序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 規(guī)劃 造價(jià)控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)： F253 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè), 發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè), 是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)地位的重要方面。

近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展, 一個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)成了一門炙手可熱的職業(yè)。究其原因, 我們不難發(fā)現(xiàn)，如何向市場(chǎng)提供設(shè)計(jì)好、質(zhì)量高、環(huán)境優(yōu)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,是房地產(chǎn)業(yè)在新的市場(chǎng)環(huán)境的下如何取得較好業(yè)績(jī)需要考慮的重要問(wèn)題，因此作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃理所當(dāng)然的成為房地產(chǎn)業(yè)工作的重中之重。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與施工建設(shè)方案通常是由開(kāi)發(fā)商內(nèi)部管理人員自行擬定的, 并沒(méi)有真正考慮到規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)施工過(guò)程中有可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題, 如設(shè)計(jì)不周全、設(shè)計(jì)深度不夠等等，此外由于設(shè)計(jì)周期偏短，急于開(kāi)工建設(shè)等因素，導(dǎo)致設(shè)計(jì)規(guī)劃沒(méi)創(chuàng)意, 設(shè)計(jì)理念不新穎,不能吸引社會(huì)有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經(jīng)濟(jì)收益。

一、房地產(chǎn)規(guī)劃要考慮的因素

1、市場(chǎng)因素

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目而言, 主要是對(duì)自身市場(chǎng)效益的體現(xiàn), 而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的市場(chǎng)效益主要是來(lái)自于自身的協(xié)調(diào)與政府的宏觀調(diào)控與干預(yù)來(lái)形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境與發(fā)展形勢(shì), 在很大程度上是由開(kāi)發(fā)商及媒體的不斷引導(dǎo)與渲染而形成一種必然的現(xiàn)象。在項(xiàng)目規(guī)劃的前期, 主要包含對(duì)建設(shè)單位的投資決策與最終目標(biāo)的分析, 以及市場(chǎng)定位及相應(yīng)的供需關(guān)系。

通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè),可以初步了解某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需求關(guān)系及其影響因素，基本把握該區(qū)域房地產(chǎn)客戶的主要消費(fèi)觀念及特性，認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的未來(lái)趨勢(shì)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目主題概念與形象確立的基礎(chǔ)，在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展方向，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。

其中市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容：

（1)房型:當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)各類房型的需求比例。

（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標(biāo)。

（3)平面布局：當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房屋平面功能設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，對(duì)房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開(kāi)發(fā)路段居民購(gòu)買力相吻合。

（5)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍已投入市場(chǎng)地盤的銷售情況（銷售價(jià)格及已出售成數(shù)）。

2、政府因素

房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃者要具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí), 對(duì)于土地資源的開(kāi)發(fā)與占用, 要進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員與相關(guān)的管理人員要對(duì)相關(guān)的知識(shí)有足夠深入地了解, 特別是對(duì)城市的主體建設(shè)現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)與相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃, 要作出積極地響應(yīng)。

二、房地產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中規(guī)劃者應(yīng)通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體內(nèi)容應(yīng)包括：

1、項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的建筑和景觀設(shè)置，應(yīng)注重整體統(tǒng)一，并凸現(xiàn)現(xiàn)代特性，以反映經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展、社會(huì)生產(chǎn)、生活水平日益向上的特性。

2、項(xiàng)目綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目綠化系統(tǒng)對(duì)于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有重要意義，綠化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要充分考慮消費(fèi)者的心理因素，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、環(huán)保以及綠化系統(tǒng)的活動(dòng)功能。

3、項(xiàng)目公共配套設(shè)施規(guī)劃。社區(qū)公共設(shè)施的布局強(qiáng)調(diào)層次性和區(qū)域性，從消費(fèi)者的需求以及項(xiàng)目的整體出發(fā)，對(duì)公共配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃。項(xiàng)目道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)同時(shí)要考慮項(xiàng)目將來(lái)的發(fā)展以及與公共道路交通系統(tǒng)的銜接。

三、房地產(chǎn)規(guī)劃的作用

1、對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響

有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí),在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球,甚至違規(guī)操作,給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn),對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解和分析不夠深入,往往會(huì)造成成果與期望相差甚大,或者最初目標(biāo)無(wú)法成果化等。所以項(xiàng)目組織者要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析,才可以防患于未然。

2、對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響

在此房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性,是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長(zhǎng)處和短處,才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。房地產(chǎn)公司要對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí),對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得要通過(guò)市場(chǎng)考察，不能滯后。在現(xiàn)實(shí)中，有的房地產(chǎn)公司因種種問(wèn)題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司,沒(méi)有對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)把控，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控、與設(shè)計(jì)單位共同合作、保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外,同時(shí)成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面,包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等,一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交代。

建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立,設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單、有序,因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中,中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵,工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后,要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查,審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量,對(duì)其能力有全面的了解。要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制,保證成果的質(zhì)量與進(jìn)度。

3、對(duì)工程造價(jià)的影響

(1 )產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段中規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制的指導(dǎo)目標(biāo)是統(tǒng)一的,都是基于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,是以項(xiàng)目定位為導(dǎo)向的多方位控制。在設(shè)計(jì)研發(fā)階段的管理過(guò)程中,規(guī)劃設(shè)計(jì)是將市場(chǎng)需求產(chǎn)品的特征從項(xiàng)目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語(yǔ)言化的描述,形成指導(dǎo)工程施工的圖紙語(yǔ)言,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵階段。

造價(jià)控制是以投資決策目標(biāo)和項(xiàng)目定位為指導(dǎo)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程控制,產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段是造價(jià)控制力度最強(qiáng)、成本節(jié)約權(quán)數(shù)最大的階段,產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦完成,從項(xiàng)目造價(jià)形成機(jī)制上說(shuō),項(xiàng)目成本已經(jīng)基本確定。

(2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),需要兩者相輔相成地互動(dòng)作用。造價(jià)控制是規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本邊界,也是創(chuàng)造高性價(jià)比產(chǎn)品的推進(jìn)因素。兩者分別從造價(jià)和設(shè)計(jì)的角度在經(jīng)濟(jì)成本和產(chǎn)品形態(tài)上進(jìn)行同一目標(biāo)兩個(gè)方面的控制。

(3)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制之間的互動(dòng)管理機(jī)制是在實(shí)施中需要形成制度化的業(yè)務(wù)管理流程,互動(dòng)的管理思想必須形成制度化的業(yè)務(wù)流程才能夠在開(kāi)發(fā)過(guò)程中執(zhí)行,業(yè)務(wù)流程的制定和執(zhí)行需要在實(shí)際工作中反復(fù)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),不斷完善和修正,在制度上納入到各級(jí)管理和業(yè)務(wù)工作中,形成從上至下各級(jí)人員的管理共識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉志平.王學(xué)孝.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的思考》[J].房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅建設(shè).2010.

