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篇(1)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭尤為迅速，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財務(wù)風(fēng)險隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財務(wù)危機(jī)對保證房地產(chǎn)行業(yè)長久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國家對房地產(chǎn)開展的調(diào)控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來發(fā)展的走勢。同時又由于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有周期長、回收期長、投資大等特點(diǎn)，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場不成熟

我國房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對世界其他國家房地產(chǎn)行業(yè)來說，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無論發(fā)展過程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過程中沒有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場調(diào)查的房地產(chǎn)項目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房價上漲趨勢過快時，國家嚴(yán)格控制開發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

113風(fēng)險意識淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險意識。同時，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險意識方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒有實現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險控制。

12微觀因素分析

121缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)管理意識

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務(wù)預(yù)算和事后財務(wù)分析，沒有有效的發(fā)揮財務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，而缺乏開發(fā)項目的全盤考慮和長期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過大。

123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

由于目前房地產(chǎn)市場投資過熱，房價過高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項目方案還沒有確定下來就著急開工進(jìn)行建設(shè)，致使在項目建設(shè)過程中對項目方案反復(fù)修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過場，部分開發(fā)企業(yè)不愿搞公開招標(biāo)；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點(diǎn)

21財務(wù)杠桿使用過度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)所需要的大量資金，但是過度貸款會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高，財務(wù)杠桿使用過度。財務(wù)杠桿使用過度意味著資金流動風(fēng)險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價準(zhǔn)備、開發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動資產(chǎn)和流動負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風(fēng)險，現(xiàn)金流入較多的一年又會產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財務(wù)風(fēng)險的對策

31加強(qiáng)財務(wù)活動過程管理

311籌資風(fēng)險的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過度貸款會造成負(fù)債率過高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險，確保項目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開發(fā)商選址的錯誤判斷，最終會導(dǎo)致開發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風(fēng)險管理

房地產(chǎn)公司從開始融資就承擔(dān)著財務(wù)風(fēng)險，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時回收是影響資金回收風(fēng)險的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對應(yīng)收款項的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。

32建立完善的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒有建立和完善財務(wù)風(fēng)險預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財務(wù)風(fēng)險，將會使財務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。

321及時編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財務(wù)狀況等。

322建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型，確定長期財務(wù)分析指標(biāo)體系

財務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點(diǎn)，并根據(jù)自己公司的實際情況，具有側(cè)重的對企業(yè)財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長期發(fā)展的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型。

4結(jié)論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財務(wù)管理水平，加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險管理，才能保障房地產(chǎn)公司長久穩(wěn)定發(fā)展，才能實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]田林永當(dāng)前房地產(chǎn)公司財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（5）

篇(2)

一、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀分析

1.籌資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式比較單一，銀行信貸至今仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)的開發(fā)資金有超過70%源于銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險大部分由銀行承擔(dān)，幾乎所有的其他行業(yè)都與銀行息息相關(guān)，牽一發(fā)而動全身。因而，改變這種以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式刻不容緩。雖然我國自籌資金在逐年增加，但是銀行借貸還是占主要來源。

2.資產(chǎn)負(fù)債率偏高。企業(yè)在經(jīng)營過程中，負(fù)債率過大將會加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，如果資金流出現(xiàn)問題，企業(yè)會出現(xiàn)經(jīng)營困難、縮小規(guī)模甚至是破產(chǎn)等后果。所以大部分企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)該保持在50%左右，也就是借入資本與自有資本保持平衡。像萬科、保利這種大企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)近80%，就不難想象那些規(guī)模較小的公司了。大多企業(yè)都保持一個高負(fù)債率的原因就是因為當(dāng)這些借款資本的利潤率超過借款率，公司將獲得更大的收益。而且有些負(fù)債利息很低甚至沒有，像預(yù)收款項和應(yīng)付款，相當(dāng)于被公司無償占用，公司樂意為之。銀行借款和企業(yè)債券需要定期支付利息，尤其是銀行借款利率較高，效益不好的房地產(chǎn)企業(yè)有可能會承擔(dān)不起高額的利息費(fèi)用。

3.資金回籠慢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于普通的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，涉及到建筑的設(shè)計建造、銷售售后，它的經(jīng)營過程都比較長，從前期審批、規(guī)劃、投標(biāo)購買土地的使用權(quán)以及后面的建造都是一個非常漫長的時間，房子建好了并不是立刻就能賣出去的，有的甚至一直閑置，由于各種原因賣不出去；而在房子賣出去之前企業(yè)就需要不斷地投錢進(jìn)去，并不會取得收益，所以說房地產(chǎn)的資金回籠慢。另外由于現(xiàn)在的銷售策略幾乎所有地產(chǎn)企業(yè)都是實行分期付款的，雖然企業(yè)也獲得了額外的利息，但是這也在更大程度上延緩了資金回籠的時間。

4.盲目投資。一方面，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)是超高的利潤。在這種利益的驅(qū)使下，才會出現(xiàn)國內(nèi)現(xiàn)在“全民炒房”的熱潮。房地產(chǎn)企業(yè)更愿意投資那些高收益的豪宅以及高檔住宅，對為占社會大部分人口的普通群眾提供廉價房子卻興趣索然。另一方面，由于供需關(guān)系矛盾，樓盤空置率高，另一反面很多人買不起房。供求矛盾就會進(jìn)一步惡化。由于這兩方面以及其他可能的原因，現(xiàn)在“鬼城”已經(jīng)屢見不鮮了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

針對房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險成因，我們可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個方面分析。

1.企業(yè)內(nèi)部的原因。①行業(yè)特性。房地產(chǎn)這個行業(yè)很特殊，需要比汽車行業(yè)還多的前期資金投入，需要僅短于醫(yī)藥行業(yè)的資金占用周期，具有資金密集型的特性。從房屋的建造過長，到后面房屋銷售的不穩(wěn)定以及應(yīng)收賬款的回收，房地產(chǎn)存在著各種不確定。這些都會給地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)狀況帶來揮之不去的陰影。②資本結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)商一開始資金并不足夠雄厚，之所以還有這么多的地產(chǎn)商發(fā)展起來，大半要?dú)w功于銀行的支持。但是這種支持卻造成了地產(chǎn)商財務(wù)上的依賴性。經(jīng)統(tǒng)計，我國大部分房地產(chǎn)的銀行信貸資本要超過公司總資本的70%以上。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)領(lǐng)頭羊開始向證券市場融資轉(zhuǎn)變，但是還需要很長的路程。而如果企業(yè)一直保持這樣的情況，從企業(yè)到銀行無論哪一方出現(xiàn)了問題，都將引起巨大的財務(wù)危機(jī)。

