序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)

1 引言

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，十年來房地產(chǎn)行業(yè)不斷成長，人們對住房的需求造成了房價(jià)的過快增長，同時(shí)房價(jià)過快增長給人們的生活造成了一定的影響。當(dāng)前國家逐漸采取有效的措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，逐漸穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中由于行業(yè)的特殊性和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度過快導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，這對于投資企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步采取有效的措施，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行指導(dǎo)，調(diào)節(jié)，監(jiān)督和控制的手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的供需不平衡現(xiàn)象，由于一些地產(chǎn)商為了獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致人們對過高的房價(jià)望而卻步，房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的問題。國家采取一系列措施穩(wěn)定房價(jià)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不僅僅有經(jīng)濟(jì)手段，同時(shí)還有法律行政政策等多種手段。當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要有以下手段：

2.1 金融政策

當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實(shí)行可以有效地避免通貨膨脹的出現(xiàn)。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。國家利用利率政策對我國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，主要是通過調(diào)節(jié)存款準(zhǔn)備金率，影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，間接控制貨幣的供應(yīng)量。國家通過調(diào)節(jié)存款利率也可以影響人們的投資，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動(dòng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2.2 房產(chǎn)稅的征收

征收房產(chǎn)稅是當(dāng)前西方國家逐漸采用的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要手段，當(dāng)前我國的上海和成都兩地已經(jīng)逐漸增加了房產(chǎn)稅的征收，這一政策的采取將會(huì)減少居民房產(chǎn)的購買量，導(dǎo)致居民對于房地產(chǎn)行業(yè)的需求量逐漸減少，這將會(huì)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，減少通貨膨脹。

2.3 限購令的出臺(tái)

限購令是當(dāng)前我國為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所采取的主要措施，這在一定程度上會(huì)限制一些人們?yōu)榱送顿Y導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)的需求量增加，同時(shí)也會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的控制。針對一些城市房價(jià)過高，或者是房地產(chǎn)行業(yè)過熱等現(xiàn)象可以起到很好的降溫作用，這對于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)百姓的利益有著重要的作用。

2.4 一些具體行業(yè)政策

為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，國家逐漸采用一些具體行業(yè)的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行一定的控制。當(dāng)前國家主要從市場供給，市場需求，市場監(jiān)管和住房保障等方面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過這些政策的調(diào)整逐漸得到控制。當(dāng)前國家主要是對房價(jià)上漲過快的城市進(jìn)行調(diào)控，但是對于當(dāng)前一些其他地區(qū)的房地產(chǎn)商的控制卻忽視了，導(dǎo)致國家房地產(chǎn)行業(yè)的控制未能發(fā)揮出有效地作用。國家雖然出臺(tái)了一系列的政策，但是政策的執(zhí)行力度并不夠，或者是一些地區(qū)缺少相應(yīng)的執(zhí)行措施，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場還需要進(jìn)一步加強(qiáng)控制，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，維護(hù)大多數(shù)居民的利益。

3 房地產(chǎn)行業(yè)存在的金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要是一些從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)在進(jìn)行投資之后未能得到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益，造成金融機(jī)構(gòu)的損失。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展都造成了十分不利的影響。當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

3.1 房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道過于單一

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要是商業(yè)銀行的貸款。大多數(shù)的房地產(chǎn)公司主要是通過向商業(yè)銀行貸款支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)一些商業(yè)銀行主要是通過開展這一業(yè)務(wù)增加收益，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商形成了一種相互依存的關(guān)系。但是這也一定程度上導(dǎo)致了一些企業(yè)對于商業(yè)銀行的依賴過于嚴(yán)重，把商業(yè)銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行限制，商業(yè)銀行不能獲得相應(yīng)的利潤，這對于商業(yè)銀行的發(fā)展將會(huì)造成十分不利的影響。另外一些開發(fā)商經(jīng)營不善導(dǎo)致的失誤也會(huì)一定程度上將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，增加商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 房地產(chǎn)市場的法制建設(shè)不完善

近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范和秩序。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，一些企業(yè)采取不正當(dāng)?shù)姆绞教Ц叻績r(jià)。當(dāng)前我國的外商投資的房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目逐漸增加，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較晚，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理還缺少一定的經(jīng)驗(yàn)和管理方法。與外商投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目相比我國的房地產(chǎn)行業(yè)失去了競爭力，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產(chǎn)市場中，我國的房地產(chǎn)行業(yè)處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的管理提供了一定的經(jīng)驗(yàn)，但是也增加了我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序有待于完善

近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中缺少比較規(guī)范的市場秩序，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)范性。一方面當(dāng)前我國的商品房庫存比較多，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少一定的規(guī)劃，導(dǎo)致一些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展存在供需失衡的現(xiàn)象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導(dǎo)致商品房大量積壓，不僅僅浪費(fèi)了社會(huì)資源，同時(shí)還嚴(yán)重影響了投資方的經(jīng)濟(jì)利益。另一方面房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)有待于完善。隨著國家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，國家逐漸重視一些經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是由于房地產(chǎn)商的投資比例不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致一些城鎮(zhèn)居民難以得到相應(yīng)的住房保障。

4 如何緩解房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)

近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展，對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)缺少明確的規(guī)劃和嚴(yán)格的管理的，導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的制度規(guī)范，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

4.1 增加房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源渠道是商業(yè)銀行的貸款，一些商業(yè)銀行為了增加經(jīng)濟(jì)效益，逐漸增加房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸款業(yè)務(wù)，但是這在一定程度上增加了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，應(yīng)該嚴(yán)格控制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，維護(hù)商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴(kuò)大融資渠道減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

4.2 健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)的完善的法律法規(guī)可以有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中一些開發(fā)商私自抬高房價(jià)的行為進(jìn)行嚴(yán)格控制，盡量穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步完善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)抵押等法律制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。另外針對當(dāng)前外商進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)相應(yīng)的法律制度建設(shè)，對與房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題進(jìn)行及時(shí)解決。房地產(chǎn)管理人員需要掌握當(dāng)前國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策和相關(guān)的法律法

規(guī)，并學(xué)習(xí)和借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

4.3 對個(gè)人住房貸款進(jìn)行嚴(yán)格的控制

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范逐漸增加，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的現(xiàn)象，國家出臺(tái)了一系列政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制。隨著限購令的出臺(tái)，國家對于個(gè)人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的管理中還需要進(jìn)一步增加對個(gè)人住房貸款的控制。一方面需要建立科學(xué)規(guī)范的個(gè)人住房貸款評(píng)估制度，個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的來源之一，在個(gè)人進(jìn)行貸款時(shí)需要進(jìn)行科學(xué)嚴(yán)格的評(píng)估，評(píng)估的質(zhì)量直接影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。另一方面需要建立完善的社會(huì)住房保障制度。雖然當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，建立合理的社會(huì)住房保障機(jī)制。當(dāng)前國家需要建立完善的社會(huì)住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。

4.4 完善抵押貸款擔(dān)保

合理的抵押擔(dān)保制度可以減少房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，因此進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)行業(yè)的抵押擔(dān)保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔(dān)保制度。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要的資金來源是金融機(jī)構(gòu)的貸款，但是隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性，導(dǎo)致房地產(chǎn)的貸款存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，再加上一些開發(fā)商的抵押擔(dān)保不完善，導(dǎo)致嚴(yán)重的金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失。

完善政府住房抵押擔(dān)保制度可以有效地降低一些金融機(jī)構(gòu)面臨的房地產(chǎn)開放中存在的金融風(fēng)險(xiǎn)。另一方面完善個(gè)人信用制度。當(dāng)前個(gè)人住房貸款也是一些金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，但是由于個(gè)人貸款的抵押擔(dān)保缺少一定的規(guī)范性，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在今后的管理中需要完善個(gè)人信用擔(dān)保，提高個(gè)人的信用意識(shí)和信用觀念，完善個(gè)人的信用評(píng)價(jià)體系。建立相關(guān)的措施，完善個(gè)人貸款的信息，盡量減少房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

5 結(jié)語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是當(dāng)前由于我國對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展缺少相關(guān)的監(jiān)督和調(diào)控措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加。在今后的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中需要進(jìn)一步加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展秩序，提高人們的居住條件。房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)不僅僅對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的損失，同時(shí)對于一些金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失和風(fēng)險(xiǎn)，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的不良行為要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，減少房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]周眺.宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場影響研究[J].科技信息.2011（15）.