篇(2)

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期階段的主要工作內(nèi)容包括：分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的范圍、特性、規(guī)劃用途及獲益能力大??；獲取土地的使用權(quán)；征地、拆遷、安置、補(bǔ)償；規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定；項(xiàng)目報(bào)建與委托設(shè)計(jì)；市政設(shè)施建設(shè)的談判與協(xié)議；資金籌措（安排短期和長(zhǎng)期信貸）；進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)或價(jià)格水平；詳細(xì)估算開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量。在上述工作中，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)成本控制的影響最大。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)是指項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)，包括項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)、項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)等。

規(guī)劃設(shè)計(jì)是可行性研究后的第一項(xiàng)工作，是項(xiàng)目后續(xù)工作的前導(dǎo)和方向。一旦設(shè)計(jì)完成，項(xiàng)目成本的數(shù)量級(jí)就基本確定了。統(tǒng)計(jì)資料表明：設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度高達(dá)75%以上，而施工階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度不超過(guò)25%。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中進(jìn)行成本控制是管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、是否經(jīng)濟(jì)直接影響整個(gè)項(xiàng)目的總投資及利潤(rùn)水平。一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)既要滿足建筑物的使用功能也要合理控制建安投資，保持建筑物合理的性價(jià)比。

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中存在與成本相關(guān)的問(wèn)題有以下幾個(gè)方面。

1.房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的成本問(wèn)題重視不夠

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，在將項(xiàng)目委托給一家“可信”的設(shè)計(jì)單位、確定項(xiàng)目方案、功能后，具體設(shè)計(jì)工作是設(shè)計(jì)單位的事情。通常，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)合同中只會(huì)與設(shè)計(jì)單位約定設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)范圍、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程技術(shù)要求等基本因素，很少或幾乎不對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行成本約束。

對(duì)設(shè)計(jì)單位而言，目前常用的設(shè)計(jì)費(fèi)取費(fèi)方式使得設(shè)計(jì)人員缺少成本控制的動(dòng)力。一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有兩種：一是以建筑面積為基數(shù)，按照一定的設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如30元/平方米）計(jì)算；二是以雙方商定的項(xiàng)目總投資為基數(shù)，按照一定的百分比系數(shù)計(jì)算。這兩種取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都不利于強(qiáng)化設(shè)計(jì)單位的成本控制意識(shí)。在項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等涉及成本控制的關(guān)鍵問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位往往從“技術(shù)可行，質(zhì)量可靠”的角度出發(fā)，過(guò)分強(qiáng)調(diào)“安全”責(zé)任而忽視成本控制的問(wèn)題，因?yàn)橐坏┌l(fā)生安全問(wèn)題，設(shè)計(jì)人員要承擔(dān)責(zé)任，成本節(jié)省的多少，對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)收入并無(wú)影響。

2.房地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位普遍存在“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段過(guò)分看重技術(shù)問(wèn)題，往往造成主要指標(biāo)的過(guò)分提高，如鋼筋、混凝土的含量等，使得項(xiàng)目成本增高。如某花園小區(qū)，原設(shè)計(jì)圖的鋼筋含量為69公斤/平方米，經(jīng)過(guò)第三方審圖后，鋼筋含量下降到61公斤/平方米，僅此一項(xiàng)就節(jié)省成本600萬(wàn)元。

設(shè)計(jì)單位內(nèi)部技術(shù)人員與經(jīng)濟(jì)人員分離，也造成了成本浪費(fèi)的隱患。設(shè)計(jì)單位普遍認(rèn)為工程設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)人員的事，而成本控制則是概預(yù)算人員的事情。于是，個(gè)別設(shè)計(jì)人員為過(guò)分強(qiáng)調(diào)安全而加大梁、柱、墻截面、提高混凝土標(biāo)號(hào)、加大配筋等。

三、建立房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的成本控制系統(tǒng)

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制是一個(gè)有機(jī)的整體，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)任務(wù)委托書(shū)的要求和設(shè)計(jì)合同的規(guī)定，將設(shè)計(jì)概算控制在委托設(shè)計(jì)的投資限額內(nèi)。各設(shè)計(jì)階段的成本估算、概算和預(yù)算相互制約、相互補(bǔ)充，共同組成房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本控制系統(tǒng)。

1.設(shè)計(jì)概算

設(shè)計(jì)單位根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告、投資估算和設(shè)計(jì)承包合同進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在此階段，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說(shuō)明書(shū)及概算定額編制初步設(shè)計(jì)總概算。概算經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，要作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的最高限額。

2.施工圖預(yù)算

設(shè)計(jì)單位根據(jù)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)文件或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)文件和主要設(shè)備定貨情況進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。在此階段，設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說(shuō)明書(shū)及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段成本控制是否超過(guò)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中成本控制的具體措施

規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中成本控制的主要措施可歸納如下。

1.采用設(shè)計(jì)招標(biāo)

設(shè)計(jì)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，可以有效提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，最大限度地減少設(shè)計(jì)變更，縮短設(shè)計(jì)周期，提高設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性，防止“三超”（概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算）。

2.推行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)就是按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。通常，要將審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè)，然后再分解到各單位工程和分部工程。各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，以確保總投資限額不被突破。

3.適應(yīng)市場(chǎng)需求，優(yōu)化設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)要樹(shù)立“以人為本”的思想，一切從消費(fèi)者需求出發(fā)，細(xì)分市場(chǎng)，確定目標(biāo)客戶群，確定適銷對(duì)路的戶型和滿足不同功能的產(chǎn)品。在總體規(guī)劃確定后，優(yōu)化設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的關(guān)鍵。如在滿足規(guī)范的情況下，層高每降低0. l米，就可節(jié)約成本1%左右；適當(dāng)采用大進(jìn)深戶型，可以提高容積率，增加建筑面積，無(wú)形中節(jié)約成本和造價(jià)。

4.加強(qiáng)圖紙會(huì)審

請(qǐng)專業(yè)審圖公司仔細(xì)地會(huì)審圖紙，減少設(shè)計(jì)變更，也是控制成本的重要措施。這是在設(shè)計(jì)階段克服設(shè)計(jì)方的不足或缺陷花費(fèi)小、效果好的有效方法。會(huì)審重點(diǎn)是對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、成本上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審查，從各個(gè)不同的角度對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行全面審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)困難或造成經(jīng)濟(jì)損失。

5.做好施工圖預(yù)算與審查

施工圖預(yù)算是根據(jù)批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計(jì)、預(yù)算定額和單位計(jì)價(jià)表、施工組織設(shè)計(jì)文件以及各種費(fèi)用定額等有關(guān)資料進(jìn)行計(jì)算和編制的單位工程預(yù)算造價(jià)的文件。施工圖預(yù)算審查的重點(diǎn)是施工圖預(yù)算的工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確、定額單價(jià)套用是否合理、各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定等方面。

篇(3)

關(guān)鍵詞： 住宅性能；3A產(chǎn)品；規(guī)劃設(shè)計(jì)