2.企業(yè)外部的原因。①政策環(huán)境的抑制。房地產(chǎn)與社會的各行各業(yè)息息相關(guān)，從房地產(chǎn)起始階段，國家很是關(guān)注，從起始時期的大力支持，到地產(chǎn)過熱時候的貨幣財政政策的干預(yù)，都表明了房地產(chǎn)是政府眼中的焦點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)業(yè)的情況還與該時間段的政府政策導(dǎo)向有關(guān)。國家干預(yù)有廉租房建設(shè)、提高首付比例、提高利息率等以及各項稅種的征收。一方面，國家頒布的交易政策也會影響到房地產(chǎn)，主要是因為這些政策會影響到大眾的購買意愿，從而影響到房地產(chǎn)商的銷售量。另一方面，作為房地產(chǎn)商最重要的是土地，國家土地政策發(fā)生變化，房地產(chǎn)的經(jīng)營肯定也會發(fā)生變化，如果土地開發(fā)區(qū)價格變得太高，開發(fā)商的成本必定升高，然后企業(yè)就會提高銷售價格，從而影響銷量，這都會造成財務(wù)風(fēng)險的。綜上所述，國家政策是房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，國家政策會影響房地產(chǎn)的發(fā)展。②經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷。經(jīng)濟(jì)低迷的時候，每個行業(yè)都會受到影響。每個國家甚至地區(qū)都有它自身的發(fā)展周期，當(dāng)當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展周期的上升階段時，房地產(chǎn)行業(yè)也會跟著繁榮，當(dāng)發(fā)展到了峰點(diǎn)，超出當(dāng)?shù)厮艹惺艿?，就會衰退下來，最先受到?jīng)_擊的都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)由于資金占用期長回收慢的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境低迷對房地產(chǎn)行業(yè)會造成很大影響。③市場環(huán)境供需不合理。市場經(jīng)濟(jì)的根本就是經(jīng)濟(jì)活動是由市場來影響發(fā)展的，如果供需不合理必將不容于市場。而隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，房地產(chǎn)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象。像北京、上海、深圳等國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的城市，房子明顯供不應(yīng)求，而一些二三線城市，卻隨著房地產(chǎn)行業(yè)的過熱，出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)商并沒有長遠(yuǎn)眼光，只聚焦于高檔房產(chǎn)與豪宅的投資開發(fā)，形成了浪費(fèi)閑置，卻不愿把眼光放眼于占社會主群體的普通消費(fèi)人群。結(jié)果是，地域差異、產(chǎn)品開發(fā)單一造成的供需不合理會造成企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

1.拓寬籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營活動的起始就是籌資，而籌資方式?jīng)Q定了風(fēng)險防范水平。企業(yè)可以利用發(fā)行股票融資，銀行信貸的主要缺點(diǎn)是利息高，企業(yè)無力承擔(dān)高額的利息費(fèi)用，發(fā)行股票可以解決這個問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風(fēng)險分散于個個股東身上。二是可以解決銀行的壓力，不用銀行獨(dú)立承擔(dān)。三是房地產(chǎn)企業(yè)最好實現(xiàn)并且最有用的是發(fā)行債券，雖然我國限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券。相對于銀行信貸發(fā)行債券具有明顯的優(yōu)勢，最重要的就是利率低，而且穩(wěn)定，可以很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業(yè)的償債壓力更??；四是可以打破房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸籌資的單一模式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。尤其當(dāng)政府要抑制房地產(chǎn)企業(yè)過熱而實行的各種貨幣財政政策下，房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊(yùn)深的企業(yè)才能存活下去，而對于那些新興企業(yè)迎接的只有毀滅。

2.降低資產(chǎn)負(fù)債率。企業(yè)為了獲得更多的效益，會進(jìn)行很常見的負(fù)債經(jīng)營。但是如果負(fù)債經(jīng)營不合理，就會造成很高的財務(wù)風(fēng)險，越是單一不合理負(fù)債越容易出問題。企業(yè)可能為了短時間的擴(kuò)張不管自身的資本結(jié)構(gòu)而拼命籌集資金，而解決這個問題的辦法就是尋求短期負(fù)債與長期負(fù)債的平衡，也就是合理安排負(fù)債結(jié)構(gòu)，如果能把短期負(fù)債控制在一定的范圍，是企業(yè)所能承擔(dān)的，然后再借的適合企業(yè)長期發(fā)展的長期負(fù)債，能很大程度上降低財務(wù)風(fēng)險。

篇(3)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財務(wù)風(fēng)險管理

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01

一、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的含義及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險含義

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使房地產(chǎn)企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資具有周期性長、投資額大及追求高收益的特點(diǎn)，因此需要融資貸款，通過財務(wù)杠桿融資，這就無法避免的面臨高風(fēng)險，如果房地產(chǎn)市場銷售價格發(fā)生較大變動，開發(fā)建設(shè)成本或是市場吸納能力發(fā)生變化時，都會影響到對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險特點(diǎn)

1.投資期限長。因為房地產(chǎn)投資是一項周期性較長的投資，少也需要幾個月，多則幾年的時間。從最初的土地獲得、市場調(diào)研、投資決策到中期的建設(shè)施工，以及后期的銷售推廣、物業(yè)管理等需要進(jìn)過一個很長的周期，在這個過程中容易產(chǎn)生賬款無法及時收回，造成壞賬，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，從而造成財務(wù)風(fēng)險。

2.投資額龐大。房地產(chǎn)企業(yè)投資不僅投資周期長，并且投資額很龐大，使企業(yè)短時間內(nèi)耗用大量資金，加上資金收回期長，容易引起企業(yè)資金短缺，導(dǎo)致無法企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，造成財務(wù)危機(jī)，形成財務(wù)風(fēng)險。

3.投資追求高效益。高投資、高報酬是房地產(chǎn)企業(yè)追求的，這必然也伴隨著高風(fēng)險。因為房地產(chǎn)的投資追求高收益，所以只要通貨膨脹的因素存在，企業(yè)必將面臨通貨膨脹的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)決策失誤導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險

決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險的關(guān)鍵原因。房地產(chǎn)企業(yè)投資決策旨在對擬投資項目進(jìn)行宏觀控制，它的科學(xué)性與準(zhǔn)確性直接關(guān)系到項目的成敗以及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。每當(dāng)進(jìn)行投資決策時，往往因企業(yè)對投資項目的可行性的分析和研究不夠，以及經(jīng)濟(jì)信息的不真實、不全面等原因，導(dǎo)致投資決策失誤，使投資項目達(dá)不到預(yù)期的收益，使得投資無法按期收回。決策失誤產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險主要形成于企業(yè)項目開發(fā)兩個階段：一是可行性研究階段。二是投資估算階段。

（二） 宏觀環(huán)境變化導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資源環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境是房地產(chǎn)企業(yè)所處的主要宏觀環(huán)境。房地產(chǎn)其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性致使該行業(yè)容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響，尤其是在經(jīng)濟(jì)蕭條時，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生機(jī)率隨著其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)遭遇的經(jīng)濟(jì)危機(jī)而增大。市場環(huán)境風(fēng)險則是由于房地產(chǎn)商品入市以后可能會面臨的一種風(fēng)險，它的風(fēng)險大小主要由房地產(chǎn)市場整體狀況以及企業(yè)的銷售策略。土地是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要資源環(huán)境風(fēng)險。由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)中不可缺少的非再生資源，國家如何制定土地政策和土地價格，以及土地市場的供求關(guān)系和土地本身的位置，都會使房地產(chǎn)企業(yè)受到很大影響。政府機(jī)構(gòu)為確保國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)的持續(xù)發(fā)展，針對房地產(chǎn)行業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策使其形成政策環(huán)境風(fēng)險。這些宏觀調(diào)控政策通常有很強(qiáng)的針對性，使得房地產(chǎn)企業(yè)的收益受到巨大影響。

