序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介；合肥市；問題；對策

合肥市的房地產(chǎn)中介企業(yè)近年來取得了長足的發(fā)展，截至2014年7月，合肥市注冊登記的房地產(chǎn)中介公司約366家。其服務(wù)內(nèi)容覆蓋廣泛，如：交易經(jīng)紀(jì)、營銷策劃、投資分析、房產(chǎn)評估、市場調(diào)查等多個領(lǐng)域。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的企業(yè)數(shù)量眾多，競爭激烈，發(fā)展中還是存在很多的問題。在這樣的環(huán)境中，企業(yè)只有找出問題，及時根據(jù)市場變化特點調(diào)整經(jīng)營策略，才能更健康的發(fā)展。

一、合肥市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題

（一）中介行業(yè)整體缺乏科學(xué)建設(shè)

和其他同級城市房地產(chǎn)中介一樣，合肥市房地產(chǎn)中介公司也普遍存在著"低、小、散、弱"的特點，就其中介行業(yè)整體而言，存在著大量現(xiàn)代化水平較低的房地產(chǎn)中介，最主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

1、合肥市房地產(chǎn)中介缺乏現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)。

2、合肥市房地產(chǎn)中介缺乏科學(xué)的經(jīng)營管理理念。

（二）從業(yè)人員總體素質(zhì)低

1、主動服務(wù)意識弱。

2、從業(yè)者素質(zhì)良莠不齊。

3、從業(yè)者職業(yè)道德有待提高。

（三）房源信息不對稱

在現(xiàn)階段的中介行業(yè)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)來看，市場的信息網(wǎng)絡(luò)還不夠健全，市場信息量少、渠道不暢、在很大程度上影響了我國房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展及服務(wù)質(zhì)量的提高。目前，雖然有大多的中介機構(gòu)有自己的網(wǎng)絡(luò)和客戶管理系統(tǒng)，但各中介機構(gòu)所掌握的信息都是有限的，各機構(gòu)間的信息不能共享。

（四）政府相關(guān)法律法規(guī)不完善

到目前為止，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)尚處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。

二、針對合肥市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題提出對策

（一）加強中介行業(yè)的科學(xué)建設(shè)

1、重視運用科學(xué)技術(shù)。

房地產(chǎn)中介要善于利用電子信息技術(shù)建設(shè)好房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，做到可以網(wǎng)上查詢，網(wǎng)上交易。各房地產(chǎn)中介要按照行業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則建立和完善交易網(wǎng)絡(luò)，這個房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)對買賣雙方來說都是透明公平的。設(shè)計網(wǎng)上交易平臺時，應(yīng)當(dāng)具備充分的技術(shù)保障，能使房地產(chǎn)中介機構(gòu)及時有效信息，避免目前依賴廣告等高成本的現(xiàn)象；能較好的整合房地產(chǎn)信息資源，避免行業(yè)內(nèi)部惡性競爭的現(xiàn)象發(fā)生。

2、重視科學(xué)合理的經(jīng)營理念。

科學(xué)的經(jīng)營理念非常重要，再好的硬件建設(shè)，沒有好的軟實力也會在日益殘酷的市場競爭下敗下陣的。如21世紀(jì)不動產(chǎn)公司采用連鎖經(jīng)營模式，一切采用集中化管理，從而降低整個交易成本，擴大市場占有量。這樣的管理經(jīng)營方式可以整合市場優(yōu)勢資源，迫使那些違規(guī)操作的黑中介失去業(yè)務(wù)來源，最終將促使市場真正規(guī)范發(fā)展。

（二）加強從業(yè)人員的素質(zhì)建設(shè)

1、提高主動服務(wù)意識。

俗話說："笨鳥先飛"，主動是贏得成功的最大機會。富蘭別林也曾說過"你要追求工作，別讓工作追求你。"對于房地產(chǎn)這個買方市場市場來說，只有主動出擊，才有成功的機會。合肥市的中介商應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念和服務(wù)重心，樹立以消費者為中心的服務(wù)意識，這樣才會在買方市場上有一席之地。

2、加強從業(yè)者專業(yè)素質(zhì)建設(shè)

許多房地產(chǎn)市場比較成熟的國家，他們對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的考核都是相當(dāng)嚴(yán)格的，例如美國要求房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員至少要有2年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并且修讀完與房地產(chǎn)有關(guān)的8個學(xué)科，才能具備條件獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格證的資格。由此可見，日益發(fā)達的房地產(chǎn)市場呼喚著高素質(zhì)人才，這種人須具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務(wù)能力和較高的信譽和道德水平。對此，合肥市房地產(chǎn)中介應(yīng)該加強對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員進行定期的或不定期的專業(yè)培訓(xùn)。房地產(chǎn)中介企業(yè)應(yīng)該建立人員培訓(xùn)部門，對新進入房地產(chǎn)中介的人員進行培訓(xùn)，對老員工也要進行定期的業(yè)務(wù)知識考評，這有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

3、加強從業(yè)者職業(yè)道德建設(shè)

誠信，是一個行業(yè)的生命之源，任何單位都要靠誠信，房地產(chǎn)中介行業(yè)要發(fā)展更要靠誠信。作為中介機構(gòu)，要想增加消費者的信任度，就應(yīng)該盡量增加交易的透明度，提高人員職業(yè)道德，使消費者的知情權(quán)得到切實保障，從而進行公平交易。從根本上來說，還是應(yīng)當(dāng)加強對從業(yè)人員的素質(zhì)教育，建立職業(yè)道德績效考評制度，提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會地位。對于上述兩個案例的分析，我們不難看出，誠信問題不僅僅出現(xiàn)在中介從業(yè)人員身上，對于一些大品牌的房產(chǎn)公司同樣面臨著此問題。如果公司管理階層不能慎重處理此種風(fēng)氣，那么公司早晚會沉沒于歷史的長河中。

