信任度，而且看得見摸得著的商品，能夠有效的縮短與消費(fèi)者之間的距離，能夠促使消費(fèi)者的購買欲望轉(zhuǎn)化為購買行動力，這樣，便可以有效的實(shí)現(xiàn)商品應(yīng)有的價值。因此，商業(yè)企業(yè)要與各大消費(fèi)市場進(jìn)行銷售理念的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，建立長期的合作關(guān)系，強(qiáng)化體驗(yàn)服務(wù)，并保證體驗(yàn)服務(wù)質(zhì)量，可以發(fā)揮商業(yè)地理位置的優(yōu)越性，將傳統(tǒng)的價格戰(zhàn)銷售理念革新，全面的推進(jìn)體驗(yàn)式消費(fèi)理念的應(yīng)用，不以銷售額作為最終目標(biāo)，要以滿足消費(fèi)內(nèi)在體驗(yàn)需求為目的，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而形成良好的商品生產(chǎn)、銷售秩序，保持良好的管理氛圍，獲取最大收益。

(二)影響消費(fèi)群的改變

互聯(lián)網(wǎng)思維下的商業(yè)企業(yè)管理，其消費(fèi)群的地位必須要有針對性、明確性，特定商品只能滿足特定年齡段的消費(fèi)群體，這樣，能夠增強(qiáng)商品的凝聚力，穩(wěn)固消費(fèi)人群，也可以將潛在客戶拉攏過來，軟性的擴(kuò)大消費(fèi)群體，如針對追求時尚、個性張揚(yáng)的年輕人，商品的設(shè)計理念要新穎、大膽、突出個性，而針對具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中老年人，他們的沖動消費(fèi)的幾率比較小，可以主打高質(zhì)量、高品位的商品銷售。但是，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)時代下，使得各個年齡段的消費(fèi)群體自身的消費(fèi)觀念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，如部分與時俱進(jìn)的老年人，不在一味的追求經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，也追求品味、個性，針對他們，商業(yè)企業(yè)可以專門打造一批融合時尚與經(jīng)濟(jì)的商品，滿足他們的內(nèi)在需求，這樣在無形之中，也擴(kuò)大了消費(fèi)市場，擴(kuò)大了消費(fèi)群。因此，利用互聯(lián)網(wǎng)思維，及時的調(diào)整消費(fèi)群體定位，避免遺漏部門潛在的客戶群，這樣，新型的商業(yè)企業(yè)管理發(fā)展模式的優(yōu)勢便凸顯出來，在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)，商業(yè)企業(yè)可以適當(dāng)?shù)慕档蜕唐愤m用的普遍性，增強(qiáng)針對性、具象性，推動傳統(tǒng)商業(yè)管理革新，激活消費(fèi)市場。

(三)影響廣告投入，更加注重社會信譽(yù)度的提升

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為商業(yè)企業(yè)管理轉(zhuǎn)型提供了諸多便捷的服務(wù)，同時，也拓寬了商品信息的渠道，傳統(tǒng)的商業(yè)企業(yè)管理，往往注重產(chǎn)品廣告，大量的資金投入到廣告費(fèi)之中，但是獲益較小，且存在廣告越多，月引起人們質(zhì)疑的可能，而利用互聯(lián)網(wǎng)思維，摒棄巨額的廣告投入，將企業(yè)管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到社會信譽(yù)度的提升上，也就是利用良好的口碑限制過渡的廣告投入，這樣，不僅可以有效的降低廣告費(fèi)損失，而且能夠有效的轉(zhuǎn)變商業(yè)企業(yè)管理方向，以森輝信譽(yù)度為核心，從商品銷售環(huán)境、服務(wù)流程、用戶體驗(yàn)、售后服務(wù)等各個細(xì)節(jié)部位做起，保證服務(wù)質(zhì)量，得到用戶的認(rèn)可和接受，甚至超越用戶對產(chǎn)品的期待值，便可以更加深刻的、全方位的打造良好的社會口碑，節(jié)省廣告支出，甚至可以有效的吸納廣告公司免費(fèi)幫助商業(yè)企業(yè)做廣告，降低商品成本，獲取最大收益?；ヂ?lián)網(wǎng)思維的應(yīng)用，可以有效的擴(kuò)大廣告的投放渠道，如，可以利用QQ空間、微信朋友圈。微博互動平臺、論壇等打造良好的商品口碑，而且口碑營銷是商業(yè)且產(chǎn)品銷售的主要發(fā)展方向，可以有效的服務(wù)于用戶體驗(yàn)，使得用戶在感受產(chǎn)品的美好的同時，不自覺的與朋友分享，使得產(chǎn)品得到推廣，企業(yè)獲取較強(qiáng)的社會信譽(yù)度，即銷售口碑，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)企業(yè)口碑營銷體系的建立和完善，推動傳統(tǒng)商業(yè)管理改革，促使其健康、可持續(xù)發(fā)展。

