序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

一方面是調(diào)控政策未見松動，一方面是優(yōu)秀企業(yè)業(yè)績飆升，在資本與政策的博弈中，我們大膽對房地產(chǎn)行業(yè)下一步發(fā)展進行預測。調(diào)控政策短時間內(nèi)不會松動

限購令短時間內(nèi)不會消亡

限購令的實質(zhì)是制止資金進入房地產(chǎn)市場，剝奪民間資金除剛性需求之外的房地產(chǎn)投資權(quán)，促使首次購房者能夠有能力購買。從這層面上講，限購不僅可以收到實效，也能獲得民意支持。

其次，限購令逐步向三四線城市蔓延是必然。根據(jù)住建部市場數(shù)據(jù)，以7月為例，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有14個，持平的城市有17個；與6月份相比，7月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了5個。價格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過1．0％，漲幅比6月份縮小的城市有15個。同時，近日住建部下發(fā)通知，要求各省在8月20日之前上報所轄區(qū)內(nèi)各城市上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況，并給出限購五大標準，對于部分房屋價格增長過快的三四線城市，出臺限購令，似已成必然。

第三，市場需求不允許其松動。一方面是持續(xù)增長的剛需，一方面是投資需求，這兩種購房的主力群體，其被壓抑的購買需求已處于隨時都可噴發(fā)階段。在沒有找到更好的解決途徑前，貿(mào)然的取消限購，必然導致房地產(chǎn)行業(yè)的變態(tài)爆發(fā)性增長，這也不是政府能夠接受的；從這個角度講，政策有可能松動的時間點可能是在保障房大量投入市場的時間。

第四，宏觀經(jīng)濟環(huán)境不具備松動的條件。由于地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中舉足輕重的地位，在通脹壓力與國際經(jīng)濟環(huán)境未見明朗的情況下，政府也不太可能對目前的限購政策進行較大的調(diào)整甚至是松動，而造成宏觀經(jīng)濟波動。

行業(yè)發(fā)展趨勢長期向好，增速放緩，業(yè)內(nèi)競爭加劇

在經(jīng)歷了2007年、2010年兩撥爆發(fā)性增長后，整個行業(yè)已偏離了其既有的發(fā)展軌道，在政府的強有力干預下，行業(yè)已進入持續(xù)震蕩階段，即使限購松動，但若在松動后出現(xiàn)超預期增長，必然會進入下一個調(diào)控周期，因此整個行業(yè)將在全國人民的監(jiān)控下前行。在可以預見的3-5年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)震蕩將持續(xù)，難以發(fā)生較大改觀。

由于城市化、收人增長、投資需求、傳統(tǒng)購房思想、通貨膨脹和人民幣升值預期幾個關(guān)鍵拉動因素的穩(wěn)定，在在未來10年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)的增長，不會出現(xiàn)行業(yè)萎縮的局面，但增速會放緩。有限的蛋糕，近年來誕生的龐大競爭群體，注定房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)快速增長的主題會被房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭所替代，對于處于資金與能力均弱勢的小型房企，其生存堪憂。

產(chǎn)業(yè)集中度持續(xù)增加

根據(jù)上半年數(shù)據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，初步測算，今年上半年前十強銷售額占全國的比例為15％，去年約12％。萬科上半年占比2．9％，去年約2％。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，行業(yè)集中度正在增加，強者恒強的勢頭將延續(xù)下去。究其原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、能力優(yōu)勢已逐步顯現(xiàn)，對于上述幾個方面處于弱勢地位的小型企業(yè)來講，在同一競爭區(qū)域，市場份額必然會被侵占。同時，從國外經(jīng)驗看，行業(yè)集中度逐步提高，亦必不可免。

房企怎么辦?

明確方向

當行業(yè)以逐步從資源導向型向能力導向型過渡，逐步由年輕邁向成熟，繼續(xù)還是退出?相信對于以通過房地產(chǎn)行業(yè)積累了一定資源的老板們必須要面對的問題，需要做出更理性的判斷。是逆水行舟，還是急流勇退?如果搖擺不定，必然會導致你愈發(fā)的迷茫，從現(xiàn)在趨勢看，做墻頭草必然會導致你在工作中面臨無數(shù)的矛盾和猶豫。無論堅持還是退出，均無可厚非，但如果你選擇堅持，就需要找到一條解決的路徑。

盤點資源

首先需要系統(tǒng)盤點手頭具有的土地、資金、人力、社會關(guān)系甚至是品牌資源，全方位的剖析自身的能力狀況，重新認識企業(yè)，找出相對優(yōu)勢與弱勢，判斷企業(yè)在競爭環(huán)境中所處的位置，發(fā)掘突破口。

重新思索商業(yè)模式

什么是商業(yè)模式?商業(yè)模式核心是在于結(jié)合企業(yè)實際業(yè)務能力處理好與企業(yè)利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)。但大家都知道，商業(yè)模式的創(chuàng)新是最難的，但對于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來講，并非遙不可及，如萬達模式、紅星美凱龍模式、蘇寧模式、步步高模式，這些都是國內(nèi)優(yōu)秀房企在運作過程中發(fā)現(xiàn)的成功商業(yè)模式。房地產(chǎn)企業(yè)的構(gòu)建商業(yè)模式的核心在于如何發(fā)掘自身優(yōu)勢，有效組合更多的利益相關(guān)者。舉個例子進行說明一下：

全球最大物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯(Prologis)1991年成立，主要業(yè)務范圍為物流園與標準物流設施的開發(fā)、定制開發(fā)、收購與回租、咨詢服務，目前旗下實際控制資產(chǎn)達350億美元，擁有15只物流地產(chǎn)基金，直接持有1222處物業(yè)、通過旗下基金間接控制1369處物業(yè)，總建筑面積達到4600萬平方米，遍布全球22個國家，136個市場。但其如何以普洛斯不足20億美元的資本金投入撬動了200億美元的基金資產(chǎn)，使實際控制資產(chǎn)規(guī)模達到350億美元?

1999年，普洛斯發(fā)起成立第一只私募基金，用于收購普洛斯手中持有物業(yè)，收購后，普洛斯不再持有這些物業(yè)，而通過與基金公司簽訂管理協(xié)議，負責物業(yè)運營，并收取管理費用。目前普洛斯旗下基金總數(shù)15只，總投資規(guī)模超200億美元，。而普洛斯自有資金投入僅不到20億美元，普洛斯實際控制的資本規(guī)模達300多億美元，是其1998年的10倍。1998年其管理的成熟物業(yè)及在建物業(yè)總數(shù)為1145處，到2009年增長到2509處，可出租面積從1．13億平方英尺增長到4．8億平方英尺，實際控制資產(chǎn)的投資規(guī)模從36億美元增長到320億美元

為何基金愿意納入其業(yè)務體系中?因為其充分了解了其相關(guān)利益訴求，構(gòu)建了如下的商業(yè)系統(tǒng)(見圖1)：

引入投資者后其收益多樣化(見表1)：

引入投資者后，資產(chǎn)回報率變化(見表2)：

篇(2)

8月漸近，氣溫日高，火熱樓市的高溫開始傳導至土地市場，“地王”這個消失有一段時間的名詞再次頻繁出現(xiàn)。

從恒大廣州地王到北京萬柳地王，土地市場早已不平靜，而中海近日在天津斥資近30億元又創(chuàng)造一個地王。

似乎樓市和地市都向2009年發(fā)展軌跡靠攏，不過也許不會，中央政府有關(guān)部門已經(jīng)發(fā)文。

7月19日，國土資源部和住建部就當前房地產(chǎn)市場形勢聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》。

通知指出，房地產(chǎn)和土地市場近期出現(xiàn)了一些波動，雖然這些波動未改變市場整體格局，但市場運行的復雜性和不穩(wěn)定性在增加，加上房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，任務還很艱巨。