（三）完善房源信息系統(tǒng)

健全市場的房源信息，共享各個中介機構(gòu)所掌握的房源信息，如房地產(chǎn)中介連鎖店，它不僅能便于消費辨別、減少信息的不對稱，還能提高整個中介的聲譽，以及在服務(wù)質(zhì)量上的保證力度。在新媒體發(fā)展迅速的社會環(huán)境下，各中介也可以借此建立廣泛快捷的信息系統(tǒng)，專業(yè)化服務(wù)，讓更多的人通過新媒體可以了解中介信息，發(fā)展網(wǎng)上查詢、網(wǎng)上交易和電子商務(wù)，樹立全新的經(jīng)營理念，以提高整個中介市場的服務(wù)水平，將其推向另一個高峰，即讓中介機構(gòu)走向網(wǎng)絡(luò)化、品牌化、資源共享的現(xiàn)代管理模式。

（四）完善相關(guān)法律法規(guī)

為了保證市場中介組織的健康發(fā)展，發(fā)揮對市場經(jīng)濟的積極作用，我國也需要加強立法，完善法規(guī)，將房地產(chǎn)中介組織納入法制化、規(guī)范化的軌道。依法對房地產(chǎn)中介組織登記，堅決取締無照經(jīng)營。凡是具有一定專業(yè)知識和中介服務(wù)經(jīng)驗、愿意從事中介服務(wù)活動的人員，必須經(jīng)過政府有關(guān)部門的培訓(xùn)，合格者發(fā)給資格證書，方可申請開辦市場中介組織和從事中介服務(wù)活動，完善對市場中介人員的資格考試制度。工商行政管理部門必須通過嚴(yán)格的資格審查后，方可依照有關(guān)登記管理法規(guī)予以注冊登記，頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照，使其合法經(jīng)營。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)中介作為一個服務(wù)行業(yè)，其發(fā)展需要一個宏觀的有利的環(huán)境，同時也需要提高自身的服務(wù)意識和服務(wù)水平，充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介的職能。從房地產(chǎn)中介企業(yè)來說，要實施房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌發(fā)展戰(zhàn)略，在企業(yè)經(jīng)營方式上，采用連鎖經(jīng)營或特許經(jīng)營等先進的經(jīng)營模式，在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，重視和運用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來更好的為客戶服務(wù)，同時也要加強房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)創(chuàng)新。從政府及有關(guān)部門的角度來看，必須完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)中介服務(wù)法律體系，強化管理，改善行業(yè)整體形象，建立規(guī)范的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理體制，制定房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)品牌發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，扶持房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)實施品牌發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵、支持房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)爭創(chuàng)品牌企業(yè)，建立培訓(xùn)機制，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)，加大金融業(yè)對房地產(chǎn)中介行業(yè)的支持力度等。只有企業(yè)和政府雙方共同努力，才能促進合肥市房地產(chǎn)中介業(yè)的健康、穩(wěn)定和可持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻

【1】李振.房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人實戰(zhàn)冊【M】.北京：中國電力出版社，2012.

【2】靳萍.房地產(chǎn)中介市場信息不對稱問題及對策研究【D】.首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，2012.

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中介市場；監(jiān)督管理；自律制度

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識號：A 文章編號：2306-1499（2013）04-（頁碼）-頁數(shù)

要研究房地產(chǎn)中介市場，那就要把管理學(xué)，城市經(jīng)濟學(xué)，徒弟經(jīng)濟學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)結(jié)合起來，因為這是一門綜合的學(xué)科，需要這么學(xué)科專業(yè)知識的支持。房地產(chǎn)中介市場在房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展下也欣欣向榮，呈現(xiàn)良好的態(tài)勢。但是房地產(chǎn)中介市場還是不完善的，在實際過程中出現(xiàn)了不少頑疾，采取措施去規(guī)范房地產(chǎn)中介市場是大勢所趨，相關(guān)制度的出臺與完善無疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。

1.房地產(chǎn)中介的違法違規(guī)行為分析

近年來，房地產(chǎn)市場還是在以非?？斓乃俣仍跀U大，信息量也就越來越大，信息的準(zhǔn)確性就大大地降低了。政府有時也是無能為力，政府的相關(guān)人員畢竟有限，無法保證房地產(chǎn)市場的健康與良好，那么一些專門的組織與專業(yè)的技術(shù)人才就要應(yīng)運而生，加入到房地產(chǎn)市場這個熔爐中，發(fā)揮應(yīng)有的作用促進房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。在實際過程中，房地產(chǎn)中介主要在2個方面存在著不合乎情理的做法，如下：

1.1隱瞞與交易有關(guān)的信息

于2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規(guī)定有著這樣表述：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。委托人將自己的要求告知房地產(chǎn)中介公司，而中介公司要對委托人負(fù)責(zé)各方面信息的收集，包括銷售價格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產(chǎn)中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產(chǎn)成交價格的3%到5%。在交易過程中，房地產(chǎn)中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時，還應(yīng)該坦誠傭金的存在，即要收取房產(chǎn)成交價格的3-5%的資金作為服務(wù)費。但在實際操作過程中，房地產(chǎn)中介公司并沒有做到這一點，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語，聲稱銷售的房產(chǎn)都是進行統(tǒng)一報價，傭金已經(jīng)在里面，不必在額外支付，造成消費者在觀念上陷入誤區(qū)，甚至有些房地產(chǎn)中介還打出了傭金全免的口號，欺騙消費者。