篇(2)

自1998年全面推進(jìn)和實(shí)施住房制度改革以來，經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場化建設(shè)在取得巨大成就的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些問題。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，離不開金融業(yè)和資本市場的支持，兩者緊密結(jié)合快速發(fā)展使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)積聚。風(fēng)險(xiǎn)隱患一旦暴露和形成風(fēng)險(xiǎn)，勢必通過風(fēng)險(xiǎn)的傳遞，損害房地產(chǎn)金融主體的相關(guān)利益，不利于房地產(chǎn)市場和資本市場的健康和穩(wěn)定運(yùn)行，甚至影響和沖擊國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控一直是各國政府的重要課題，而建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露是管控的主要措施。當(dāng)前我國有效和完善的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)不多，信息披露準(zhǔn)確性有待提高。因此，構(gòu)建合理有效的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是非常必要的。借助預(yù)警系統(tǒng)預(yù)測2017年我國31省市的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)狀況和評(píng)價(jià)我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)水平，可以為未來房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供分析工具及借鑒。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系相關(guān)研究。Koetter和Poghosyan（2010）認(rèn)為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要源于以商業(yè)銀行為主的金融機(jī)構(gòu)是否穩(wěn)定運(yùn)行，進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的可能性。基于此選取德國75個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的人口、GDP等宏觀經(jīng)濟(jì)因素以及商業(yè)銀行CAMEL等指標(biāo)作為預(yù)警指標(biāo)，得出房地產(chǎn)價(jià)值偏差及商業(yè)銀行自身穩(wěn)定是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。國內(nèi)學(xué)者陳萬銘（2004）提出分層次和級(jí)別建立房地產(chǎn)發(fā)展階段指標(biāo)、供求狀況指標(biāo)、市場價(jià)格指標(biāo)、投機(jī)程度指標(biāo)等四類宏觀風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。其中，房地產(chǎn)發(fā)展階段指標(biāo)包括房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率、地價(jià)增長率/GDP增長率等；房地產(chǎn)供求狀況指標(biāo)包括市場供應(yīng)增長率/市場吸納增長率和出清時(shí)間；房地產(chǎn)市場價(jià)格指標(biāo)包括房價(jià)收入比和實(shí)際價(jià)格/基礎(chǔ)價(jià)值；房地產(chǎn)投機(jī)程度指標(biāo)包括住房抵押貸款增長率/居民家庭平均收入增長率等。薛星（2010）、張振勇（2011）具體將房價(jià)收入比、房價(jià)租金比、租金收入比、房地產(chǎn)價(jià)格增長率與GDP增長率之比、商品房空置率5個(gè)指標(biāo)作為房地產(chǎn)市場預(yù)警統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，并劃分預(yù)警范圍，根據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)，確定警兆的警級(jí)，結(jié)合警兆的重要性進(jìn)行加權(quán)綜合為指數(shù)，根據(jù)指數(shù)反映的市場風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)，為調(diào)控房地產(chǎn)提供參考。（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方法及模型相關(guān)研究。1.傳統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方法及模型。景氣指數(shù)法、統(tǒng)計(jì)預(yù)警法和模型預(yù)警法是當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的主要方法及模型。模型預(yù)警法中，國外學(xué)者Grudnitski（1992）探索了神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法在房地產(chǎn)預(yù)警中的運(yùn)用。在其基礎(chǔ)上，Witold（2002）通過HP濾波模型建立房地產(chǎn)市場的周期指標(biāo)。使用GDP、家庭消費(fèi)支出、可支配收入、投資結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)回報(bào)作為變量指標(biāo)，分析房地產(chǎn)價(jià)格變化。胡鵬、姚長學(xué)和鐘叔平（2003）以銷售率為基準(zhǔn)循環(huán)，構(gòu)建包括銷售面積增長率在內(nèi)的8個(gè)指標(biāo)作為房地產(chǎn)市場先行指標(biāo)體系，建立房地產(chǎn)市場先行擴(kuò)散指數(shù)預(yù)警監(jiān)測系統(tǒng)，并以此系統(tǒng)對四川房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警監(jiān)測。統(tǒng)計(jì)預(yù)警法主要包括LOGIT、VAR、ARCH和ARMA等。唐根年等（2010）基于格蘭杰檢驗(yàn)的視角，對我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的基礎(chǔ)支撐面穩(wěn)固性進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)上，采用突變模型對我國35個(gè)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較和預(yù)警。2.癥狀監(jiān)測預(yù)警方法。美國CDC認(rèn)為癥狀監(jiān)測（syndromicsurveillance）是對臨床確診前的相關(guān)數(shù)據(jù)和疾病可能爆發(fā)的信號(hào)進(jìn)行監(jiān)測，以做出進(jìn)一步的公共衛(wèi)生反應(yīng)。在醫(yī)學(xué)領(lǐng)域，癥狀監(jiān)測被廣泛應(yīng)用于疾病的預(yù)警與控制相關(guān)的理論研究和實(shí)踐中，由于其預(yù)警分析的機(jī)理和其他學(xué)科或安全事項(xiàng)預(yù)警機(jī)理相類似。因此，癥狀監(jiān)測思想亦被應(yīng)用于其他領(lǐng)域的預(yù)警研究和實(shí)踐中。龐皓、黎實(shí)、賈彥東（2009）創(chuàng)新研究方法，首次將癥狀監(jiān)測應(yīng)用到經(jīng)濟(jì)及金融研究領(lǐng)域，基于癥狀監(jiān)測的思想，構(gòu)建了我國金融安全預(yù)警機(jī)制和系統(tǒng)。韓寶興、賈彥東（2009）沿著癥狀檢測思路，構(gòu)建了我國外債安全狀態(tài)指數(shù)并對我國外債安全進(jìn)行機(jī)制分析，結(jié)果表明我國外債安全并不穩(wěn)定，其出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可能性有升高趨勢。（三）文獻(xiàn)述評(píng)可以發(fā)現(xiàn)：第一，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的生成和傳遞機(jī)制較為復(fù)雜，當(dāng)前對于風(fēng)險(xiǎn)的生成研究側(cè)重于單一主體或市場角度，基于此構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系亦顯得有失全面，不能全面真實(shí)反映風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行和水平，從而影響預(yù)警效果。第二，梳理預(yù)警方法和模型的研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警方法及模型基本上是沿用傳統(tǒng)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的方法和模型，適用并符合房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警特點(diǎn)的專有方法和模型較少。因此，未來有必要從更加宏觀的視角研究分析風(fēng)險(xiǎn)生成和傳遞，建立更加全面有效的預(yù)警指標(biāo)體系和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的模型。本文的主要內(nèi)容即以癥狀監(jiān)測作為理論指導(dǎo)，把房地產(chǎn)金融主體作為監(jiān)控點(diǎn)，選擇并確定預(yù)警指標(biāo)的組成，結(jié)合預(yù)警方法和模型，構(gòu)建我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。然后將構(gòu)建的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)用到我國31個(gè)省市2017年房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，找到未來可能存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建