通知要求，各級國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃)主管部門都要有清醒認識，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，密切配合做好各項工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈。

通知還強調(diào)，各地要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求。已放松的，要立即糾正。

這份文件延續(xù)了中央一貫以來堅持房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，并不太出人意料，但明顯可以看出，隨著房地產(chǎn)市場升溫，中央政府加強了防止房價反彈的力度。

房地產(chǎn)市場是否足夠火熱仍需觀察，但在8月，一個“放在火爐上烤”的房地產(chǎn)論壇正在預熱，即將揭幕。

8月8-11日，一年一度的中國房地產(chǎn)界最重要的盛典“博鰲房地產(chǎn)論壇”將在海南博鰲召開。據(jù)論壇組委會介紹，論壇籌備工作已經(jīng)進入最關(guān)鍵階段，預計論壇報名參會人數(shù)將達到史無前例的1000人。

作為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大、規(guī)格最高、影響最廣的專業(yè)論壇，2012博鰲房地產(chǎn)論壇依然選擇在海南博鰲亞洲論壇大酒店共襄盛會，將延續(xù)博鰲論壇經(jīng)典并加以擴展，議題覆蓋宏觀經(jīng)濟、市場、商業(yè)模式、資本、產(chǎn)業(yè)等。

其中，金融和商業(yè)地產(chǎn)方面將是本屆論壇的重點與焦點，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)未來值得期待的方向。

“最熱的8月，每年還總是有許多人來參加，熱火朝天”—這是博鰲房地產(chǎn)論壇十二年來的寫照，而且一年比一年更加火熱。

篇(3)

他見證著行業(yè)的起伏變化，

始終保持著冷靜、客觀的處事態(tài)度；

從房屋開發(fā)到物業(yè)管理，

他總是認真地做著每一件事，

投入的是一份感情、一份責任、一份耐心；

他不斷地思考與學習，

完善并成就著自己。

他，就是楊永泰先生。

二十年地產(chǎn)經(jīng)：冷靜 客觀

早在許多年前，楊永泰先生便選擇了房地產(chǎn)行業(yè)，沿著這個方向，他走到了今天。二十世紀九十年代，楊永泰先生從香港的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了澳門房地產(chǎn)市場。

澳門二十年，他親眼見證著的是澳門房地產(chǎn)幾起幾落的歷史，感受到的是特殊環(huán)境下有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)的種種成因，心里想的是澳門房地產(chǎn)的未來。緊跟時代和環(huán)境變化的步伐，是楊永泰先生――一個地產(chǎn)行業(yè)資深人士在用他冷靜而客觀的處事態(tài)度，講述著澳門地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在和未來，亦講述著自己與澳門房地產(chǎn)行業(yè)二十年來風雨相隨的故事。

從香港到澳門，楊永泰先生首先需要適應的是與香港不一樣的環(huán)境。澳門之于香港，與地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律政策有些不同，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程亦稍顯緩慢，但是相同的是，澳門的房地產(chǎn)行業(yè)也曾歷經(jīng)過多次起落，在起起落落中向前發(fā)展著。

上世紀九十年代初，改革開放，澳門政府修訂了土地法及土地競投規(guī)則，很多內(nèi)地人來到港澳地區(qū)投資房產(chǎn)，買了許多地建房，刺激了地價，樓價上升。楊永泰先生以“澳門的房地產(chǎn)行業(yè)將步入一個大發(fā)展時期”的判斷為緣由，于1990年，在澳門房地產(chǎn)行業(yè)即將大熱的時候進入了這一行業(yè)。

從1991年至1993年，澳門的房地產(chǎn)、建筑、投資等各種與房地產(chǎn)有關(guān)的公司由兩百多家猛增至近千家，而澳門十年前后的土地價格升幅也高達兩百多倍。

市場經(jīng)濟的一個規(guī)律是，當一個行業(yè)迅速升溫，在一段時間之后，溫度定會有所回落，而地產(chǎn)行業(yè)相對來說是一個不太穩(wěn)定的行業(yè)，這樣的趨勢更加明顯，成熟穩(wěn)重的楊永泰先生已經(jīng)意識到這一點，果不其然，“大約在1993年左右，國家出臺了宏觀調(diào)控政策，許多在港澳投資的內(nèi)地商人來不及撤資，加上一些投資商因為資金不足的緣故，許多房地產(chǎn)項目雖已辦理了用地、規(guī)劃項目，但還是被迫停工，澳門出現(xiàn)了許多爛尾樓?！睏钣捞┫壬f。在這樣不利的環(huán)境下，他卻順利地避過了這次地產(chǎn)低潮，楊永泰先生謙虛地說：“運氣比較好。”運氣的背后，很大程度上依靠的是地產(chǎn)界前輩和合作伙伴豐富的經(jīng)驗、敏銳的商業(yè)觸覺以及看透事物本質(zhì)的能力的支持。

1997年后，澳門房地產(chǎn)又有了新的起色，“雖然當時整個亞洲遭受金融風暴的打擊，但由于澳門房地產(chǎn)行業(yè)剛歷經(jīng)了一個低潮，正從低潮成長起來，因此，受亞洲金融風暴的影響較香港來說，要低一些。”楊永泰先生分析說。而他由于那洞若觀火一般的先見之明，讓他鮮受金融風暴的沖擊和打擊。2000年之后，澳門低迷的房地產(chǎn)走出了低谷。

在澳門二十年有余，楊永泰先生歷經(jīng)了商海中多次起起伏伏，腳下雖然是翻滾的風浪，他卻始終泰然自若，在威脅和劣勢中，冷靜地尋找著機會。對于澳門房地產(chǎn)行業(yè)的未來，楊永泰先生充滿了信心，他說：“澳門雖然只有二十多平方公里，卻居住著四十多萬人，從某一個方面來說，有一定的局限性，然而，政府會發(fā)揮適當?shù)恼{(diào)節(jié)功能，讓一些舊屋重建，協(xié)助房地產(chǎn)市場的平衡發(fā)展?！?/p>

二十年辛苦打拼，他收獲的是專業(yè)的知識，寶貴的行業(yè)經(jīng)驗以及應對風浪的能力。這一切，都是他行走于澳門房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)和重要保障。伴隨著楊永泰先生在澳門二十年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的累積，他曾獲邀成為澳門房地產(chǎn)聯(lián)合商會學術(shù)部部長，這一職務，與楊永泰先生本身的學歷無關(guān)，只與他的經(jīng)驗有關(guān)。

身兼學術(shù)部部長一職，楊永泰先生要做的是將行業(yè)經(jīng)驗與更多的行業(yè)人士分享。不久前，他獲邀出任澳門房地產(chǎn)聯(lián)合商會副理事長一職，為澳門地產(chǎn)行業(yè)營造一個溫馨適宜的環(huán)境，推動其平穩(wěn)地發(fā)展而出謀劃策。

二十載行業(yè)路：求全 上進

隨著澳門高層新樓宇、商業(yè)樓宇及大型基建設施的落成，加速了澳門管理服務的需求，楊永泰先生說：“隨著人們需求的增加和變化，如今許多人買房看中的不僅僅只是房子，更多時候他們看中的還有環(huán)境、其它配套設施以及品牌的效應?！辟I房者的高要求是推動物業(yè)管理朝著高水平服務方向邁進的動力和源泉。

1995年，宏觀調(diào)控一段時間后，楊永泰先生參與建造的樓房逐漸熱賣了起來，在審時度勢一番之后，集合“天時地利人和”因素，他順勢成立了物業(yè)管理公司，自此，他由單一的商業(yè)模式，轉(zhuǎn)向了地產(chǎn)行業(yè)一條龍服務的模式，集房屋開發(fā)、房屋買賣、物業(yè)管理于一身，全面發(fā)展。