多年來(lái)我國(guó)住宅市場(chǎng)連續(xù)保持了供需兩旺的景象，為迎合開(kāi)發(fā)商宣傳的需要，社會(huì)上自發(fā)產(chǎn)生了對(duì)住宅品質(zhì)各種不同名目的評(píng)價(jià)與認(rèn)定。然而在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、房地產(chǎn)市場(chǎng)漸入理性發(fā)展的今天，其可信度大打折扣。幾乎所有負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商都迫切需要一種具有公信力的評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)其開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目做出客觀公正的評(píng)價(jià)。住宅性能評(píng)定就是由政府部門建立起的一個(gè)針對(duì)住宅性能的科學(xué)、公正、公平的具有公信力的第三方評(píng)價(jià)機(jī)制，借用專家的學(xué)識(shí)與經(jīng)驗(yàn)，使消費(fèi)者對(duì)住宅的性能狀況心中有數(shù)。

一、什么是3A產(chǎn)品   現(xiàn)行住宅性能認(rèn)定以2005年建設(shè)部的住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、使用等方面，將住宅性能劃分成5個(gè)方面，即適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能。通過(guò)5個(gè)方面的綜合評(píng)定，體現(xiàn)住宅的整體性能，以保障消費(fèi)者的居住質(zhì)量。住宅性能按照評(píng)定得分劃分為A、B兩個(gè)級(jí)別，其中A級(jí)住宅是執(zhí)行了國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)且性能好的住宅；B級(jí)住宅是執(zhí)行了國(guó)家現(xiàn)行強(qiáng)制性但性能達(dá)不到A級(jí)的住宅；A級(jí)住宅又按得分由低到高細(xì)分為1A、2A、3A三等。3A級(jí)產(chǎn)品是住宅性能評(píng)定中最高級(jí)別的產(chǎn)品。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)3A產(chǎn)品現(xiàn)狀  住宅性能評(píng)定反映了住宅的綜合性能，體現(xiàn)了節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材等產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，全國(guó)許多負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)企業(yè)勇于承擔(dān)建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅的歷史使命，紛紛參加住宅性能A級(jí)認(rèn)定，截止2008年8月底，全國(guó)已有410個(gè)小區(qū)、一萬(wàn)余幢住宅樓通過(guò)了性能認(rèn)定預(yù)審；147個(gè)小區(qū)，4310棟住宅樓通過(guò)住宅性能認(rèn) 定終審，其中14個(gè)小區(qū)通過(guò)了3A級(jí)住宅終審。

三、3A產(chǎn)品的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)及評(píng)定  住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)采用指標(biāo)量化法對(duì)住宅的進(jìn)行性能評(píng)定，共設(shè)五大性能268項(xiàng)指標(biāo)：適用性能和環(huán)境性能滿分為250分；經(jīng)濟(jì)性能和安全性能滿分為200分；耐久性能滿分100分，總計(jì)1000分。其中達(dá)到3A級(jí)住宅指標(biāo)得分要求如下：含有的18個(gè)子項(xiàng)全部得分，且適用性能和環(huán)境性能得分等于或高于150分，經(jīng)濟(jì)性能和安全性能得分等于或高于120分，耐久性能得分等于或高于60分，總分850分以上，且滿足所有6項(xiàng)含有的子項(xiàng)。

住宅性能認(rèn)定的申報(bào)條件： (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)資質(zhì)審查合格，有資質(zhì)審批部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；(2)住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)符合國(guó)家的法律法規(guī)和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)政策，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)程序的規(guī)定。

申報(bào)及認(rèn)定流程：(1)項(xiàng)目立項(xiàng)后，填寫(xiě)申請(qǐng)表，進(jìn)行申報(bào)；(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成后，向評(píng)定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)審查；(3)設(shè)計(jì)審查通過(guò)后，頒發(fā)通過(guò)設(shè)計(jì)審查的證書(shū)和文件，評(píng)定機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面跟蹤；(4)主體竣工后，組織專家組進(jìn)行中期檢查； (5)竣工驗(yàn)收后，組織專家組進(jìn)行終期檢查； (6)終審?fù)ㄟ^(guò)后，頒發(fā)證書(shū)，公告。

住宅性能的評(píng)定方法：住宅性能終審一般由2組專家同時(shí)進(jìn)行，其中一組負(fù)責(zé)評(píng)審適用性能和環(huán)境性能，另一組負(fù)責(zé)評(píng)審經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能，每組專家3-4人。專家組通過(guò)聽(tīng)取匯報(bào)、查閱設(shè)計(jì)文件和檢測(cè)報(bào)告、現(xiàn)場(chǎng)檢查等程序，對(duì)照住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)分別打分。

四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段針對(duì)3A產(chǎn)品的工作重點(diǎn)    在規(guī)劃階段和施工圖設(shè)計(jì)階段根據(jù)住宅性能評(píng)定的五大性能標(biāo)準(zhǔn)提出規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)條件，使3A標(biāo)準(zhǔn)融入規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段。既可避免產(chǎn)生先天性的缺欠，又能使一些3A指標(biāo)得以細(xì)化和明確，從而保證項(xiàng)目實(shí)施3A標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)質(zhì)量。下面分別從適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能五個(gè)方面說(shuō)明在規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)階段的工作重點(diǎn)。

（一）住宅適用性能  住宅適用性包含了住宅建筑功能空間的構(gòu)成、尺度、數(shù)量、日照、通風(fēng)及視線、聲環(huán)境等性能和居住設(shè)備、設(shè)施要求，包括單元平面、住宅套型、建筑裝修、隔聲性能、設(shè)施設(shè)備和無(wú)障礙設(shè)施6個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。單元平面各功能空間尺寸、電梯樓梯設(shè)置、日照通風(fēng)、采光和視線均要滿足標(biāo)準(zhǔn)要求；住宅套型設(shè)計(jì)要做到房間齊備，交通順暢，布局合理，動(dòng)靜區(qū)分，使用功能不同的房間緊湊協(xié)調(diào)，房間直接采光，并保證日照，通風(fēng)的要求；無(wú)障礙設(shè)計(jì)中要滿足到戶內(nèi)、住區(qū)道路、入口、公共衛(wèi)生間的無(wú)障礙要求；以上是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)考慮的重點(diǎn)，應(yīng)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)要求逐條落實(shí)。否則會(huì)產(chǎn)生先天的缺欠。

（二）住宅環(huán)境性能  環(huán)境性能評(píng)定包括用地與規(guī)劃、建筑造型、綠地與活動(dòng)場(chǎng)地、室外噪聲與空氣污染、水體與排水系統(tǒng)、公共服務(wù)設(shè)施和智能化系統(tǒng)7個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。因地制宜、合理利用原有地形地貌；住棟布置滿足日照通風(fēng)要求、建筑密度控制適當(dāng)；道路架構(gòu)清晰、出入口設(shè)置；綠地設(shè)置；公共配套服務(wù)設(shè)施配置等在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)重點(diǎn)考慮。3A住宅要求的機(jī)動(dòng)車停車率≥1是硬性指標(biāo)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)根據(jù)總戶數(shù)設(shè)計(jì)足夠的停車位。

