序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風險

當前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業(yè)的競爭力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國家財務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現(xiàn)各種風險，企業(yè)需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風險

當前我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風險主要有：

（一）法律風險

我國的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國家稅務(wù)機關(guān)會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對法律沒有深刻的認識，導致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風險

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經(jīng)濟發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風險。

（三）財務(wù)風險

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個環(huán)節(jié)都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會擴大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟收益的同時，面臨的財務(wù)風險也越大。

（四）行業(yè)風險

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動全身”，如果沒有進行合理的規(guī)劃，就會帶來巨大的風險。

二、我國當前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進房地產(chǎn)企業(yè)合法進行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經(jīng)濟貿(mào)易往來，經(jīng)濟發(fā)展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國際化。我國當前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國內(nèi)經(jīng)濟主體和國外經(jīng)濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風險

對企業(yè)稅收進行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險減小。房地產(chǎn)行業(yè)因為規(guī)模相對較大，所以只有高水準的財務(wù)管理活動，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財務(wù)管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。

（一）重視專業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強的專業(yè)性，對人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業(yè)的建議

在進行重大決策時，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業(yè)的建議或者意見。將專家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況結(jié)合在一起，可以有效的對企業(yè)稅務(wù)籌劃風險進行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進行重大的經(jīng)濟業(yè)務(wù)決策時，應(yīng)及時將稅務(wù)籌劃工作跟進，企業(yè)稅務(wù)機構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經(jīng)濟收益和風險的評估，對企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門根據(jù)稅收方案進行實施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟活動實施過程中，也要對經(jīng)濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強風險意識

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認識到其存在的風險，密切關(guān)注國家相關(guān)政策，做好風險防范措施，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場動態(tài)，從實際出發(fā)，適時地對企業(yè)的稅收籌劃方案進行調(diào)整。

四、結(jié)束語

綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業(yè)風險，密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運營成本下，實現(xiàn)高經(jīng)濟收益和低風險，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻：

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[2]劉貞香.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風險的有效控制[J].經(jīng)濟視野，013；23：186-187

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人依據(jù)現(xiàn)行稅法和國際稅收慣例,在稅法許可的范圍內(nèi),對企業(yè)組建、經(jīng)營、投資及籌資等活動進行的旨在減輕稅負、有利于財務(wù)目標的謀劃、對策與安排,在不妨礙正常經(jīng)營的前提下,達到稅負最小化,實現(xiàn)利潤最大化的行為。其外在表現(xiàn)是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實現(xiàn)“經(jīng)濟納稅”。 納稅籌劃是企業(yè)經(jīng)營決策的重要組成部分，它是公民納稅意識提高的產(chǎn)物。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目收入規(guī)模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業(yè)的稅收成本做出計劃和安排。 當前部分房地產(chǎn)企業(yè)在納稅認識上存在誤區(qū)；企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理。導致很多房地產(chǎn)企業(yè)稅負過大。因此，有效規(guī)避納稅風險，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。

房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀及分析

目前在我國，能全面精湛整體論述系統(tǒng)納稅籌劃方面的理論專著有限，實務(wù)方面的探討也較為膚淺和缺乏，對于在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節(jié)稅點，目前我們國家的涉獵者并不多。在房地產(chǎn)行業(yè)，我國稅收環(huán)境日益改善，已有諸多機構(gòu)開始介入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃，但是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段的納稅籌劃研究不容樂觀，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對納稅籌劃的認識不足。

一方面，由于國外的納稅籌劃由來已久，所以我國外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃意識和手段遠比內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強；另一方面，對民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樂于在納稅籌劃上進行大膽的嘗試，相反國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則認為無論稅負輕重都是國家的。因而不重視納稅籌劃工作。

我們國家現(xiàn)行稅制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性

我國現(xiàn)行稅制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，由于我國目前實行的稅收法律制度是以流轉(zhuǎn)稅等間接稅種為主體和側(cè)重點的復合稅制度，由于間接稅種的稅負具有可轉(zhuǎn)嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅比例最大的稅種就是流轉(zhuǎn)稅中的營業(yè)稅，這就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國家目前的稅收體制尚不健全，我們國家尚未開征目前國際上大多數(shù)國家通用的諸如社會保障稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅等直接稅稅種，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國家目前的所得稅和財產(chǎn)稅的體系相對還比較簡單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的研究受到客觀現(xiàn)實條件的制約。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管水平還有待完善