有人曾把房屋、樓宇比作了一個有生命的人，將物業(yè)管理比作了家庭全科醫(yī)生，是因為當這個人還在孕育中的時候，物業(yè)管理部門便參與了其中，直到這個孩子在時間的流逝中一步步成長，歷經(jīng)整個生命周期后變老，“只是最初的時候，物業(yè)管理人員的工作還很輕松、簡便，只需要知道樓房何時能建成就行?！钡谝粐H物業(yè)策劃管理有限公司董事經(jīng)理楊永泰先生說。當孩子呱呱落地后，物業(yè)管理人員便擔負起了照看孩子的重任，除了不離不棄照顧著它，還需要不間斷地對其進行護理，盡最大的能力延續(xù)其生命，不讓其輕易地壞下去。

物業(yè)管理不是一件容易的事，在這個行業(yè)領(lǐng)域已有十余年經(jīng)驗的楊永泰先生說：“假如一個樓盤一千多個單位，十個樓盤就有一萬多個單位，其中牽涉的是一萬多個不同的家庭，協(xié)調(diào)好這一萬多個家庭，讓他們沒有投訴，這不是一件簡單的事?！边@個過程是一種挑戰(zhàn)，需要投入的是一份感情，一份責任，一份耐心。

除了做好每一項工作，楊永泰先生還不忘時刻提升自己，在他看來地產(chǎn)行業(yè)是一個競爭大的行業(yè)，為了不被時代的浪潮淘汰，必須要保持終身學習的態(tài)度，不斷學習，以提高自己的競爭力。不久前，他剛剛通過考試，獲得了英國特許房屋經(jīng)理學會亞太分會會員資格，“今年還有四本書要讀。”楊永泰先生說。下一步，他計劃考取內(nèi)地的物業(yè)管理師證。他用自己的行動踐行著人們常說的一句話：“活到老學到老?！?/p>

楊永泰先生不斷地用知識充實著大腦，學習讓他輕松地適應著每一個不同的環(huán)境，讓他準確地捕捉到行業(yè)的變化，并適時作出調(diào)整，在成長中向前邁步。

行走在地產(chǎn)行業(yè)，楊永泰先生更像一位思想者，不斷地思考，不斷地總結(jié)，永遠面對變化，不斷取舍，不斷分析，努力完善自己，讓自己迎合這個行業(yè)的發(fā)展，努力提升自己，為這個行業(yè)的和諧發(fā)展，盡一份心，出一份力，也因此，活出了自己精彩的人生。

楊永泰先生主要職務與履歷

第一國際物業(yè)策劃管理有限公司董事經(jīng)理

第一國際投資發(fā)展有限公司董事經(jīng)理

盈豐置業(yè)有限公司董事總經(jīng)理

國聯(lián)物業(yè)管理有限公司董事兼行政總經(jīng)理

歷任澳門房地產(chǎn)聯(lián)合商會學術(shù)部部長

現(xiàn)任澳門房地產(chǎn)聯(lián)合商會副理事長

澳門物業(yè)管理業(yè)商會副會長

澳門電力客戶諮詢委員會委員

篇(4)

王東亮 諾承投資合伙人

嘉賓：

曹少山 河山資本董事長

林 竹 中信地產(chǎn)總裁助理

孫樹濤 中城聯(lián)盟副總經(jīng)理

時寶東 北國投副總經(jīng)理

王戈宏 賽富不動產(chǎn)合伙人

吳 濤 穩(wěn)勝投資總經(jīng)理

肖 喬 酒美網(wǎng)COO、副總裁

張民耕 盛世神州董事長

趨勢與機會

王東亮：新型城鎮(zhèn)化是否意味著又會迎來新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？房地產(chǎn)基金未來趨勢會怎樣？房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)基金，相關(guān)第三方如何在其中找到真正適合自己的機會？

林竹：新型城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一個新契機。新型城鎮(zhèn)化至少在未來的10-20年能夠為中國房地產(chǎn)業(yè)提供正能量。城鎮(zhèn)化的過程中，一定會有更大更多的需求；新型城鎮(zhèn)化給整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也帶來一個新課題。這次的新型城鎮(zhèn)化更多是產(chǎn)業(yè)的導入，而產(chǎn)業(yè)的導入和資本的運作兩個重要的元素融合，可能會給房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式、策劃模式，命名模式等方面帶來一個創(chuàng)新的驅(qū)動。新型城鎮(zhèn)化確實給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很多新動力，驅(qū)動力往哪個方向走，每家公司，每家基金、每個產(chǎn)品的方向都不同。在同樣的驅(qū)動力之下，可能會產(chǎn)生出種類繁多的產(chǎn)品和服務，但都要回歸以人為本。因為這次城鎮(zhèn)化的核心是人的轉(zhuǎn)移，人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)來以后，需要方方面面的服務，需要大量的城市產(chǎn)業(yè)去支撐，提供服務。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，不能僅想得建樓賣樓等簡單的事，可能要引入大量服務實體，如果做到這些點，可能在產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程中取得一些優(yōu)勢，也會推動整個行業(yè)走上一個新臺階。

曹少山：很多地產(chǎn)基金成立之初，都是想跟著地產(chǎn)商掙錢，地產(chǎn)商永遠缺錢，所以我們希望能在地產(chǎn)商缺錢時也分到一杯羹，但地產(chǎn)商在選擇資金時，有自己的判斷。而一般的私募資金管理人，對地產(chǎn)商的吸引力是不是很大？首先資金量很小，所有私募地產(chǎn)基金資金加起來不超過100億，這在整個中國地產(chǎn)金融領(lǐng)域只是九牛一毛。所以，地產(chǎn)基金如果依附于地產(chǎn)商，希望在地產(chǎn)商融資過程中掙一筆錢，談判力很弱，商業(yè)邏輯、生存邏輯很弱。

所以，開始時給開發(fā)商的融點資，占一點股份，占點開發(fā)商的便宜，但從長遠看，邏輯不成立。不管是地產(chǎn)基金還是VC/PE，投資領(lǐng)域是消費業(yè)還是制造業(yè)，投資邏輯都是要有掙錢的道理：要不就是你眼光獨到，在別人沒發(fā)現(xiàn)時，你發(fā)現(xiàn)并進入；要么就是能給企業(yè)帶來特別獨特的價值，否則你就是稀里糊涂地掙錢，或是把手伸到別人的口袋里。

私募地產(chǎn)基金融不到太多錢，因為很難跟主流的機構(gòu)投資人對接，而融民間的錢成本較高，這樣逼著我們?nèi)?chuàng)新，去找別人發(fā)現(xiàn)不了，或別人不太愿意去嘗試的一些項目。地產(chǎn)商掙錢一定是在細分領(lǐng)域，因此一定要吃得特別透。

肖喬：城鎮(zhèn)化建設對電子商務是個大利好。前幾年，電子商務只能覆蓋北上廣深等一線城市、省會城市以及一些好的地級市，因為物流能力不夠而覆蓋不到農(nóng)村。而城鎮(zhèn)化建設，拉近了電商總部與最后一公里之間的距離，這是一個非常好的消息。最近三年，電子商務發(fā)展迅猛。傳統(tǒng)的商業(yè)肯定是要轉(zhuǎn)型，電商的體驗店可以與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合，能夠形成非常龐大的物流、倉儲的產(chǎn)業(yè)鏈，而這恰是未來城鎮(zhèn)化的方向。

張民耕：前幾年全民PE熱，現(xiàn)在可能是全民基金熱。各種機構(gòu)，有牌照的、沒牌照的，金融機構(gòu)，準金融機構(gòu)，現(xiàn)在都看好房地產(chǎn)基金。VC/PE困難，退出不易，項目要賣個好價錢更難，如果維持生存或機構(gòu)正常運轉(zhuǎn)，必然都會找到地產(chǎn)基金市場。因此，要充分利用這樣的機會打通各種渠道。不是幾天之后他們?nèi)プ龇康禺a(chǎn)基金了，地產(chǎn)基金就沒戲了，因為他們已經(jīng)落后我們一點。房地產(chǎn)基金還是一個產(chǎn)業(yè)化的基金，對房地產(chǎn)行業(yè)的理解，對大勢的判斷，對具體項目的評估，對于項目利潤點的判斷，風險控制與風險預案，這些都是問題。所以，我們在招聘員工時，尋找一些具有金融背景，但更注重房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，經(jīng)歷過順境逆境的人，這些可能給我們帶來很多經(jīng)驗。只要地產(chǎn)基金越來越專業(yè)，就會有越來越多的金融渠道找到你。