1.2虛假廣告信息

《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》這些規(guī)則在市場中已經(jīng)存在，所以房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介公司在向購房者宣傳打廣告時，要依據(jù)這些法規(guī)，保證廣告的真實性，童叟無欺，不夸張，要合乎情理。但在實際過程中又出現(xiàn)了偏頗，房地產(chǎn)中介并沒有按照相關(guān)法規(guī)做事，還是一些對于自己有益但卻期滿了消費者的廣告。舉個列子來說，有時就會進行所謂特價房產(chǎn)銷售，交談過程中，只講該房地產(chǎn)的優(yōu)越性，地理位置好，裝修先進大方，價格也比其他房產(chǎn)要實惠得多，而忽略了該房產(chǎn)的實際情況，往往避重就輕，誤導(dǎo)消費者。房地產(chǎn)中介公司在向購房者咨詢中，并沒有全盤而出，而消費者也不可能面面俱到，肯定會有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費者完成交易后，才知道還存在這么多的問題，造成困難重重。

2.房地產(chǎn)中介法治化的若干對策

2.1 立法上的完善

在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)這方面，我國的法律法規(guī)還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》這兩個重要法律上，比較保守傳統(tǒng)，在實際操作過程中沒有實際意義，內(nèi)容范圍也比較狹小，難以網(wǎng)羅住所有的方面。這樣看來，政府就要加強立法，要出臺法規(guī)不斷對房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則進行必要限制，法律法規(guī)要做到盡善盡美，適用范圍要擴大，在房地產(chǎn)信息咨詢管理辦法、價格評估管理辦法、經(jīng)紀(jì)人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進。這些規(guī)章制度對房地產(chǎn)中介公司要進行全面的考察，這就要包括從業(yè)人員的條件、審批管理機構(gòu)、權(quán)力義務(wù)、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)資格、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序及違法違紀(jì)人員的處罰等等，要觸及到房地產(chǎn)中介公司的每個角落，不能存在漏網(wǎng)之魚。要出臺相關(guān)的法規(guī)考核房地產(chǎn)中介公司，要對其嚴(yán)格要求，要幫助房地產(chǎn)中介公司走向正規(guī)化，這就囊括了實際過程中的職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費這些方面。要有相關(guān)法律對進入房地產(chǎn)市場的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業(yè)人員。每個地方的政府還應(yīng)該落實于自己的本地的現(xiàn)實，出善的人員管理制度，相對來說，中介機構(gòu)及從業(yè)人員資質(zhì)管理制度、統(tǒng)一合同文本制度、設(shè)立中介經(jīng)紀(jì)保證金制度這些制度的出臺與完善就顯得比較急迫，務(wù)必做到規(guī)章制度有國家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產(chǎn)中介公司在實際過程中有所警惕，而不敢過分招搖撞騙。法規(guī)的執(zhí)行情況與執(zhí)法人員息息相關(guān)，這就要求執(zhí)法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業(yè)道德的事，堅決打擊違法亂紀(jì)之事，烘托出一個公正，公平，合理的市場。

2.2 健全政府監(jiān)督管理機制

目前，市場上也存在由政府部門充當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)中介公司，為了執(zhí)法的順利進行，就要讓這些部門脫離出來，改編到其他部門中去。在市場經(jīng)濟的前期，人們對于經(jīng)營方式還是不了解，政府的相關(guān)部分這是就起到了良好的引導(dǎo)，激勵的作用，這些國企規(guī)模大，聲譽好，經(jīng)濟效益好，就激發(fā)了廣大人們投入到這個行業(yè)中去。但現(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)發(fā)展到良好階段，人們也已經(jīng)會經(jīng)營自己的企業(yè)，那么那些原有的在房地產(chǎn)中介市場的國有企業(yè)就可以放手了，他們只需要在實際生活中起到一個表率作用，而不必進行實質(zhì)性的活動了。政府管理職能要充分發(fā)揮，要在房地產(chǎn)中介這個服務(wù)業(yè)中大展拳腳，政府部分要團結(jié)協(xié)作要幫助房地產(chǎn)中介規(guī)范其主管機構(gòu)。工商部門審批對于房地產(chǎn)中介這個行業(yè)來說還是缺乏力度，無法對其專業(yè)性，技術(shù)性做出合理的判斷。所以，房地產(chǎn)管理部門就不能袖手旁觀，規(guī)定在房地產(chǎn)中介公司開張前要到這個部門辦理經(jīng)營許可證。這個時候，房地產(chǎn)管理部門就要對這個公司做出相應(yīng)的考核，主要有兩個方面，一個是專業(yè)工作者的人數(shù)有多少，要從市場出發(fā)，不能夠容許過多的人員進入這個市場，造成人員冗雜；一個是要考察專業(yè)人員的素質(zhì)，他們不僅要有正規(guī)的資格證書，還要有政府相關(guān)部門進行培訓(xùn)，合格后所給予的資格證書。工商管理部門還要對該中介的地理位置，財產(chǎn)資金，名稱，機構(gòu)等等進行考察。這樣下來，中介服務(wù)機構(gòu)就有了雙重的監(jiān)督，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門就要嚴(yán)格履行自己的職責(zé)了。

3.小結(jié)

文中基于房地產(chǎn)中介市場的法制化進行了簡要的分析，在實際的執(zhí)法過程中還應(yīng)結(jié)合各地實際情況做的有法必究不放過任何違法行為，才能讓中介市場更加合理以及適應(yīng)市場化發(fā)展需要。

參考文獻

[1]能志飛. 規(guī)范房地產(chǎn)中介市場減少信息不對稱[J]. 市場周刊（研究版），2005，（07）：35-36.