我國目前由于稅收征管水平的不足造成的稅源或稅基流失現(xiàn)象大為存在，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行納稅籌劃工作形成了障礙，稅收征管水平的不足主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，在我國，現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)及稅收政策還不夠完善，這一不完善性也體現(xiàn)在稅收征收法律方面，我國的稅收征管與發(fā)達國家尚有一定差距，我國現(xiàn)有稅收法規(guī)不完善，致使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在思想意識里認為偷逃稅即使被查處了也是有利可圖的，用不著進行納稅籌劃。第二，由于稅收征收管理人員素質(zhì)、征管意識和技術(shù)能力等方面的原因，致使有的稅務(wù)機關(guān)以組織收入為中心，稅務(wù)人員過大的稅收執(zhí)法裁量權(quán)。使得征納關(guān)系異化，導致部分稅務(wù)執(zhí)法人員與納稅人之間協(xié)調(diào)的余地很大，稅收法規(guī)得不到有效執(zhí)行，企業(yè)違法、違規(guī)行為得不到應(yīng)有的處罰，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅收益大于納稅籌劃收益和偷稅風險時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)顯然不會再去勞神費力地進行納稅籌劃。所有這些，在一定程度上客觀地阻礙了納稅籌劃在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍運用。

篇(3)

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

稅收籌劃的內(nèi)容主要包括節(jié)稅、避稅、轉(zhuǎn)移稅負，也就是納稅人以遵紀守法為前提，通過合理的安排與科學的籌劃整理出最優(yōu)納稅方式，使企業(yè)在合理避稅中獲得更多經(jīng)濟利益。當實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，還能成功避免重復征稅問題，使企業(yè)的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

一、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負受到的影響

長時間以來，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑業(yè)和不動產(chǎn)銷售都需要繳納營業(yè)稅這種價內(nèi)稅，而營業(yè)稅作為一個價內(nèi)稅，極易發(fā)生重復征稅問題，無論是建筑業(yè)或是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是營銷企業(yè)，房地產(chǎn)鏈條上的分工越明細，重復征稅就越嚴重。這使房地產(chǎn)企業(yè)無形中增加了稅收負擔。當營改增在房地產(chǎn)行業(yè)得到實施后，由于每個環(huán)節(jié)就其新增價值額征稅，避免了重復征稅，在一定程度上降低了企業(yè)稅負。同時，營改增進項抵扣的方式能促使房地產(chǎn)企業(yè)對其經(jīng)營流程重新進行設(shè)計，將以往的粗狂式管理轉(zhuǎn)化成精細化管理，達到降稅的目的。但在實際的運作中，房地產(chǎn)企業(yè)的營改增面臨許多改革中的問題，比如建筑業(yè)作為以提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)，其進項購進業(yè)務(wù)非常少，營改增之后如何對其制定合理的稅率，使其稅負不至于過重。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成中土地成本作為占比重最大的一個項目，由于是政府直接收取的土地出讓金，還不能作為抵扣進項，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負有所增加；此外，增值稅納稅人作為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，不同的房地產(chǎn)企業(yè)選擇不同的納稅人，可能會給企業(yè)的稅負帶來不同的影響，不同的企業(yè)不能盲目選擇，而應(yīng)根據(jù)自己的實際情況以及稅法的相關(guān)規(guī)定申報不同的納稅人。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

在國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)是根基，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)行業(yè)，它是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，更是人民生活改善的一項基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。當實施營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅能成功避免重復征稅問題，還能通過科學的稅收籌劃有效減輕納稅負擔，使企業(yè)的成本及風險得到降低。因此，基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是值得分析和探究的重要課題。

營改增以后對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有積極意義。一是稅收籌劃能幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高其經(jīng)濟效益。通過稅收籌劃，納稅人能減少房地產(chǎn)企業(yè)支出稅費增加利潤。二是幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收風險。當出臺并實施營改增稅收政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員務(wù)必要熟練掌握一系列稅收政策，增強納稅意識，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的誠信納稅，通過完善稅收籌劃來降低其稅務(wù)風險。三是對提高辦稅人員水平、督促國家建立健全稅收制度等起到積極作用。在任何國家的避稅與反避稅的博弈中，稅制越健全避稅的空間越小，企業(yè)避稅的渠道趨于對政策的熟練運用，比如減稅免稅的運用等。而不是能有多少可鉆的空子。正所謂愚昧者抗稅、愚蠢者偷稅、聰明者避稅、精明者籌稅，營改增促使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員獲得良好的培訓空間與個人發(fā)展空間，為房地產(chǎn)企業(yè)依法籌稅、誠信納稅提供良好條件，同時促使國家在稅收法律法規(guī)的不斷完善中堵住稅收缺陷與不足。