建筑造型、公共服務(wù)設(shè)施、垃圾存放與處理設(shè)施及智能化系統(tǒng)在施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行重點(diǎn)深化。

（三）住宅經(jīng)濟(jì)性能 經(jīng)濟(jì)性能評(píng)定包括節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材4個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。住宅建筑以南北朝向?yàn)橹鳎惑w型系數(shù)、窗墻比、地下空間的利用均要在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段整體設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)如墻體的構(gòu)造、屋面的構(gòu)造、外窗外門的傳熱系數(shù)要求、采暖照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)及設(shè)備選型、中水雨水利用要進(jìn)行重點(diǎn)深化。

（四）住宅安全性能 安全性能評(píng)定包括結(jié)構(gòu)安全、建筑防火、燃?xì)饧半姎庠O(shè)備安全、日常防范措施和室內(nèi)污染控制5個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。耐火等級(jí)、消防道路、疏散口數(shù)量、疏散樓梯設(shè)置在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)明確，并要滿足指標(biāo)要求。地基基礎(chǔ)、荷載等級(jí)、抗震設(shè)防、消防設(shè)施的設(shè)置、欄桿的設(shè)置應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)中按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行深化。

（五）住宅耐久性能 耐久性能評(píng)定包括結(jié)構(gòu)工程、裝修工程、防水防潮工程、管線設(shè)備和門窗6個(gè)評(píng)定項(xiàng)目。在耐久性能方面沒(méi)有在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段需要明確的指標(biāo)。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、防水設(shè)計(jì)、管線設(shè)計(jì)、設(shè)備門窗設(shè)計(jì)選型的使用年限和耐久性指標(biāo)要求在施工圖設(shè)計(jì)階段應(yīng)在施工圖中明確。

五、項(xiàng)目室外環(huán)境景觀結(jié)合3A產(chǎn)品應(yīng)做的設(shè)計(jì)工作 項(xiàng)目室外環(huán)境景觀按3A標(biāo)準(zhǔn)要求涉及到住宅使用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能三個(gè)方面，五個(gè)評(píng)定項(xiàng)目，28個(gè)檢查指標(biāo)。針對(duì)這些項(xiàng)目指標(biāo)，在景觀硬景、軟景設(shè)計(jì)前對(duì)設(shè)計(jì)單位提出要求，使其在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)，確保設(shè)計(jì)圖紙滿足3A指標(biāo)要求。為落實(shí)指標(biāo)要求，對(duì)單元公共入口、小區(qū)道路、室外景觀等要求進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)；要求住區(qū)內(nèi)道路交通順暢、路面鋪裝選材合理、綠地率≥35%并提出要充分利用散地、停車位、墻面等進(jìn)行綠化；在綠化植物方面：花卉、木本植物種類數(shù)量、喬木量均有指標(biāo)要求；在室外活動(dòng)場(chǎng)地方面：分別設(shè)置老人、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、設(shè)置健身場(chǎng)地、設(shè)置兒童戲水池等。以上方面是園林景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容。

六、中期檢查的主要內(nèi)容 中期檢查的內(nèi)容主要有施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)的執(zhí)行情況和施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工情況。其中在適用性和環(huán)境性能方面檢查的內(nèi)容有：廚房衛(wèi)生間排煙和通風(fēng)、衛(wèi)生潔具的選用和安裝情況；管線隱蔽布置和施工、材料選用情況；電梯的安裝和使用情況；采暖工程施工情況；垃圾的處理方式；水處理設(shè)備的選用和安裝情況；智能化的配置情況；裝修配套情況和景觀的設(shè)計(jì)情況。

篇(4)

[論文摘要]住宅（房地產(chǎn)）作為城市居民生活的基本消費(fèi)資料，在城市發(fā)展中取著非常重要的作用，而居民的生活與城市的發(fā)展和規(guī)劃又是息息相關(guān)并且相互影響的。 

 

住宅（房地產(chǎn)），是城市居民生活的基本消費(fèi)資料，是人民安居樂(lè)業(yè)的關(guān)鍵所在。作為關(guān)系整個(gè)城市人民的生活質(zhì)量的重大問(wèn)題，是各級(jí)政府和相關(guān)部門需要研究的重要課題，因此住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)與城市的發(fā)展存在著相互影響的相互依存的關(guān)系。 

城市規(guī)劃設(shè)計(jì)需要綜合考慮城市經(jīng)濟(jì)、地理、環(huán)境、居民需求、心理、行為等種種因素，而隨著住宅的商品化,住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化，提供住宅商品流通的場(chǎng)所和信息、評(píng)價(jià)住宅商品價(jià)值的市場(chǎng)成為我們?nèi)找嫘桕P(guān)注的新領(lǐng)域。 

為了在比較中提出問(wèn)題，我們首分析一下市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為與城市規(guī)劃的關(guān)系。作為密切相關(guān)的兩個(gè)領(lǐng)域,城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都對(duì)城市建設(shè)與發(fā)展擔(dān)以重任。城市規(guī)劃是一門開(kāi)放性很強(qiáng)的綜合科學(xué)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 

由于城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)涵、性質(zhì)不同，在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，難免有不同的側(cè)重點(diǎn)，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀、長(zhǎng)遠(yuǎn)、整體的角度考慮問(wèn)題，更加關(guān)注社會(huì)效益和環(huán)境效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注重微觀、近期、局部的效果，更關(guān)心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽(tīng)取市民的反饋意見(jiàn)，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重搜集市場(chǎng)信息，適應(yīng)市場(chǎng)的需要。雖有側(cè)重點(diǎn)，它們卻相輔相成，相互影響，共同作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)和規(guī)劃設(shè)計(jì)之間是密不可分的，規(guī)劃與設(shè)計(jì)并非孤立的創(chuàng)造工作，而是整體開(kāi)發(fā)流程中的一環(huán)。 

在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)處于不同階段，面對(duì)著住宅這一商品從生產(chǎn)、流通到消費(fèi)過(guò)程中顯露的不同方面的性質(zhì)，也就是說(shuō)，兩者的勞動(dòng)和經(jīng)營(yíng)對(duì)象是處于不同階段的同一商品。房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)開(kāi)發(fā)全程負(fù)責(zé)，直接面對(duì)市場(chǎng)，有切身的風(fēng)險(xiǎn)和利益，因此，對(duì)市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)靈敏性有更加透徹的了解； 反之，在規(guī)劃設(shè)計(jì)領(lǐng)域，傳統(tǒng)的以物質(zhì)形體規(guī)劃為主的規(guī)劃指導(dǎo)思想暴露出明顯的不足， 落后于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。這便是人們?cè)u(píng)論開(kāi)發(fā)商走到了城市規(guī)劃前頭的原因。其實(shí)，相關(guān)行業(yè)應(yīng)隨市場(chǎng)而調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展為宗旨，與住宅開(kāi)發(fā)相關(guān)的各行業(yè)都在進(jìn)行有效的調(diào)整。 