（三）內(nèi)部控制制度不健全不完善，監(jiān)督不到位

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的不健全，監(jiān)督不到位是造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因。房地產(chǎn)企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度時，經(jīng)常忽略房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和管理要求，忽略了企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略，盲目地制定內(nèi)部控制制度，使其缺乏系統(tǒng)性，只停留在制度層面做文章，缺乏配套的具體操作流程，從而失去可操作性、實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的監(jiān)管工作也關(guān)系到企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險控制的好與壞。在現(xiàn)實中，如果企業(yè)制定了內(nèi)部控制制度，并且在也實施了內(nèi)控程序，但會由于有效的監(jiān)督機(jī)制的缺乏，使得內(nèi)部控制流于形式，起不到實質(zhì)性作用，從而形成了財務(wù)風(fēng)險。再者，房地產(chǎn)企業(yè)沒有將內(nèi)部審計部門和財務(wù)部門分開，也會使企業(yè)的內(nèi)部得審計工作由于各方利益而受到牽制，財務(wù)流程得不到有效的約束和控制，影響審計的獨(dú)立性，無法正常發(fā)揮審計的監(jiān)督職能。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

雖然房地產(chǎn)企業(yè)會利用負(fù)債經(jīng)營發(fā)揮財務(wù)杠桿效益，并且能夠給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益流入。但是，負(fù)債大小必須控制在一定的范圍之內(nèi)，過高的資產(chǎn)負(fù)債率不但不會夠給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)負(fù)債超出一定的范圍，資產(chǎn)負(fù)債率與財務(wù)風(fēng)險成正比。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自己的實際情況，衡量企業(yè)自身的負(fù)債承受能力來分析自身的融資能力、抗風(fēng)險能力和獲利能力，從而制定科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)投資項目的管理力度

大家都知道房地產(chǎn)投資是一項具有極高的風(fēng)險性的綜合性經(jīng)濟(jì)活動，由于自身行業(yè)特殊性的影響，對于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會環(huán)境反映非常靈敏。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對投資項目的管理力度，對每個投資項目都要做好分析和綜合測評，對選定的決策方案應(yīng)該進(jìn)行多方面的驗證，全盤考慮各種可能面臨的風(fēng)險因素，使投資實施方案制定得詳盡、可行，并且要求對每個投資項目做好投資風(fēng)險的控制與規(guī)避策略。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量加強(qiáng)控制和管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，以土地儲備作為競爭資本現(xiàn)狀逐漸向以現(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競爭資本轉(zhuǎn)變，這就逼迫房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整原有的戰(zhàn)略方案。當(dāng)前，現(xiàn)金流已是房地產(chǎn)企業(yè)追求長遠(yuǎn)規(guī)劃因首要考慮的關(guān)鍵因素。

（四）在企業(yè)內(nèi)部建立強(qiáng)有力的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制

有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的建立，可以使企業(yè)的不正常的經(jīng)營狀況控制在初級階段，從而降低財務(wù)風(fēng)險帶來損失的概率。借助全面預(yù)算建立強(qiáng)有力的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是很有必要的，企業(yè)可以通過預(yù)算和實際之間差異的比較、分析，為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動提供更可靠的參考依據(jù)，從而制定出調(diào)整企業(yè)行為的有效措施，使得可以科學(xué)的預(yù)測未來面臨的各種風(fēng)險。由此可見，有效的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，能及時發(fā)現(xiàn)潛伏在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)風(fēng)險，能提前做好風(fēng)險的分析和防范，達(dá)到規(guī)避和化解財務(wù)風(fēng)險的目的。

參考文獻(xiàn)：

篇(4)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險管理

一　前言

房地產(chǎn)作為人們進(jìn)行社會活動的物質(zhì)基礎(chǔ)，與人們的生活息息相關(guān)，在社會發(fā)展中起著重要的作用。特別是最近十幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，在我國國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也是逐年遞增，儼然牢牢把握住了我國國民經(jīng)濟(jì)的命脈。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到西方發(fā)達(dá)國家的規(guī)范化程度，因此房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中存在著許多的問題，潛藏了許許多多的風(fēng)險，而財務(wù)風(fēng)險便是其中較為重要的一個。如何加強(qiáng)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理以使得企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展成為擺在諸多房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。

二　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險理論綜述

1．財務(wù)風(fēng)險的含義

所謂風(fēng)險是指對未來預(yù)期的不確定性。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的種種財務(wù)活動中，由于內(nèi)部因素、外部因素以及其他不確定性因素的影響，使得企業(yè)在一定經(jīng)營時期內(nèi)的實際財務(wù)收益與預(yù)期值產(chǎn)生差異，從而使企業(yè)遭受損失的不確定性。財務(wù)風(fēng)險的存在是必然的，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀產(chǎn)物。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是指在各種不可控因素的影響下企業(yè)的財務(wù)狀況產(chǎn)生不良現(xiàn)象甚至出現(xiàn)惡化，從而使得企業(yè)出現(xiàn)虧損的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險一般具有不確定性、風(fēng)險規(guī)避性以及預(yù)測決策性等特點(diǎn)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因

我國的房地產(chǎn)行業(yè)只有十幾年的發(fā)展歷史，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到成熟化和規(guī)范化，因此，企業(yè)在發(fā)展中必然會面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的原因通常有以下幾點(diǎn)：一是預(yù)期收益的不確定性的影響。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中債務(wù)資金所占比例較高，而房地產(chǎn)開發(fā)由于各種內(nèi)、外部因素的影響會使得預(yù)期收益有很大的不確定性，因此，一旦實際收益嚴(yán)重偏離預(yù)期值，企業(yè)將會面臨巨大的償債風(fēng)險。二是市場利率的影響。市場利率是會經(jīng)常波動的，而對于房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)來說，企業(yè)負(fù)債比例高，一旦市場利率上升，企業(yè)將會面臨更多的負(fù)債利息，除此之外，市場利率上升還會降低消費(fèi)者的購房欲望，嚴(yán)重者甚至?xí)?dǎo)致市場低迷，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨雙重困境。三是房地產(chǎn)企業(yè)自身管理不善的影響。首先，房地產(chǎn)開發(fā)是一項相當(dāng)復(fù)雜的工程，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目沒有嚴(yán)格的質(zhì)量管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效發(fā)揮預(yù)算管理的職能，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)債的比例過高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏嚴(yán)格的成本管理，并且在籌資過程中不夠嚴(yán)謹(jǐn)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)較重。