(四)影響“顧客至上”銷售思想的轉(zhuǎn)變

互聯(lián)網(wǎng)思維下的商品營銷，是不斷的培養(yǎng)消費(fèi)者對消費(fèi)商品的忠誠度及信任度，不再是傳統(tǒng)的“顧客至上”，提高了商品銷售工作人員的社會地位，有利于其工作人員保持工作熱情，降低工作人員變動率，工作人員的穩(wěn)定，也是關(guān)系企業(yè)發(fā)展成敗的關(guān)鍵要素，因此，這樣的改變是有益的。傳統(tǒng)的商品管理，往往對消費(fèi)產(chǎn)生一定的誤解，認(rèn)為顧客就是上帝，這是建立在工作崗位不對等的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，不利于銷售工作人員的人權(quán)保障，不利于商業(yè)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。然而，在互聯(lián)網(wǎng)思維的指引下，商業(yè)企業(yè)不再一味的奉行顧客至上的銷售理念，不斷的提升是銷售工作人員與其他工作崗位人群的人權(quán)對等，保障銷售人員對企業(yè)的忠誠度，從而使得銷售行業(yè)的從事人員感受到社會、企業(yè)的關(guān)愛，有利于銷售人才的培養(yǎng)，同時，也使得消費(fèi)者的消費(fèi)觀念有所改變，在尊重的基礎(chǔ)上，全面的提升自身修養(yǎng)，這些對于穩(wěn)定桑葉企業(yè)發(fā)展具有不可估量的價值，因此，應(yīng)當(dāng)大力實(shí)施互聯(lián)網(wǎng)思維下的銷售秩序，摒棄傳統(tǒng)顧客是上帝的消費(fèi)、銷售理念，全面的提升人民群眾的綜合素質(zhì)，推動商業(yè)企業(yè)管理改革，促進(jìn)和諧社會建設(shè)。不應(yīng)當(dāng)只考慮消費(fèi)者的切身利益，還要保障銷售工作人員的切身利益，實(shí)現(xiàn)雙方的利益均衡，才能保證商業(yè)企業(yè)管理革新的順利開展，引領(lǐng)健康的消費(fèi)市場。

三、結(jié)語

總之，互聯(lián)網(wǎng)思維對傳統(tǒng)商業(yè)管理的影響體現(xiàn)在方方面面，最主要的是及時的糾正人們落后的思想觀念，在正確的商業(yè)企業(yè)管理理念的支持下，才能實(shí)現(xiàn)各個方面的革新與轉(zhuǎn)變，與現(xiàn)代社會發(fā)展需求相適應(yīng)，滿足人民群眾的內(nèi)在消費(fèi)需求，保障人前，穩(wěn)定商業(yè)發(fā)展秩序，使得我國的商業(yè)發(fā)展處在良好的發(fā)展空間及背景之中，促進(jìn)和諧社會建設(shè)進(jìn)程的加快，實(shí)現(xiàn)最大收益。本文的分析闡述可能存在一定的片面性，但是不能忽視其研究價值，期望能夠產(chǎn)生一定的積極效用。

作者:張沁瑤 單位:北京財貿(mào)職業(yè)學(xué)院

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篇(2)

第一是管理重于建設(shè)。萬達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在對商業(yè)管理公司的干部配備級別，是比其他層面的人員更多，我們負(fù)責(zé)管理的副總裁就有好幾個，還有其他部門的管理人員也比較多，也就是說我們在管理人員的配置比例上是高于其他企業(yè)的。而且在內(nèi)部工資上，我們是實(shí)行同等待遇的。即搞商業(yè)管理一點(diǎn)不比搞地產(chǎn)開發(fā)拿得少，另外還有其他福利措施進(jìn)行補(bǔ)充。我們?yōu)槭裁匆@樣做？我認(rèn)為，商業(yè)管理是萬達(dá)集團(tuán)的核心競爭力。

第二要善于解決問題。很多購物中心的建設(shè)，只要開業(yè)以后，都會出現(xiàn)許多問題，萬達(dá)集團(tuán)也不例外。萬達(dá)集團(tuán)的各個購物中心相繼開業(yè)后，也出現(xiàn)了“不溫不火”的現(xiàn)象。比如沈陽太原街的萬達(dá)廣場，那里的地理位置很好，也是太原街的步行街，但開業(yè)半年后，人氣卻急劇下降，很多商家搬走了或者關(guān)門了，最高比例達(dá)到20%。當(dāng)時，萬達(dá)集團(tuán)的很多人都產(chǎn)生了疑問，這個廣場的建設(shè)到底適不適合。我們運(yùn)用自己的團(tuán)隊研究，設(shè)計團(tuán)隊、管理團(tuán)隊，還有專門研究的團(tuán)隊，很多同事一起反復(fù)進(jìn)行了十幾次的討論，萬達(dá)集團(tuán)的CEO、總裁去了現(xiàn)場三四次，大家經(jīng)過反復(fù)調(diào)研后，最后形成結(jié)論：市場定位出了問題。我們立即把所有廠家重新進(jìn)行調(diào)整，按照我們的方案，調(diào)整了百分之六七十，把定位重新調(diào)整，實(shí)踐證明我們是對的。開業(yè)一年之后，這個廣場開始興旺起來了。

類似的案例還有很多，出了問題，要善于研究和解決問題。要敢于面對問題，不能回避，如果一個購物中心或者一個百貨店出現(xiàn)商家關(guān)店或者走人的現(xiàn)象，剛出現(xiàn)這種狀況的時候，要馬上下精力解決，一旦商家走掉了50%，再去解決問題就比較棘手了。

第三要對商家進(jìn)行扶持。我國餐飲業(yè)有大型連鎖的不多，現(xiàn)在有連鎖的餐飲企業(yè)，商家如果重視裝修風(fēng)格，投資有的高達(dá)幾千萬。萬達(dá)廣場現(xiàn)在有個著名品牌——“大玩家”，這個商戶就是在我們的幫助下成長起來的。我們曾經(jīng)為了扶持它，給他們提供全部裝修。裝修之后，錢款分8年再還給我們。在這種扶持下，有的商家一兩年就做起來了，并且形成了連鎖文化。還有電玩，我們負(fù)責(zé)給他們收款，現(xiàn)在全國形成了幾十個店；對于發(fā)展前景比較好的，我們也給商戶延租期等等，如果是我們認(rèn)可的，或者我們覺得這個商家是有前途的，我們是一定要扶持他們發(fā)展的。沒有這種心態(tài)，一開始上來就想他能越搞越好，那是急功近利的辦法，不利于人也不利于己。我在公司里是堅決反對把東西拉得越高越好，越高談的時候就越有風(fēng)險，一定要有合理地控制，哪怕小企業(yè)做第一個購物中心，也不能有一個馬上榨取商戶利益或者高租金的心態(tài)，也不利于長期興旺，前期一點(diǎn)點(diǎn)忍耐和投入，恰恰換來以后幾十年的興旺發(fā)展。