三、基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

（一）科學合理申報納稅人身份

在房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增后，所有增值稅納稅人都要按照增值稅納稅人的相關(guān)規(guī)定申請納稅人身份，增值稅納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，劃分的標準是經(jīng)營規(guī)模的大小和會計核算是否健全，一旦認定后身份不同計稅方法不一樣，一般納稅人使用進項抵扣計算繳納增值稅而小規(guī)模納稅人則以全部銷售額計算繳納增值稅，當然一般納稅人使用的通用稅率為17%，而小規(guī)模納稅人使用的是征收率3%。

經(jīng)過測算我們以為企業(yè)的購進業(yè)務(wù)達到一定比例有必要按照規(guī)定申報一般納稅人，否則稅負會遠遠高出小規(guī)模納稅人的平均稅負。并且需要提醒的是，按照現(xiàn)行增值稅納稅人管理規(guī)定，對于年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準的納稅人，沒有按照規(guī)定期限申報一般納稅人的，稅務(wù)部門將要求按照一般納稅人稅率計算增值稅并且不得做進項抵扣，亦不得為其代開增值稅專用發(fā)票，如果企業(yè)的財務(wù)管理發(fā)生了這樣的申報失誤，企業(yè)的稅負將大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都被認定為一般納稅人才好，比如提供建筑勞務(wù)為主的企業(yè)和以不動產(chǎn)銷售為主的企業(yè)由于進項稅額很低，認定為一般納稅人一方面使用一般納稅人的較高的稅率（預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)為11%的增值稅稅率），另一方面卻幾乎沒有進項抵扣，那么同樣會大大增加企業(yè)的稅負。這種情況下不如按照小規(guī)模納稅人的征收率繳納增值稅。

（二）加強管理增值稅發(fā)票，及時獲取可抵扣發(fā)票

對于認定為一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)將使用增值稅專用發(fā)票，要求專人開具、專人保管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)使其內(nèi)部管理水平得到提高，并促使財務(wù)人員加強學習稅務(wù)知識。作為增值稅一般納稅人一方面要管理好銷項稅發(fā)票的開具和管理，另一方面加強管理各項購進業(yè)務(wù)，包括固定資產(chǎn)購進的管理和采購材料的管理，及時取得增值稅專用發(fā)票和相應(yīng)的抵扣聯(lián)。尤其是在與大多數(shù)建筑公司或銷售公司發(fā)生業(yè)務(wù)往來時，由于對方可能是小規(guī)模納稅人，要積極協(xié)調(diào)獲取稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票以期正常完成抵扣。而作為小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)競爭將更加激烈，由于難于實現(xiàn)外部稅負轉(zhuǎn)嫁，致使一些建筑企業(yè)選擇從工程質(zhì)量入手，降低成本獲得期望的利潤。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)管和外部質(zhì)量監(jiān)控，盡量選擇那些與增值稅一般納稅人資格相符的、具備正規(guī)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，既能保證工程質(zhì)量，又為后期抵扣進項稅打下基礎(chǔ)。

筆者可以預(yù)見，基于增值稅避免重復征稅促進社會化專業(yè)協(xié)作的重要杠桿作用，未來幾年，社會上的建筑業(yè)會發(fā)生優(yōu)勝劣汰整合兼并的熱潮，那些資質(zhì)缺失、質(zhì)量不過關(guān)的游走型建筑施企業(yè)會大批淘汰。

（三）科學利用稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)減稅免稅目的

增值稅減免稅條例有諸多規(guī)定，比如利用摻兌廢渣在生產(chǎn)原料中且比例不低于30%的生產(chǎn)的特定建材產(chǎn)品，給予免稅；以廢舊瀝青混凝土為原料生產(chǎn)的再生瀝青混凝土，且在生產(chǎn)原料中比重不低于30%的給與增值稅即征即退；采用旋窯法工藝生產(chǎn)并且生產(chǎn)原料中摻兌廢渣（含水泥熟料）不低于30%的給予增值稅即征即退；此外，隨著綠色建筑理念的推廣，增值稅對認定為新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的產(chǎn)品將給與免稅或即征即退的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)企業(yè)要科學利用好這些稅收優(yōu)惠政策，積極稅收籌劃實現(xiàn)減稅免稅。