三　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題

針對房地產(chǎn)企業(yè)的成因及特點(diǎn)，以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理中主要存在以下問題：一是負(fù)債比重高，不能形成合理的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般規(guī)模較大，需要強(qiáng)大的資金支持，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項目開發(fā)時往往不是從企業(yè)內(nèi)部籌集資金，更忽視了應(yīng)收賬款的重要性，而是一味地從銀行等金融機(jī)構(gòu)尋求大量貸款，使得企業(yè)負(fù)債加重，進(jìn)而加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。在財務(wù)管理中，負(fù)債的提高會提高企業(yè)的財務(wù)杠桿，從而使得企業(yè)財務(wù)風(fēng)險變大。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債比率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了歷史的最高點(diǎn)。特別是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，企業(yè)負(fù)債不斷加重，資金鏈也變得愈發(fā)緊張，一旦企業(yè)的資金鏈條斷裂，企業(yè)便會面臨破產(chǎn)的危險。二是對日常資金的管理缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，存貨和應(yīng)收賬款在資產(chǎn)中所占比重較高，而現(xiàn)金的比重則相對較低。當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在只注重銷售而忽略資金管理的現(xiàn)象，而企業(yè)的財務(wù)管理也僅僅是進(jìn)行一些簡單的會計核算，缺乏有效的成本預(yù)算和資金管理，不能對應(yīng)收賬款及時回收，從而導(dǎo)致企業(yè)缺乏強(qiáng)有力的資金保障，使得財務(wù)風(fēng)險加大。三是對項目開發(fā)的事前調(diào)查準(zhǔn)備工作缺乏重視。在房地產(chǎn)投資中，企業(yè)往往存在一定的盲目性，認(rèn)為只要有項目可做就可以進(jìn)行投資，缺乏對項目的事前調(diào)查以及有效的財務(wù)分析工作，導(dǎo)致決策失誤或者投資失敗，增大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。四是缺乏完善的內(nèi)部管理制度。當(dāng)前國內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)發(fā)展中對于內(nèi)部控制和內(nèi)部管理不夠重視，沒有有效的管理制度，財務(wù)人員整體素質(zhì)較其他行業(yè)偏低，不能充分發(fā)揮內(nèi)部控制對風(fēng)險的防范作用，企業(yè)內(nèi)部不能形成對財務(wù)風(fēng)險的危機(jī)意識，從而導(dǎo)致企業(yè)管理不正規(guī)，最終導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險加大。

四　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理應(yīng)采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想立足于競爭日益激烈的市場，必須加強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險的管理，采取積極有效的措施，從而確立穩(wěn)定的資金保障，實現(xiàn)企業(yè)持久穩(wěn)定地發(fā)展。針對房地產(chǎn)的行業(yè)特性以及財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題，財務(wù)風(fēng)險管理措施具體有以下幾個方面：一是完善籌資渠道，形成合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開辟多種融資方式，降低企業(yè)對銀行貸款融資的依賴性，應(yīng)從企業(yè)自身出發(fā)，挖掘內(nèi)部潛力，充分利用企業(yè)的留存收益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過適當(dāng)擴(kuò)大股權(quán)融資規(guī)模進(jìn)行融資，合理控制股權(quán)和債務(wù)的比例，充分利用杠桿的作用，減少企業(yè)的財務(wù)費(fèi)用，降低財務(wù)風(fēng)險。二是加強(qiáng)資金管理，提高利用效率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項目的進(jìn)度分批注入資金，而不是一次性注入從而導(dǎo)致資金閑置，分批注入能夠是企業(yè)有多余的資金進(jìn)行短期的投資，從而提高資金的利用效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。應(yīng)收賬款在資產(chǎn)中所占比例較大并且回收期限較長，如果款項不能夠及時收回容易導(dǎo)致出現(xiàn)壞賬，從而影響企業(yè)的資金供應(yīng)，造成企業(yè)資金鏈條緊張。企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)男庞闷谙藜涌鞈?yīng)收賬款的回收，對于逾期尚未支付的款項應(yīng)多及利息，進(jìn)而督促款項的收回，保持資金的流動性。做好投資的事前準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)企業(yè)新項目的開發(fā)所需資金數(shù)額巨大且周轉(zhuǎn)速度較慢，因此更容易受到諸多因素的影響。為了有效降低財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好項目開發(fā)前的市場調(diào)查工作，對項目的可行性進(jìn)行充分的分析并且做出預(yù)期的評價，同時對于不確定因素的影響做好充分的應(yīng)對準(zhǔn)備。完善內(nèi)部管理，加強(qiáng)企業(yè)合作。對于企業(yè)內(nèi)部：首先，在企業(yè)內(nèi)部要形成完善的管理制度和預(yù)算體系，保證財務(wù)管理的有效性，加強(qiáng)內(nèi)部控制，充分發(fā)揮其對風(fēng)險的防范作用。其次，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)加強(qiáng)財務(wù)知識的學(xué)習(xí)，提高財務(wù)風(fēng)險意識，加強(qiáng)財務(wù)風(fēng)險的宣傳，使財務(wù)風(fēng)險意識深入人心。同時，財務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，做好項目的評估和成本預(yù)算，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對于企業(yè)之間要加強(qiáng)交流和學(xué)習(xí)，鞏固企業(yè)間的合作，從而達(dá)到雙贏的目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景備受看好，我國的房地產(chǎn)企業(yè)還有很大的上升空間，為了能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好財務(wù)風(fēng)險的管理工作，這既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，也是企業(yè)生存的有力保障。

參考文獻(xiàn)

［1］繆英.略論房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險管理 探討

改革開放以來，雖然我國社會各個領(lǐng)域都有著不同程度的發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域更是成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力量，但就房地產(chǎn)內(nèi)部的狀況而言，由于其自身在發(fā)展過程中對于內(nèi)部結(jié)構(gòu)性的管理缺乏科學(xué)的認(rèn)識和理解，因此，企業(yè)的發(fā)展，特別是在企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理方面，還是存在著一定的問題的，這將會對房地產(chǎn)行業(yè)的健康深入發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理上的明顯問題

（一）企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對待貸款比較隨意

從行業(yè)發(fā)展的整體上看，我國房地產(chǎn)行業(yè)在一段時間內(nèi)，具有良好的發(fā)展前景和市場潛力，但是從其內(nèi)部的狀況來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上的問題，其中，在資金應(yīng)用方面，很多房地產(chǎn)公司都是比較盲目地使用，缺乏相應(yīng)的整體性計劃。一些較小的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實力以及業(yè)務(wù)規(guī)模較小等原因，基本不會對項目資金進(jìn)行規(guī)劃處理，對企業(yè)的財務(wù)狀況也缺乏足夠的認(rèn)識，而項目資金的最主要來源又是向銀行貸款，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展是相當(dāng)不利的。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行項目選擇，盲目地接受業(yè)務(wù)，導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展所需的資金鏈面臨著威脅。

（二）每個項目所涉及的資金投入較大在

在我國，很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備足夠的貯備資金，其用于發(fā)展業(yè)務(wù)的資金來源往往是向銀行進(jìn)行大數(shù)目的借貸，而且該項目的負(fù)債狀況與其所形成的規(guī)模是成正比的，換句話說，當(dāng)房地產(chǎn)公司進(jìn)行某個項目時，由于自身所具有的資源量較小以及對項目中的各項事務(wù)管理不到位等原因，該公司需要在很長時間里面臨市場的考驗，這也增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）企業(yè)發(fā)展中的資本結(jié)構(gòu)存在著問題

資本的結(jié)構(gòu)不當(dāng)主要是指房地產(chǎn)公司自身的資金儲備量與借貸的資金之間存在著比例上的問題，往往是借貸資本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)公司自身的資金，而這個問題的出現(xiàn)，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中的相當(dāng)一大部分收益被用于還貸。另外，這一問題的出現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了巨大的影響，借貸資金的狀況將直接威脅到企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展問題，長此以往，該問題將會對整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成很大的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的對策