本文將癥狀監(jiān)測思想進(jìn)一步應(yīng)用于我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，建立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測點(diǎn)（可能病變器官），構(gòu)建預(yù)警指標(biāo)（癥狀），前置發(fā)現(xiàn)指標(biāo)特征（癥狀表現(xiàn)），合理預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)類型（疾病類型），管控和防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生（疾病爆發(fā)），形成穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)。（一）預(yù)警主體選擇。在整個(gè)市場體系中，房地產(chǎn)金融各組織機(jī)構(gòu)作為風(fēng)險(xiǎn)的主體，通過風(fēng)險(xiǎn)載體即房地產(chǎn)金融產(chǎn)品或工具及宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響，使得風(fēng)險(xiǎn)在各主體間生成和傳導(dǎo)。初級(jí)市場體系中，主要的房地產(chǎn)金融主體是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)消費(fèi)者。二級(jí)市場體系中，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)將來自房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)消費(fèi)者的抵押貸款進(jìn)行打包發(fā)售，建立一定流動(dòng)性的資產(chǎn)池，發(fā)售證券、信托計(jì)劃等在資本市場進(jìn)行發(fā)售，獲得資金的回流。如下圖2所示，風(fēng)險(xiǎn)的傳遞離不開各類金融融資產(chǎn)品和工具這一風(fēng)險(xiǎn)載體，通過載體的傳遞，將不同原因?qū)е碌娘L(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性傳遞到相應(yīng)主體自身。本文最終選擇金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)消費(fèi)者、宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化作為風(fēng)險(xiǎn)的主要來源即預(yù)警主體。（二）預(yù)警指標(biāo)體系構(gòu)建。1.預(yù)警指標(biāo)組成。在前人有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)選擇研究基礎(chǔ)上，本文依據(jù)癥狀監(jiān)測的癥狀非特異性、時(shí)間性、空間性和指標(biāo)體系構(gòu)建原則要求基礎(chǔ)上，對預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行擴(kuò)充和改進(jìn)，具體如表1所示。指標(biāo)體系分為四個(gè)監(jiān)測點(diǎn)（預(yù)警主體），金融機(jī)構(gòu)（A監(jiān)測點(diǎn)）、房地產(chǎn)企業(yè)（B監(jiān)測點(diǎn)）、房地產(chǎn)消費(fèi)者（C監(jiān)測點(diǎn)）、宏觀經(jīng)濟(jì)（D監(jiān)測點(diǎn)）。表1中四個(gè)監(jiān)測點(diǎn)共計(jì)10個(gè)指標(biāo)構(gòu)成我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系。按照陳萬銘（2004）對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的分類，其主要分為房地產(chǎn)發(fā)展階段指標(biāo)、房地產(chǎn)供求狀況指標(biāo)、房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)和房地產(chǎn)投機(jī)程度指標(biāo)四類風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)。（1）房地產(chǎn)發(fā)展階段指標(biāo)。該類指標(biāo)從宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展周期角度考察風(fēng)險(xiǎn)的生成和傳遞。在發(fā)展時(shí)期由于房地產(chǎn)市場資金的快速集聚，消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的向好心理預(yù)期不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)泡沫存在的可能性加大，易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和積聚不斷向金融系統(tǒng)蔓延和傳遞。第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額（A1）。信貸杠桿是推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的主要力量，金融機(jī)構(gòu)過大房地產(chǎn)貸款占比易導(dǎo)致泡沫風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)市場向金融系統(tǒng)轉(zhuǎn)移和傳遞。第二，房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率（D2）。在宏觀經(jīng)濟(jì)處于成長和繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)市場對于宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐作用較為明顯，D2的數(shù)值可能偏大，這也是泡沫風(fēng)險(xiǎn)最易產(chǎn)生的時(shí)期；較低的D2值也可能代表衰退型房地產(chǎn)市場存在可能性。（2）房地產(chǎn)供求狀況指標(biāo)。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)傳遞的主要原因之一源自房地產(chǎn)市場產(chǎn)品和資金的供求失衡。第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額增長率（B3）能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場供需狀態(tài)。過大的B3值說明市場對于房地產(chǎn)的需求較大，銷售額增長越快，企業(yè)越有動(dòng)力進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資。第二，人均房產(chǎn)稅/城鎮(zhèn)人均可支配收入（C2）。該指標(biāo)同樣反映消費(fèi)者對于房地產(chǎn)需求的影響。房產(chǎn)稅占可支配收入比例過大會(huì)帶來消費(fèi)者對購買房地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)和消極態(tài)度，減少對于房地產(chǎn)需求。第三，人口增長率（D1）。從宏觀層面反映對于房地產(chǎn)的需求情況，人口越多，對于房地產(chǎn)的剛性需求越大，從而影響房地產(chǎn)市場的供給和投資。（3）房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)商品實(shí)際價(jià)值的直接體現(xiàn)，影響著房地產(chǎn)的有效需求。房價(jià)增長率/城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率（C1）是價(jià)格指標(biāo)的典型代表。C1值的增加一方面說明房價(jià)相較于收入不斷增加，高房價(jià)的消費(fèi)者可能加大個(gè)人住房貸款比重，造成道德風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)向金融機(jī)構(gòu)的傳遞。（4）房地產(chǎn)投機(jī)程度指標(biāo)。高利潤的房地產(chǎn)金融行業(yè)易吸引投機(jī)資本的進(jìn)入，造成市場供求失衡和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)暴露。第一，資產(chǎn)負(fù)債率（B1）。過高的資產(chǎn)負(fù)債率表明企業(yè)資金杠桿較高，投機(jī)程度較大，可能造成企業(yè)發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。第二，房價(jià)增長率/地價(jià)增長率（B2）。其表示房價(jià)和地價(jià)的增長速度快慢。過大的B2值，一定程度上反映企業(yè)拿地成本相對較低，而銷售價(jià)格相對偏高，形成高利潤而引誘投機(jī)資本的加入，一旦泡沫破滅即造成風(fēng)險(xiǎn)暴露。第三，M2增長率（D3）和貸款基準(zhǔn)利率（D4）。M2貨幣供應(yīng)量的多少和貸款基準(zhǔn)利率的大小一方面影響房地產(chǎn)市場資金的供求狀況，另一方面也可能造成基于投機(jī)目的的房地產(chǎn)開發(fā)投資。2.警限劃分。對應(yīng)上文劃分的不同范圍域?qū)?yīng)不同指標(biāo)特征表現(xiàn)，只有當(dāng)指標(biāo)處于正常特征范圍域以內(nèi)，才保證房地產(chǎn)金融的安全；超出特征范圍域以外，則可能出現(xiàn)一定房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。本文采用3δ法作為范圍域的劃分方法。其認(rèn)為數(shù)值分布位于平均值加減正負(fù)3倍標(biāo)準(zhǔn)差之外的概率為1%，可被作為異常值處理。本文將這一方法進(jìn)行細(xì)化改進(jìn)，正負(fù)1倍標(biāo)準(zhǔn)差之外的數(shù)值作為關(guān)注指標(biāo)，2倍標(biāo)準(zhǔn)差之外的數(shù)值作為控制指標(biāo)，3倍標(biāo)準(zhǔn)差之外數(shù)值作為惡化指標(biāo)，從而將指標(biāo)劃分為過冷、冷、偏冷、正常、偏熱、熱、過熱7個(gè)特征。μ,σ分別表示平均值和方差，“正?！北硎驹撝笜?biāo)無風(fēng)險(xiǎn)，特征范圍為(μ-σ,μ+σ)；“偏冷”或“偏熱”表示應(yīng)該對該指標(biāo)進(jìn)行關(guān)注，范圍分別為(μ-2σ,μ-σ)，(μ+σ,μ+2σ)；“冷”或“熱”表示該指標(biāo)出現(xiàn)不良趨勢，應(yīng)加以控制，范圍分別為(μ-3σ,μ-2σ)，(μ+2σ,μ+3σ)；“過冷”或“過熱”表示該指標(biāo)已經(jīng)惡化，有爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，范圍分別為(-∞,μ-3σ)，(μ+3σ,+∞)。3.預(yù)警方法及模型選擇。根據(jù)我國大陸行政區(qū)域劃分，將我國分成31個(gè)省市，考慮到預(yù)警精度的要求以及我國房地產(chǎn)市場在2000年才開始逐步發(fā)展的實(shí)際情況，搜集每一個(gè)省市的2001~2014年的表1中10個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)。如表2所示，結(jié)合BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)和Matlab編程，輸入2001~2010年的指標(biāo)數(shù)據(jù)作為訓(xùn)練樣本，為降低年限的關(guān)聯(lián)影響，間隔3年期為標(biāo)準(zhǔn)，輸出2013年指標(biāo)數(shù)據(jù)作為訓(xùn)練目標(biāo)，待訓(xùn)練完成后，輸入2002~2011年癥狀數(shù)據(jù)作為檢驗(yàn)樣本，輸出2014年數(shù)據(jù)作為檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)，待檢驗(yàn)效果符合誤差范圍，分別輸入2004~2013年、2005~2014年指標(biāo)數(shù)據(jù)作為預(yù)警樣本，輸出2017年指標(biāo)數(shù)據(jù)作為預(yù)警目標(biāo)，將目標(biāo)值與特征范圍進(jìn)行對比，得到特征表現(xiàn)。