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，投資能否成功取決于時(shí)機(jī)、地段和建筑質(zhì)量。地段的選擇、總圖布置與規(guī)劃有關(guān)。當(dāng)然，地段的選擇與城市規(guī)劃中的總體布局有關(guān)，經(jīng)濟(jì)因素、規(guī)劃條件、業(yè)主的意圖等等因素對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)都有很大的影響和限制。 

因此，作為業(yè)主或開(kāi)發(fā)者越來(lái)越傾向于積極創(chuàng)造條件，以便得出符合整體城市規(guī)劃的方案，同時(shí)要考慮與整個(gè)城市的發(fā)展相結(jié)合，做到可持續(xù)發(fā)展。 

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，住宅的商品化市場(chǎng)價(jià)值長(zhǎng)期以來(lái)依附于基本建設(shè)設(shè)施。建筑企業(yè)成為了獨(dú)立的商品生產(chǎn)者，它面對(duì)的是變幻不定的市場(chǎng)，其中包括建筑市場(chǎng)、原材料市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、技術(shù)市場(chǎng)和資金市場(chǎng)等等。它有自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中也承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。它不能在依靠國(guó)家計(jì)劃分配生產(chǎn)任務(wù)，而要了解市場(chǎng)的產(chǎn)品需求，占領(lǐng)市場(chǎng)，爭(zhēng)取生存和發(fā)展的空間。建筑企業(yè)要按照市場(chǎng)的需求生產(chǎn)高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品。

對(duì)比而言，城市規(guī)劃具有的時(shí)間跨度式比較大的，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在思路和運(yùn)作方法等方面做出相應(yīng)的調(diào)整成為當(dāng)務(wù)之急，良好的相互理解和溝通是達(dá)成共同目標(biāo)---滿足消費(fèi)者利益的先決條件。面對(duì)同一的住宅商品設(shè)計(jì)生產(chǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)除了上述綜合因素外，還應(yīng)將對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注放在一個(gè)重要的地位上。當(dāng)前，我國(guó)城市規(guī)劃是由政府主導(dǎo)的，但規(guī)劃設(shè)計(jì)管理還沒(méi)有做到完全理性，還很不科學(xué)，這樣就造成規(guī)劃設(shè)計(jì)的不合理現(xiàn)象嚴(yán)重存在。有的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于無(wú)序狀態(tài)，這于城市的總體規(guī)劃不明確的主要原因。而開(kāi)發(fā)商主要選擇地段好，中心城區(qū)的黃金位置，有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而規(guī)模化的情況不明朗。 

有的城市土地價(jià)格和商品房平均銷售價(jià)格連續(xù)幾年大幅上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期人均可支配收人增幅，致使中低收人家庭難以買房。有的城市大量建造高檔、高價(jià)的所謂“豪宅”，造成大戶型、高檔公寓嚴(yán)重積壓，住房供求結(jié)構(gòu)失衡，空置量增加。在信息反饋角度方面，以往城市規(guī)劃側(cè)重聽(tīng)取市民的反饋意見(jiàn)，滿足大多數(shù)市民的需要。但是，這一行為往往并沒(méi)有確定的途徑和制度來(lái)實(shí)現(xiàn)，信息帶有片面性、主觀性和滯后性，因此市民的廣泛反饋實(shí)際上難以達(dá)成。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信息的搜集卻是行之有效的，市場(chǎng)調(diào)查正作為用的手段在發(fā)揮著顯著的作用這一點(diǎn)值得規(guī)劃設(shè)計(jì)人員借鑒。因此，市場(chǎng)反饋這一概念的提出，不僅切實(shí)可行，而且會(huì)對(duì)一般的市民反饋形成客觀有效的補(bǔ)充，面對(duì)飛速發(fā)展變化的住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高了反饋的實(shí)時(shí)性和高效性。 

在現(xiàn)在的社會(huì)中，消費(fèi)者的需求受到多種因素的影響，而且隨著經(jīng)濟(jì)、政治、文化、教育水平的變化而經(jīng)常發(fā)生變化。隨著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅市場(chǎng)本身在不斷發(fā)展變化，而且市場(chǎng)環(huán)境也在不斷變化。這一切都要求參與者以消費(fèi)者需求為中心，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，有目的、有系統(tǒng)地收集、分析和研究相關(guān)的信息，為規(guī)劃和決策提供客觀可靠的依據(jù)。 

總之，房地產(chǎn)的整體規(guī)劃應(yīng)該滿足整個(gè)城市的功能分區(qū)和整體布局，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性很強(qiáng)，中心城區(qū)的黃金位置不能作為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)區(qū)域，否則將無(wú)形中提高整個(gè)城市的房?jī)r(jià)，對(duì)城鎮(zhèn)居民的生活水平的提高是不利的。因此房地產(chǎn)的規(guī)劃和整個(gè)城市的發(fā)展是密切相關(guān)的，它們不僅相輔相成，而且要協(xié)調(diào)發(fā)展。 

 

參考文獻(xiàn) 

篇(5)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；意義；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F299.27 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）025-000-01

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展過(guò)程中面臨的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)

自2009年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，各地方政府為增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入、增加就業(yè)機(jī)會(huì)在土地摘牌、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面提供房地產(chǎn)企業(yè)各種寬松環(huán)境，同時(shí)，政府規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門為提高審批速度，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提交的開(kāi)發(fā)規(guī)劃在資源利用率方面未給予足夠的重視，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)仍沿用粗放式發(fā)展模式，在土地、地下水等資源利用方面造成極大浪費(fèi)，例如，一些資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)在市區(qū)繁華地段盲目開(kāi)發(fā)建設(shè)，完全不顧該地區(qū)整體城區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，違規(guī)興建別墅等高檔住宅，以滿足高端客戶需求，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境保護(hù)意識(shí)淡薄

一是建設(shè)樓盤內(nèi)部方面。個(gè)別開(kāi)發(fā)商私自篡改規(guī)劃設(shè)計(jì)，在園區(qū)綠地或配套設(shè)施內(nèi)加蓋商品房，導(dǎo)致樓盤間距過(guò)小，容積率超過(guò)國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致生活油煙無(wú)法排放，造成園區(qū)空氣質(zhì)量下降及綠化面積不達(dá)標(biāo)，使住戶面臨來(lái)自樓體安全及環(huán)境質(zhì)量方面的威脅。二是建設(shè)樓盤選址方面。我國(guó)個(gè)別開(kāi)發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益，規(guī)劃在水庫(kù)湖泊、泄洪區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，不但給周圍地下水資源造成污染，而且降低了水庫(kù)排洪、泄洪能力，使當(dāng)?shù)孛媾R著極大的安全隱患。