（一）完善房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)

在近10年的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，在很多大城市的房價不斷刷新著歷史記錄，也讓我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了泡沫等問題，雖然國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作出了很多政策性的調(diào)整，但還需要對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方方面面進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，從項目的制定，實施，到銷售及收益等，特別是企業(yè)財務(wù)方面，都應(yīng)該制定細(xì)致全面的法律規(guī)范，這既是對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所進(jìn)行的保護(hù)，也是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為。另外，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家還需要給予政策上的鼓勵和支持，使其帶動我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

（二）從細(xì)節(jié)上對財務(wù)管理風(fēng)險進(jìn)行控制，嚴(yán)格管理企業(yè)每一項業(yè)務(wù)的發(fā)展

由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，每一項業(yè)務(wù)的資金投資都比較大，對資金的管理也比較困難，因此，單筆項目財務(wù)出現(xiàn)問題，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的生存危機(jī)，所以，企業(yè)需要對每一個項目做好科學(xué)正確的評估，并且對可能出現(xiàn)的問題制定多套應(yīng)急處理辦法，加強(qiáng)對項目的監(jiān)管力度。另外，在項目的設(shè)計問題上，更應(yīng)該注重社會群體之間的集聚效應(yīng)，加強(qiáng)不同項目之間的合作效應(yīng)，既可以以方便實惠的條件吸引更多的消費(fèi)者，加快銷售的速度，也可以盡快地回籠資金，降低企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)公司的抗風(fēng)險能力。

（三）增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險方面的管理，控制信貸風(fēng)險

由于房地產(chǎn)行業(yè)的單線業(yè)務(wù)所涉及的資金量更加龐大，在項目的制定和實施過程中，更加需要加強(qiáng)對財務(wù)工作方面的監(jiān)管，因此，企業(yè)首先需要制定科學(xué)適當(dāng)?shù)馁Y金利用計劃，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，加強(qiáng)分散資金的使用效率，使項目中的每一筆花費(fèi)都用到“刀刃上”；其次，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理工作需要對項目的每一筆資金的使用狀況作出評估和監(jiān)管，做好企業(yè)項目中的財務(wù)管理工作，提高對財務(wù)信息的分析能力，并且對每一個階段企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)細(xì)致的審查和評估，為企業(yè)下一階段的發(fā)展決策提供一定的依據(jù)。

三、 結(jié)束語

在財務(wù)風(fēng)險管理方面，整個房地產(chǎn)行業(yè)都需要更加關(guān)注以及對所面臨的形勢和問題給出相應(yīng)的解決方案，每一個企業(yè)都需要根據(jù)自身的發(fā)展需求以及發(fā)展?fàn)顩r，對本公司的財務(wù)進(jìn)行更加科學(xué)嚴(yán)格的管理，進(jìn)而推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展升級，不斷帶動我國整體性經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]戴健敏.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理[J].科技咨詢導(dǎo)報，2011，9（16）：147-148

篇(6)

關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；問題；優(yōu)化途徑

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）04-0009-02

隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，作為國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)告別了十年的黃金時期，也進(jìn)入了其行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，面臨投資增速放緩、庫存居高不下、房價轉(zhuǎn)勢下降、市場分化突出的不利局面。面對著新常態(tài)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展充滿了不確定性。從資本結(jié)構(gòu)上看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)抵御金融風(fēng)險的能力普遍明顯不足，大部分企業(yè)存在著資本結(jié)構(gòu)不合理、對銀行貸款融資依存度高、短期借款融資比重大、償債風(fēng)險高等一系列問題。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)如何在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的大環(huán)境下，如何生存發(fā)展、如何降低行業(yè)風(fēng)險、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)并保持較好成長態(tài)勢是房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問題。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷長達(dá)十年的井噴式增長期后，行業(yè)增長勢頭趨緩，樓市逐漸降溫，發(fā)展增速放慢。以2014年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)為例，國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；凈資產(chǎn)均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營業(yè)利潤均值19.85億元，同比上升9.77%。盡管2014年國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司各項關(guān)鍵性財務(wù)指標(biāo)仍呈現(xiàn)上升趨勢，但從增速上看，除凈資產(chǎn)均值外，其余三項指標(biāo)增速同比均有不同程度的下降。2015年，全國整體樓市銷售業(yè)績在國家相關(guān)利好政策的刺激下，市魴星櫓鴆交嘏。1―5月份全國商品房銷售面積累計35 996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達(dá)到24 409億元，同比增長3.1%。

總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售業(yè)績增幅收窄，盡管上市公司規(guī)模仍保持穩(wěn)步增長的勢頭，但國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體投資增速下行趨勢已成必然，各項產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性指標(biāo)增速已經(jīng)步入下降通道。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的問題

企業(yè)資本結(jié)構(gòu)通常是指企業(yè)權(quán)益資本和債務(wù)資本同企業(yè)總資本之間的比例關(guān)系，通常用財務(wù)指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率（總負(fù)債/總資產(chǎn)）來表示。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越低，則財務(wù)風(fēng)險越小，債權(quán)人資本保障程度越高，而過高的資產(chǎn)負(fù)債率則會給企業(yè)帶來巨大的償債壓力和財務(wù)風(fēng)險。就資本結(jié)構(gòu)而言，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部充斥著資本結(jié)構(gòu)失衡、融資渠道單一的問題。

（一）資本結(jié)構(gòu)失衡，整體資產(chǎn)負(fù)債率偏高

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年國內(nèi)上市公司有132家資產(chǎn)負(fù)債率高于70%，其中23家屬于房地產(chǎn)行業(yè)，這23家公司中甚至有12家的負(fù)債率超過80%，即便是行業(yè)龍頭萬科A和新城控股的負(fù)債率也分別達(dá)到80.6%和82.81%。2016年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.72%，直逼80%關(guān)口。目前，國際上房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率通行標(biāo)準(zhǔn)為50%，由于國內(nèi)市場差異，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)平均負(fù)債率的正常范圍也在60%～70%之間?？梢?，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率整體過高，且上漲勢頭不減，財務(wù)風(fēng)險日益加大。

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，究其原因主要是房地產(chǎn)業(yè)本身是非常典型的資金密集型行業(yè)，資金杠桿在企業(yè)發(fā)展過程中扮演重要的角色。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中尤其是前期投入階段對資金需求量大、流轉(zhuǎn)周期長，而鑒于目前我國金融體系的不完善，可供企業(yè)選擇的融資渠道過少，股權(quán)融資、自籌資金等方式又存在一定局限性，相對而言，企業(yè)更傾向采用銀行貸款的方式進(jìn)行資金籌措以維持正常生產(chǎn)經(jīng)營活動。正是企業(yè)對債務(wù)融資方式的偏好和依賴，進(jìn)一步加大了企業(yè)的財務(wù)杠桿，從而導(dǎo)致負(fù)債率整體偏高，其潛在的金融負(fù)債風(fēng)險為我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展埋下隱患。