[2]張貫益，袁彩云，楊國銳. 房地產(chǎn)中介市場的失范的原因分析[J]. 城市開發(fā)，2004，（13）：13-14.

篇(3)

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；存在問題；應(yīng)對措施；管理途徑

早在一千多年前就有莊宅牙人，所謂莊宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人詩話里就有"莊宅牙人"，指的都是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)展曲折，改革開放前曾被禁止。

二十一世紀(jì)以來，隨著房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展， 我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展很快，房產(chǎn)從業(yè)人員迅速發(fā)展成為一支數(shù)以萬計的職業(yè)大軍，不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便， 極大地節(jié)約了社會的交易成本， 同時也促進了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康的發(fā)展。根據(jù)《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是指在房屋，土地的買賣，租賃，轉(zhuǎn)讓等交易活動中充當(dāng)媒介作用，接受委托，撮合，促成房地產(chǎn)交易，收取傭金的自然人和法人。①在日常生活中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常也被稱為"房屋中介"或"二手房中介"。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國近一半的新建商品房銷售都是通過房地產(chǎn)中介銷售。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費中起到舉足輕重的橋梁紐帶作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是最講究和最需要誠信的服務(wù)； 誠實信用、恪守合同、遵紀(jì)守法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此， 信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要， 有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的主要功能

1. 咨詢服務(wù)

房地產(chǎn)咨詢， 主要是應(yīng)投資者、消費者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求， 就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、相關(guān)法律等提供咨詢服務(wù)。

2. 價格評估

房地產(chǎn)價格評估是對現(xiàn)有或擬投資開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品價格進行評估的經(jīng)濟活動。首先， 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格有著特殊的價格形態(tài)， 價格形成較復(fù)雜， 又具有異質(zhì)牟利性的特點，不可能形成統(tǒng)一或批量的價格， 需要對每一宗房地產(chǎn)品個別估價。其次， 房地產(chǎn)價格評估行為本身政策性強， 技術(shù)復(fù)雜， 需要專業(yè)和全面的評估機構(gòu)來完成。第三， 由權(quán)威機構(gòu)出具的房地產(chǎn)評估價格， 具有市場價格尺度的作用， 是房地產(chǎn)市場各類交易活動如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決策和統(tǒng)計等活動的基礎(chǔ)和依據(jù)。

3. 經(jīng)紀(jì)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)， 主要從事房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換、抵押、典當(dāng)、信托等居間活動及業(yè)務(wù)。它與房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的聯(lián)系更為直接和密切， 主要服務(wù)于房地產(chǎn)流通， 是房地產(chǎn)銷售的重要中介環(huán)節(jié)。規(guī)范的經(jīng)紀(jì)活動， 對活躍房地產(chǎn)市場交易， 促進房地產(chǎn)產(chǎn)品流通， 降低房地產(chǎn)空置率，合理配置稀缺資源， 具有積極意義。

4. 法律服務(wù)

各類法律事務(wù)所、律師事務(wù)所， 運用專業(yè)知識為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)市場運行、物業(yè)管理以及城鎮(zhèn)居民住房消費提供各種法律咨詢、代行各類法律和司法業(yè)務(wù)， 把房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、市場營銷、物業(yè)管理（房地產(chǎn)售后服務(wù)）納入國家法制化軌道， 促使房地產(chǎn)運行規(guī)范化。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)（含分支機構(gòu)）達5萬余家，其中聘用全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)數(shù)量為2萬家。自20世紀(jì)90年代初起步至近年房產(chǎn)業(yè)炙手可熱以來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已不是房地產(chǎn)的附屬，而是一個獨立的市場，全國成長起一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大公司，有些已經(jīng)上市，比如世聯(lián)、易居、合富以及香港中原、臺灣信義等。

根據(jù)江蘇南京房地產(chǎn)管理局最近公布的數(shù)據(jù)，南京地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員數(shù)量就有4000余人。以此為基數(shù)進行推算，全國本職業(yè)現(xiàn)有從業(yè)人員不低于45萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業(yè)從業(yè)人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態(tài)勢。

在一線城市中二手房已經(jīng)成為樓市消費的主流，以此為例，2010年二手房總成交量達到了19.65萬套，而商品房期房及現(xiàn)房住宅合計僅11.1萬套，二手房在北京、上海、廣州等大城市已經(jīng)成為市場的主要置業(yè)房源。由于二手房具有交易分散的特點，與一手房相比更需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供貼身專業(yè)服務(wù)。我國目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)促成的，廣州等城市已達到80%左右。據(jù)估算，2009年廣州市有超過一百萬消費者接受了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織是"中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"，一些省份成立了省級"房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會"。北京、上海、、廣州、深圳、大連、沈陽、重慶、成都、武漢、鄭州等主要城市先后成立了專門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會，開始實行行業(yè)自律管理工作。②由圖1 可見， 房地產(chǎn)中介目前已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，總的來說它對市場起著集中、平衡和擴散功能， 使市場變得清晰、有序和簡單（ 見下圖1） ③

簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就是指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。職業(yè)概況可以由下面一個流程表反映出來。

從以上圖表看，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它不僅為買賣和租賃提供了很大方便，而且還極大的促進社會交易成本，是一個社會良好進步形象的典型表現(xiàn)，其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極大的促進作用。但是， 由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進入門檻相對不高， 而且巨大的利潤空間使得大量經(jīng)營者進入這一領(lǐng)域， 因此也就良莠不齊。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營， 在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)；但也有不少不良中介機構(gòu)存在著欺詐行為， 侵犯消費者的合法權(quán)益， 由此也引出了諸多的糾紛， 目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中各種失信行為已引起人們的非議與社會的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)實存在的問題

（一）由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，投資少，風(fēng)險小，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成了許多人入行的首選。據(jù)不完全統(tǒng)計， 目前我國注冊登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)機構(gòu)已逾萬家， 從業(yè)人員數(shù)量達幾十萬人之多。大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模較小， 企業(yè)實力弱， 由此造成信息和信息流通的范圍極其有限， 成交效率和經(jīng)濟效益低下。與實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)真是相差甚遠(yuǎn)。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)沒有一定的資本作后盾， 地鋪式經(jīng)營， 銷售能力欠佳， 房地產(chǎn)商不愿將項目特別是較大的項目交給經(jīng)紀(jì)。

（二）、無資質(zhì)、無證書、無照經(jīng)營和超越經(jīng)營范圍。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證"的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員， 不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)； 同時也規(guī)定了設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備的條件。④盡管這些條件比較低， 但是， 有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也無法達到或者根本不去登記， 借別的經(jīng)紀(jì)人資格證書來蒙混檢查。目前， 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我國是近幾年才興起的一個行業(yè)， 不少房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊伍。

（三）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人平均素質(zhì)不高，業(yè)務(wù)素質(zhì)更是良莠不齊。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍除有極少數(shù)人綜合素質(zhì)較高外， 大量的從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識單一，大量的從業(yè)人員來自社會各類， 層次繁多， 人員素質(zhì)參差不齊。各中介機構(gòu)的從業(yè)人員由于素質(zhì)較低， 不能通過國家統(tǒng)一的資格考試，致使所有的房地產(chǎn)中介機構(gòu)均在不具備執(zhí)業(yè)資格的條件下違規(guī)操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地產(chǎn)知識， 缺乏專門訓(xùn)練， 只有中等學(xué)歷的從業(yè)人員成為中介構(gòu)的主要力量。

（四）、法規(guī)體系不健全， 行業(yè)管理欠規(guī)范。

我國房地產(chǎn)業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段， 相關(guān)法律法規(guī)不夠完善。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)的法律政策文件分別是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家計委下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、國家工商總局的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。部分城市據(jù)此還制定了一些地方規(guī)章。但總的來說還顯得不成體系， 規(guī)定過于原則， 針對性不強， 缺乏可操作性， 許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。比如，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》僅有第57 條對中介機構(gòu)作了簡單規(guī)定；《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》涉及咨詢、評估和經(jīng)紀(jì)三方面內(nèi)容， 有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的規(guī)定卻很少。⑤

四、應(yīng)對此種現(xiàn)狀下，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)對政策

那么如何才能進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場管理， 引導(dǎo)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)健康有序地開展呢？ 學(xué)生認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面入手：

（一）強化市場管理，加強市場監(jiān)督。房產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化主要體現(xiàn)在三個方面：一是中介機構(gòu)設(shè)置規(guī)范化。這就需要房地產(chǎn)管理部門的審查、備案只能充分的發(fā)揮，要求房產(chǎn)部門嚴(yán)格監(jiān)督各個新新成立的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)高門檻的準(zhǔn)入制度，需要國家法律法規(guī)出臺前與工商管理部門溝通，研究出一套切實可行的管理辦法，適當(dāng)做必要的市場調(diào)研，針對現(xiàn)存的問題各個擊破，重點突擊。二是需要從業(yè)人員的資格規(guī)范化，由于房產(chǎn)中介服務(wù)涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，所以在從業(yè)人員上崗前，必須重視對從業(yè)人員進行培訓(xùn)工作，要認(rèn)真做好從業(yè)人員的資質(zhì)審查工作。因為，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識， 而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧； 同時， 還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)， 以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展， 市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才， 這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析， 這勢必影響他們的業(yè)務(wù)活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。三是充分做好市場調(diào)研，在借鑒較大中介公司的優(yōu)勢下，吸取精華，去其糟粕，再積極聽取顧客意見，針對顧客在買賣和租賃房屋的過程中所遇到的棘手的問題加以整治，約束執(zhí)業(yè)行為，保護客戶的合法權(quán)利。

（二）經(jīng)營模式專業(yè)化、現(xiàn)代化。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)不合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。

1、提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。一是完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包括策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。二是優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。

2、實行規(guī)范運作。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，必須針對目前市場上最常見的運作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的規(guī)定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其對價格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（三）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。

建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仁和園職業(yè)資格管理制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道， 制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下：

1. 建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度；

2. 建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人保證金制度；

3. 統(tǒng)一行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)及提取方式等；

4. 經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任；

5. 對現(xiàn)行法律法規(guī)進行必要整合， 使其更具針對性和可操作性。⑥

（四）加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自身建設(shè)，強化自律機制

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。

五、結(jié)論

隨著中國加入WTO，外資和外國企業(yè)的進入給中國的中介行業(yè)帶來更多市場機會，同時行業(yè)發(fā)展與世界的接軌也使競爭更加激烈。如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)中介市場，使國內(nèi)的中介機構(gòu)在與國外同行的競爭中更好的生存和發(fā)展是政府相關(guān)部門和中介商們要考慮的首要問題。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè)， 在國民經(jīng)濟中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展， 政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時， 也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用， 促進經(jīng)紀(jì)人隊伍建設(shè)， 為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。

注釋：

①《中華人民共和國城市管理房地產(chǎn)管理法》第四章，第五節(jié)，房產(chǎn)中介人。

②李貴良：市場論壇MARKET FORUM改革發(fā)展2011年第12期（總第93期）我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場規(guī)范化發(fā)展研究綜述）.