篇(3)

合肥市近年來進(jìn)入穩(wěn)步快速的發(fā)展階段，在科技、文化、政治、經(jīng)濟(jì)等各個領(lǐng)域取得了巨大的發(fā)展進(jìn)步。在這經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大浪潮中，該企業(yè)抓住商機(jī)，先后在合肥包河區(qū)、政務(wù)區(qū)建立商業(yè)廣場，大大提高了居民的生活質(zhì)量，成為了集購物、休閑、娛樂、居住的綜合商業(yè)中心。該企業(yè)在合肥濱湖建立的文化旅游城作為合肥第一個文化旅游城市，聚合了文化旅游資源，推動了文化和旅游的深度融合，進(jìn)一步提升了合肥的城市品位和知名度。本文將以合肥為典型案例，從中探尋該集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)模式的發(fā)展和創(chuàng)新，并分析其中存在的不足與問題，從而推動該企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，并為其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供參考與借鑒。

二、發(fā)展歷程

該集團(tuán)經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已進(jìn)入高速發(fā)展階段。截止到2014年，企業(yè)資產(chǎn)5341億元，同比增長34．5%，年收入2424．8億元，同比增長30%，企業(yè)凈利潤同比也大幅增長，連續(xù)第9年保持環(huán)比30%以上的增速。通過分析該集團(tuán)的發(fā)展資料，可以看出發(fā)展過程中主要有四個階段:

(一)創(chuàng)業(yè)初期1988年，集團(tuán)成立，初始資金規(guī)模很小，僅為100萬元，住宅開發(fā)為其積累了第一桶金。其后，一直到1998年，在從事住宅開發(fā)的同時，也開始開辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等領(lǐng)域的探索，希望能夠拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

(二)轉(zhuǎn)型與調(diào)整期1999年，企業(yè)開始了“訂單地產(chǎn)”模式的償試。2000年，召開企業(yè)發(fā)展史上的“”，決定企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，確立了住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)兩條腿走路的發(fā)展戰(zhàn)略。2000年，第一代商業(yè)廣場在長春重慶路建成。此后，企業(yè)先后在長沙、南京、北京等地開展房地產(chǎn)投資，這一階段也是企業(yè)第一、第二代產(chǎn)品投資的高峰期。2003年，企業(yè)遭遇嚴(yán)重的資金鏈危機(jī)，沈陽項(xiàng)目也遭遇了停業(yè)風(fēng)波，企業(yè)不得不停下來重新審視自身的商業(yè)發(fā)展模式，并進(jìn)行了系列調(diào)整。

(三)發(fā)展與擴(kuò)張期2004年，第二代商業(yè)廣場以一種純商業(yè)組合店聯(lián)合發(fā)展的模式出現(xiàn)。而在2006年，該集團(tuán)做出重大調(diào)整，全力推出第三代產(chǎn)品城市綜合體。城市綜合體的成功誕生，使其真正找到了商業(yè)加地產(chǎn)的最佳結(jié)合點(diǎn)，由此總結(jié)出主題拿地模式，從此企業(yè)步入了快速發(fā)展期。

(四)戰(zhàn)略調(diào)整期近幾年，該企業(yè)快速在戰(zhàn)略上朝文化旅游綜合體進(jìn)軍。2013年10月，合肥濱湖文化旅游城開工，成為華東最大的文化旅游投資項(xiàng)目。之后，集團(tuán)旗下?lián)碛械拿绹鳤MC院線公司在美國正式登陸紐約證券交易所上市交易，企業(yè)也將涉足電商領(lǐng)域，自此，集團(tuán)開始進(jìn)入戰(zhàn)略調(diào)整期。

三、商業(yè)模式分析

該集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)模式，包括前期的開發(fā)建設(shè)與后期的經(jīng)營管理，主要體現(xiàn)在招商，拿地，營銷，管理，盈利等五個方面，我們將詳細(xì)地從這幾個方面進(jìn)行闡述。

(一)獨(dú)創(chuàng)的招商模式訂單模式就是先招商，再投資，聯(lián)合開發(fā)，通過與跨國零售企業(yè)的合作，實(shí)施主力店經(jīng)營，并通過主力店帶動小商鋪的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式。合肥蕪湖路商業(yè)廣場正是通過先投資后建設(shè)的訂單模式而誕生運(yùn)營。蕪湖路商業(yè)廣場已于沃爾瑪、家樂福、國美等20多家跨國及國內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖簽訂了發(fā)展協(xié)議，而且還囊括了同慶樓飯店等高檔餐廳、星級酒店。這種招商模式使得集團(tuán)擁有長期、穩(wěn)定的投資合伙人，同時帶動了許多品牌的發(fā)展也吸引了更多的投資方的加盟?？梢哉f訂單模式是該企業(yè)商業(yè)模式的核心，是企業(yè)成功的最重要因素。

(二)低成本的拿地模式在很大程度上講，該企業(yè)的成功離不開政府的支持。由于商業(yè)廣場能夠創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，增加政府稅收收入，帶動周邊土地價格的上揚(yáng)。所以，一些地方政府主動找上門去，希望與其合作，并為此開出了優(yōu)厚的條件。2013年，集團(tuán)就作為唯一的競買方，以總價7．3321億元的價格毫無懸念拿下合肥濱湖六百余畝的地塊。這種拿地模式，這不僅降低了萬達(dá)項(xiàng)目運(yùn)作的成本，而且為其高效運(yùn)作提供了有利保障。

(三)標(biāo)準(zhǔn)化的營銷模式合肥濱湖旅游城項(xiàng)目，主要就是通過節(jié)點(diǎn)鋪排，短期聚焦，在很短的實(shí)踐內(nèi)擴(kuò)大品牌知名度與影響力。首先，在拿地前以懸念造勢，吸引全城關(guān)注。其次，企業(yè)在拿地后，通過報紙等新聞媒體，強(qiáng)勢宣導(dǎo)品牌概念。集團(tuán)在開盤前共在合肥晚報等6大主流媒體連續(xù)投放，共計8周240版次。最后，企業(yè)采取售展體系，通過對旅游城規(guī)劃的展示震撼到訪客戶，提升客戶信心，同時吸引更多人群的關(guān)注。