中國房地產(chǎn)基金在起步階段，也將經(jīng)歷較大的轉(zhuǎn)變：一是，股東考核公司發(fā)展的主要指標轉(zhuǎn)向盈利和業(yè)務規(guī)模。這是任何一家房地產(chǎn)基金公司要想發(fā)展做大必須要考慮的問題。如果沒有規(guī)模，做不到盈利，不能給股東創(chuàng)造價值，整個經(jīng)營團隊沒有太大意義。二是，融資問題得到了徹底解決。三是，未來十年，房地產(chǎn)行業(yè)會進入到重組、并購階段，一些經(jīng)營比較好的公司，會用自己的融資能力和管理能力，去把那些經(jīng)營不好，規(guī)模小，融資能力差的公司，從市場上慢慢地擠掉，行業(yè)集中度將提高。四是，資產(chǎn)證券化。

路林：我們管理公司的發(fā)起人實際上是50家開發(fā)商。公司成立至今，大概花了三分之一以上的時間，告訴消費整體，我們是開發(fā)商，這些開發(fā)商在一個體系之下。六年前，我們把公司做成一個投資型基金，把股東都變成了LP。我們不是服務于一個特定的開發(fā)商，服務于管理公司的股東。我們做到獨立，經(jīng)營產(chǎn)品對管理公司、LP投資人的信息披露也做到透明。

王戈宏：地產(chǎn)基金這三年來在跟一系列不確定性做交集，項目不確定、錢不確定，投資模式不確定等。未來地產(chǎn)基金依然面對很大困惑：一是，錢在哪里？沒有其他機構(gòu)投資人，所有地產(chǎn)基金融資都非常有限。在目前中國地產(chǎn)基金中，規(guī)模以3億為標準的占到了54%，基金規(guī)模非常小。真正的機構(gòu)投資人對風險與收益有比較明顯的認識。未來，中國的機構(gòu)投資人關(guān)注房產(chǎn)基金時，房產(chǎn)基金可能告別小規(guī)模。二是，做全資產(chǎn)市場，還是做金融市場？中國地產(chǎn)基金GP有很多投行，但我們又沒有像其他投行那樣的信譽。三是，做全資產(chǎn)還是細分？做細分就要根據(jù)消費者的需求，是商業(yè)模式、管理品牌和資本的問題。細分市場的規(guī)?；磥碛泻艽蟮目臻g。地產(chǎn)基金是三歲小孩，中國的地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，還需要不斷地支持。

時寶東：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的細分，對不同的細分行業(yè)（住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等），信托提供的金融融資手段就不同。像商業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)，可能運營的成分更突出，不僅僅是拿塊地建個房子，因為如果沒有好的運營商，地產(chǎn)項目做不好，僅僅蓋了房子，可能你根本就招不到租，沒有租金，物業(yè)就一錢不值。在這些領(lǐng)域，信托和房地產(chǎn)基金有很大合作空間。

信托和房地產(chǎn)基金有多種合作方式：一是，接力棒。房地產(chǎn)基金的眼光獨到，敢于冒險，可以先行介入，相對來說，信托投資人比較穩(wěn)健，比較保守，可以采用接力的方式，地產(chǎn)基金先介入，信托后介入，信托介入時，風險比較小。二是，信托可以作為地產(chǎn)基金的LP，借助地產(chǎn)基金專業(yè)的管理能力。信托公司畢竟是金融機構(gòu)，在房地產(chǎn)某些細分領(lǐng)域，像養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等都需要專業(yè)的團隊來運作，實際上這些專業(yè)的細分地產(chǎn)，要降低地產(chǎn)地位，突出產(chǎn)業(yè)地位，應該突出專業(yè)能力，而這些專業(yè)能力，恰恰是各基金管理公司所能夠提供的專業(yè)服務，這凸顯各專業(yè)房地產(chǎn)基金的不同特點，房地產(chǎn)信托下一步的發(fā)展，必須依靠這些專業(yè)團隊來運作。

那些已經(jīng)成熟的房地產(chǎn)基金，已經(jīng)有了所謂的基石投資人，跟定了這個GP之后，為其提供一種杠桿，你的投資人可能需要20%-25%的投資回報，我的投資人可能只要8%-12%的穩(wěn)定回報就已經(jīng)很好了，那信托就可以地產(chǎn)基金進行結(jié)構(gòu)化。因為信托最大的一個特點就是結(jié)構(gòu)化，可以通過結(jié)構(gòu)化安排，為地產(chǎn)基金的基石投資人提供杠桿，當然要承擔更大的風險。所以，信托公司和房地產(chǎn)私募基金的合作空間非常大。

策略與應對

王東亮：城鎮(zhèn)化不只是個經(jīng)濟話題，更是個政治話題。在這一大的行業(yè)形勢下，怎樣制定自己未來幾年的發(fā)展策略，怎樣定位自己的核心競爭力以及與團隊能力相匹配的策略？

林竹：中信集團跨越了56個行業(yè)，所以產(chǎn)業(yè)資源非常豐富。另外中信本身是一家金融機構(gòu)，在金融融資又有獨特的背景。未來，中信在房地產(chǎn)行業(yè)，會偏向于做一個系統(tǒng)方案的提供者。在新型城鎮(zhèn)化的過程中，會更多地走出來主動跟地方政府合作，通過市場手段提供一整套系統(tǒng)方案。中信立足于做一個資源整合者，會建立一個資源整合平臺。

市場是不斷變化的，市場細分的規(guī)律以及軌跡非常清晰。對業(yè)態(tài)的理解程度、把控能力，會直接影響到基金產(chǎn)品最終的效益，可能地產(chǎn)基金的創(chuàng)意非常好，設置的架構(gòu)也OK，但專業(yè)基金管理人的運營能力不夠，最終會導致運營的風險轉(zhuǎn)變?yōu)榛鸬耐顿Y風險。在市場的細分潮流下，非公募的、偏向市場化的基金也會走向細分，這也是體現(xiàn)競爭力的關(guān)鍵所在。

一家公司不可能什么都會，要做專做精，也能吸引人才，運營團隊的能力體現(xiàn)了增值能力，所有的資金就會往這邊流。要尋找業(yè)態(tài)中最優(yōu)秀的基金提供者、運營者合作，這樣，大家都能找到自己的生存與發(fā)展空間。

曹少山：老的城鎮(zhèn)化是以造城為標志，就是城市建城面積不斷擴大，建更多的房子。新型城鎮(zhèn)化是城鎮(zhèn)化的生活方式可以提供給更多人，同時城鎮(zhèn)化生活方式的內(nèi)涵不斷提高。延伸出來一個啟示是，更多的市場機會不在于造城，不在于建更多的房子，而在于怎樣讓這些房子作為一個物理載體，以更好的服務的方式提供給城市居民。住宅地產(chǎn)行業(yè)的集中度會越來越高，以后會出現(xiàn)很多兩千億規(guī)模的住宅巨無霸公司，住宅市場對私募資金價值不是特別大。泛商業(yè)地產(chǎn)會向兩個方向發(fā)展：一是不能被電商取代的，貼近日常消費的新區(qū)商業(yè)。二是，與電商相關(guān)的地產(chǎn)投資機會，即倉儲物流設施，這塊有龐大的市場。