（四）注重經(jīng)營活動管理，合理開展稅收與成本聯(lián)動籌劃

一是對供應(yīng)方的資格和價格進行比較。房地產(chǎn)企業(yè)到底應(yīng)該在一般納稅人處購進貨物還是在小規(guī)模納稅人那里購進貨物？在質(zhì)量相當?shù)那疤嵯乱龀杀九c稅收的聯(lián)動籌劃，比如從一般納稅人處購進一批增值稅稅率17%的貨物，價稅總計117萬元，可抵扣進項稅額為17萬元；從小規(guī)模納稅人處購進同樣一批貨物，在無法取得增值稅專用發(fā)票的前提下，該批貨物只有等于100萬元，企業(yè)的預(yù)期成本才不會改變，低于100萬元企業(yè)獲得額外利潤，如果高于100萬，即意味著企業(yè)成本費用增加。二是利用稅率差異。當同一納稅人的同一項業(yè)務(wù)既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務(wù)時候，一般物資的稅率是17%，建筑業(yè)的稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務(wù)不同納稅對象稅率不同的差異，減少企業(yè)的稅務(wù)負擔；

（五）加強稅務(wù)機關(guān)溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

在企業(yè)進行合理避稅的過程中，制訂以及實施籌劃方案，要注意合法性的基本要求與準則。所以，企業(yè)必須嚴格遵守我國法律、法規(guī)、制度的規(guī)范，在合法的范圍內(nèi)進行合理避稅，保障合理避稅行為的合法性。同時，企業(yè)還應(yīng)充分關(guān)注國家法律環(huán)境的變化，考慮國際相關(guān)法規(guī)及行業(yè)準則的約束。

另外，由于稅務(wù)執(zhí)法機關(guān)擁有自由裁量權(quán)，因此，企業(yè)應(yīng)當加強與當?shù)貒囟悪C關(guān)的溝通與協(xié)調(diào)，熟悉當?shù)氐亩愂照鞴芴攸c和具體要求，對稅務(wù)部門的指導要主動積極地接受，定期向其咨詢政策的最新發(fā)展動態(tài)，并進行理解、掌握，為制訂合理的籌劃方案提供參考。制訂方案、實施方案的過程中，對本地稅務(wù)部門的征收管理方法要時刻關(guān)注，以取得本地部門的認同。實施方案的后期階段，倘若與稅務(wù)部門在理解上存在不一致的問題，企業(yè)應(yīng)予以合理解釋。

四、結(jié)語

“營改增”的最終目的在于協(xié)調(diào)社會負擔和政府收入之間的矛盾，降低社會稅負。雖然，在“營改增”初期，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨很多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也會遭受一定的挫折，但是，只要合理進行稅收籌劃，營改增必定是推進企業(yè)發(fā)展的重要保障。

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篇(4)

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題

要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。

除了逃稅漏稅以外，風險稅務(wù)籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風險大致有一下幾種，一是財務(wù)風險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經(jīng)濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務(wù)風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風險。三是行業(yè)內(nèi)部的風險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風險與經(jīng)濟利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準則，以期解決以上問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務(wù)籌劃最基本的準則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應(yīng)的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務(wù)籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務(wù)籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。

現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤?cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風險均衡原則

現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境變化不斷，錯綜復雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風險，同樣，節(jié)稅也有一定的風險，一般來說節(jié)稅力度與風險呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經(jīng)營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項目，獲得開發(fā)經(jīng)驗。另外，在稅務(wù)籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風險。

篇(5)

（一）企業(yè)內(nèi)部問題。

從企業(yè)內(nèi)部來看，其稅務(wù)籌劃存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)稅務(wù)籌劃的認識尚處于起步階段，在很多認識上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開展。其次，還有的企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風險意識薄弱，不具有抗擊風險的能力。特別是近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過程中存在的風險也越來越大。雖然國家也已經(jīng)出臺了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風險意識淡薄的現(xiàn)象還需要一段時間才能得以解決。

（二）外部環(huán)境問題。

首先，由于受到我國稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的過程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)能力整體較差。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃的必要性

當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃工作十分必要。首先，通過稅務(wù)籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務(wù)開支，減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔，提升利潤空間。其次，通過稅務(wù)籌劃等相關(guān)手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風險得到最大限度的控制。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對策

（一）認清稅務(wù)籌劃，建立預(yù)警機制。

我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務(wù)籌劃過程中出現(xiàn)的種種問題，認清稅務(wù)統(tǒng)籌，建立科學的預(yù)警機制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時，應(yīng)該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對象。需要注意的企業(yè)稅務(wù)風險主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財務(wù)報表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務(wù)籌劃工作預(yù)警機制應(yīng)該重點關(guān)注的內(nèi)容。

（二）統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃工作。

稅務(wù)籌劃本就是一項內(nèi)容復雜，涉及面很廣的財務(wù)管理活動。想要做好稅務(wù)籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務(wù)籌劃的各個環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實際的意義。