③羅長天：《經(jīng)紀(jì)人實用大、全》.北京：光明日報出版社，1994.第18 頁.

④建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第8條

篇(4)

【關(guān)鍵詞】中介機構(gòu) 經(jīng)營行為 分析

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著固原房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了10余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下內(nèi)容：①房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。②房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營，在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。現(xiàn)就筆者所知道的中介欺詐行為進行具體分析：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

3.無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。

三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3.購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證。

4.對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)。

5.對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻

[1]中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法.

篇(5)

（1）確定行業(yè)地位。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是一個獨立的并有一定社會地位的職業(yè)，而我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認(rèn)可。買賣雙方拒不接受中介服務(wù)以及提供中介服務(wù)拿不到報酬的事時有發(fā)生。由此可見，對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的保護和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導(dǎo)和引導(dǎo)開發(fā)商逐步實行產(chǎn)銷分離，尤其通過政策導(dǎo)向構(gòu)建專業(yè)化房地產(chǎn)流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務(wù)。其次要從關(guān)心愛護及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當(dāng)提高擁金率，嚴(yán)格規(guī)定傭金支付方式，維護中介服務(wù)合同的嚴(yán)肅性，確保從業(yè)機構(gòu)和人員的勞動價值得以實現(xiàn)。

（2）加強法制建設(shè)。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。因此，我們應(yīng)加大立法力度，通過法律法規(guī)形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面的規(guī)定，為房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時，政府有關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會要依法從嚴(yán)管理，保護正當(dāng)經(jīng)營和合法收益，打擊非法經(jīng)營，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

（3）嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業(yè)機構(gòu)和人員分別實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在機構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等要設(shè)定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同標(biāo)的、不同價值量和不同復(fù)雜程序的業(yè)務(wù)。在人員資格管理方面要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對學(xué)歷、實務(wù)年限、專業(yè)知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不斷提高。

（4）堅持從嚴(yán)整治。美國各個州的房地產(chǎn)委員會一般都有一個調(diào)查機構(gòu)，可以在任何時候到任何一個房地產(chǎn)中介機構(gòu)檢查他們的業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，由房地產(chǎn)委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負(fù)責(zé)處理此類案件，他們接到控告后立即去調(diào)查，問題嚴(yán)重的將處以暫停營業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達國家或地區(qū)，中介服務(wù)人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發(fā)生此類事情被公分開查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業(yè)。當(dāng)前我國在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴(yán)重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標(biāo)的進行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當(dāng)經(jīng)營的中介商頗有市場。根據(jù)美國、香港等地的經(jīng)驗，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴(yán)整治、扶正祛邪。首先，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強管理。要克服互不照應(yīng)的做法，聯(lián)起手來，將執(zhí)照、資質(zhì)和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環(huán)境。除了每年要對中介機構(gòu)檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機構(gòu)及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報制度，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)查處理，清除“害群之馬”，取締無資質(zhì)（格）經(jīng)營，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽差的房地產(chǎn)中介機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級人民法院應(yīng)積極受理和審判房地產(chǎn)中介案件，既維護合法經(jīng)營者，又打擊非法經(jīng)營者。

2.從零星分散型走向社會化、系統(tǒng)化

目前，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡(luò)，這種狀況不能適應(yīng)住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，以優(yōu)良的服務(wù)面向社會，面向社區(qū)，面向市民。

（1）建立服務(wù)全社會的機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)當(dāng)前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務(wù)的需求，應(yīng)該大力發(fā)展交易網(wǎng)點，并且要從實際需要出發(fā)，因地制宜地構(gòu)筑點線面相結(jié)合的中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務(wù)網(wǎng)點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店?？傊?wù)的機構(gòu)要形成網(wǎng)絡(luò)，讓老百姓通過網(wǎng)點，享受便利的中介服務(wù)。

（2）建立溝通全社會的信息網(wǎng)絡(luò)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應(yīng)借鑒外的做法，結(jié)合本地實際建立各種信息網(wǎng)絡(luò)。首先，可利用專業(yè)手冊、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產(chǎn)交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術(shù)，建立房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)絡(luò)，充分運用網(wǎng)絡(luò)信息全、容量大、時效快等優(yōu)點為市民提供全天候、全方位的信息服務(wù)。

（3）提高服務(wù)水平。發(fā)達國家和地區(qū)的房地產(chǎn)中服務(wù)機構(gòu)一般都能提供深層次、高附加值的服務(wù)，能滿足客戶高難度的服務(wù)需求。而我國房地產(chǎn)中介服務(wù)基本上是淺層次的，要改變這一現(xiàn)狀，首先要拓展服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水準(zhǔn)。使服務(wù)領(lǐng)域從項目后期擴展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務(wù)，為購房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計模式以及高水平的顧問服務(wù)。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的限定，將服務(wù)向更寬的領(lǐng)域延展，開拓新的服務(wù)市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔(dān)保、電子商務(wù)、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經(jīng)驗，探索帶有中國特色的服務(wù)方式，逐步形成各項業(yè)務(wù)的程式化。