（三）房地產(chǎn)業(yè)金融配套體系不健全

金融貸款對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)前期資金投入及購(gòu)房者貸款購(gòu)房起到?jīng)Q定性的作用，經(jīng)過(guò)近幾年探索與發(fā)展，雖已形成較健全的金融體系，但由于我國(guó)金融體系漏洞及貨款政策易受國(guó)家宏觀調(diào)控影等因素影響，金融配套體系無(wú)法滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行需求，阻礙著我國(guó)房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一是開(kāi)發(fā)貸款。在房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱時(shí)，多數(shù)金融機(jī)構(gòu)為了追求經(jīng)濟(jì)利益，盲目向開(kāi)必商提供貸款，未對(duì)開(kāi)發(fā)商償還能力及資信情況進(jìn)行可行性分析，促使房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)舉新債還舊債方式開(kāi)發(fā)新樓盤，一但房地產(chǎn)泡沫破碎，將使雙方蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。二是購(gòu)房貸款。我國(guó)多數(shù)金融機(jī)構(gòu)抬高個(gè)人購(gòu)房貸款門檻，將大量資金投向經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)較高的開(kāi)發(fā)貸款中，使個(gè)人貸款資金占到銀行放貸總資金極小的比例。同時(shí)，我國(guó)住房公積金政策多數(shù)在機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或一些經(jīng)濟(jì)效益較好的國(guó)企、外資企業(yè)中執(zhí)行，導(dǎo)致民營(yíng)企業(yè)職工無(wú)法享受住房公積金在利率方面所帶來(lái)的優(yōu)惠，不利于提高房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售量。

（四）商品房入住率較低

一是個(gè)別地區(qū)開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，在未對(duì)該地區(qū)人口規(guī)模、市場(chǎng)保有率等指標(biāo)進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上，盲目拿地開(kāi)發(fā)商品住宅，最終由于超出該地區(qū)市場(chǎng)規(guī)?；蛑苓吪涮自O(shè)施未建成等原因出現(xiàn)商品房閑置，使開(kāi)發(fā)商大量資金被開(kāi)發(fā)商品房所占據(jù)，一但無(wú)法償還銀行貸款，則面臨極大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。二是開(kāi)發(fā)商為降低成本不惜在鋼筋、水泥等建材方面作手腳，將工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由不具備相應(yīng)建筑資質(zhì)的建設(shè)方負(fù)責(zé)，最終由于商品房墻體脫落、樓頂漏雨等質(zhì)量問(wèn)題影響商品房銷售，造成土地、資金浪費(fèi)，甚至影響所在地區(qū)百姓生活與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

二、促使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)事前規(guī)劃，避免造成資源浪費(fèi)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)規(guī)劃前必須充分考慮樓間距、容積率及所在地區(qū)人口規(guī)模等影響因素，由以往粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向土地集約利用發(fā)展模式，提高土地使用效率。其次，政府相關(guān)部門在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行審批時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照本地區(qū)城市規(guī)劃圖對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審批，對(duì)于違反城市規(guī)劃及違建項(xiàng)目一律不準(zhǔn)開(kāi)工，避免因房地產(chǎn)過(guò)度、盲目開(kāi)發(fā)致使國(guó)家土地等資源浪費(fèi)。

（二）將環(huán)境保護(hù)意識(shí)貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，提高城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)水平

首先房地產(chǎn)企業(yè)在編制規(guī)劃前，應(yīng)主動(dòng)向當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門咨詢?cè)O(shè)計(jì)意見(jiàn)，通過(guò)科學(xué)規(guī)劃，將環(huán)保理念完全溶入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)整個(gè)過(guò)程中。其次，當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門對(duì)開(kāi)發(fā)商提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)及樓盤竣工驗(yàn)收項(xiàng)目作出環(huán)境評(píng)價(jià)，并將環(huán)境評(píng)價(jià)結(jié)果及時(shí)對(duì)外公布，并跟蹤開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，對(duì)于環(huán)評(píng)未達(dá)標(biāo)或整改不到位的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一律不予通過(guò)環(huán)評(píng)審批，促使開(kāi)發(fā)商樹(shù)立正確的環(huán)境保護(hù)意識(shí)，提高城市生態(tài)建設(shè)水平。

（三）進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)配套金融體系， 為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供金融支持

一是金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)申請(qǐng)貸款的開(kāi)發(fā)商就償還能力、抵押資產(chǎn)變現(xiàn)及其他資信情況進(jìn)行科學(xué)論證，對(duì)于抵押資產(chǎn)變現(xiàn)能力低下或資信不良的開(kāi)發(fā)商拒絕給予貸款，避免因開(kāi)發(fā)商無(wú)法到期償還本金、利息而使金融機(jī)構(gòu)面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。二是金融機(jī)構(gòu)應(yīng)增加個(gè)人購(gòu)房貸款資金發(fā)放比例，適當(dāng)放寬個(gè)人貸款購(gòu)房門檻限制，充分享受國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策，提升潛在購(gòu)房者購(gòu)房欲望。三是國(guó)家層面應(yīng)積極出臺(tái)調(diào)首付、降稅負(fù)、寬信貸等宏觀調(diào)控政策，以刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有序、健康發(fā)展，同時(shí)，各地住房公積金管理部門應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行中央“去庫(kù)存”宏觀調(diào)控政策，通過(guò)提高貸款額度、縮減繳費(fèi)年限及降低貸款利率等手段鼓勵(lì)繳費(fèi)個(gè)人通過(guò)公積金購(gòu)房，維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

（四）加強(qiáng)宏觀調(diào)控及政府監(jiān)管，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、有序發(fā)展

一是政府部門應(yīng)嚴(yán)格按照“減政放權(quán)”原則取消不合理收費(fèi)，以提高房地產(chǎn)行業(yè)審批事項(xiàng)，提高政府辦事效率，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供軟環(huán)境。二是各級(jí)政府監(jiān)察部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地審批、摘牌、規(guī)劃、環(huán)評(píng)等項(xiàng)目政府審計(jì)工作，徹底杜絕個(gè)別政府工作人員為追求經(jīng)濟(jì)利益與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)侵吞國(guó)家資產(chǎn)及監(jiān)理人員在驗(yàn)收過(guò)程中不作為現(xiàn)象的發(fā)生，在提高商品房質(zhì)量的同時(shí)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)營(yíng)造純凈的運(yùn)行環(huán)境。三是國(guó)家應(yīng)在充分調(diào)研、論證的基礎(chǔ)上，針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的各種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策，通過(guò)稅收、金融利率等調(diào)控手段促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]郝季花.試論我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2014（13）.