（三）靈活運用稅收政策。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對這類稅種進行稅務(wù)籌劃的時候，政策的差異化條款就能派上用場。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進行納稅，在合理科學的情況下降低企業(yè)的稅收負擔。最后，在進行稅務(wù)籌劃的過程中，要及時關(guān)注國家的各項稅種政策，在稅務(wù)籌劃時選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。

（四）完善稅收法律制度。

首先，國家應(yīng)該結(jié)合實情，加大對于稅收制度的改革力度，對于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時的修正和補救。其次，國家相關(guān)部門應(yīng)該加大執(zhí)法力度，對于在執(zhí)法過程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。

結(jié)束語：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；稅收籌劃；稅收政策；經(jīng)濟效益

一、稅收籌劃的定義

稅收籌劃是指納稅人站在企業(yè)管理的高度上，并在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉稅整體經(jīng)濟利益最優(yōu)化的納稅方案來處理生產(chǎn)、經(jīng)營和投資及理財活動的一種企業(yè)涉稅管理活動，也是一種既合理又合法的“節(jié)稅”行為。

二、稅收籌劃技術(shù)

（1）免稅技術(shù)。（2）減稅技術(shù)。（3）稅率差異技術(shù)。（4）分割技術(shù)。（5）扣除技術(shù)。（6）成本（費用）調(diào)整技術(shù)。（7）臨界點籌劃技術(shù)。（8）利用稅收優(yōu)惠技術(shù)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點

房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、投資大、風險高、周期長、涉稅標的金額大、收益高等特點，這決定了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅收籌劃是多方面的，合理、科學的稅收籌劃有利于企業(yè)抑制偷稅、漏稅的不合法行為，規(guī)范納稅行為，進一步降低企業(yè)的經(jīng)營風險和管理與經(jīng)營成本，從而有利于企業(yè)價值最大化目標的實現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的必要性

（1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的征稅科目較多，稅負較重，涉及到的征稅稅種也較多，進行合理科學的稅收籌劃，可以避免企業(yè)重復納稅，節(jié)約外部開支成本；

（2）合理的稅收籌劃有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)的管理成本和經(jīng)營成本，實現(xiàn)稅后利益最大化，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，增強經(jīng)營能力；

（3） 進行稅收籌劃，有利于加強房地產(chǎn)行業(yè)自身對稅收籌劃的重視，這樣就會減少其負擔風險、違法風險、經(jīng)營風險等，有助于其健康發(fā)展；

（4） 房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有助于企業(yè)提高自身的財務(wù)管理水平，完善自身的財務(wù)管理，實現(xiàn)企業(yè)合法、高效的財務(wù)控制，提高自覺納稅意識，也可以促進我國稅收工作的開展；

（5）房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃有利于相關(guān)的稅收法律法規(guī)制度的完善，為實現(xiàn)我國構(gòu)建法治社會的目標作出貢獻；

（6）房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃，也利于行業(yè)內(nèi)提高資源重復利用率，合理的配置資源，減少不必要的浪費，為我國走可持續(xù)發(fā)展道路，實現(xiàn)科學發(fā)展作出貢獻；也有助于國家制定的宏觀調(diào)控政策的施行。

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的具體策略

1、從企業(yè)所得稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定了其在開發(fā)產(chǎn)品未完工時可以先按預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)繳企業(yè)所得稅，待完工時再重新調(diào)整計稅成本。稅務(wù)機關(guān)按照國稅發(fā)[2009]31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》指定的5%——20%的預(yù)計計稅毛利率與實際毛利率相比存在較大差額，若將差額毛利率合法合理地應(yīng)用到稅收籌劃中，對于企業(yè)利用差額毛利率獲得資金使用的時間價值，緩解資金緊張?zhí)峁┯欣麠l件。

房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的繳納情況是分月、分季預(yù)繳，年終匯算清繳，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品完工與未完工結(jié)算之間也存在跨月、跨季度的情況，房地產(chǎn)行業(yè)所得稅的核算可分為三個階段來籌劃：第一階段為開發(fā)產(chǎn)品未完工，先按預(yù)計計稅毛利率計算；第二階段為竣工但未辦理結(jié)算手續(xù)，未取得全額發(fā)票，經(jīng)鑒證后按預(yù)算造價預(yù)提費用，計算預(yù)計銷售毛利率；第三階段是完工并辦理竣工結(jié)算手續(xù)，根據(jù)銷售毛利率進行納稅調(diào)整并計算企業(yè)所得稅。因此房地產(chǎn)行業(yè)可以合理推遲竣工時間，合理地把差額毛利率應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃中，把合法推遲交納的稅款巧轉(zhuǎn)為無息貸款充分提高資金使用效率，獲得資金的時間使用價值。