(四)完善的管理模式企業(yè)還可以針對性的成立商業(yè)管理公司，制定了包含招商、裝修、開業(yè)等各方面的制度，使得員工日常的行為得以規(guī)范。另外，企業(yè)自主開發(fā)了模塊化管理系統(tǒng)，將模塊化管理與責(zé)任人的績效掛起鉤來，執(zhí)行嚴(yán)格明確的獎懲，極大地調(diào)動了執(zhí)行者的責(zé)任心與積極性。該企業(yè)商業(yè)管理的優(yōu)勢還在于有一支強(qiáng)大的商業(yè)管理團(tuán)隊，其目前擁有全國最大的商業(yè)管理人才隊伍，通過專業(yè)的商業(yè)開發(fā)團(tuán)隊不斷的創(chuàng)新，準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位，增加市場份額，使其商業(yè)價值不斷提升。

(五)良性的盈利模式集團(tuán)采取一種“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的盈利模式，其將公寓、寫字樓出售獲得的現(xiàn)金流部分用來支持商業(yè)物業(yè)的持有，部分用來購買土地資產(chǎn)，以支持?jǐn)U張。按照這種模式，銷售業(yè)務(wù)也就占據(jù)了非常重要的作用，是企業(yè)的生命線。合肥天鵝湖商業(yè)廣場正是采取這種盈利模式，通過廣場周邊地產(chǎn)寫字樓、酒店、住宅的銷售獲取資金，再將資金回籠用于項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)。盈利模式的良性循環(huán)，使得企業(yè)資產(chǎn)猶如滾雪球般地膨脹，不斷擴(kuò)大。

四、商業(yè)模式的問題

雖然其商業(yè)模式取得了巨大成功，企業(yè)規(guī)模得以不斷擴(kuò)大，極大地推動了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但不可置疑的是，其商業(yè)模式仍然存在一些問題，這些不足制約了企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)展。

(一)訂單模式缺乏創(chuàng)新訂單模式化使得其成功鎖定了一系列大型品牌連鎖的商家企業(yè)的加盟，但存在最大的問題是，每個“訂單”換湯不換藥，比如在合肥的包河區(qū)商業(yè)廣場里有沃爾瑪超市，天鵝湖則換成了華潤萬家;且除了商鋪和周邊酒店不同外，其余的地方兩個商業(yè)廣場幾乎相同。由此可見，其訂單模式是一種復(fù)制而來的形式，對城市的適應(yīng)性不足，地方區(qū)域文化特征不明顯。

(二)業(yè)態(tài)布局陳舊調(diào)查顯示，天鵝湖商業(yè)廣場經(jīng)營品牌共計208家，其中零售類占63．9%，餐飲類占25．5%，休閑娛樂類占1．9%，服務(wù)配套類占8．7%，整體業(yè)種類型豐富，符合城市商業(yè)新中心的定位，但從中也可以看出天鵝湖商業(yè)廣場的業(yè)態(tài)組合稍顯陳舊。同時，從公布的數(shù)據(jù)來看，其商業(yè)廣場每日客流量正在逐漸下降。隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，人們的消費(fèi)習(xí)慣正在悄然發(fā)生著變化，電子商務(wù)使得人們足不出戶就可以買到所需物品，這無疑嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的客流量，對于集團(tuán)來說也是一個新的挑戰(zhàn)。

(三)資金風(fēng)險凸顯通常情況下，商業(yè)廣場在施工完成后，都會將工程中的住宅和寫字樓以及其他項(xiàng)目部分出售給公司以及其他投資者，以償還債務(wù)，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需要的現(xiàn)金流。但由于部分項(xiàng)目售價較高和經(jīng)營問題，導(dǎo)致投資者后期的獲利空間有限，投資者的回報很難得到保證，從而產(chǎn)生了商業(yè)地產(chǎn)的銷售與回報矛盾，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)動輒上百億的項(xiàng)目很容易出現(xiàn)資金問題。

(四)企業(yè)管理混亂商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)管理問題一直是我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)頭疼問題，在2013年，合肥濱湖旅游城開盤時期，就曾出現(xiàn)大量客戶積累，現(xiàn)場客戶管理混亂，客戶滿意度極低，后期退房客戶較多的情況。在企業(yè)2014年工作總結(jié)中也指出大歌星出現(xiàn)嚴(yán)重管理漏洞，財務(wù)系統(tǒng)三次預(yù)警。所以混沌運(yùn)行管理不僅會影響長期收益的商業(yè)項(xiàng)目，還會影響到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的品牌形象，甚至?xí)?dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的失敗。

五、優(yōu)化方案

為了保持競爭優(yōu)勢，針對該集團(tuán)存在的問題，可以通過模式創(chuàng)新、業(yè)態(tài)布局、資金策略、公司治理四個方面進(jìn)行優(yōu)化。

(一)模式創(chuàng)新針對集團(tuán)訂單模式的不足之處，我們提出一些有效的優(yōu)化方案:首先，應(yīng)充分地將自身企業(yè)文化與地方區(qū)域文化特色相互結(jié)合起來，盡可能引進(jìn)新型業(yè)態(tài)，將商業(yè)廣場做出地方特色。比如，合肥市的包河區(qū)可以結(jié)合肥老城區(qū)的特色來考慮，天鵝湖地區(qū)則可以通過天鵝湖畔、市政務(wù)區(qū)中心周邊優(yōu)美環(huán)境等來做出特點(diǎn)。另外，在招商引資方面，不能操之過急，要重視商業(yè)品牌和長期的經(jīng)營效益，保證各類商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量與質(zhì)量。同時要加強(qiáng)后期的管理，完善監(jiān)督體制和服務(wù)體系，從而始終保持對商鋪的吸引力。