吳濤：新型城鎮(zhèn)化和原來城鎮(zhèn)化的不同在于從注重規(guī)模到注重質(zhì)量。第一，金融化。我們用幾十年時間走完了人家?guī)装倌瓴抛咄甑穆?。房地產(chǎn)金融化趨勢已經(jīng)非常明確。第二，大型化。出現(xiàn)了4個千億級的集團，大企業(yè)會越來越大，小企業(yè)做小做精。第三，細分化。各細分行業(yè)會更加欣欣向榮。大企業(yè)現(xiàn)在是不是沒有資金需要？其實，房地產(chǎn)基金對房地產(chǎn)企業(yè)來說還是很可貴。大型房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著做大做強做規(guī)模，錢也經(jīng)常不夠。此外，區(qū)域性、專業(yè)性方向的企業(yè)，是我們重點支持的方向。

孫樹濤：我們未來基本上不會參與到所謂的新型城鎮(zhèn)化，全球的市場發(fā)展證明，核心城市的聚集能力和經(jīng)濟發(fā)展的承載力，是其他普通城市沒法相比的。作為房地產(chǎn)金融的一個從業(yè)公司，我們不會去關(guān)注農(nóng)民沒了地以后怎么辦，這些問題太復雜，應該是政府操心的事情。

路林：面對新型城鎮(zhèn)化，更多人、更多機構(gòu)，不管愿不愿意，都要入局。我們的使命就是，趕緊提供出更多的金融投資類的產(chǎn)品，供他們選擇。

篇(5)

【關(guān)鍵詞】 VGC模式 輕資產(chǎn)時代 房地產(chǎn)企業(yè) 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

一、引言

中國的房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷過一段高速增長的黃金時代后，如今面臨的市場供求已經(jīng)逐漸趨向平衡，買方市場的特征越來越明顯，行業(yè)利潤率的持續(xù)性下滑成為“新常態(tài)”。在這種背景下，為了獲得持續(xù)的盈利能力和風險控制能力，房地產(chǎn)企業(yè)除了通過調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)等措施來降低成本之外，通過在未來品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營以及其他衍生收益等方面構(gòu)建新的利潤增長點的“輕資產(chǎn)”模式也逐漸受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進入“輕資產(chǎn)時代”。

上個世紀90年代初期開始，在經(jīng)歷了奇跡般的高速增長后，日本的泡沫經(jīng)濟崩潰，房地產(chǎn)價格急速下降，房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代急速進入蕭條時代，大批的房地產(chǎn)企業(yè)接連倒閉，整個行業(yè)哀鴻遍野，整個日本經(jīng)濟也進入了持續(xù)數(shù)十年的低迷時期。但是，有這樣一家房地產(chǎn)企業(yè)，在此期間不僅沒有遭受重大損失，反而更加發(fā)展壯大，迅速成長為日本房地產(chǎn)業(yè)的三巨頭之一。締造這個奇跡的，就是森氏家族的森大廈株式會社。而森大廈株式會社所依仗的開發(fā)模式，主要就是VGC模式。這種模式的成功，可以為中國房地產(chǎn)企業(yè)在當前形勢下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供有意義的借鑒。

二、VGC模式概況

1、VGC的開發(fā)理念

森稔（Minoru Mori）從1993年開始接替其父親，繼任森大廈的社長，正是他締造了森大廈的真正巔峰，也正是他創(chuàng)造了森大廈盈利模式的核心理念――VGC。

森稔曾經(jīng)這樣描述其心中的“垂直花園城市”：“高樓層，日照充足，辦公、購物、居住、娛樂都在一起。樓群里還必須要有自然――庭院里有流水潺潺，春天百花盛開，秋天要有落葉飄落……”概括而言，VGC就是摒棄了傳統(tǒng)的平面密集型開發(fā)模式（如圖1所示），創(chuàng)造出一種新的垂直密集型模式（如圖2所示）。

顯然，VGC模式大大縮減了人們上下班的通勤時間，并且騰出了大片的地面開放性空間。體現(xiàn)VGC理念的經(jīng)典案例是森大廈集團開發(fā)的六本木新城（Roppongi Hills）。該項目位于東京鬧市區(qū)，從1986年啟動，到2003年才完工，歷時17年，耗資40多億美元。在占地面積僅為11.6公頃的土地上，六本木新城整個建筑群以高達54層的森塔（Mori Tower）為核心，還包括東京凱悅大酒店、朝日電視臺總部大樓、毛利庭院、露天廣場以及四座住宅大樓等主要建筑。建筑群里有寫字樓、商店、電影院、精致的日式庭院、博物館、幼兒園等各種各樣的商務和生活設施。而這一切，全部呈現(xiàn)在占地面積僅有11.6公頃的土地上。

該項目完成后，迅速成為日本甚至全球的熱點地區(qū)，很快便吸引了包括雅虎、樂天、活力門等知名企業(yè)在內(nèi)的大批客戶入駐。在六本木新城上班的人被稱為“Hills一族”，這一詞語后來迅速成為日本的流行語。另外，六本木新城每年接納的前來參觀的游客超過4000萬人，比去東京迪士尼樂園的還多，因此被稱為“戰(zhàn)后日本最具野心的建筑物”。

2、對VGC模式的評價

以六本木新城為代表的VGC模式之所以如此成功，主要是由于該模式具有下列優(yōu)點。

（1）在其中工作生活極其便利

居住在六本木新城的人，從居住地到工作地步行幾分鐘就可以到達，完全不用擔心上下班交通高峰造成的堵車和極度擁擠的地鐵。業(yè)余時間，人們在家門口就可以進行購物、餐飲、看電影以及欣賞藝術(shù)展覽等各種休閑文化活動，甚至接送小孩去幼兒園都可以通過步行輕易完成。這種環(huán)境使得人們很容易平衡自己的工作和生活，并有更多的時間和空間來創(chuàng)造出更新的理念和更大的價值。

（2）建筑物的抗震性很強，安全性能極高

日本是一個地震頻發(fā)的國家，考慮到這一點，六本木新城在各個建筑物中都設置了能抵抗關(guān)東大地震、阪神大地震等地震級別的耐震性裝置，將地震引起的搖晃控制在最小限度，以保證建筑物的安全。對于抗震效果，一個有力的例證是，在2011年的東日本大地震中，整個森大廈的擺幅得到了有效控制，即使是位于大樓高層的會員制俱樂部，也沒有一個酒杯餐具因為搖擺而落地損壞。

（3）環(huán)保、親近自然以及崇尚文化等人文環(huán)境因素

該項目通過建筑物的集約化和高層化，靈活利用人工地盤和地下空間，在地面創(chuàng)造出多樣化的開放空間。在這個寸土寸金的地方，規(guī)劃出了大量公園和綠地，各種小巧的園林錯落其中，當初建設時暫時移走的百年古樹，后來又重新移回原地，綠色步道幾乎串聯(lián)了整個城市空間，甚至在屋頂上還種植了幾十畝的櫻桃、草莓等果木蔬菜。傳統(tǒng)與現(xiàn)代元素就是以這樣的方式和諧共生于六本木新城中。

三、VGC模式對輕資產(chǎn)時代中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的啟示

1、自行創(chuàng)造“好地段”，提高地產(chǎn)價格的抗跌性

亞洲投資界超人、香港首富李嘉誠說過：“決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。這句話一直以來被地產(chǎn)業(yè)界奉為金科玉律。現(xiàn)實中，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，在設置社區(qū)門檻時，也主要是依靠天然形成的地段環(huán)境，來維持和增加房地產(chǎn)的價值。但是，在房地產(chǎn)企業(yè)通常的業(yè)務模式下，一個地段的價值并不是一家企業(yè)所能夠控制的，它主要取決于當?shù)卣目傮w規(guī)劃和城市發(fā)展的多方面需要。這樣房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中就會遇到一種困境：配套設施完善的好地段畢竟是有限的，不僅各個企業(yè)在其中競爭激烈，而且也大大限制了企業(yè)的發(fā)展速度;另一方面，比較差的地段不僅利潤率低，而且風險大，因為當房地產(chǎn)價格泡沫破裂時，不良地段的項目會首當其沖，率先崩盤，這些項目所在的企業(yè)也將不得不吞下自釀的苦酒。