（二）融資渠道單一，對銀行貸款依存度高

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要由銀行貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金和預(yù)收款）三個部分構(gòu)成。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，總體資金投入需求量大，其自有資金相對不足，主要資金投入源于銀行貸款。根據(jù)央行和銀監(jiān)會的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的55%資金直接來源于銀行系統(tǒng)，而房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金基本上來源于商品房銷售收入，絕大部分購房者采用銀行按揭貸款方式支付總房款，若按首付30%計算，則企業(yè)自籌資金中的70%同樣來自銀行貸款；其他資金包括購房定金、預(yù)收款和建筑施工方的工程墊付款等，而施工承包商墊付款中大部分資金來源于銀行貸款，這實質(zhì)上構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的間接銀行信貸。通過以上分析，保守估計國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)直接或間接通過銀行貸款方式所籌措資金已占企業(yè)融資總額的七成以上?？梢姡瑖鴥?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度明顯過高，財務(wù)杠桿過大。一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)波動，其經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險將直接傳導(dǎo)給銀行，導(dǎo)致金融風(fēng)險爆發(fā)，進(jìn)而影響國家金融市場的安全和穩(wěn)定。

我國房地產(chǎn)業(yè)過高的資產(chǎn)負(fù)債率以及單一的融資模式加大了企業(yè)的財務(wù)杠桿和經(jīng)營風(fēng)險，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程。因此，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的問題是如何促使其過高的資產(chǎn)負(fù)債率下降至合理區(qū)間，拓寬融資渠道，從而優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

三、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化具體途徑和方式

（一）降低資產(chǎn)負(fù)債率，合理控制負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債為主的融資特點(diǎn)，應(yīng)把降低資產(chǎn)負(fù)債率作為資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的切入點(diǎn)。前文所示，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)杠桿過大的問題非常突出。正常情況下，對于成長迅速、盈利空間較大的企業(yè)而言，適度的財務(wù)杠桿能夠增加資本投入，激活企業(yè)的創(chuàng)造能力，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提升盈利能力。同時，適債務(wù)利息可以抵稅，有助于企業(yè)減輕稅負(fù)。但財務(wù)杠桿在幫助企業(yè)增加盈利的同時，也在累積風(fēng)險。高負(fù)債產(chǎn)生的利息會導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流緊張，過度增加財務(wù)費(fèi)用，吞噬稅前利潤，一旦投資項目無法實現(xiàn)預(yù)期盈利甚至虧損，財務(wù)杠桿會成倍放大財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致資金鏈瀕臨斷裂，使企業(yè)陷入財務(wù)困境。目前，我國房地產(chǎn)上市公司整體資本負(fù)債率已接近80%，資金鏈條過于緊張，償債壓力大，將資產(chǎn)負(fù)債率降至合理區(qū)間將有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

（二）增強(qiáng)長期償債能力，合理調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)融資渠道多元化

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)普遍以中短期負(fù)債為主，長期負(fù)債比例較低?！岸虨橹?、長為輔”的債務(wù)結(jié)構(gòu)要求企業(yè)要具有較強(qiáng)的短期償債能力，但短期償債能力的強(qiáng)弱并不能代表企業(yè)的成長性和可持續(xù)性，也無法衡量企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力。短期負(fù)債比例偏高，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加的同時，短期償債壓力驟增，一旦資金不足，企業(yè)會被迫做出非理性決策，以高息借貸方式籌措資金，填補(bǔ)短期債務(wù)漏洞，而這些短期行為對企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展造成不利影響。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，長期負(fù)債利率相對較低，提高長期負(fù)債比例，將有助于減輕企業(yè)債務(wù)利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)不斷增強(qiáng)自身持續(xù)盈利能力和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。企業(yè)只有持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流，才能增強(qiáng)長期償債和抵御風(fēng)險的能力，從而降低企業(yè)投資經(jīng)營風(fēng)險。

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，長期融資比例偏低，其主要原因是融資渠道過于單一，企業(yè)融資來源主要依靠銀行貸款。因此，要解決融資結(jié)構(gòu)失衡問題，應(yīng)當(dāng)采取信托融資、房地產(chǎn)證券化等方式拓展融資空間，實現(xiàn)融資渠道多元化。

1.信托融資，一般是指信托公司針對有較好盈利空間的房地產(chǎn)投Y項目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對銀行貸款而言，信托融資優(yōu)勢在于融資成本低，財務(wù)費(fèi)用少，融資期限彈性大，可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下實現(xiàn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

2.房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流方向，可以促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理更專業(yè)、資源配置更合理，其最常見的表現(xiàn)形式是上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌集巨額股權(quán)資金并作為注冊資本長期使用，并無償債壓力，同時還可以達(dá)到擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、分散經(jīng)營風(fēng)險、降低融資成本、改善資本結(jié)構(gòu)的效果。

（三）加速行業(yè)資源整合，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)規(guī)模產(chǎn)出效應(yīng)

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)個體經(jīng)營規(guī)模所限，除銀行貸款融資外，大多數(shù)企業(yè)還無法滿足債券融資、上市融資等外部融資方式的條件。因此，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模是打破其他外部融資方式限制條件、開辟融資渠道的重要途徑。

1.房地產(chǎn)企業(yè)若想染指大型開發(fā)項目，整體實力必須過硬，要具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)模和行業(yè)資質(zhì)，同等市場機(jī)遇面前小規(guī)模企業(yè)往往被忽略，所以要著重擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提升市場影響力和抵御風(fēng)險能力，實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)模化。

2.小規(guī)模企業(yè)融資相對困難，限制較多，融資規(guī)模有限，以中短期資金為主，而大規(guī)模企業(yè)則更容易獲得資金的支持。因此，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模就要加大行業(yè)整合力度，通過整合減少企業(yè)數(shù)量，提升經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)?；l(fā)展。

四、結(jié)語

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)尚處在發(fā)展階段，企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率偏高，資本結(jié)構(gòu)不合理，融資渠道單一，對于銀行貸款有嚴(yán)重的依賴性，這些問題都阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。因此，合理控制企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，改善內(nèi)外融資結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)融資渠道多元化，成為房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的有效途徑。合理的資本結(jié)構(gòu)直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)自身的生存和發(fā)展，同時也對行業(yè)整體的持續(xù)健康發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。

參考文獻(xiàn)：

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[3] 劉智景.房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素實證研究[D].沈陽：東北大學(xué)，2009.