篇(6)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃管理；規(guī)劃設(shè)計(jì)；人文；生態(tài)；和諧

[中圖分類號(hào)]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432(2008)44-0021-02房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是一個(gè)多方面的過(guò)程，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的制定,項(xiàng)目計(jì)劃投入實(shí)施以及度量進(jìn)展的情況和執(zhí)行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理涉及政府建設(shè)部門的規(guī)劃監(jiān)督、自身的功能要求、房地產(chǎn)項(xiàng)目所處地理位置、自然環(huán)境的影響等。

1 規(guī)劃設(shè)計(jì)綱要制定原則

1.1 人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括新建項(xiàng)目和拆遷改造項(xiàng)目，對(duì)生態(tài)環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定的破壞，有些地方已到了不能再繼續(xù)開(kāi)發(fā)下去的地步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員必須充分認(rèn)識(shí)到自然生態(tài)環(huán)境面臨的壓力，保護(hù)和修復(fù)生態(tài)環(huán)境是所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員的職責(zé)，可持續(xù)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)兩者達(dá)到和諧的必經(jīng)之路。

1.2 歷史環(huán)境與未來(lái)環(huán)境相協(xié)調(diào)

在促進(jìn)新技術(shù)、新工藝、新材料在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用的同時(shí)，要特別注意保護(hù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與周邊城市文化遺產(chǎn)的協(xié)調(diào)，保持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的歷史延續(xù)性，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成為歷史、現(xiàn)在和未來(lái)的載體。

1.3 社會(huì)各群體生活相和諧

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的形成是城市文明的集中體現(xiàn)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃不僅要考慮經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目設(shè)施的現(xiàn)代化，同時(shí)要滿足城市居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活的需要，要為建立高度物質(zhì)文明、精神文明創(chuàng)造條件，堅(jiān)持以人為本，不分文化背景和社會(huì)階層，共同創(chuàng)造健康和諧的社會(huì)生活，為弱勢(shì)群體提供便利條件，避免城市范圍內(nèi)社會(huì)空間的強(qiáng)烈分割和社會(huì)對(duì)抗。

2 規(guī)劃管理要點(diǎn)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理中，每個(gè)項(xiàng)目都受時(shí)間、資金、質(zhì)量和建設(shè)環(huán)境條件的限制，深入的調(diào)查論證，準(zhǔn)確的可行性研究，精明的項(xiàng)目策劃，領(lǐng)導(dǎo)層的正確決策，以及高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)綱要，是其成功的關(guān)鍵的因素。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)把經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益結(jié)合起來(lái)，營(yíng)造最佳居住環(huán)境、工作環(huán)境，使項(xiàng)目規(guī)劃達(dá)到目標(biāo)功能、環(huán)境功能、社會(huì)功能的要求。

規(guī)劃總體構(gòu)想是根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)以及項(xiàng)目的要求。以居住區(qū)為例，應(yīng)以人為中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)將改善城市面貌作為一個(gè)重要方向，要注意建筑群體因地制宜，形成高質(zhì)量、高品位的生活居住、文體活動(dòng)環(huán)境。按照國(guó)家規(guī)定，在城市居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和市政公共設(shè)施所進(jìn)行的綜合性具體安排，稱為居住區(qū)規(guī)劃。其基本要求如下：使用要求，為居民創(chuàng)造一個(gè)方便的生活居住環(huán)境，滿足居民生活的多種需要；衛(wèi)生要求，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境，要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)，并防止噪聲的干擾和空氣的污染；安全要求，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境，除保證能有條不紊地進(jìn)行正常生活外，還要適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的非常情況，如火災(zāi)、地震等，按照有關(guān)規(guī)定使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度；經(jīng)濟(jì)要求，在確定居住區(qū)建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)與當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)投資和居民的生活水平相適應(yīng)，應(yīng)盡量控制造價(jià)，節(jié)約用地；景觀要求，居住區(qū)是房地產(chǎn)建設(shè)量最大的項(xiàng)目，它的形式對(duì)城市面貌有著重要的影響，舊居住區(qū)的改造的目標(biāo)之一是改變城市面貌，要注意建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合，從景觀上要把居住區(qū)、小區(qū)作為一個(gè)有機(jī)整體來(lái)進(jìn)行規(guī)劃；強(qiáng)調(diào)生態(tài)建筑的要求，重點(diǎn)把握居住建筑在整個(gè)壽命周期內(nèi)要減少資源、能源的消耗和降低環(huán)境的污染，保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造健康舒適的室外環(huán)境，使建筑功能質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)一，使建筑生態(tài)、經(jīng)濟(jì)取得平衡。居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)善于發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，人工與自然環(huán)境相融合，能借景建設(shè)，以人居文化氛圍為主題，保證生態(tài)環(huán)境，并輔以山水景觀。

建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)境的關(guān)系是規(guī)劃管理的一條主脈，有關(guān)資料和現(xiàn)有建設(shè)實(shí)踐證明，現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)，往往著眼于單體建筑的外觀形象，對(duì)于同周圍環(huán)境的關(guān)系視而不見(jiàn)，都想表現(xiàn)自己，宣傳自己，或?qū)⒂玫丶t線占盡，不顧與左鄰右舍的關(guān)系，在規(guī)劃方案審定時(shí)，也往往以單體外觀形象為主，單體環(huán)境與群體環(huán)境不協(xié)調(diào)，群體或街景雜亂無(wú)章。而建筑是特定環(huán)境中的建筑，應(yīng)是單體服從環(huán)境，先環(huán)境規(guī)劃而后個(gè)體進(jìn)行設(shè)計(jì)，才能與環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)，為環(huán)境規(guī)劃增色。

用地要平衡,管網(wǎng)布置要滿足功能要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建成投入使用質(zhì)量的高低，主要看綜合效果。規(guī)劃用地按功能性質(zhì)大體分為四類，即住宅用地、公建用地、道路用地和綠化用地。對(duì)各項(xiàng)用地的分配反映了土地使用的經(jīng)濟(jì)合理性。通過(guò)對(duì)濰坊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，得出如下經(jīng)驗(yàn)：不可片面追求高容積率，容積率高，意味著建筑面積增加，可承載人口數(shù)量增加，同時(shí)不可避免地影響到環(huán)境質(zhì)量；對(duì)項(xiàng)目空間的布置，必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”的原則，在單體布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)等環(huán)節(jié)保證單體建筑有充足的陽(yáng)光、清新的空氣、良好的通風(fēng)、潔凈的水面，盡可能擴(kuò)大綠化面積，提高植物的葉面系數(shù)和造氧功能。其次管網(wǎng)布置要滿足功能要求。工程管線的綜合規(guī)劃和道路交通組織網(wǎng)絡(luò)的布置要合理。工程管線的主要供水、雨水、污水、電力、電信、燃?xì)獾葢?yīng)配套齊全，各種管線宜地下鋪設(shè)，應(yīng)綜合規(guī)劃，合理安排，相對(duì)集中，一次建成。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要采取較為實(shí)用的規(guī)劃方式和手段，建立符合可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境，注重多學(xué)科知識(shí)技術(shù)的整合應(yīng)用，適應(yīng)長(zhǎng)久以來(lái)各地已形成的較為符合地域條件和氣候條件的建筑形式和規(guī)劃布局，想方設(shè)法利用現(xiàn)代的建筑手段、材料、施工技術(shù)融入到現(xiàn)代建筑當(dāng)中去，項(xiàng)目規(guī)劃者要深入到現(xiàn)場(chǎng)體現(xiàn)和發(fā)掘所存在的問(wèn)題，時(shí)刻注重科技的發(fā)展，并應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目環(huán)境研究上來(lái)，必須站在地域和整體的角度去看待項(xiàng)目，充分體現(xiàn)人、項(xiàng)目和自然的和諧統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)：