森大廈崛起之初，東京的城市規(guī)劃一度是按功能劃分區(qū)域，工作地段就是工作地段，住宅地段就是住宅地段，涇渭分明，導致住宅舒適度和城市基建都跟不上。森大廈的VGC模式，不僅在同一個建筑群中為業(yè)主提供工作和生活所需的極其便利的空間和建筑，而且還提供時尚、美食、休閑、娛樂以及社交等無所不包的各種軟硬件設施，這樣，通過多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可以創(chuàng)造出一種優(yōu)秀的社區(qū)環(huán)境，也就自行創(chuàng)造出了好“地段”。如此的好地段，將可以吸引更多的投資，物業(yè)的估值也將更高，進而將有更多的資源可以用于進一步完善各種配套設施，使得所在的“地段”變的越來越好。這樣，不僅可以擺脫與其他房地產(chǎn)企業(yè)拼搶舊有好地段的紅海困境，而且可以不斷地創(chuàng)造出屬于自己的廣闊藍海。更重要的是，當房地產(chǎn)價格泡沫破裂、市場下行時，這些地段的房產(chǎn)價格將是最抗跌的，房地產(chǎn)企業(yè)也將因此獲得喘息機會，在危機中更容易存活并獲得發(fā)展機會。

2、目光宜放長遠，而不應盲目追求“快進快出”

國內(nèi)的房地產(chǎn)傳統(tǒng)商業(yè)模式一直具有“快進快出”的特點，在目前樓市宏觀調(diào)控成為新常態(tài)的情況下，追求薄利多銷、以價換量更是成為大中房企的主流業(yè)務模式。很多專家認為，大型開發(fā)商不僅要做大魚，也要做快魚，要通過高速周轉(zhuǎn)策略提高開發(fā)和銷售速度，要跑得快一些，并且不斷擴大自己的市場份額。比如，作為中國房地產(chǎn)標桿企業(yè)之一的萬科集團，十多年來一直堅持的就是“專注于住宅，快進快出”的商業(yè)模式，根據(jù)萬科2013年的年度報告，萬科“堅持面向自住購房者的產(chǎn)品定位，……以中小戶型普通商品房為主，2013年度，萬科144平方米以下的戶型占比達到91.5%。……在選擇投資地段方面，萬科充分考慮到不同城市的市場分化明顯加大，依據(jù)PIE（即人口、基礎(chǔ)設施建設和就業(yè)三因素）評估模型，嚴格評估投資風險，理性選擇投資區(qū)域，規(guī)避估值過于樂觀的地塊?！?/p>

反觀森大廈的VGC經(jīng)營模式，各個項目的開發(fā)過程無不都是漫長而曲折，顯然是與“快進快出”的理念背道而馳的。比如，六本木新城項目中，為了獲得所需的土地，森大廈集團與500多位個人業(yè)主進行了800多輪磋商，整個談判和規(guī)劃過程就用了14年，建設過程又用了3年，合計耗時17年，終于把被二戰(zhàn)空襲的戰(zhàn)火燒毀過的、匯集了狹窄的道路和小型建筑物的六本木地區(qū)，建成了一個安全、便利、舒適，極富吸引力的垂直花園城市。1994年，森大廈集團又決定投資建設上海環(huán)球金融中心，雖然相繼遭遇了1997年亞洲金融危機、2001年911事件對高層建筑的打擊以及2003年非典對商業(yè)活動的影響，一度停工數(shù)年，但是森稔始終對這個項目滿懷信心。在經(jīng)歷了14年的漫長開發(fā)過程之后，2008年8月，耗資83億人民幣的上海環(huán)球金融中心終于竣工。雖然寫字樓租金是同等地段其他寫字樓平均租金的2倍，但是，世界500強中的證券、銀行以及保險等金融機構(gòu)依然趨之若鶩。

誠然，在市場周期的上行階段，“快進快出”戰(zhàn)略無疑是很賺錢的，但是，要想維持和擴大收益，房地產(chǎn)公司所運營的資產(chǎn)規(guī)模就必須不斷擴大，越來越“大進大出”。一個例證是，在“快進快出”戰(zhàn)略下，萬科已經(jīng)迅速成長為全球規(guī)模最大的房地產(chǎn)企業(yè)。然而，一旦市場周期轉(zhuǎn)入下行，資產(chǎn)價格進入下跌通道，需求持續(xù)萎縮，那么，奉行這種戰(zhàn)略的房企首當其沖將遭受連環(huán)致命打擊：手中巨額資產(chǎn)貶值，資產(chǎn)負債率上升，資金鏈斷裂……相反，森大廈的深耕增值戰(zhàn)略所占用的資產(chǎn)較少，盈利能力對資產(chǎn)價格的敏感系數(shù)很低，因而抵御資產(chǎn)價格下行的能力更強，發(fā)展壯大的可持續(xù)性更好。不僅如此，與奉行“快進快出”戰(zhàn)略的企業(yè)相比，森大廈的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率依然是比較理想的。以2011年度為例，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.22，森大廈的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則為0.19，差距并不大。

3、利用房地產(chǎn)價值鏈的長度，提高投資的多元化水平

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其價值鏈本身是很長的，包括了土地投資策劃、樓盤工程建造以及物業(yè)銷售客服等三大環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他行業(yè)也很多，比如建材行業(yè)、鋼材行業(yè)、水泥行業(yè)、家裝行業(yè)以及物業(yè)管理行業(yè)等等。價值鏈各個環(huán)節(jié)之間以及相關(guān)行業(yè)之間的聯(lián)系是非常緊密的，往往是“一榮俱榮，一損俱損”。

再次以六本木新城項目為例來看森大廈對行業(yè)價值鏈長度的充分利用。實際上在這個項目中，森大廈的經(jīng)營觸角已經(jīng)向前延伸到了城市規(guī)劃環(huán)節(jié)中去了。六本木地區(qū)中央地帶是日本朝日電視臺總部的地基，當時該地區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)十分老舊，道路狹窄雜亂，建筑物矮小擁擠，防災抗震性能很差。從20世紀70年代開始，朝日電視臺與東京都港區(qū)政府開始商量該地區(qū)的規(guī)劃重建問題。森大廈抓住了這個千載難逢的時機，與朝日電視手，全程參與并積極推動了政府部門對該地區(qū)的重新規(guī)劃和建設。同樣，早在“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的時代，森大廈就與上海政府商談在浦東開發(fā)建設上海環(huán)球金融中心的事宜了。

在“垂直花園城市”模式下，森大廈重新定義了房地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)不再是簡單的建房子賣房子，而是向客戶和居民提供一種全新的生活方式：不僅向人們提供居住場所，而且還提供工作場所、娛樂場所、購物場所、教育場所甚至文化活動場所。這些屬于不同行業(yè)的業(yè)務都會向森大廈提供收益，而且現(xiàn)金流相當穩(wěn)定。因為，不僅各個業(yè)務之間可以充分利用規(guī)模經(jīng)濟的好處，資源共享、相互促進、相得益彰，而且這種多元化的投資結(jié)構(gòu)無疑可以有效降低總體的風險水平。

四、結(jié)語

實際上，在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式的類別劃分中，森大廈的VGC模式可以劃歸“城市綜合體模式”（英文簡稱HOPSCA），該模式把酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會展中心（Convention）以及公寓（Apartment）等多種功能集合于一體，形成多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。一般認為美國的洛克菲勒中心是城市綜合體的開山鼻祖。但是，森大廈無疑把這種模式進行了改造和升華，獲得了更大的成功。在中國目前宏觀經(jīng)濟發(fā)展進入“新常態(tài)”，特別是房地產(chǎn)行業(yè)泡沫疑云密布，風雨欲來的環(huán)境下，在輕資產(chǎn)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型應該可以從中汲取寶貴的經(jīng)驗。