（4）加強行業(yè)自律。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會制定職業(yè)道德規(guī)范，加強對付員的管理，對違規(guī)違約的會員，可給予處分甚至開除出協(xié)會。二是要普及建設(shè)部組織166家房地產(chǎn)中介機構(gòu)承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定服務(wù)時限和服務(wù)質(zhì)量，違者受罰為內(nèi)容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監(jiān)督。三是建立中介機構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。四是建立財務(wù)會計制度，建立會計賬簿，繪制財務(wù)報表，嚴(yán)格執(zhí)行國家財務(wù)和收費規(guī)定。五是建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳，以備管理部門和協(xié)會檢查。

3.從傳統(tǒng)粗放型走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化

目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。

（1）提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。

一是要完善專業(yè)體系，具體應(yīng)設(shè)立包含策劃師、經(jīng)紀(jì)人、估價師、工程師、房地產(chǎn)專職律師、會計師、審計師、造價師等在內(nèi)的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。如策劃、經(jīng)紀(jì)、估價執(zhí)業(yè)資格均應(yīng)分高、中、初三個等級。

二是要優(yōu)化執(zhí)業(yè)隊伍，即規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具有各類專業(yè)人員的結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構(gòu)通過吐故納新，形成一支專業(yè)齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。同時，還要加強對現(xiàn)有人員的專業(yè)培訓(xùn)。

（2）實行規(guī)范運作。目前我們的房地產(chǎn)中介服務(wù)運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應(yīng)的規(guī)范。為此，我們必須針對目前市場最常見的運作方式以及一般的業(yè)務(wù)程序制定業(yè)務(wù)規(guī)范。在運作方式上，對每一種方式的辦定及其業(yè)務(wù)范圍、相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、操作方法，尤其堅價格、合同、結(jié)算以及違約責(zé)任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學(xué)的規(guī)定，可以直接為我所用。

（3）加大科技含量。加大硬件和軟件的投入。

（4）推選集約化經(jīng)營。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)由于起步晚、規(guī)模小、素質(zhì)差、不規(guī)范且處于粗放式經(jīng)營，因而從總體上看還屬于幼稚行業(yè)，像“美國二十一世紀(jì)不動產(chǎn)”這樣的公司在國內(nèi)尚無一家。一旦加入WTO，我們的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)就處于弱勢，會受到較大沖擊，甚至難以生存。因此，我們一定要樹立危機感，充分利用WTO的市場準(zhǔn)入條款及其入世后的緩沖期，對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)進行調(diào)和改造，以提高其競爭能力。

首先，要創(chuàng)造條件切斷房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)與其母體？開發(fā)商之間的臍帶，加速產(chǎn)銷分離。如，房地產(chǎn)開發(fā)公司的中介機構(gòu)和人員從事自己開發(fā)建設(shè)項目的中介業(yè)務(wù)，在有些城市認(rèn)為是合法的，但這樣做既分割了市場又?jǐn)噥y了市場，最終將阻礙房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展。只有讓開發(fā)公司從營銷中逐步退出，才有房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的生存發(fā)展空間，集約化經(jīng)營才有適宜的外部環(huán)境。

篇(6)

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2. 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無法過戶風(fēng)險等

一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

為了加強房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務(wù)進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。包括了以下——

1. 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

2. 房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。可以說大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構(gòu)進行，中介機構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機構(gòu)提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構(gòu)奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規(guī)定： 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產(chǎn)中介機構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

2. 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。

上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機構(gòu)不得從事成套獨用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權(quán)買賣信息?！?/p>

目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場價格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。

區(qū)分?jǐn)M購房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策

。

按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國建設(shè)部令第69號 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

（8）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二ooo年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問題的處理意見》中對關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：

（1） 由部隊或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2） 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3） 同幢住房內(nèi)有獨用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5） 因規(guī)劃、配套等原因未申請房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟園區(qū)注冊而在市區(qū)進行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。

根據(jù)工商部門所發(fā)放的營業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無權(quán)進行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊資金及申請的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實交易中，人們往往忽略或不了解這個區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機構(gòu)為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。

根據(jù)商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。

事實上有很多房產(chǎn)中介公司在申請注冊成立時所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來充數(shù)現(xiàn)象。

5. 濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規(guī)定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定：

第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

第四十一條 對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

實際上很多房產(chǎn)中介機構(gòu)，往往利用消費者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發(fā)現(xiàn)問題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。

6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號 2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第97號《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進行備案。以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。

7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

而很多房產(chǎn)中介機構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產(chǎn)”，注重說該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優(yōu)惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產(chǎn)真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點，等到消費者交付款項準(zhǔn)備辦理手續(xù)時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費者受騙上當(dāng)。

三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產(chǎn)市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬?！薄皬氖鲁商转氂镁幼》课菔褂脵?quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人做出不合

理、不公正的規(guī)定?！薄案黝惙康禺a(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告?！边@些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序?！盁o照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營?！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國家機關(guān)對房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費者的合法權(quán)益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1. 在房產(chǎn)交易中心免費發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2. 提醒消費者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。

3. 購房前認(rèn)真索取中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗證；

4. 對于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；

5. 對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6. 達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》1994年

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年

篇(7)