2、從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃

從土地增值稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃主要可從建房方式和分散收入兩個方面著手：

（1）根據(jù)不同建房方式進行稅收籌劃

我國稅法規(guī)定，合作建房建設(shè)完畢后自用的，可暫免征收土地增值稅，建成后要轉(zhuǎn)讓的，就需補交土地增值稅，代建房不屬于土地增值稅的征稅范圍。故采用代建房方式進行稅收籌劃可在一定程度上降低企業(yè)外部成本，減輕企業(yè)稅負。具體操作如下例：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊價值350萬元的土地使用權(quán)，2007年，公司在該土地上建造商務(wù)樓并以1100萬元價格售出。假設(shè)商務(wù)樓的建筑成本為500萬元，土地增值稅的扣除項目金額為800萬元。則該公司應(yīng)該繳納的稅費為如下幾步：（其中成本利潤率10%，城建稅7%，教育費附加3%）：首先計算應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅=500×（1+10%）/（l-3%）×3%=17.01萬元，其次計算銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=1100×5%=55萬元，第三，增值率=（1100-800）/800=37.5%，第四，應(yīng)納土地增值稅=300×30%=90萬元，第五，應(yīng)納城建稅、教育費附加=（17.01+55）×（7%+3%）=7.2萬元，最后計算公司應(yīng)納稅費合計 =17.01+55+90+7.2=169.21萬元。

如果該公司進行納稅籌劃，將其銷售行為轉(zhuǎn)為代建房行為，卻會發(fā)生不一樣的結(jié)果，籌劃前后成本基本相同，稅負卻不同，我國稅法規(guī)定單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去土地使用權(quán)或不動產(chǎn)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。如下例：

公司在開發(fā)寫商務(wù)樓前，首先將土地按350萬元的價格銷售給最終客戶，然后以800萬元的價格與客戶簽代建合同，房屋建成后可得800萬元的建筑安裝收入。因此，該公司將土地以350萬元的價格轉(zhuǎn)讓給客戶，只需繳納建筑安裝營業(yè)稅及城建稅、教育費附加，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、土地增值稅，也不再負擔營業(yè)稅。

籌劃后該公司應(yīng)納稅：

建筑安裝營業(yè)稅=800×3%=24萬元

城建稅、教育費附加 =24×（7%+3%）=2.4萬元

籌劃后可節(jié)稅169.21-（24+2.4）=142.81萬元

（2） 用分散收入的方式來進行稅收籌劃。

用分散收入的方式降低土地增值率，減輕房地產(chǎn)稅負。

常見的分散收入的方式有兩種：將可分除的房地產(chǎn)整體項目剝離出來單獨處理，達到盈利不繳納土地增值稅的目的；將一個整體項目分開多個工程處理，以降低增值稅率，減輕稅負。

3、從營業(yè)稅角度對房地產(chǎn)行業(yè)進行稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)對營業(yè)稅進行稅收籌劃有很多方法，在這里簡單從介紹以下三種方法：

（1）運用減少流轉(zhuǎn)次數(shù)的方法進行稅收籌劃。根據(jù)不動產(chǎn)在銷售時按流轉(zhuǎn)次數(shù)繳納營業(yè)稅的特點，在房地產(chǎn)經(jīng)營中運用合理方法減少流轉(zhuǎn)次數(shù)降低營業(yè)稅稅負。

（2）采用合作建房方式進行稅收籌劃。

合作建房的方式一般分為兩種：一種是由雙方通過互換房屋所有權(quán)的方式和土地使用權(quán)的方式合作建房，這時雙方則需要分別按銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的方式來繳納營業(yè)稅；一種是雙方分別以貨幣資金、土地使用權(quán)出資，成立合營企業(yè)，此時的交易雙方均不用繳納營業(yè)稅。

六、總結(jié)

隨著整個國民經(jīng)濟總體水平的提高，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)，如何做好房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃工作，將影響著其如何發(fā)展下去。房地產(chǎn)企業(yè)自身要做好經(jīng)營發(fā)展，需要降低企業(yè)的經(jīng)營成本與管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，因為行業(yè)本身的稅負過重，因此科學合理的稅收籌劃工作的開展與施行，將有助于其降低這些成本，減輕稅負；從而促進各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住發(fā)展機遇，促進自身能力提高，在競爭激烈的市場中，搶占市場獲得生存與發(fā)展。（作者單位：陽煤集團統(tǒng)計部）

參考文獻

[1]會計之友 2011年3月《差額毛利率在房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃中的應(yīng)用》

[2]中國稅網(wǎng) 《企業(yè)所得稅匯算清繳操作指南》2011年3月中國財政經(jīng)濟出版社

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)籌劃 經(jīng)濟效應(yīng)