（基金項目：天津市“十一五”社科規(guī)劃項目“會計制度改革與經(jīng)濟發(fā)展互動機理的中日比較研究”（代碼TJGL10-966）。）

【參考文獻】

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繼前期的“零首付”和“對賭降價險”，合生創(chuàng)展（合生?麒麟社 合生?世界村）近日也牽手互聯(lián)網(wǎng)營銷新噱頭，其旗下的北京通州區(qū)合生摩爾公館項目利用網(wǎng)上的“房抵貸”金融產(chǎn)品推出了“100%貸款購房”計劃?？磥?，房企們聯(lián)網(wǎng)的決心是堅定不移了！

“房抵貸”看上去很美嗎？

據(jù)悉，合生創(chuàng)展此次計劃的具體內(nèi)容為：購房者利用自己或親友名下房產(chǎn)，經(jīng)過估值評測后，抵押給網(wǎng)上金融機構(gòu)房金所申請“房抵貸”，半個月內(nèi)即可獲得為期1年、最高50%抵押物評估價的專項資金作為購房首付款，剩余房款依然可以申請商業(yè)貸款。

另外，值得注意的是，“全貸款購房”實際也是“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”相結(jié)合的實踐產(chǎn)物，是對傳統(tǒng)賣房模式的一次大膽挑戰(zhàn)。

就像之前萬科牽手淘寶，萬達牽手百度、騰訊，合生創(chuàng)展在此基礎(chǔ)上進行了創(chuàng)新，于是便有了“全貸款購房”。

其實，合生創(chuàng)展之所以推出“全貸款”購房計劃，也是為了緩解資金鏈壓力，加快回籠現(xiàn)金，提升項目周轉(zhuǎn)速度的試水。今年以來，合生創(chuàng)展與珠江地產(chǎn)兩個兄弟公司已經(jīng)多次嘗試以金融手段刺激項目成交的銷售手段。

這個計劃牽手互聯(lián)網(wǎng)金融突破政策限制為購房者提供貸款，實際上也是在搶食銀行房貸蛋糕，是對傳統(tǒng)金融的另一次攪局。因為，房產(chǎn)首付貸款是傳統(tǒng)商業(yè)銀行不能碰的，而“全貸款購房”的新型金融模式，瞄準房地產(chǎn)市場，或能從一定程度上繞開限貸，為房企打開銷路。

此外，“全貸款”買房并沒有聽起來那么美，就如“零首付”一樣，也存在一定風險，而這些風險可能更多來自P2P網(wǎng)貸平臺。近年來，P2P網(wǎng)貸平臺如雨后春筍般呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，隨之而來的公司跑路就成了屢見不鮮的事情?！胺康仲J”金融產(chǎn)品，就是目前火熱的金融P2P產(chǎn)品中的一種，雖然其可以讓購房者“100%房款可貸，0元輕松置業(yè)”，但這一新事物仍有待市場認可和接納。

不過，目前來看，市場對“全貸款”購房頗有“興趣”。合生摩爾公館項目營銷總監(jiān)向表示：“‘全貸款’政策推出不到2天，項目收到了500多個購房者申請，售樓處現(xiàn)場已經(jīng)有300多組客戶到訪并了解‘全貸款’購房的具體細節(jié)?！钡?，還是要提醒投資者們，謹慎為好，切忌盲目跟風！

現(xiàn)實依舊骨感

其實，縱觀過去和現(xiàn)在，國內(nèi)的住宅小區(qū)在經(jīng)歷了過去10年的房地產(chǎn)大開發(fā)后，目前的規(guī)模的確已極其龐大，這也為房地產(chǎn)企業(yè)從事社區(qū)服務提供了廣闊的機會。利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展社區(qū)服務將會使地產(chǎn)企業(yè)走向社區(qū)服務供應商，提供服務和商品成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一種選擇。

然而，到目前為止，盡管很多房企熱情投入，各種嘗試，互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)掘金的模式依然沒有成型，輿論意義依舊大于現(xiàn)實意義。

以萬科、萬達、恒大為代表的一線地產(chǎn)商與以BAT為代表互聯(lián)網(wǎng)巨頭的合作仍處于探索期，但他們也都應該意識到未來可持續(xù)生存的關(guān)鍵還是服務。未來10年，他們或?qū)猿鞘小@（景）區(qū)、社區(qū)、家庭等不同規(guī)模物業(yè)的服務集成商的角色來定位自己。

雖然在國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)過去的發(fā)展歲月中，借鑒學習國際先進地產(chǎn)企業(yè)是國內(nèi)房企進步的主要途徑，但是在國內(nèi)房企嘗試與互聯(lián)網(wǎng)合作試水社區(qū)服務方面，國際上還沒有可借鑒的成熟模本。

以美國為例，這個國家的住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)特別清楚，業(yè)主自己照顧住宅，或者請專業(yè)人員進行草坪維護及房屋清潔，他們并不需要開發(fā)商提供物業(yè)服務。而國內(nèi)的社區(qū)周邊商業(yè)配套正在經(jīng)歷從無到有的過程，所以我國房地產(chǎn)開發(fā)商有條件去做系統(tǒng)的規(guī)劃和前瞻性的思考。

條件相對較豐滿

當然，不可否認，西方發(fā)達國家自動化程度更高，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展也更先進，但是，從服務的整合程度上來講，國內(nèi)在全球范圍來看應該是最好的，這或許是國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的一個優(yōu)勢。

譬如，一款互聯(lián)網(wǎng)工具，在一個小市場和一個大市場使用數(shù)量差異很大，那么，對社會資源的整合能力也大不一樣，互聯(lián)網(wǎng)需要發(fā)揮的就是規(guī)模效應和長尾效應，猶如只有在中國這么大的市場才能孕育出像阿里巴巴這樣大的商業(yè)公司。阿里巴巴就是因為國內(nèi)線上的信用體系比線下的信用體系做得好，它以線上的優(yōu)勢整合了線下的劣勢的規(guī)模，才遠超了亞馬遜，。

因此，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商也具有這種整合的優(yōu)勢，加之趕上了互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展潮流，所以演化出這樣一種商業(yè)模式也是一種必然。

地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科已經(jīng)連續(xù)多年成為全球最大的住宅地產(chǎn)開發(fā)商，而萬達則是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)運營商。國內(nèi)眾多一線房企也已經(jīng)開始了國際化的實際動作，加之又處于全球移動互聯(lián)網(wǎng)應用最為巨大的市場，應該成為全世界的模本。

正如萬科集團高層日前的表態(tài)：“萬科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴等商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務，全方位地服務供應商和業(yè)主，以獲得更大的利潤空間和可持續(xù)的發(fā)展空間。”

夢想與現(xiàn)實或只是一步之遙

對于國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)來說，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支持固然重要，但是，對客戶的極致服務意識才是需要學習的精髓所在。房地產(chǎn)行業(yè)如要進軍互聯(lián)網(wǎng)，掘金新時代，那么，首先要改變的就是思維方式。

多年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的思維模式都帶有資源取向，好像擁有土地就擁有了廣闊的盈利空間。所以，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，獲取土地資源就具有了核心競爭力。但對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來說，客戶意味著一切。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)模式和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的商業(yè)模式的基因的不同，決定了地產(chǎn)企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)對客戶服務的意識和敏感程度的差別。譬如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)小米公司，追求極客精神，就是對客戶服務的追求是極致的，要為客戶提供企業(yè)所能提供的最好的產(chǎn)品和服務。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)合作發(fā)展社區(qū)服務，甚至設想未來進步為城市配套服務商，僅僅依靠APP是不能實現(xiàn)的。因為，數(shù)據(jù)本身沒有價值，數(shù)據(jù)的分析才最有價值。