篇(7)

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)；多元化經(jīng)營；財務(wù)風(fēng)險

一、引言

隨著我國20世紀(jì)70年代改革開放戰(zhàn)略的實施，房地產(chǎn)行業(yè)初具雛形，到80年代，房地產(chǎn)行業(yè)才正式步入歷史舞臺。從2003—2015年這十幾年的發(fā)展是中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)行業(yè)是支撐中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要支點(diǎn)。2015年后，由于之前開發(fā)商瘋狂建房，樓市供過于求，政府出臺了“限購限貸、限售限價”等一系列調(diào)控政策去庫存。面臨房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)商不得不另求出路，多元化概念的出現(xiàn)與房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣一拍即合，大多數(shù)房地產(chǎn)公司為了避免“把雞蛋放在一個籃子里”紛紛實施多元化戰(zhàn)略，以分散經(jīng)營風(fēng)險，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

二、企業(yè)多元化經(jīng)營中財務(wù)風(fēng)險相關(guān)概念

(一)企業(yè)多元化經(jīng)營概念

多元化經(jīng)營概念的提出最早可追溯到1957年，美國學(xué)者安索夫在《多元化戰(zhàn)略》中對企業(yè)的多元化經(jīng)營進(jìn)行了研究。他對多元化進(jìn)行了分類，多元化戰(zhàn)略分為水平型、垂直型、同心圓型及混合型四類。隨著時代的發(fā)展，后來的學(xué)者在其基礎(chǔ)上對多元化經(jīng)營的研究也隨之更加豐富和深入，20世紀(jì)50年代Penrose提出多元化的資源剩余理論，之后，生命周期理論和風(fēng)險分散理論也隨之誕生。目前，學(xué)者對多元化經(jīng)營的認(rèn)知?dú)w為兩類，一類認(rèn)為多元化會給企業(yè)帶來積極效應(yīng)，另一類則認(rèn)為多元化會給企業(yè)帶來負(fù)面影響。本文的分析基于后者的角度，試圖說明多元化經(jīng)營過程中存在的弊端，并以此追根溯源解決多元化帶來的問題。

(二)多元化財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論

1.財務(wù)風(fēng)險定義。財務(wù)風(fēng)險的定義有廣義和狹義之分:廣義的定義是指企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不同而影響企業(yè)支付本息能力的風(fēng)險，狹義的定義是指企業(yè)在籌資、投資、運(yùn)營等各項財務(wù)活動過程中，由于各種不可控或難以預(yù)料的因素導(dǎo)致的蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。本文站狹義的財務(wù)風(fēng)險角度對恒大多元化經(jīng)營進(jìn)行分析探討。2.多元化經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險形成機(jī)理。本文提及的形成機(jī)理有兩個，一是范圍經(jīng)濟(jì)理論，范圍經(jīng)濟(jì)概念是由美國學(xué)者Teece、Panzar等在20世紀(jì)80年代初提出并首次使用的，范圍經(jīng)濟(jì)是指企業(yè)通過擴(kuò)大經(jīng)營范圍，增加產(chǎn)品種類，生產(chǎn)兩種或兩種以上的產(chǎn)品而引起的單位成本的降低。然而，企業(yè)在達(dá)到范圍經(jīng)濟(jì)后也會導(dǎo)致一系列的問題，就財務(wù)風(fēng)險角度來看，多元化經(jīng)營會導(dǎo)致企業(yè)資金流緊張，資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下，如果企業(yè)通過負(fù)債的形式來進(jìn)行多元化擴(kuò)張，就進(jìn)一步加大企業(yè)的償債壓力使財務(wù)杠桿失衡，另一方面，多元化經(jīng)營領(lǐng)域選址不當(dāng)也會造成投資風(fēng)險，多元化進(jìn)軍陌生領(lǐng)域，很可能面臨投資成本有去無回的狀況。二是投資組合理論，依據(jù)投資組合理論，企業(yè)實施多元化經(jīng)營可以分散經(jīng)營風(fēng)險，多元化在分散企業(yè)資源的同時也隨之平均了企業(yè)的綜合風(fēng)險。但事實上，多元化經(jīng)營面臨較大風(fēng)險，企業(yè)進(jìn)行非相關(guān)多元化、跨界經(jīng)營等會造成公司資源的浪費(fèi)，削弱公司核心競爭力，這些都為公司的財務(wù)風(fēng)險埋下了隱患。

三、房地產(chǎn)行業(yè)多元化情況

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，作為新興的產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大，能帶動上下游多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。近年來，由于國家政策等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)多元化趨勢明顯增強(qiáng)。房地產(chǎn)多元化是時展的趨勢，早在2010年前后，就有房企提出多元化轉(zhuǎn)型，2016年隨著恒大地產(chǎn)改名恒大集團(tuán)，在房產(chǎn)界掀起了一股改名浪潮。據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年中國百強(qiáng)房企中97%布局了產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略，據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計，2019年房企500強(qiáng)榜單中，Toop30的企業(yè)都進(jìn)行了多元化布局。房地產(chǎn)企業(yè)多元化能分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，據(jù)中商情報網(wǎng)訊，雖在疫情的強(qiáng)壓下，2020年房地產(chǎn)行業(yè)很快在下半年出現(xiàn)回暖趨勢，根據(jù)國家統(tǒng)計局中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，從2020年6月開始，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資同比增速連續(xù)6個月維持正值，2020年1－11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%?？硕鹧芯恐行闹赋?，多元化對企業(yè)能力有很高的要求，多元化要求企業(yè)有足夠的財力、人力和物力的支持，大多數(shù)二三梯隊的房企發(fā)展多元化難以達(dá)到預(yù)期的效果，反而削弱了原有產(chǎn)業(yè)的核心競爭力，造成資源浪費(fèi)、經(jīng)營混亂等不良后果。2020年以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域加強(qiáng)監(jiān)管，8月，中國住建部聯(lián)合央行召開座談會，提出房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，新規(guī)的實施使得大多數(shù)房企融資門檻提高。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計達(dá)到12448億元，同比增長36%。不斷攀升的償債壓力使得房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不斷加大。房地產(chǎn)多元化經(jīng)營資金需求大，投資回收期長導(dǎo)致其財務(wù)杠桿不斷增高，研究房地產(chǎn)多元化的財務(wù)風(fēng)險對穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)具有一定的意義。

四、恒大多元化經(jīng)營財務(wù)風(fēng)險分析

恒大自上市之初就積極進(jìn)行多元化的戰(zhàn)略布局。恒大集團(tuán)以房地產(chǎn)業(yè)為主，其涉足的產(chǎn)業(yè)還包括文化、旅游、保險、健康、體育、農(nóng)牧、醫(yī)療、銀行及高科技行業(yè)。下面將從籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、流動性風(fēng)險三個方面對恒大多元化的財務(wù)風(fēng)險展開分析。

(一)籌資風(fēng)險分析

籌資風(fēng)險產(chǎn)生于企業(yè)籌資時面臨的還本付息壓力及償債期限限制，具體指房地產(chǎn)企業(yè)為了自身經(jīng)營而借貸資金最終可能遭受損失的風(fēng)險。償債能力分析是判斷企業(yè)是否存在籌資風(fēng)險的一個重要方面，本文選取以下幾個指標(biāo)分析公司償債能力。房地產(chǎn)行業(yè)流動比率為2，速動比率1是比較合適的，恒大作為主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，從表1可以看出，從2016—2020年其流動比率、速動比率均未達(dá)到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，從資產(chǎn)負(fù)債率來看，也一直維持在較高水平，說明公司借債較多，從以上分析可以得出恒大集團(tuán)償債能力較弱，籌資風(fēng)險較大的結(jié)論。恒大集團(tuán)的籌資風(fēng)險主要問題在于籌資規(guī)模大和籌資方式比較單一。多元化需要大量資本投入，其次，新業(yè)務(wù)增長較為緩慢，很難在短時間內(nèi)產(chǎn)生正的現(xiàn)金流，需要不斷補(bǔ)充資金。公司主要通過負(fù)債的方式籌集資金，早期的資金供應(yīng)大部分來自銀行借款，高額的本金和負(fù)債利息的償還增加了公司的償債壓力，此外，公司還通過私募融資的方式籌集資金累計約15億美元，而私募融資成本更加高昂，這對于恒大集團(tuán)的籌資風(fēng)險無疑是雪上加霜。