四、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警——以貴州省為例

（一）樣本數(shù)據(jù)與警限劃分。鑒于31個(gè)省市預(yù)警過程相同，為節(jié)省篇幅，本文以貴州省為例進(jìn)行預(yù)警分析，其他省市預(yù)警過程省略。表3為2001~2014年貴州省房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)。然后據(jù)表3指標(biāo)數(shù)據(jù)，可得各指標(biāo)的特征范圍，設(shè)置預(yù)警范圍。見表4。其中μ、δ分別表示均值和標(biāo)準(zhǔn)差。（二）樣本檢驗(yàn)。利用前文BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型和Matlab編程對樣本進(jìn)行訓(xùn)練，訓(xùn)練次數(shù)為5000次，權(quán)值和閥值都為0.5，訓(xùn)練精度為10-6。神經(jīng)元個(gè)數(shù)范圍為（5，15），輸入2001~2010年指標(biāo)訓(xùn)練樣本和2013年訓(xùn)練目標(biāo)，得到最佳神經(jīng)元個(gè)數(shù)為9，進(jìn)而得到訓(xùn)練完成的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型，對其輸入2002~2011年檢驗(yàn)樣本，得到2014年模擬值并將其與2014年真實(shí)值進(jìn)行比較，按照指標(biāo)特征作為參考標(biāo)準(zhǔn)，若經(jīng)過MATLAB訓(xùn)練樣本得到的2014年檢驗(yàn)?zāi)M值表現(xiàn)特征與2014年真實(shí)值特征均表現(xiàn)為正常，則神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)訓(xùn)練較好，準(zhǔn)確率為100%，可以引用到接下來的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，如表5。表6即通過預(yù)警模型得到2017年貴州省房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)特征。2017年，A1偏冷，其意味著貴州省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款余額占比金融機(jī)構(gòu)貸款余額比較少；B類指標(biāo)中B2、B3偏冷可知房地產(chǎn)價(jià)格增長率相對于土地價(jià)格增長率緩慢，房價(jià)的增長率低于地價(jià)增長率，導(dǎo)致地產(chǎn)商成本上升，資金負(fù)荷過大；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額有所下降，會(huì)導(dǎo)致房企利潤下降資金回籠緩慢。C類和D類指標(biāo)中，C1和D3偏冷說明2017年宏觀貨幣M2投放量增速會(huì)繼續(xù)放緩，貴州省房地產(chǎn)市場繼續(xù)受到宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款占銀行貸款余額的比重不高，房價(jià)增長率放緩，而D1過熱表示會(huì)因?yàn)槿丝谠鲩L率上升，導(dǎo)致居民增大購房需求。鑒于其他指標(biāo)的正常表現(xiàn)，可以判斷貴州省2017年房地產(chǎn)市場屬于繼續(xù)去庫存的一年，供給端繼續(xù)偏冷，房價(jià)增長率小于地價(jià)增長率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)減少房地產(chǎn)的開發(fā)，從而減少成本損失?；驎?huì)因?yàn)槿丝谏仙龑?dǎo)致居民增大購房需求；房地產(chǎn)繼續(xù)去庫存量，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)總體保持穩(wěn)定，但需要防范某些房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠緩慢，拿地后資金鏈斷裂無法支付銀行貸款和工程款的風(fēng)險(xiǎn)。（四）我國31省市房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。1.我國31省市2017年房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。按照上述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警過程，本文對我國大陸31個(gè)省市進(jìn)行預(yù)警分析，得到2017年我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的表現(xiàn)。8所示。2017年我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)異常指標(biāo)主要集中于A1（房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額）、B2（房地產(chǎn)價(jià)格增長率/土地價(jià)格增長率）、C1（房地產(chǎn)價(jià)格增長率/人均可支配收入增長率）、C2（人均房地產(chǎn)稅/城鎮(zhèn)人均可支配收入）、D1（人口增長率）、D2（房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率）。如表8所示，其中，北京、天津、山西、海南的A1指標(biāo)表現(xiàn)過熱，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占比金融機(jī)構(gòu)貸款余額過大；吉林等7省市A1指標(biāo)表現(xiàn)為熱，各地應(yīng)該加大該指標(biāo)的監(jiān)管；遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款占比金融機(jī)構(gòu)貸款有所下降，可能與東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展降速和人口減少有關(guān)；其余20省市在A1指標(biāo)上表現(xiàn)正常。B2指標(biāo)中，廣西、海南、重慶三地房地產(chǎn)價(jià)格增速明顯，福建、山東及四川房地產(chǎn)價(jià)格亦有所上升，上述地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；而遼寧為主的東北地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增速顯著下降。C1指標(biāo)中，、山西、上海、安徽、廣西、云南等地的房地產(chǎn)價(jià)格相較于當(dāng)?shù)厝司杖雭碚f，增幅過快，房地產(chǎn)購買力會(huì)有所下降。C2指標(biāo)表現(xiàn)中，河北等10省市指標(biāo)較熱，即人均房地產(chǎn)稅相較于人均可支配收入來說相對過多，潛在影響該地區(qū)對房地產(chǎn)的需求。上海等5省市D1指標(biāo)較熱，即上述五省市未來人口有所增加，提升房地產(chǎn)消費(fèi)需求。天津、廣西等房地產(chǎn)投資額增長較快，會(huì)加大房地產(chǎn)供給；內(nèi)蒙古、吉林、遼寧、河北等房地產(chǎn)投資增幅慢于GDP增長幅度，意味著未來上述區(qū)域的房地產(chǎn)供給有所下降，房地產(chǎn)市場不太景氣。從表7中指標(biāo)惡化率可以得到，指標(biāo)惡化率超過20%的有11個(gè)省市，其中天津、上海、安徽、河南、四川、六省市指標(biāo)惡化率為30%，河北、遼寧、吉林、廣西、海南五省市為40%，江蘇、湖北、湖南、廣東、寧夏五省市惡化率為0，其他省市指標(biāo)惡化率均為20%。華北區(qū)域主要集中于京津冀地區(qū)和東三省、豫皖地區(qū)、瓊桂地區(qū)、川渝地區(qū)、甘藏地區(qū)等六個(gè)區(qū)域。其中京津冀地區(qū)主要是A1指標(biāo)較熱和C1指標(biāo)較冷，即房價(jià)相對于人均收入增幅較低，可能導(dǎo)致較大的房地產(chǎn)需求，促使房地產(chǎn)企業(yè)加大貸款規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和供給。東三省主要是D2指標(biāo)的過冷，即2017年東三省區(qū)域房地產(chǎn)投資增速嚴(yán)重下滑，可能影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。瓊桂川渝地區(qū)主要是房地產(chǎn)價(jià)格增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地價(jià)格增速，可能造成大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)供給和投機(jī)行為，產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫。甘藏地區(qū)的問題主要體現(xiàn)在相對于人均收入增速來說，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格增幅和房地產(chǎn)稅收增幅較大，可能抑制房地產(chǎn)需求，給房地產(chǎn)銷售和供給帶來較大壓力。加之過大的房地產(chǎn)貸款占比會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的經(jīng)營壓力，可能產(chǎn)生企業(yè)違約和信用風(fēng)險(xiǎn)。因此，相較于2016年，可以預(yù)測2017年我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)在深度上有所強(qiáng)化；在廣度上，風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步向區(qū)域集中化和多范圍擴(kuò)散化的趨勢，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性有所增加，應(yīng)進(jìn)一步加大相關(guān)異常指標(biāo)的關(guān)注和控制，防范區(qū)域性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。2.預(yù)警結(jié)論。綜上預(yù)警分析，本文認(rèn)為我國2017年爆發(fā)惡劣型區(qū)域性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)乃至整體性和規(guī)?；姆康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可能性較低?？赡墚a(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因主要集中于房地產(chǎn)企業(yè)貸款余額占比金融機(jī)構(gòu)貸款余額過大、房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲、房地產(chǎn)稅負(fù)的區(qū)域不合理征收、不同區(qū)域房地產(chǎn)投資建設(shè)逐步分化以及區(qū)域房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的積蘊(yùn)等。

五、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 金融風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界金融危機(jī)影響了世界各國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，我國房地產(chǎn)業(yè)就是其中受到較大影響的產(chǎn)業(yè)之一。這是因?yàn)槠渑c金融業(yè)的聯(lián)系最為緊密，所以對金融危機(jī)的反應(yīng)也最為靈敏。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭受損失的可能性。它能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,最終危及整個(gè)金融體系乃至國民經(jīng)濟(jì)體系的安定。在極端條件下，會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終泡沫破裂將會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且能促使整個(gè)金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。