對此，國家七部委聯(lián)合了《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），從房源信息、交易過程、中介服務(wù)收費等角度全面規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、范圍等，將集中解決市場中頻繁出現(xiàn)的提供虛假信息、收費不透明等問題。

出臺背景

《意見》一經(jīng)，就激起了廣泛討論，被稱為我國史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)中介管理新規(guī)。

“出臺新規(guī)主要是為了加強中介市場監(jiān)管、規(guī)范中介服務(wù)行為?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉表示，近年來，隨著二手房市場和住房租賃市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較快，在活躍市場、促進交易等方面發(fā)揮了積極作用。“但也存在部分中介機構(gòu)和從業(yè)人員擾亂市場、侵害消費者權(quán)益的行為?！?/p>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少消費者都遇到過不良中介，最常見就是利用虛假房源信息騙取消費者聯(lián)系方式。

劉女士告訴記者，她在某知名中介網(wǎng)站上看到一套二手房，同樣的戶型和朝向，比其他房源整整低了100萬元，她聯(lián)系中介后得知，該房源早已成交，因為剛成交所以并未及時撤銷房源信息。而后中介會竭力推薦別的房源，并要求她留下聯(lián)系方式，稱有優(yōu)質(zhì)房源會第一時間通知她。

事實上，虛假房源信息在房地產(chǎn)中介行業(yè)是非常普遍的現(xiàn)象，中介通過低價房源吸引購房者，從而伺機取得購房者聯(lián)系方式，進行后續(xù)推銷或倒賣聯(lián)系方式，很多購房人都不勝其擾。

更有甚者，一些房地產(chǎn)中介還會出售“問題房”，比如故意隱瞞房屋存在抵押、共有產(chǎn)權(quán)、“兇宅”等信息，讓購房者“吃套”。而諸如吃差價、侵占或挪用交易資金、捏造散布漲價信息等問題，更是屢見不鮮，不僅讓購房者的利益得不到保障，而且也擾亂了市場秩序。此外，房產(chǎn)中介還違規(guī)從事金融業(yè)務(wù)，為購房者提供杠桿資金，參與市場投機，對房價的非理性上漲起到了推波助瀾的作用。

今年3月份，住建部副部長陸克華公開表示，要對房產(chǎn)中介展開專項整治。6月初，住建部要求各地房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門重點查處中介機構(gòu)和從業(yè)人員的10類違法違規(guī)行為，并通報了首批7起房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例，包括中介機構(gòu)不如實向客戶告知抵押信息、偽造納稅聯(lián)系單偷逃稅費等。

8月16日，住建部聯(lián)同國家發(fā)改委、工信部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會等部門，在現(xiàn)有法律法規(guī)和政策框架內(nèi)，從規(guī)范中介服務(wù)行為、完善行業(yè)管理制度、加強中介市場監(jiān)管3個方面，提出了16條政策措施，并聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，要求房地產(chǎn)中介機構(gòu)對房源真實性進行全面核驗，不得強制捆綁金融服務(wù)，設(shè)立失信中介機構(gòu)“黑名單”，對嚴(yán)重失信的中介機構(gòu)和個人實行行業(yè)禁入。

向金融服務(wù)捆綁說NO

不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，新規(guī)中關(guān)于“規(guī)范中介機構(gòu)與金融機構(gòu)業(yè)務(wù)合作”的規(guī)定，對中介行業(yè)影響最為深刻。

最新《意見》明確規(guī)定，中介機構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，而且中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機構(gòu)收取或變相收取返傭等費用。

據(jù)記者了解，目前許多購房群眾在購買房屋時都需要辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，因此，許多中介機構(gòu)也與金融機構(gòu)建立了業(yè)務(wù)合作關(guān)系，但在實踐中，市場中存在中介機構(gòu)指定金融機構(gòu)、捆綁服務(wù)、違規(guī)提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等問題。

多位業(yè)內(nèi)人士均表示，“捆綁金融服務(wù)”、“合作提供首付貸”等行為目前在市場上確實較為普遍，不少中介機構(gòu)從中牟利。

其實，今年3月央行副行長潘功勝就公開表示，央行對首付貸態(tài)度明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒有取得相應(yīng)資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)。然而即便如此，這種現(xiàn)象在市場上仍難以被完全杜絕。

“出于擴張自身規(guī)模的需要，以及對營業(yè)利潤的追求，很多中介機構(gòu)將觸角伸向了金融貸款服務(wù)?，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)中介機構(gòu)越來越像金融機構(gòu)了?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士直言。 最嚴(yán)新規(guī)>> 《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》一經(jīng)，就激起了廣泛討論，被稱為我國史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)中介管理新規(guī)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，目前市場上衍生出了首付貸、全款貸、換房貸、監(jiān)管貸、理房通等一系列令人眼花繚亂的房地產(chǎn)金融服務(wù)，而且，很多中介機構(gòu)利用房源等，變相壟斷了購房者選擇其他金融機構(gòu)的可能性，進一步來看，這背后是有著中介機構(gòu)以此來推漲房價作用和意愿的。

新規(guī)禁止中介機構(gòu)將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，讓消費者自主選擇金融機構(gòu)，勢必會對房地產(chǎn)中介機構(gòu)與金融機構(gòu)之間的“密切”合作關(guān)系產(chǎn)生影響。

杜絕虛假房源信息

長期以來，由于房源信息不準(zhǔn)確、不真實造成房屋買、賣、中介三方間出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛甚至對簿公堂的現(xiàn)象時有發(fā)生。