(二)投資風(fēng)險分析

投資風(fēng)險是指企業(yè)投入資金后可能產(chǎn)生的對企業(yè)經(jīng)營和財務(wù)等的不利影響，評價投資風(fēng)險的指標(biāo)一般以企業(yè)盈利能力和發(fā)展能力為主。隨著多元化戰(zhàn)略的實施，集團(tuán)的銷售凈利率呈整體下滑趨勢，尤其到了2019年銷售凈利率只有7.02%，總資產(chǎn)凈利率也僅僅只有0.85%，從2016年到2020年，無論是從銷售凈利率、總資產(chǎn)凈利率，還是股東權(quán)益凈利率來看，其走勢大體都呈下滑趨勢。這說明了恒大集團(tuán)資金使用效率低下，投資存在問題。恒大集團(tuán)投資風(fēng)險主要是濫用資金、盲目投資問題引發(fā)的，其盲目的多元化領(lǐng)域的選址，導(dǎo)致其投資項目質(zhì)量較低。恒大實行非相關(guān)多元化，其多元化的觸角伸入不相關(guān)的陌生領(lǐng)域，其發(fā)展的多元化產(chǎn)業(yè)環(huán)境適應(yīng)能力和市場生存能力明顯不足。礦泉水領(lǐng)域的恒大冰泉，3年巨虧40億元，最后被迫低價轉(zhuǎn)手，黯然離場;再看恒大糧油、恒制品業(yè)務(wù)也無力經(jīng)營，慘淡收場。恒大像風(fēng)一樣進(jìn)入快消產(chǎn)業(yè)，又像風(fēng)一樣快速撤退，這說明了恒大集團(tuán)在多元化行業(yè)領(lǐng)域的選擇上出現(xiàn)了錯誤，其行業(yè)定位不夠精準(zhǔn)，市場分析把握不到位。

(三)流動性風(fēng)險分析

流動性風(fēng)險是指企業(yè)現(xiàn)金流入與流出在時間上不一致所形成的風(fēng)險。本文分別從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動近幾年的產(chǎn)生的現(xiàn)金流來進(jìn)行分析。從2016年到2020年公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈值5年中有3年出現(xiàn)負(fù)值，且金額較大，說明恒大集團(tuán)自身的主營業(yè)務(wù)活動并沒有帶來充足的現(xiàn)金流，另外，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值也是一直處于負(fù)值狀態(tài)，說明恒大多元化經(jīng)營所需的資金并不能夠通過經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來進(jìn)行補(bǔ)充，只能通過外部的融資渠道獲取資金投資。公司2016—2020年現(xiàn)金流量自身造血能力不足，投資活動并不能帶來資金補(bǔ)充，故恒大多元化進(jìn)程只能靠籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流來維持，依靠大量的借款來滿足資金需求，增加了公司的償債壓力，無疑會增加公司的流動性風(fēng)險;另外，實施多元化戰(zhàn)略的企業(yè)初期可能面臨運(yùn)營不善，管理不當(dāng)?shù)木置娑荒墚a(chǎn)生正的現(xiàn)金流，作為恒大集團(tuán)主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就需要大量的資金投入，且收款較慢，資金流動性本來就弱，加上恒大集團(tuán)自身的現(xiàn)金流不能滿足多元化的資金需求，就造成了流動性風(fēng)險進(jìn)一步增加。綜上所述，可以看出恒大集團(tuán)財務(wù)風(fēng)險隱患重重。首先，多元化需要充足的資金供應(yīng)，但主要通過發(fā)債籌集資金，集團(tuán)的融資渠道較窄。其次，其發(fā)展較多非相關(guān)多元化業(yè)務(wù)，多元化跨界經(jīng)營容易出現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)不明確的問題，很難為企業(yè)帶來正面效應(yīng)。再次，多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展在短期內(nèi)很難為企業(yè)帶來正的現(xiàn)金流，集團(tuán)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制不健全。

五、思考與啟發(fā)

在對恒大集團(tuán)2016—2020年的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析后，得出恒大實施多元化戰(zhàn)略過程中，其籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險以及流動性風(fēng)險都明顯增加的結(jié)論。恒大集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，其多元化道路如此艱辛，不免引起筆者對房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營的擔(dān)憂，本文通過研究恒大集團(tuán)多元化經(jīng)營得出以下幾點(diǎn)啟示:一是強(qiáng)化資金管控，拓寬融資渠道。房地產(chǎn)多元化企業(yè)建立一套完整的生產(chǎn)經(jīng)營資金體系尤為重要，對企業(yè)未來生產(chǎn)以及發(fā)展過程中的現(xiàn)金流的范圍和數(shù)量進(jìn)行科學(xué)合理地預(yù)測，提高資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)注重融資渠道的多元化，在利用內(nèi)部融資的基礎(chǔ)上增加應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款的利用來減輕公司的融資需求，降低償債壓力。另外，企業(yè)進(jìn)行權(quán)益融資可降低債務(wù)融資到期還本付息的壓力。多元化經(jīng)營的房企在非相關(guān)行業(yè)的多元化擴(kuò)張中引入戰(zhàn)略投資者，不僅可以緩解公司的資金供應(yīng)不足問題，還可以依靠戰(zhàn)略投資者在該投資領(lǐng)域豐富的管理經(jīng)驗和先進(jìn)技術(shù)提升多元化經(jīng)營的績效，實現(xiàn)多元化戰(zhàn)略的目標(biāo)。二是優(yōu)化投資領(lǐng)域，合理規(guī)劃投資。多元化房企在追求多元化的數(shù)量和速度的同時應(yīng)當(dāng)注重多元化質(zhì)量和可行性，著重投入相關(guān)產(chǎn)業(yè)和前景廣闊的產(chǎn)業(yè)，對投資領(lǐng)域的把關(guān)一定要嚴(yán)密而慎重，在對投資領(lǐng)域充分了解的基礎(chǔ)上分析投資的優(yōu)勢和劣勢，樹立原有業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)互為補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展的基本方向。另外，建立靈活的經(jīng)營退出機(jī)制有助于企業(yè)合理規(guī)劃投資，靈活的退出不僅能夠幫助企業(yè)及時止損，還為企業(yè)發(fā)現(xiàn)一片新的“藍(lán)?！碧峁┝藱C(jī)遇。三是建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。多元化經(jīng)營涉足領(lǐng)域較為廣泛，要想很好地控制風(fēng)險，必須建立一套整體層面的全方位的風(fēng)險監(jiān)管體系。首先，企業(yè)應(yīng)該制定整體層面的風(fēng)險監(jiān)管計劃，觀察公司整體層面的現(xiàn)金流入和流出動向并分析可能導(dǎo)致風(fēng)險的因素。其次，企業(yè)應(yīng)設(shè)立一個專門的風(fēng)險監(jiān)控部門，由該部門對集團(tuán)整體的風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)控，協(xié)助各子企業(yè)盡量在內(nèi)部解決相關(guān)風(fēng)險問題，不讓風(fēng)險事件影響到別的子企業(yè)，實現(xiàn)風(fēng)險的有效隔離。

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