(二)調(diào)整業(yè)態(tài)布局對于陳舊的業(yè)態(tài)組合，通過定期的消費(fèi)者消費(fèi)情況調(diào)查，可以有效的了解各種品牌的需求情況，來相應(yīng)的調(diào)整品牌和店鋪在廣場內(nèi)部的分布。并且可以適當(dāng)?shù)脑谏虡I(yè)布局方面進(jìn)行創(chuàng)新，提高休閑娛樂和餐飲類的比重。對于電子商務(wù)帶來的挑戰(zhàn)，嘗試著從消費(fèi)者行為習(xí)慣的變化考慮，增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的比重，從而使整體業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)更加符合現(xiàn)實(shí)狀況。

(三)優(yōu)化資金策略首先，在銷售控制階段要保證商鋪的價格能夠穩(wěn)步爬升，控制好價格以提升商業(yè)項(xiàng)目的價值空間。其次，還可實(shí)施物業(yè)開發(fā)為先，將商業(yè)項(xiàng)目分期開發(fā)，這么做的目的是降低資金壓力，并給后期的開發(fā)營造升值的機(jī)會。最后，要控制好局面，分樓層銷售，盡量在短期內(nèi)將店鋪都能夠快速銷售，以便快速收回資金。通過以上措施，相信在一定程度上保證了地產(chǎn)項(xiàng)目的資金安全，并且在未來也能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

(四)加大公司治理為了更好發(fā)展，集團(tuán)應(yīng)該及時修改調(diào)整公司的規(guī)章制度，規(guī)范公司的治理結(jié)構(gòu)，明確股東大會、董事會、監(jiān)事會三者權(quán)限，使得三者分別充分履行決策、執(zhí)行、監(jiān)督的職責(zé)，從而形成科學(xué)有效的職責(zé)分工和制衡機(jī)制。在董事會組成方面，確實(shí)引入外部獨(dú)立董事，解決董事會的獨(dú)立性問題。從而完善公司治理結(jié)構(gòu)，改善公司管理混亂局面，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，確保企業(yè)高效運(yùn)營。

六、總結(jié)

篇(4)

傾聽

一個談判高手通常提出很尖銳的問題，然后耐心的傾聽對方的意見。商務(wù)專家說，如果我們學(xué)會如何傾聽，很多沖突是很容易解決的。問題的關(guān)鍵是傾聽已經(jīng)成為被遺忘的藝術(shù)，而很多商人都忙于確定別人是否聽見他們說的話，而不去傾聽別人對他們說的話。

充分的準(zhǔn)備

要取得商業(yè)談判的成功，必須在事前盡可能多地搜集相關(guān)信息。例如，你的客戶的需要是什么？他們有什么選擇？事先做好功課是必不可少的。

高目標(biāo)

有高目標(biāo)的商人做得更出色。期望的越多，得到的越多。賣家的開價應(yīng)該比他們期望得到的要高，買家則應(yīng)該還一個比他們準(zhǔn)備付的要低的價格。

耐心

管理專家認(rèn)為，誰能靈活安排時間誰就有優(yōu)勢。如果談判時對方趕時間，你的耐心能對他們造成巨大的影響。

滿意

如果在談判中對方感到很滿意，你已經(jīng)成功了一半，滿意意味著對方的基本要求已經(jīng)達(dá)到了。

讓對方先開口

找出談判方渴望達(dá)到的目的是否低的最好方法就是勸誘他們先開口。他們希望的可能比你想要給的要低，如果你先開口，有可能付出的比實(shí)際需要的要多。

第一次出價

不要接受第一次出價。如果你接受了，對方會想他們其實(shí)能再壓一下價，先還價再作決定。

讓步

在商業(yè)談判中，不要單方面讓步。如果你放棄了一些東西，必須相應(yīng)地再從對方那里得到一些東西。如果你不這樣做的話，對方會向你索要更多。

離開

篇(5)

費(fèi)用比較

MBA是全球教育市場的大熱門，因此學(xué)費(fèi)行情只漲不跌。在2007年11月的一次國際MBA巡展上，英國Portsm―outh Business School打出的2008年MBA學(xué)費(fèi)是1.4萬英鎊，約合21萬多元人民幣；新加坡南洋理工大學(xué)商學(xué)院2008年MBA的學(xué)費(fèi)為1.87萬美元，約合14萬元人民幣。據(jù)了解，這在國外MBA院校當(dāng)中屬于中低收費(fèi)。在歐美排名前20名的MBA項(xiàng)目里，學(xué)費(fèi)平均在6萬美元。綜合來看，去國外普通商學(xué)院讀MBA，學(xué)費(fèi)加上生活費(fèi)，兩年的費(fèi)用至少需要5萬美元，像哈佛這樣的名牌商學(xué)院，則高達(dá)10萬多美元，相當(dāng)于40萬80萬元人民幣。

相比之下，在國內(nèi)讀MBA的費(fèi)用則要低許多。像清華、北大這樣的國內(nèi)頂級MBA項(xiàng)目，學(xué)費(fèi)也就10萬元人民幣左右，收費(fèi)低的只有3萬元左右，平均只相當(dāng)于國外收費(fèi)的1／10。

師資比較

師資問題是目前國內(nèi)商學(xué)院教育的軟肋。由于MBA在中國發(fā)展歷史較短，中國商學(xué)院教授課本知識豐富，但普遍缺乏企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對企業(yè)的了解遠(yuǎn)比不上國外教授透徹。