隨著房地產(chǎn)市場的競爭日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活運用稅務(wù)籌劃手段，在合理承擔自身稅負的前提下，盡可能地降低經(jīng)營成本和資源浪費。學術(shù)界和實業(yè)界都對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃做出了較為系統(tǒng)而全面的研究，在制度安排和技術(shù)創(chuàng)新方面都有所突破[1]。然而，隨著市場環(huán)境的變化和經(jīng)營條件的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃面臨著兩大問題需要去解決：一是新稅制的頒布和實施對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析；二是緊縮性的房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來的影響分析。

鑒于此，本文在充分分析新的市場經(jīng)濟環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，分別從理論和實踐兩個角度，全面而深入地分析了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)，為房地產(chǎn)企業(yè)在新的政策條件下合理稅務(wù)籌劃提供有力的思想指導和技術(shù)支持。一方面，本文運用理論工具對房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)做出了深入解析，探求房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的內(nèi)在經(jīng)濟規(guī)律；另一方面，本文分別對開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)中的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟效應(yīng)做出全面分析，從實踐環(huán)節(jié)增強房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的執(zhí)行效果。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟環(huán)境分析

隨著商品房市場機制的不斷發(fā)展和完善，房地產(chǎn)企業(yè)也正在經(jīng)歷著市場化的變革。稅務(wù)籌劃的興起，既是房地產(chǎn)行業(yè)市場化的重要表現(xiàn)，也是企業(yè)積極參與市場競爭的必然選擇。因此，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境和行業(yè)特點，無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃起著十分重要的作用。本文將從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點的角度，充分說明稅務(wù)籌劃的必要性和可行性。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1.1 資金密集型 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型經(jīng)營模式。也就是說，在所有資源配置的過程中，資金要素對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起著決定性作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金的市場需求巨大，加之投資回報周期較長，資金鏈的安全性成為房地產(chǎn)企業(yè)首要考慮的問題。

1.2 生產(chǎn)復合性 從生產(chǎn)過程角度看，房地產(chǎn)企業(yè)屬于生產(chǎn)復合型的經(jīng)營方式。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程十分復雜，涉及到的生產(chǎn)環(huán)節(jié)眾多，需要從宏觀層面和微觀層面恰當?shù)奶幚砗觅Y金的分配關(guān)系，以保證各個環(huán)節(jié)的工作正常進行，減少不必要的經(jīng)營風險。

1.3 產(chǎn)業(yè)帶動性 從產(chǎn)業(yè)角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)屬于產(chǎn)業(yè)帶動型經(jīng)營模式，在整個產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)中起到引領(lǐng)的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，將會促進地區(qū)娛樂、餐飲、公共服務(wù)等社會服務(wù)體系的建立和完善，形成產(chǎn)業(yè)互動機制。

正是基于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，我們不難發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)籌劃已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)濟效益的重要因素之一。稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的不同經(jīng)營階段具有不同的特點，需要縱觀取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的經(jīng)營特點來合理安排稅務(wù)籌劃工作。

在此基礎(chǔ)上，本文分別從取得環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅務(wù)特點出發(fā)，由理論分析和實踐經(jīng)驗相結(jié)合，全面而系統(tǒng)地分析稅務(wù)籌劃對房地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟效應(yīng)。

2 稅務(wù)籌劃經(jīng)濟效應(yīng)的理論分析

稅務(wù)籌劃是市場經(jīng)濟的重要組成部分，不僅不是對市場經(jīng)濟的效率性造成負面作用，相反可以提高整個社會的資源配置效率，增強社會福利，是市場主體主動運用市場機制實現(xiàn)自身利益最大化的有效工具[2]。

從博弈論角度看，稅務(wù)籌劃有助于實現(xiàn)微觀市場主體和公共政府部門的“納稅均衡”，促進社會福利的最大化。之所以如此，是因為微觀市場利益與公共利益之間存在著相對均衡的博弈關(guān)系，稅務(wù)籌劃可以有效矯正資源配置的非效率性，使得在保證政府征稅需求的情況下，納稅主體選擇理性的調(diào)整方法，降低自身的稅負水平。從利益相關(guān)者角度看，稅務(wù)籌劃有助于協(xié)調(diào)企業(yè)的經(jīng)濟責任和社會責任之間的利益關(guān)系。稅務(wù)籌劃是企業(yè)積極參與市場活動的重要表現(xiàn)，一方面可以充分自身內(nèi)部資源，以最少的成本投入實現(xiàn)最大的經(jīng)濟利益；另一方面可以在承擔納稅的社會責任的基礎(chǔ)上，理性降低納稅數(shù)額，有利于促進市場機制的資源配置效率的提升。從社會契約論角度看，稅務(wù)籌劃有助于規(guī)避微觀市場主體在納稅方面的道德風險。由于稅收是在公共產(chǎn)品需求的情況下而產(chǎn)生的，市場主體需要按照既定的契約要求承擔自身的稅負責任。稅務(wù)籌劃則為市場主體在處理公共產(chǎn)品服務(wù)和自身經(jīng)濟增長之間提供了有效的調(diào)整工具，減少了道德風險的可能性。