1.房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀及分類

1.1我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

我國自2009年以來，受國際金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，以及房地產(chǎn)市場自身的調(diào)整等諸多的因素，商品房的銷售量呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。大量存量房和經(jīng)濟(jì)適用房的出現(xiàn)，給樓市帶來新的變化，房價(jià)下降趨勢已基本形成。在這種狀況下，我國房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)出了新的特點(diǎn)：一、房價(jià)仍然過高，已遠(yuǎn)超居民購買力。這個(gè)問題在我國大城市顯得更為突出。以國際上通用的判斷房價(jià)是否合理的指標(biāo)――房價(jià)收入比看,幾年前上海就達(dá)到了10.5倍,廣州為10.7倍,深圳達(dá)到了16.1倍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了4～6倍的合理區(qū)間,使得居民難以承受。二、住房投資規(guī)模過大,且仍呈增長趨勢。在國家對地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控加強(qiáng)的情況下,去年1～2月,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比仍增加32.9%,這說明,房地產(chǎn)市場依然過熱。三、商品房空置面積上升?？罩妹娣e增加,極易引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫并帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。四、市場秩序混亂。主要表現(xiàn)為：一是不能明碼報(bào)價(jià)。二是購房價(jià)外任意設(shè)定收費(fèi)。三是各機(jī)構(gòu)搭車收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。如測繪費(fèi)、按揭貸款律師見證費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等,開發(fā)商在售樓時(shí)又將此費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給了購房者,這些都大大加重了購房者的負(fù)擔(dān)。五、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)驟增。目前房地產(chǎn)業(yè)所需資金中約60%來源于金融機(jī)構(gòu)，開發(fā)商自有資本少,嚴(yán)重依賴銀行資金的現(xiàn)象普遍。銀行向開發(fā)商貸款面臨著巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)，再加上銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款也存在很大的風(fēng)險(xiǎn),這些都是引發(fā)金融市場的不穩(wěn)定因素，加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的程度。

1.2我國房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)的分類

我國房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾類：

一是房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，存在著泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。世界各國爆發(fā)的金融危機(jī)的導(dǎo)火索有兩個(gè)，一個(gè)是股票市場的泡沫經(jīng)濟(jì)，另一個(gè)是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的功能有兩個(gè)，一個(gè)是居住，一個(gè)是投資，所以房地產(chǎn)業(yè)很容易出現(xiàn)投機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)著不少行業(yè)的發(fā)展，如建筑、鋼材等，而這些行業(yè)資金也大多來自銀行，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，極容易產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

二是土地儲(chǔ)備貸款存在著隱性風(fēng)險(xiǎn)。我國的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過程中，地方政府往往希望獲得較高的土地溢價(jià)，由此帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。土地儲(chǔ)備屬于政府行為，使得土地的購置和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。此外，土地的價(jià)格本身也是頻繁波動(dòng)的，這些都增加了土地購置與開發(fā)貸款的隱性風(fēng)險(xiǎn)。

三是消費(fèi)者投機(jī)預(yù)期帶來了房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前我國的住房政策是鼓勵(lì)中低收入家庭購買住房的宏觀調(diào)控下，逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場現(xiàn)狀，根據(jù)供需原理，供不應(yīng)求必然導(dǎo)致房價(jià)急劇上漲，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)可看出，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)一般是在放貸后5-10年后才開始暴露。目前，我國個(gè)人住房貸款的不良率正呈逐年上升態(tài)勢。

四是法律、法規(guī)不健全帶來的房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。由于我國現(xiàn)行法律體系涉及個(gè)人信用方面的內(nèi)容較少，沒有一部專門的法律、法規(guī)來規(guī)范個(gè)人信用活動(dòng)中的行為。少數(shù)相關(guān)的法律，比如《擔(dān)保法》，《貸款通則》、《合同法》等與個(gè)人信用銜接不夠，針對性不強(qiáng)。另外，對于個(gè)人失信行為也無明確規(guī)定具體的懲罰力度及方式。

2.防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對策

2.1構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系

針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)面臨的融資困境，建議相關(guān)部門應(yīng)區(qū)別近期和遠(yuǎn)期采取不同的策略來解決。針對近期融資問題，房地產(chǎn)企業(yè)可采取發(fā)行融資券、利用融資租賃、合作開發(fā)等方式解決，針對遠(yuǎn)期困境，有關(guān)部門則應(yīng)思考進(jìn)行一定的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，以求永久解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中長期融資問題。

2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式

我國目前的土地儲(chǔ)備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負(fù)面效應(yīng)也對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有著很大的影響。應(yīng)在條件成熟時(shí)對土地制度進(jìn)行必要的改革，加強(qiáng)對土地供應(yīng)的監(jiān)管和土地管理模式的轉(zhuǎn)變。有效的規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應(yīng)市場，加快改革和完善與穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場密切相關(guān)的其他各項(xiàng)制度。

2.3完善與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律、法規(guī)體系

國家應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融相關(guān)的法規(guī)和制度，已規(guī)范其行為，確定房地產(chǎn)金融的法律地位，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》《個(gè)人購房貸款管理法》等一系列配套法規(guī)。明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利及義務(wù)，使企業(yè)和個(gè)人能嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)的貸款行為，認(rèn)真履行還款職責(zé)。

2.4改革商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理制度

在我國，開放商將開發(fā)貸款與住房按揭貸款捆綁銷售是導(dǎo)致開放商貸款不良率高的主要原因之一。在利率市場化還不能完全起作用的情況下，銀行必然會(huì)以放松對開發(fā)商的貸款條件為代價(jià)取得住房按揭業(yè)務(wù)。因此，如果將開發(fā)商貸款與住房按揭貸款強(qiáng)制性分開，銀行就必然會(huì)加大對開發(fā)商貸款的審查力度和風(fēng)險(xiǎn)控制力度，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)必然會(huì)大大降低。

2.5建立防范個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)制度

我國目前還沒有建立個(gè)人信用制度，這直接導(dǎo)致了個(gè)人信用不高?？赏ㄟ^建立完善的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)制度并結(jié)合經(jīng)濟(jì)手段形成對個(gè)人行為的外部約束力量，使個(gè)人違約成本遠(yuǎn)大于收益，從而降低借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。如各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對惡意違約及采用欺詐等手段騙貸的借款人信息及時(shí)在網(wǎng)上公布，嚴(yán)重的可取消其終身貸款資格，而對守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越易獲得貸款且貸款期限、利率水平也可獲取更多優(yōu)惠。

基金項(xiàng)目：淮安市科技支撐計(jì)劃項(xiàng)目資助（項(xiàng)目編號(hào)：HAS2009051）。

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；成因分析；防范策略

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.高速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)影響。改革開放以來我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，民間財(cái)富得到迅速積累，房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)就是人民的富有。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產(chǎn)業(yè)占有比較大的比重。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動(dòng)投資的增加，因此，國民經(jīng)濟(jì)的增長事實(shí)上已經(jīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成了明顯的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，我國城鎮(zhèn)化的步伐持續(xù)加快，均為房地產(chǎn)過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機(jī)制和土地供應(yīng)壟斷導(dǎo)致土地財(cái)政推高房價(jià)。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會(huì)造成對GDP增長的片面追求，從而導(dǎo)致投資最大化以及經(jīng)濟(jì)增長率最大化，所以，地方政府可能會(huì)出現(xiàn)一些投資沖動(dòng)的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經(jīng)將土地收入變?yōu)樽约旱摹暗诙?cái)政”，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了將二十年規(guī)劃的土地審批和建設(shè)行為集中在五年完成的現(xiàn)象，這種不計(jì)后果的擴(kuò)張行為也為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)。很大一部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要渠道是銀行貸款，商業(yè)銀行的信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程(土地轉(zhuǎn)讓、房屋開發(fā)、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致權(quán)責(zé)利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的信貸資金管理中，權(quán)責(zé)利并未有機(jī)結(jié)合起來，責(zé)任與約束均不明顯，可以說當(dāng)前的商業(yè)銀行并非真正意義上的商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)，容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.金融機(jī)構(gòu)缺乏完善的內(nèi)部控制制度，對風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范缺乏有效的機(jī)制。

6.企業(yè)和個(gè)人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級(jí)缺少評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)在放貸前缺乏對借貸企業(yè)和個(gè)人的詳細(xì)考察，核實(shí)不到位，對其還貸能力估計(jì)不足，很容易出現(xiàn)不良貸款。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

1.改進(jìn)土地供應(yīng)制度，加快管理模式轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)監(jiān)管力度。

土地市場的健康發(fā)展，離不開正確完善的土地供應(yīng)管理政策，這個(gè)政策需要要適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)今，我國所儲(chǔ)備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規(guī)范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業(yè)用地資源和用地效率等，但是它的負(fù)面影響如政府對土地供應(yīng)高度壟斷、限制集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、地方債務(wù)平臺(tái)壞賬風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政推高房價(jià)等，也會(huì)對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范有一定的影響。為保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，在條件比較成熟的時(shí)候，可以適度改革土地供應(yīng)制度，加快對土地管理模式的轉(zhuǎn)變，同時(shí)應(yīng)對土地供應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。