相比之下，國外商學(xué)院教授在MBA教學(xué)方面有更好的傳統(tǒng)，他們有大量企業(yè)的研究和交流合作案例，在行業(yè)領(lǐng)域方面比國內(nèi)MBA教授更懂一些。因此，中外商學(xué)院的教授在見識、實(shí)踐的程度上有差別是不爭的事實(shí)。即使把洋教授直接引進(jìn)國內(nèi)，也很難達(dá)到預(yù)期的效果。因?yàn)閲鴥?nèi)很多商學(xué)院忽視了教學(xué)課程體系的建立過程，沒有把各個教授的教學(xué)活動作為一個群體整合起來。

商業(yè)環(huán)境比較

在商業(yè)環(huán)境方面，中外商學(xué)院各有優(yōu)勢，關(guān)鍵是學(xué)生將來的就業(yè)方向。如果你將來打算留在國外公司工作，或是到跨國公司發(fā)展，那么國外商學(xué)院提供的成千上萬個真實(shí)的跨國企業(yè)運(yùn)作案例、國際化的商業(yè)環(huán)境，會更加有助于了解國際市場的游戲規(guī)則，培養(yǎng)你的國際視野。

然而從貼近中國的商業(yè)環(huán)境來說，國內(nèi)的MBA更適合中國學(xué)生。因?yàn)樵诿绹?、歐洲商學(xué)院的講臺上，講到中國的具體問題很少。很多國外留學(xué)生都感到，你可以在國外學(xué)到先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、國際化的商業(yè)管理規(guī)則，但回到國內(nèi)你會發(fā)現(xiàn)，你在國外學(xué)的很多知識可能很難用到，你要重新學(xué)國內(nèi)的一些規(guī)則。

學(xué)生互動比較

選擇商學(xué)院不僅要盯著教授，你將來的同學(xué)也很重要。甚至有教授提出，一流商學(xué)院和普通商學(xué)院的差別，部分在教師水平上，關(guān)鍵差別在于學(xué)生質(zhì)量。因?yàn)镸BA教學(xué)很大一部分是通過學(xué)生的交流合作完成的。

國外商學(xué)院更重視MBA學(xué)生的組成。他們認(rèn)為，MBA的學(xué)生能從教授那兒學(xué)到知識，但不一定能長見識，見識主要來源于同學(xué)之間的交流互動。商業(yè)管理者是雜家不是專家，每個人所帶來的東西應(yīng)該是多樣性的，同學(xué)與你相似的越多，你學(xué)到的東西就越少。在美國的商學(xué)院中，國際學(xué)生占30％，但中國的商學(xué)院中，國際學(xué)生只有1％。

就業(yè)前景比較

教育是一種投資，投資都要講究投資同報，功利性極強(qiáng)的MBA教育更是如此。對于多數(shù)MBA學(xué)員來說，最關(guān)注的莫過于自己為此付出多少，回報又是多少。

篇(6)

“匯金”帶來吳江商業(yè)變革

家樂福是歐洲第一,全球第二大國際零售連鎖集團(tuán),去年在《財富》500強(qiáng)企業(yè)中排名第25位;家樂福在30多個國家擁有15664家店,吳江匯金店是家樂福在中國開出的第159家店。家樂福對選址非常嚴(yán)格,要綜合考慮到城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口數(shù)量、消費(fèi)能力、交通便捷性等。通過洋細(xì)的市場調(diào)查和大量數(shù)據(jù)證明,家樂福認(rèn)為,吳江是一個具有巨大消費(fèi)能力的城市?！皡R金”地處吳江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),是政府規(guī)劃的吳江市東商業(yè)中心。位于吳江市區(qū)東大門,地處東西主干道,也是規(guī)劃中的未來南蘇州最大的軌道交通樞紐?！皡R金”所在地吳江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在建設(shè)成為國家級開發(fā)區(qū),這里人口集聚,企業(yè)林立,正在向集工業(yè)、商貿(mào)、住宅于一體的新型城區(qū)發(fā)展。

家樂福中國區(qū)副總裁貝多拉先生、江蘇區(qū)總經(jīng)理萬明治先生出席了開業(yè)典禮。家樂福方面負(fù)責(zé)人表示,家樂福有信心把吳江匯金店變成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和亮點(diǎn),擔(dān)當(dāng)吳江零售業(yè)帶頭人,給吳江市民帶來最好的服務(wù)和商品,成為吳江市民日常生活中“可信賴的生活伙伴”,并通過本土化采購、本土化招聘,促進(jìn)吳江經(jīng)濟(jì)發(fā)展。家樂福作出了“服務(wù)到家”的承諾,為方便吳江市民出行購物,將開通九條免費(fèi)班車線路,每天早晨7點(diǎn)至晚上9點(diǎn),接送來自松陵、同里、平望、盛澤、桃源、橫扇、七都和城區(qū)的顧客。

吳江市市長溫祥華認(rèn)為,家樂福吳江匯金店的成功開業(yè)是吳江城市化進(jìn)程不斷提速的新標(biāo)志,將為吳江市民的人居生活、出行購物帶來方便,為吳江運(yùn)東商業(yè)中心帶來人氣和商機(jī),同時將發(fā)揮其集聚輻射作用,繁榮活躍吳江市場,為吳江商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。他希望,家樂福與本地商業(yè)互為補(bǔ)充,致力于為地方企業(yè)發(fā)展提供滿意的配套服務(wù)。

匯金中央廣場實(shí)行統(tǒng)一招商,統(tǒng)一管理,統(tǒng)一推廣,招商活動正在快速有序地推進(jìn),一些國內(nèi)外知品牌紛至沓來,家樂福、嘉禾影城、世嘉游藝、如家快捷酒店、臺灣美食小城故事、耐克、阿迪達(dá)斯、安踏、七匹狼、艾格、柒牌等品牌捷足先登,搶占商機(jī),共同繁榮未來的南蘇州商業(yè)中心。世嘉游藝拓展經(jīng)理何任表示,將與“匯金”一起,攜手打造一個陽光、綠色的游藝廣場,給年輕人以全新的動感體驗(yàn)和時尚感受。