篇(7)

市場雙軌制發(fā)展模式成為共識

從2003~2004年的一線城市房地產(chǎn)價格飆升為開始的住宅市場調(diào)控，到如今已經(jīng)歷8年時間。70/90、住房限購、控制信貸、差異化貸款利率、商品房限價等一系列行政和市場化的手段都未能抑制持續(xù)上揚的房價。

針對當前商品房房價仍處于高位、城市化進程正在加速的發(fā)展時點上，總結(jié)過去政策經(jīng)驗，可以發(fā)現(xiàn)，歷時8年的調(diào)控仍將繼續(xù)。房價增長過快和市場對購房需求未能滿足，這一當前市場主要矛盾仍未能妥善解決。因此，展望2011年，以“建、管、限”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將成為常態(tài)。2011年，房地產(chǎn)市場調(diào)控將進一步圍繞滿足首次置業(yè)需求的普通商品房市場需求，打擊投資性購房需求，控制改善性住房需求為主要目標，通過保障性住房的大力建設來規(guī)?；瘽M足中低收入人群自住需求，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

回歸雙軌制，這一行政色彩較濃的政策方案，讓我們遙想起早期的雙軌制，那是外銷房和內(nèi)銷房的雙軌制時代。而如今的雙軌制，將更多是體現(xiàn)在商品房與保障住房兩大類住房的建設模式和市場價格的顯著分別。

但對于雙軌制的發(fā)展模式，有兩個核心問題，未能解決。第一，保障性住房的持續(xù)建設資金從哪里來？第二，保障性住房與商品房市場的邊界點在哪里？其實，這兩個問題的核心就是如何界定市場與政府的邊界。政府建設資金將主要來自于商業(yè)房地產(chǎn)市場，而保障性住房供應放量會影響商品房市場的需求量，土地出讓金收益會受到影響，從而制約保障性住房的發(fā)展。這一市場邊界的確定，將在未來不斷的市場和政策實踐的磨合中取得統(tǒng)一。

國內(nèi)地產(chǎn)基金銜枚疾進

近兩年宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)信貸日漸收緊，銀信合作面臨全面叫停，房企上市融資和再融資行為逐步受限。諸多政策信號表明，傳統(tǒng)融資渠道或?qū)o法滿足嗷嗷待哺的地產(chǎn)企業(yè)。在“國退民進”的行業(yè)大背景下，融資困境在民營地產(chǎn)企業(yè)中，尤其是中小型地產(chǎn)企業(yè)中，顯得更為迫切。此時，前兩年以概念和理念流行一時的房地產(chǎn)基金重獲國內(nèi)房企青睞，并于2010年取得實質(zhì)性突破。

在此過程中，上市公司似乎成為先知先覺者，其積極態(tài)度無疑加速了地產(chǎn)基金的落地。2010年3月，金地集團通過旗下子公司穩(wěn)盛投資，與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理合作發(fā)起房地產(chǎn)基金。首期募集資金超過1億美元，并于同年12月，再次成功募集二期資金近2億美元。

在此之前，復地集團已開展類似嘗試。早在2009年8月，復地集團新設智盈股權(quán)投資管理公司，與第三方財富管理機構(gòu)諾亞財富發(fā)起復地景業(yè)基金，規(guī)模約為5.5億元。2010年4月，智盈完成另一只人民幣地產(chǎn)基金景盈基金的募集。與此同時，中國海外發(fā)展于2010年3月，聯(lián)手工銀國際募集2.5億美元的房地產(chǎn)基金；首創(chuàng)置業(yè)也著手人民幣基金和美元基金的募集。

從后續(xù)投資標的來看，上市公司似乎更為看重地產(chǎn)基金對旗下已有項目的融資功能，而非新商業(yè)模式本身。比如，金地募集的首期資金投資于本集團在沈陽的兩個住宅項目，而復地旗下的景業(yè)基金也基本用于該集團在成都、南京、上海三地的項目發(fā)展。在此過程中，上市公司可充分利用房地產(chǎn)基金的杠桿，放大自有資金投資能力，獲取更大市場份額，從而提高盈利水平。簡而言之，用更少的錢，辦更大的事。與此同時，地產(chǎn)基金投資者，也需要上市公司的項目和品牌，提供一定程度上的信用背書，降低不可控風險。因此，兩者結(jié)合顯得尤為自然?？梢灶A見，在宏觀流動性不減和傳統(tǒng)融資渠道不暢的大背景下，地產(chǎn)基金的備用融資渠道功能在新的一年仍將大幅提升。

不過，部分民間資金仍希望通過地產(chǎn)基金尋求地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式突破。盛世神州基金的出現(xiàn)，即是一個嘗試。該基金由北京銀信倡議發(fā)起，并聯(lián)合復地集團、陽光100、富匯投資、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會等機構(gòu)，募集規(guī)模約5億元。與上市公司自身發(fā)起的房地產(chǎn)基金不同，在募集之初，該基金投向并不存在“內(nèi)”項目，需要通過相對規(guī)范的投資程序篩選合適標的，更能體現(xiàn)地產(chǎn)基金的投資能力和專業(yè)性。2010年12月，該基金已拿下北京某項目開始進入實際操作。這一基金操作手法，已具備國外成熟房地產(chǎn)基金的雛形。至于其能否在國內(nèi)真正生根發(fā)芽，有待時間的驗證。

代建模式大流行

在地產(chǎn)行業(yè)，土地和資金無疑是最為重要的兩項投入。在資本市場上，房地產(chǎn)企業(yè)估值以土地儲備作為重要參考，即為明證。然而，如今面對土地價格的高企，融資渠道的不暢，不少品牌地產(chǎn)公司不得不重新審視兩要素的影響力。對此，綠城已向市場給出明確回答。2010年9月，綠城高調(diào)宣布成立綠城房產(chǎn)建設管理公司，全面開展商業(yè)代建業(yè)務，包括資本代建、項目代建、安置房代建三類，暫以項目代建為主。根據(jù)服務內(nèi)容的不同，綠城將收取銷售額的7%~12%作為代建費用。此舉表明，在新形勢下，綠城試圖擺脫資金和土地的資源束縛，強化產(chǎn)品技術(shù)和管理團隊的制度化優(yōu)勢，從高收入增長模式向高利潤增長模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

無獨有偶，另一家以產(chǎn)品技術(shù)見長的品牌開發(fā)商星河灣也在加入代建陣營。星河灣以高精度和整合化的設計與施工著稱，在廣州、北京、上海等一線城市樹立了高端品牌形象。然而，在進一步的全國性復制時，星河灣不可避免的遭遇土地儲備問題。為解決這一難題，星河灣選擇更低風險的商業(yè)代建和品牌輸出模式，而非直接拿地。2010年12月，雅居樂宣布，在成都雅居樂花園項目上與星河灣進行合作。此次合作主要方式即是星河灣為該項目提供設計和產(chǎn)品建設管理工作。

商業(yè)代建看似門檻不高，實則需要企業(yè)具備深厚積累。以綠城為例。16年的發(fā)展歷程中，綠城在產(chǎn)品系列化、成本控制的套餐化、工藝流程化、建材采購、設計創(chuàng)新、人力資源梯隊建設、產(chǎn)品代際更新、項目團隊激勵等方面具備了詳盡制度。這些制度，均非一日之功可以建立。因此，商業(yè)代建實際上正是將綠城多年積累的企業(yè)核心競爭力和品牌優(yōu)勢真正商業(yè)化與資本化的一種手段。同樣，星河灣十年開發(fā)五盤的速度雖然不快，但十年中積累的各種產(chǎn)品能力卻讓業(yè)界無比艷羨。走上商業(yè)代建的道路，或是星河灣厚積薄發(fā)的自然選擇。