2.促進(jìn)融資渠道多元化，推進(jìn)房地產(chǎn)直接融資渠道建設(shè)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)是渠道較少，銀行貸款還是房地產(chǎn)資金的主要來源，我們必須要建立多元化房地產(chǎn)的融資機(jī)制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉(zhuǎn)化為銀行貸款、公積金貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過構(gòu)建房地產(chǎn)多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業(yè)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。具體需要考慮以下的幾個(gè)方面：第一，要充分地發(fā)揮房地產(chǎn)基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級(jí)市場的培育和發(fā)展，實(shí)施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可以在國內(nèi)的房地產(chǎn)適當(dāng)引進(jìn)外資；第四，擴(kuò)展住房公積金貸款方式的服務(wù)范圍，除原有個(gè)人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款等領(lǐng)域。

3.加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控引導(dǎo)，加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度

對于國家來講，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是金融市場穩(wěn)定的重要保證，國家有必要加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)控以有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，一方面中央銀行、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以通過定期監(jiān)督檢查引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)逐步建立完善的內(nèi)控機(jī)制、開展有序競爭；另一方面監(jiān)管機(jī)構(gòu)還須認(rèn)真對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況和發(fā)展規(guī)律進(jìn)行調(diào)查研究，通過科學(xué)詳實(shí)的調(diào)研可以提高對房地產(chǎn)市場研究判斷的準(zhǔn)確性，并可逐步建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，實(shí)行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時(shí)對相關(guān)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)出預(yù)報(bào)和警示。

4.完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的開展離不開要良好法律環(huán)境的支持，隨著房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展演化，相應(yīng)法律法規(guī)也需要進(jìn)一步完善和健全。針對房地產(chǎn)資金籌集、融通、借貸、使用等各環(huán)節(jié)中存在的法律問題，需要制定明確的政策、法規(guī)予以約定，以便從法律層面保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

5.建立房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用制度，健全信息傳遞機(jī)制

現(xiàn)在，我國的企業(yè)及個(gè)人信用信息不健全，信息不對稱等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，針對這種情況，建議建立全國性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，通過對信用檔案系統(tǒng)的信息檢索，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對不同信用等級(jí)的借款者給予不同的貸款條件，并對借款者經(jīng)營和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控和追蹤調(diào)查以鎖定貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，應(yīng)把各類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績以及違法違規(guī)記錄向社會(huì)公開，將使得有劣跡的企業(yè)在擴(kuò)大經(jīng)營、承接新業(yè)務(wù)方面受到限制，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)守法、誠信經(jīng)營。

參考資料：

【1】唐宇宏 葛幫亮：當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及防范對策【J】當(dāng)代經(jīng)濟(jì)(下半月)2007，(05)

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評(píng)估風(fēng)險(xiǎn) 防范

防范房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大，防范風(fēng)險(xiǎn)首先得認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，然后才能防患于未然。

一、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的內(nèi)涵

房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評(píng)估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。

二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的因素

（一）政府因素

政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》《物權(quán)法》等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估方法產(chǎn)生影響。

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價(jià)都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評(píng)估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評(píng)估機(jī)構(gòu)中，有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素

其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評(píng)估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。

三、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的程序

一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評(píng)估提供基礎(chǔ)材料。最后評(píng)估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。

（二）建立健全估價(jià)制度

規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級(jí)、高級(jí)和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級(jí)制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績報(bào)告制度；政府對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品―估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。

（三）提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù)

一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對最新最近的估價(jià)理論知識(shí)有很好的掌握。因此，對估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。

（四）商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力

積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評(píng)估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評(píng)估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評(píng)估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評(píng)估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評(píng)估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評(píng)估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。

四、小結(jié)

防范房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，不僅對于降低金融風(fēng)險(xiǎn)、保證金融安全具有重要意義，同時(shí)也有利于降低評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，嚴(yán)格按估價(jià)規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

參考文獻(xiàn)：

1. 于偉，吳文華.房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的貸款風(fēng)險(xiǎn)誘因[J].中國房地產(chǎn)金融

2. 謝經(jīng)榮，朱勇，曲波，周健，朱海洪，豐雷 地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī) 經(jīng)濟(jì)管理出版社.

3.宋戈.房地產(chǎn)抵押評(píng)估目前面臨的問題及對策[J].中國房地產(chǎn)估價(jià)師。

篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)估價(jià)，金融風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)方法

 

2008年，美國次級(jí)貸風(fēng)波，就是由于房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)等原因?qū)е铝藝?yán)重的金融危機(jī)，政府采取了多種解決措施，其中最重要的手段就是治理整頓不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)，做好房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估工作，對于合理有效地利用信貸資金，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，具有十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)估價(jià)是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的有力工具

（一）房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理的價(jià)值進(jìn)行分析、測算和判斷的活動(dòng)。[1]

根據(jù)央行提供的數(shù)據(jù)，2009年前三季度，國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快，前三個(gè)季度個(gè)人按揭貸款增速達(dá)107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來源比重為13.7%，同比提高了6.6個(gè)百分點(diǎn)。鑒于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的情況，央行強(qiáng)調(diào)需要關(guān)注房地產(chǎn)市場波動(dòng)帶來的宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)價(jià)格下跌和房地產(chǎn)信貸下降以及銀行信貸損失等三大潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)作為金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款過程的中介環(huán)節(jié)，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)中起著承上啟下的重要作用，只有科學(xué)合理的把握好估價(jià)環(huán)節(jié)才能維持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、目前商業(yè)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)中抵押物估價(jià)存在的問題

（一）房地產(chǎn)抵押估價(jià)中估價(jià)方法的選擇

房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法為市場比較法、成本法和收益法。1999年建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中要求:“有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法”。但尤其在房地產(chǎn)市場繁榮甚至過熱的階段，大量運(yùn)用市場比較法進(jìn)行估價(jià)極易增加金融風(fēng)險(xiǎn)。

市場比較法是將估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)今起交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的價(jià)格的方法。

1．可比實(shí)例選取注意問題

所謂可比實(shí)例是指用作比較參照的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求:（1）是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)；（2）成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不宜超過一年；（3）成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

2．可比實(shí)例價(jià)格、因素差異修正應(yīng)該注意問題

選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)先對這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、互相可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對象的價(jià)格單位上，為進(jìn)行后續(xù)的修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括:統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價(jià)；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。

為便于對交易案例與待估對象進(jìn)行比較與修正，通常把影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為如下幾類，并依次修正，修正順序?yàn)?①交易情況修正；②交易日期修正；③房地產(chǎn)狀況修正；④………。

其估價(jià)公式是:p=p0*f1*f2*f3*…*fn

其中:P為估價(jià)對象價(jià)格；

P0為可比實(shí)例價(jià)格； f1、f2、f3、…fn為各因素修正系數(shù)。進(jìn)行因素差異修正時(shí)，計(jì)算修正系數(shù)的方法有百分率法和差額法等。百分率法是將交易案例與待估房地產(chǎn)在某一方面的差異折算為價(jià)格差異的百分率來修正交易案例價(jià)格的方法。而差額法是將交易案例與待估房地產(chǎn)之間的差異所導(dǎo)致的價(jià)格差額求出來，對交易案例價(jià)格直接進(jìn)行加減，從而得出價(jià)格修正值的方法。[1]

由以上幾點(diǎn)可見，市場比較法的本質(zhì)是以近期的房地產(chǎn)交易價(jià)格為導(dǎo)向進(jìn)行評(píng)估。在市場過熱、交易價(jià)格高出合理價(jià)格區(qū)間時(shí)，依此方法計(jì)算出的抵押物價(jià)格必然也高出其真正價(jià)值，擴(kuò)大實(shí)際貸款額度。之后，當(dāng)市場回歸理性，房地產(chǎn)成交價(jià)格下跌至合理區(qū)間時(shí)，抵押物的實(shí)際價(jià)格也逐漸顯現(xiàn)出來，由此造成借貸方違約成本減小、金融風(fēng)險(xiǎn)增加，帶來大量的呆賬、壞賬。

（二）商業(yè)銀行在選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)缺乏制度約束

商業(yè)銀行應(yīng)以估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信譽(yù)和報(bào)告質(zhì)量、服務(wù)水平作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)。倘若不能嚴(yán)格按照上述標(biāo)準(zhǔn)而依據(jù)社會(huì)關(guān)系、收費(fèi)分成及其他主觀條件進(jìn)行選擇，勢必出現(xiàn)以下常見違規(guī)行為：一是要求估價(jià)師根據(jù)抵貸比例調(diào)整評(píng)估價(jià)值，甚至先貸款，后評(píng)估，以完善貸款手續(xù)；二是要求估價(jià)結(jié)果與貸款金額相“匹配”，以應(yīng)付金融檢查；三是干預(yù)估價(jià)作業(yè)時(shí)間，使估價(jià)師不能完成正常的現(xiàn)場勘查和資料搜集，或來不及確定合理的估價(jià)技術(shù)路線，影響出具高質(zhì)量的估價(jià)報(bào)告，或?qū)?bào)告格式只要求列明評(píng)估項(xiàng)目名稱、坐落位置和估價(jià)結(jié)果，并由估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師簽章后就結(jié)束。