2010年1月,率先在匯金中央廣場開業(yè)的如家快捷酒店,經(jīng)過半年發(fā)展,業(yè)績不斷攀升,目前入住率超過100%(包括鐘點(diǎn)房)。如家快捷酒店店長張建兵告訴記者,如家酒店吳江開發(fā)區(qū)店。是如家進(jìn)駐吳江的第一家店,匯金中央廣場彌補(bǔ)了吳江東部地區(qū)的商業(yè)空缺,提高了吳江運(yùn)東地區(qū)的商業(yè)人氣,周邊數(shù)百家國內(nèi)外企業(yè)為如家酒店提供了穩(wěn)定的客源保證。吳江開發(fā)區(qū)店的成功營運(yùn),得到了如家總部肯定,并將于今年7月中旬,在吳江開出第二家店。

蘇州匯金商業(yè)管理有限公司一位高管從事商業(yè)30多年,他加盟吳江匯金中央廣場,看好匯金中央廣場的發(fā)展前景。他介紹,“匯金”擁有7萬平方米面積,吃、喝、玩、樂、購、住,互相配套成市,“匯金”作為吳江首家SHOPPINGMALL,她的開業(yè)將會帶來吳江商業(yè)格局變化。近階段,招商順利推進(jìn)。兩支招商團(tuán)隊,每天接洽客戶不下三十個。他認(rèn)為,SHOPPING MALL作為獨(dú)特的商業(yè)模式,需要與之匹配的運(yùn)營體系、管理體系、服務(wù)體系以及企業(yè)文化等。匯金商業(yè)模式,吸引了眾多商家共同發(fā)展,共創(chuàng)大業(yè),匯金將在硬件環(huán)境、經(jīng)營管理軟件上下功夫,通過專業(yè)化、系統(tǒng)化運(yùn)作,提升匯金品牌知名度和美譽(yù)度。

“匯金”雄心與品牌理想

匯金中央廣場在業(yè)態(tài)規(guī)劃速度獨(dú)樹一幟,大賣場、影城、美食廣場、數(shù)碼城、商務(wù)酒店、電玩城、親子樂園及200多家品牌專賣店等主題性商業(yè)組團(tuán),共同組成互補(bǔ)、配套的情景式商業(yè)廣場。集中了規(guī)模優(yōu)勢,互動效應(yīng)。大幅提升廣場的集客能力。所有這一切的努力,目的是實(shí)現(xiàn)投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者關(guān)系和諧平衡,打造一個年輕時尚的現(xiàn)代商業(yè)廣場。

他們瞄準(zhǔn)國際國內(nèi)有影響的品牌。為了家樂福、嘉禾影城等大品牌入駐,盡力滿足商家的物業(yè)需求。嘉禾影城是吳江第一個現(xiàn)代化五星級影線,為了營造五星級影院環(huán)境,不惜花代價重新改建。

匯金廣場為商家所做的人流動線設(shè)計頗有創(chuàng)意。家樂福的人口有幾個,從每一樓層進(jìn)人都可以,但出口只有一個,位于大賣場三樓,正對步行街――中央大道和餐飲廣場。人流從家樂福出來后,可以從三樓到二樓,再從一樓出去,必定要經(jīng)過其他商家。從北面的匯金廣場主人口進(jìn)人家樂福。也需要經(jīng)過餐飲、零售街區(qū),這樣就增加了其他商家的商業(yè)機(jī)會。

“家樂福”開業(yè),作為匯金中央廣場標(biāo)桿性的主力店。將發(fā)揮其“定海神針”作用?！拔覀兊哪繕?biāo)是做吳江最紅火的商業(yè)中心――聚金之地,未來的匯金中央廣場將會是一個充滿魅力的廣場――時尚之都、年輕之城,無論是個人,還是家庭都將能享受到匯金廣場的運(yùn)動、時尚、個性的消費(fèi)體驗(yàn)?！碧K州匯金商業(yè)管理有限公司孫中華董事長滿懷信心地說。

從市場調(diào)研到目標(biāo)消費(fèi)群體的鎖定和項(xiàng)目商業(yè)定位,從商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃至人流動線的設(shè)計和商業(yè)空間設(shè)計,最后到建筑設(shè)計,都是圍繞匯金定位來做的。“因?yàn)槲覀儾皇亲鰡渭兊姆康禺a(chǎn)開發(fā),我們是在做商業(yè)。商業(yè)是講回報的,投資者買我們的房子,經(jīng)營戶開店經(jīng)營,需要穩(wěn)定的收益并且不斷提升。我們只有做到‘用心’和‘恒心’,才能讓投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者‘放心’。”孫中華相信“匯金”是經(jīng)得起時間的考驗(yàn)。

孫中華坦言,匯金的目標(biāo)就是做吳江最好的商業(yè)廣場,也就是吳江第一商業(yè)中心,雖然吳江總體消費(fèi)量大,但畢竟是一個縣級市,在吳江商業(yè)做“老二”可能有飯吃,做“老三”是沒飯吃的。因而,匯金的目標(biāo),就是未來引領(lǐng)吳江消費(fèi)潮流,把吳江外流到香港、上海、蘇州、杭州的部分消費(fèi)吸引回來。

孫中華、于永全、陸金海、姚永強(qiáng)四位股東都是吳江人,他們不僅對吳江商業(yè)發(fā)展有著敏銳的把握,更是緣于繁榮家鄉(xiāng)的責(zé)任。商貿(mào)服務(wù)業(yè)綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高、帶動作用大,既是推動經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的強(qiáng)大引擎,也是體現(xiàn)一個地方現(xiàn)代化水平的重要窗口。吳江市從政策支持、完善基礎(chǔ)設(shè)施等方面給匯金中央廣場營造了良好的環(huán)境。

前來參觀的一位商戶認(rèn)為,從商業(yè)業(yè)態(tài)組合,建筑視覺享受,商業(yè)推廣等方面來看,匯金廣場都做得不錯,特別是“匯金”牽手“家樂?！?也給予其他商戶以信心。