以上分析，不難看出，稅務(wù)籌劃是市場機制充分發(fā)揮作用的重要表現(xiàn)，有利于提高市場主體的經(jīng)濟利益，增強社會福利。在此基礎(chǔ)上，本文要分別對房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃經(jīng)濟效應(yīng)進行分析。

3 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析

在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，籌資方式是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)的重要因素[3]。選擇合理的籌資方式，充分利用籌資方式的稅收優(yōu)惠條件，有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用，為稅務(wù)籌劃提供較大的空間和手段選擇。

籌資方式一般由融資籌資和銀行貸款兩種形式。而確定利息費用扣除方式籌劃的臨界點是選擇融資方式的關(guān)鍵。如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點小于企業(yè)的利息費用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的理性選擇就要按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出；如果利息費用扣除方式的籌劃臨界點大于企業(yè)的利息費用，那么，房地產(chǎn)企業(yè)就不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中盡可能地降低自身的稅負承擔水平，避免不必要的稅收支出，以便提高企業(yè)的整體市場競爭力。

4 房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的交易環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類繁多，稅務(wù)籌劃技術(shù)安排較為豐富。本文將從定價策略和利用稅收政策兩個方面分別解析稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)。在定價策略方面，房地產(chǎn)企業(yè)首先要解決的問題是稅收臨界點的確定[4]。稅收臨界點的合理確定，有助于房地產(chǎn)企業(yè)準確評價房屋售價和被扣除項目數(shù)額的大小關(guān)系。經(jīng)驗表明，如果房屋售價約為被扣除項目數(shù)量的1.285倍，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略是具有經(jīng)濟性的。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以享受營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，起到降低自身稅負的目的。在利用稅收政策方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分理解新稅法的具體做法。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用現(xiàn)金折扣的促銷方式，減少財務(wù)報表中的房屋銷售數(shù)量，起到降低稅基的作用；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過贈送勞務(wù)服務(wù)的優(yōu)惠方式，降低房屋銷售收入，減少自身應(yīng)該承擔的稅負水平。

5 房地產(chǎn)企業(yè)保有環(huán)節(jié)中稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)分析

保有環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)濟效應(yīng)因經(jīng)營方式的不同而存在差異。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)在保有環(huán)節(jié)中的經(jīng)營方式主要分為對外租賃和自行經(jīng)營兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外租賃房屋，則會增加租賃收入；如果采用自行經(jīng)營方式，可以獲得投資利益[5]。稅務(wù)籌劃則在兩種經(jīng)營方式下產(chǎn)生不同的經(jīng)濟效應(yīng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)對外出租房屋，那么在獲得租賃收入的情況，也要承擔因為租賃而產(chǎn)生的稅負義務(wù)。這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔的稅負水平就會增加，對財務(wù)工作產(chǎn)生了較大的成本支出。如果房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的投資渠道自行經(jīng)營房屋，將租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資業(yè)務(wù)，那么不僅可以獲得數(shù)量客觀的投資收益，與此同時，也可以有效規(guī)避因為租賃而產(chǎn)生的各種稅負，從而在很大程度上減少自身承擔的稅負水平[6]。合理的稅負籌劃可以使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟收益。

6 小結(jié)

通過以上分析，本文得出以下結(jié)論

6.1 稅收籌劃可以有效減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平，起到積極的經(jīng)濟效應(yīng)。無論從理論角度，還是從技術(shù)操作角度，稅收籌劃積極的經(jīng)濟效應(yīng)是不可否認的，不僅可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平，而且，也可以有效提高社會資源的配置效率，增強整個社會的民眾福利。

6.2 稅收籌劃在不同環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟效應(yīng)存在差異。由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營過程分為開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，該三個環(huán)節(jié)各具生產(chǎn)經(jīng)營特點，而且涉及到的稅收結(jié)構(gòu)也存在差異，所以，稅收籌劃對于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負水平也就不同，則產(chǎn)生的經(jīng)濟效應(yīng)則存在程度上的差異。

參考文獻：

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