三、完善房地產(chǎn)估價(jià)措施、建議

（一）重視收益法的應(yīng)用與不同類型房地產(chǎn)要采取合理的估價(jià)方法

1．重視收益法的應(yīng)用

收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。論文大全。

報(bào)酬率資本化公式如下：

V—評(píng)估價(jià)格；

N—房地產(chǎn)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可以獲得收益的時(shí)間，通常為收益年限；

A1，A2…—分別為房地產(chǎn)相對于評(píng)估時(shí)點(diǎn)而言的未來第1期，第2期…第n期末的凈收益；

Y1，Y2…—分別為房地產(chǎn)相對與估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第1期，第2期，…第n期末的報(bào)酬率。[1]

由此公式可以看出，收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。收益法不僅僅考慮當(dāng)前的市場形式，更多的注重未來的市場走勢和收益狀況。運(yùn)用收益法評(píng)估抵押物，能夠很好的避免市場比較法的缺陷和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)性問題，有效評(píng)估出抵押物的長期合理價(jià)值，預(yù)防在較長的貸款償還期內(nèi)的金融風(fēng)險(xiǎn)。尤其在市場出現(xiàn)泡沫的情況下，運(yùn)用收益進(jìn)行抵押物估價(jià)結(jié)果會(huì)更接近該房地產(chǎn)內(nèi)在合理的價(jià)值，避免泡沫破裂時(shí)候，對金融的沖擊。

根據(jù)收益法的特征，收益額選擇的正確與否，直接決定收益法所產(chǎn)生結(jié)論的科學(xué)性。在資產(chǎn)評(píng)估收益法中，對收益額的定義是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。其具有兩個(gè)比較明顯的特點(diǎn)：其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的世界收益。

折現(xiàn)率的確定。從收益法的公式中可以看出，折現(xiàn)率的細(xì)微差異，將會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的巨大差異，因此折現(xiàn)率是收益法評(píng)估中最重要的參數(shù)之一。折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對投資所期望的回報(bào)率。通常確定折現(xiàn)率時(shí)，需要遵循四個(gè)原則：①不低于無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；②行業(yè)基準(zhǔn)收益率不能作為確定折現(xiàn)率的依據(jù)；③折現(xiàn)率要與收益額相匹配；④根據(jù)實(shí)際情況確定的原則。

綜上所述，對于未來收益額的確定，應(yīng)總結(jié)和分析預(yù)測科學(xué)，研究預(yù)測科學(xué)應(yīng)用評(píng)估實(shí)踐的科學(xué)體系，建立和完善評(píng)估預(yù)測科學(xué)體系，具有現(xiàn)實(shí)意義。對于折現(xiàn)率的選取，應(yīng)借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，研究我國折現(xiàn)率影響因素及指標(biāo)體系，提出一套完善的折現(xiàn)率選取的評(píng)估指標(biāo)體系，用于指導(dǎo)、規(guī)范應(yīng)用收益法的評(píng)估市場。

2．不同類型的抵押房地產(chǎn)要選擇合適的估價(jià)方法

不同類型的抵押房地產(chǎn)，具有不同的特征，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素就不同，其價(jià)格的形成也就各具不同的原理。論文大全。因此不同類型的房地產(chǎn)的估價(jià)，就必須選擇各自適用的估價(jià)方法。

①居住抵押房地產(chǎn)價(jià)格主要因素有造價(jià)因素、質(zhì)量因素、成新因素和政策因素，居住房地產(chǎn)房屋和土地資產(chǎn)的成新度因素。居住房地產(chǎn)的折舊是指房地產(chǎn)價(jià)值的損失、貶值，它包括物理折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊，房地產(chǎn)的物理折舊包括房屋折舊及土地資產(chǎn)折舊兩部分， 房屋的物理折舊主要由主體結(jié)構(gòu)及水、電、煤、衛(wèi)等功能設(shè)施和裝修部分的貶值。所以，在確定房屋的成新度時(shí)應(yīng)把主體結(jié)構(gòu)與功能設(shè)施及裝修部分的成新度分開，把主體結(jié)構(gòu)成新度作為基礎(chǔ)，參考房屋功能。

②影響商業(yè)抵押房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有區(qū)位因素（地段、交通、臨街）、實(shí)務(wù)狀況（建筑品質(zhì)及內(nèi)部構(gòu)造、樓層、凈高、面積、裝修、無形價(jià)值）。

對于出租型的商業(yè)房產(chǎn)一定要了解待估對象是否存在合約的限制。采用市場法時(shí)要直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格；在求取商業(yè)房地產(chǎn)的租金，再用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格，其關(guān)鍵在于交易實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定，在交易實(shí)例選擇時(shí)應(yīng)關(guān)注其交易形式、價(jià)格內(nèi)涵。

對于運(yùn)營中的商也地產(chǎn)主要采取收益法進(jìn)行評(píng)估采用收益法進(jìn)行評(píng)估。在評(píng)估時(shí)理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益=主營業(yè)業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-商業(yè)利潤。

對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，首先，了解不同樓層的業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等；其次，了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素；最后，根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費(fèi)用測算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法。一般采用收益法、市場法。

③完整的工業(yè)房地產(chǎn)通常包括廠房、廠區(qū)內(nèi)倉儲(chǔ)用房、辦公與生活用房等建筑物，若干構(gòu)筑物，以及所占有的土地等。一般地說，防范工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注抵押的合法性、抵押價(jià)值的合理性和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力等三個(gè)問題。

（二）合理選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)，共享估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源

估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。論文大全。該模式要求從獲取估價(jià)任務(wù)、選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成，即向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品—估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。通過建立適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束，互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確，從而保證估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)最低化。由于房地產(chǎn)估價(jià)極具地域性，國家對估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)范圍沒有在諸如項(xiàng)目規(guī)模、評(píng)估價(jià)值大小及技術(shù)復(fù)雜程度等方面加以限制，導(dǎo)致在同一地區(qū)不論估價(jià)項(xiàng)目大小、操作難易，各資質(zhì)級(jí)別的估價(jià)機(jī)構(gòu)在職業(yè)上沒有本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款過程中，有必要了解和擁有估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件。

參考文獻(xiàn)：

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篇(7)

【關(guān)鍵詞】美國次債危機(jī)；房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；金融管理

一、當(dāng)前國際房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

美國次債危機(jī)已對世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響，尤其所展現(xiàn)出的房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特殊性和現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)新特征相結(jié)合的當(dāng)前國際房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)變化值得我們關(guān)注。

（一）沖擊傳統(tǒng)觀念，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性

美國次債危機(jī)是一起典型的由個(gè)人住房消費(fèi)而非房地產(chǎn)投資引發(fā)的金融危機(jī)。傳統(tǒng)理論認(rèn)為：住房消費(fèi)引發(fā)信貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)小，而住房投資引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大。這正是我國目前“鼓勵(lì)消費(fèi)，抑制投資”的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一，根據(jù)購房行為和主體的不同在政策上區(qū)別對待。但從虛擬經(jīng)濟(jì)理論看，房地產(chǎn)屬于虛擬資產(chǎn)，其價(jià)格具有強(qiáng)波動(dòng)性，它不僅是一般耐用消費(fèi)品，更是一種投資工具，房價(jià)不只是由土地、建筑成本與消費(fèi)者效用決定，更重要是由投資房地產(chǎn)所能帶來的預(yù)期收益和資產(chǎn)升值的潛力決定[1]。這導(dǎo)致住房消費(fèi)與住房投資并無本質(zhì)差異，在適時(shí)誘因下，兩者都可引發(fā)危機(jī)。 正是房價(jià)的強(qiáng)波動(dòng)性，房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益使其成為投資或投機(jī)活動(dòng)的主要對象，這是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)的主要因素之一。