篇(7)

我公司對商業(yè)的操盤經(jīng)驗(yàn)幾乎為零，目前我公司唯一開發(fā)的一個商業(yè)體項(xiàng)目，還是與其他商業(yè)公司合作開發(fā)。從12年拿地到現(xiàn)在，設(shè)計圖紙出了4、5版升版圖，變更簽證不斷，光是因?yàn)殡娞菀豁?xiàng)的變更簽證，造成的損失就上100萬，地基工程變更上1000萬。邊施工邊設(shè)計是家常便飯，項(xiàng)目工期是一拖再拖，不能按期交房的風(fēng)險越來越大。詳細(xì)探明商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)之間的區(qū)別，對我們更好地操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是至關(guān)重要的。

商業(yè)地區(qū)與住宅地產(chǎn)區(qū)別較大，主要是底樓位置要求、目標(biāo)顧客、功能用途、消費(fèi)環(huán)節(jié)、物業(yè)要求、產(chǎn)品設(shè)計、營銷方式、投資回報形式、專業(yè)程度、綜合實(shí)力等等。

1.產(chǎn)品性質(zhì)不同

住宅產(chǎn)品的本質(zhì)是功能性產(chǎn)品，其直接使用功能正是消費(fèi)者購買的主要動因，價值的前因是居住，超值是居住功能的同期附帶價值表現(xiàn)。

商鋪的絕大多數(shù)買主購買的首要目的是出租獲利，已經(jīng)商鋪本身的售價升值。購買的根本目的是讓手中現(xiàn)有資金通過商鋪這一“產(chǎn)品”實(shí)現(xiàn)保值增值。因此，商鋪的本質(zhì)是金融產(chǎn)品。

2.價值體系不同

住宅項(xiàng)目的主體是開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理公司，開發(fā)商移交產(chǎn)品后價值就得以實(shí)現(xiàn)；而綜合型商業(yè)項(xiàng)目中，需要開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營商戶、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者6種角色，商鋪開業(yè)后能持續(xù)良好的經(jīng)營，商鋪的價值才算真正得以實(shí)現(xiàn)。

3.客戶構(gòu)成不同

住宅的購買者主要是小資階層、白領(lǐng)階層、普通人員，現(xiàn)目前市場條件下，基本是自用，投資者較少。商業(yè)地產(chǎn)的購買者則是一般的經(jīng)營戶和投資者，自營與投資者的比例反而是3：7或2：8。

以上的不同，注定了開發(fā)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是以下幾方面：

3.1地理位置方面

住宅地產(chǎn)的環(huán)境，只要能進(jìn)人，只要能通車就行；商業(yè)地產(chǎn)的價值首先體現(xiàn)就是地理位置，應(yīng)選擇成熟的商業(yè)區(qū)或者是有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。

3.2銷售策略方面

商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營收益為投資動力，即商業(yè)銷售后要考慮返租、回報和風(fēng)險的問題。

住宅項(xiàng)目的營銷策略目標(biāo)是讓人認(rèn)可項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目的營銷策略目標(biāo)不但要認(rèn)可項(xiàng)目，更重要的是要讓他們對項(xiàng)目的定位、經(jīng)營管理有信心，對項(xiàng)目今后的增值升值有信心。即需要通過對商業(yè)發(fā)展前景、片區(qū)商業(yè)發(fā)展前景、經(jīng)營管理承諾的分析、論證引導(dǎo)客戶建立起投資的信心。

3.3推廣節(jié)奏方面：產(chǎn)品決定客戶，客戶決定推廣

住宅的推廣過程的重點(diǎn)和難點(diǎn)是在項(xiàng)目還沒有具體形象的時候。因?yàn)樵陧?xiàng)目前期，所有的定位和設(shè)計都只停留在圖紙上，人們對項(xiàng)目的態(tài)度存有一定的謹(jǐn)慎，而隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展，項(xiàng)目逐漸呈現(xiàn)在人們的面前時，對人們的信心是非常有利的支持。

商業(yè)項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)階段是項(xiàng)目開盤前后，這是商業(yè)項(xiàng)目銷售的黃金時間。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的購買動力來源于客戶的信心，而客戶信心的建立，主要看項(xiàng)目推廣的信息傳達(dá)。在項(xiàng)目操作的前期，開發(fā)商具有信息優(yōu)勢，可以有甄別地傳達(dá)信息，很容易樹立起客戶對項(xiàng)目的信心，短時間內(nèi)促成銷售行為的產(chǎn)生。但隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，開發(fā)商的信息優(yōu)勢將減弱，客戶獲得信息更多，思考的因素也就會更多，購買猶豫性也就不斷增強(qiáng)。同時商業(yè)項(xiàng)目必須要能招商營業(yè)才能初步體現(xiàn)其價值，因此開始營業(yè)前的招商進(jìn)展，營業(yè)后的經(jīng)營狀況直接影響了各個層面客戶對項(xiàng)目的信心。

3.4綜合實(shí)力方面

從資金運(yùn)作的角度講，對于住宅地產(chǎn)，銷售便是資金回籠的開始，用銷售帶動項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)。而商業(yè)地產(chǎn)的銷售風(fēng)險很高，商業(yè)銷售完成后，對后期的資金需求量還很大，需要大量的資金投入才能完成商業(yè)經(jīng)營的培育期，實(shí)現(xiàn)盈利。即商業(yè)地產(chǎn)的資金投入周期長，回籠資金慢，財務(wù)壓力大。需要公司強(qiáng)力的資金實(shí)力，才能支撐項(xiàng)目開發(fā)完成，獲得贏力。我公司開發(fā)的項(xiàng)目，就是從12年5月開始資金投入，預(yù)計到17年才能回本，后續(xù)商業(yè)運(yùn)營良好，才能獲得利潤。

3.5對專業(yè)的策劃機(jī)構(gòu)要求方面