（二）現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)新特征

1、現(xiàn)代消費(fèi)者信貸風(fēng)險(xiǎn)的固有性

美國次級(jí)住房按揭貸款市場最初是在美國人信用評(píng)價(jià)完善，金融業(yè)高效監(jiān)管，經(jīng)濟(jì)景氣的背景下發(fā)展起來，采用了現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理模式，對每個(gè)貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小來設(shè)定貸款的差異化價(jià)格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費(fèi)者信貸。傳統(tǒng)的商業(yè)貸款可以通過對貸款申請者進(jìn)行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率，但是消費(fèi)信貸者所固有的個(gè)體差異大，貸款數(shù)額小且分散，致使在美國金融機(jī)構(gòu)對次級(jí)住房抵押貸款對象仍因事前的甄別成本過高，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)性而處于兩難境地，最終在市場的過度競爭、房地產(chǎn)泡沫帶來的財(cái)富錯(cuò)覺和對新興金融衍生品規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力的強(qiáng)化下，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2、資產(chǎn)證券化具有兩面性

資產(chǎn)證券化于20世紀(jì)70年代源自美國，能將缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的流動(dòng)性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風(fēng)險(xiǎn)的功能，是目前國際金融市場最具活力和推崇的金融創(chuàng)新之一。美國次債危機(jī)中各利益主體正是由資產(chǎn)證券化連接在一起，但最終也是因這個(gè)紐帶的斷裂導(dǎo)致了危機(jī)，并通過其風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制演釀為國際金融危機(jī)。這說明，資產(chǎn)證券化本身作為一種金融創(chuàng)新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，轉(zhuǎn)移、分散風(fēng)險(xiǎn)，帶來額外收益。反之，則將造成巨大損失。

3、金融風(fēng)險(xiǎn)波及范圍廣，影響深遠(yuǎn)

由于美國證券市場的開放性，特別是在當(dāng)今金融全球化與混業(yè)經(jīng)營的發(fā)展趨勢下，國際資本快速大規(guī)模流動(dòng)，任何一個(gè)國家金融市場的內(nèi)部失衡都會(huì)反映為外部失衡，進(jìn)而很快影響到與其具有緊密投資和貿(mào)易關(guān)系的國家，最后極有可能將所有國家不同程度地引入失衡與危機(jī)境地。美國次債危機(jī)從次級(jí)抵押市場開始，很快覆蓋整個(gè)資產(chǎn)抵押市場，再傳染到國內(nèi)資本金融市場，隨后又波及世界各國形成事實(shí)上的全球金融動(dòng)蕩就是一個(gè)有力的證明。

4、可能弱化本國政府宏觀調(diào)控能力

國際資本的滲透弱化了資本流入國家宏觀經(jīng)濟(jì)決策的獨(dú)立性和國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的控制力，使得本國政府面對金融危機(jī)在調(diào)控時(shí)常陷入兩難困境。面對當(dāng)前日趨嚴(yán)重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級(jí)住房按揭貸款市場的穩(wěn)定來講，加息和緊縮的貨幣政策可能會(huì)進(jìn)一步形成現(xiàn)貨和衍生市場的資金鏈斷裂。而當(dāng)大批無辜者陷入危機(jī)的漩渦時(shí)，各國就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標(biāo)，如原先實(shí)施緊縮貨幣政策的國家，為救市不得不采取反向操作，即向市場投放流動(dòng)性，以保證市場的穩(wěn)定性[2]。因此，可能弱化本國政府宏觀調(diào)控能力成為是現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)中不可忽視的一個(gè)新特征。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

從融資看，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產(chǎn)證券化更是尚未展開。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的融資幾乎完全集中在銀行，這勢必把房地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，使銀行面臨潛在的金融危機(jī)。

從銀行看，雖然我國按揭市場發(fā)展時(shí)間不長，但在市場競爭和短期利潤的追逐下，個(gè)人住房按揭貸款一直被奉為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各銀行將其作為市場規(guī)模擴(kuò)張的根本。貸前銀行放松個(gè)人住房按揭準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，缺乏信用評(píng)級(jí)，次級(jí)信用評(píng)定更是不確定，貸后又缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣，出現(xiàn)了不少假按揭和假資產(chǎn)證明，尤其是在前期國內(nèi)股市上漲及賺錢效應(yīng)誘導(dǎo)下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場。同時(shí)，沒有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)逐漸在銀行積累。

從市場環(huán)境看，從1998年到2006年，我國個(gè)人住房貸款從426.16億元增長到2.27萬億元，房地產(chǎn)市場的空前繁榮讓個(gè)人住房按揭貸款過速增長的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)潛伏下來。但從2007年開始，央行為防止經(jīng)濟(jì)過熱、穩(wěn)定通脹預(yù)期，連續(xù)多次加息，大大增加了購房人的還貸負(fù)擔(dān)。同時(shí)，隨著中央持續(xù)對房地產(chǎn)市場調(diào)控，房價(jià)出現(xiàn)了下跌。一旦房價(jià)出現(xiàn)大波動(dòng)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)也將暴露無遺。

與美國相比，中國房地產(chǎn)市場存在兩大突出情況。一是房價(jià)上漲更快。從1998年開始，同樣在約8年的房地產(chǎn)繁榮期內(nèi)，我國不少城市房價(jià)上漲了4到5倍，而美國的房地產(chǎn)市價(jià)格僅上漲50%。二是面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能更大。美國次級(jí)信用的人僅占整個(gè)金融市場的12-13%。并且，美國具有目前中國房地產(chǎn)市場無法比擬的多元化的金融市場體系及產(chǎn)品，個(gè)人信用評(píng)定，金融監(jiān)管和法律配套。盡管這樣，個(gè)人按揭貸款仍引發(fā)如此巨大的金融危機(jī)。雖然國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展到整個(gè)金融市場之外，但實(shí)際上我國銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)影響可能會(huì)更大。

三、對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

（一）改變傳統(tǒng)觀念，警惕風(fēng)險(xiǎn)客觀存在

美國次債危機(jī)說明了，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場風(fēng)險(xiǎn)，而且住房貸款證券化產(chǎn)品也存在著市場風(fēng)險(xiǎn)；消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)是固有的，不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機(jī)，住房消費(fèi)同樣也能夠引發(fā)金融危機(jī)。只是房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)被掩蓋，一旦市場逆轉(zhuǎn)時(shí)，就會(huì)逐漸顯露出來。因此，雖然中美房地產(chǎn)金融市場存在較大差異，但是國內(nèi)銀行業(yè)及管理層要對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)予以高度關(guān)注，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免類似危機(jī)在中國爆發(fā)。

（二）金融創(chuàng)新的同時(shí)必須注重金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

21世紀(jì)金融業(yè)的發(fā)展趨勢是金融全球化和混業(yè)經(jīng)營。我們須充分認(rèn)識(shí)金融衍生品的兩面性：在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也兼具放大風(fēng)險(xiǎn)的作用。金融衍生品為貸款人提供流動(dòng)性以及降低融資成本，并通過重新分配風(fēng)險(xiǎn)滿足投資者的不同偏好，有效地緩解風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續(xù)推動(dòng)住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產(chǎn)融資渠道的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對衍生品市場發(fā)展的監(jiān)管，嚴(yán)控單一市場風(fēng)險(xiǎn)向其他市場傳播。

（三）商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的貸款審核制度和風(fēng)險(xiǎn)管理措施

我國商業(yè)銀行一要堅(jiān)決落實(shí)國務(wù)院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，嚴(yán)控個(gè)人住房按揭貸款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對個(gè)人住房按揭貸款者的收入采取真實(shí)性原則，將風(fēng)險(xiǎn)防范在貸款發(fā)生之前。二是加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部控制和人住房信貸管理，防止風(fēng)險(xiǎn)貸款大量產(chǎn)生。三是建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)，加強(qiáng)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，采取嚴(yán)格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現(xiàn)。

（四）監(jiān)管部門應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作

我國監(jiān)管部門應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作，一是在房價(jià)動(dòng)態(tài)變化的市場環(huán)境下，要及時(shí)對市場參與各方發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提高風(fēng)險(xiǎn)管控的前瞻性和有效性。二是嚴(yán)格監(jiān)督國內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸管理和相關(guān)政策執(zhí)行，加大對違規(guī)責(zé)任人處罰力度。同時(shí)，完善個(gè)人信貸法規(guī)，加強(qiáng)對失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展。三是實(shí)行必要的信息披露制度，對出現(xiàn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題及時(shí)分析說明，穩(wěn)定公眾信心。四是加強(qiáng)金融監(jiān)管的全球性協(xié)調(diào)與合作，降低國際金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。

（五）避免房價(jià)大起大落，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和中央持續(xù)嚴(yán)控房價(jià)的背景下，我國管理部門要注意加息或減息的影響，防止房價(jià)強(qiáng)波動(dòng)的負(fù)面影響。進(jìn)一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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