篇(7)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；動(dòng)態(tài)控制

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段劃分概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的復(fù)雜過(guò)程，其開(kāi)始于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)某個(gè)地標(biāo)的投資意向。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)對(duì)有投資機(jī)會(huì)的項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估選擇并進(jìn)行投資分析，確定后再進(jìn)行后續(xù)的“土地征用項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)土地拆遷及安置施工前期準(zhǔn)備項(xiàng)目實(shí)地施工項(xiàng)目整體竣工工程驗(yàn)收項(xiàng)目租售”整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)任務(wù)并不是由房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立完成的，在這個(gè)過(guò)程中需要其它企業(yè)單位的配合，更需要房地產(chǎn)管理部門、規(guī)劃部門、市政部門、金融機(jī)構(gòu)以及其他行政主管部門的協(xié)調(diào)監(jiān)督。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程和程序相對(duì)復(fù)雜，但通常情況下，其基本程序是可描述和劃分的，要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作就需要在把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則下做好各項(xiàng)目各階段的成本管理，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的成本管理優(yōu)化。

正常情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程都可以劃分為四個(gè)階段：第一，開(kāi)發(fā)前決策階段；第二，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段；第三，工程的實(shí)施階段；第四，項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理也可以從這幾個(gè)階段著手。需要注意的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理和控制必須以優(yōu)良的工程質(zhì)量和合理的開(kāi)發(fā)周期為前提，管理的整個(gè)過(guò)程也必須全程化和全方位化。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理工作中存在的問(wèn)題

1、對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的成本管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)和控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期包含項(xiàng)目的投資決策以及規(guī)劃設(shè)計(jì)兩大方面是整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，這個(gè)階段的費(fèi)用占據(jù)項(xiàng)目總費(fèi)用的比率并不高，一般不會(huì)超過(guò)3%，但這個(gè)階段對(duì)整體成本的影響卻是深遠(yuǎn)的，甚至?xí)绊懻麄€(gè)項(xiàng)目的90%的成本。項(xiàng)目的投資決策是否正確直接影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源是否能實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置并獲得最大效益。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段更是成本控制的龍頭。通過(guò)確定合理投資并科學(xué)勘察設(shè)計(jì)，將工程項(xiàng)目的技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)投資的效益化和工程設(shè)計(jì)的全面化。當(dāng)前我國(guó)很多特別是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目缺乏經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的綜合分析，這些企業(yè)本身缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)人才，設(shè)計(jì)人員只關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目的總體造價(jià)并不關(guān)心，這就導(dǎo)致企業(yè)的設(shè)計(jì)方案缺乏經(jīng)濟(jì)性。另外工程設(shè)計(jì)清單中還存在工程量的錯(cuò)算甚至漏算情況，既難保證工程質(zhì)量又使項(xiàng)目成本難以有效控制。

2、項(xiàng)目組織管理渙散，成本管理很難有效實(shí)施

當(dāng)前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為達(dá)到控制成本的目的，很多企業(yè)都會(huì)對(duì)工程進(jìn)行拆分實(shí)行分包或轉(zhuǎn)包。這種開(kāi)發(fā)方式在項(xiàng)目建設(shè)初期的問(wèn)題并不明顯，越到項(xiàng)目實(shí)施后期，各分包單位之間、分包單位與總承包單位之間以及承包單位和開(kāi)發(fā)企業(yè)之間在項(xiàng)目的配合以及對(duì)接上的矛盾將會(huì)日漸突出，這些矛盾都成為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期管理的難點(diǎn)問(wèn)題。由于參建單位眾多，交叉作業(yè)項(xiàng)目多，各單位的進(jìn)、退場(chǎng)時(shí)間就有所不同，開(kāi)發(fā)公司要與各專業(yè)工程以及配套工程的施工單位簽立施工合同。由于招標(biāo)工程中的要求不夠完善、監(jiān)管不夠到位，簽訂的合同不夠嚴(yán)密，很多施工企業(yè)都只考慮自身利益，相互間合作意識(shí)差，工期拖延情況時(shí)有發(fā)生，管理上也比較混亂，企業(yè)很難對(duì)項(xiàng)目成本做好控制。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全壽命周期成本管理缺乏

房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期即項(xiàng)目從評(píng)估創(chuàng)意到建設(shè)，最終至項(xiàng)目竣工交付和售后服務(wù)等所涉及到的全部時(shí)間。在這個(gè)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)方面都會(huì)涉及到企業(yè)的資金流動(dòng)，因此成本管理控制必須貫穿整個(gè)壽命周期，立足各環(huán)節(jié)，以系統(tǒng)的全局發(fā)展觀來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行控制。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的成本管理只側(cè)重于施工建設(shè)階段，對(duì)壽命周期成本管理則關(guān)注較少，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的拆除和竣工等階段的成本管理不到位。

4、成本管理方式落后，管理難度大

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)參差不齊，很多企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目中成本預(yù)測(cè)方式和方法滯后，并未依據(jù)國(guó)際的一些通行做法在項(xiàng)目投標(biāo)前就完成并細(xì)化項(xiàng)目的各項(xiàng)成本預(yù)算。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在投標(biāo)階段只計(jì)算投標(biāo)價(jià)格，沒(méi)有將計(jì)劃成本分解落實(shí)到各部門、各具體項(xiàng)目以及各實(shí)施環(huán)節(jié)，沒(méi)有具體的管理目標(biāo)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)或成本計(jì)劃缺乏科學(xué)有力的編制基礎(chǔ)。技術(shù)人員大多只參與項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及施工監(jiān)理，對(duì)技術(shù)上的可行性考慮較多，缺乏經(jīng)濟(jì)合理性的考慮。施工企業(yè)應(yīng)該及時(shí)將項(xiàng)目完工量耗費(fèi)的實(shí)際成本與計(jì)劃成本進(jìn)行對(duì)比分析，從差異中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并采取措施進(jìn)行糾正。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理完善對(duì)策研究

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境復(fù)雜，隨著政府一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)的發(fā)展前景并不明朗，完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要作用，具體可以從以下幾個(gè)階段著手實(shí)施：

1、項(xiàng)目決策階段成本管理完善措施

項(xiàng)目決策階段的成本管理可以從項(xiàng)目的定位選擇以及規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)方面進(jìn)行完善。一方面，需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，明確其各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。當(dāng)前一些房地產(chǎn)項(xiàng)目定位不當(dāng)，在功能設(shè)置上不合理，導(dǎo)致投資成本高而收益低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離投資初衷。搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)并確定合理的開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)目的市場(chǎng)，并確定建筑項(xiàng)目的特點(diǎn)、價(jià)格水平、經(jīng)營(yíng)策略以及開(kāi)發(fā)計(jì)劃等，再擬定項(xiàng)目的具體投資規(guī)模、項(xiàng)目成本和投資收益等指標(biāo)，盡量降低項(xiàng)目投入；另一方面，需要優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目品質(zhì)息息相關(guān)。一個(gè)高品質(zhì)的項(xiàng)目需要具備高質(zhì)量、優(yōu)景觀、美環(huán)境，花園式的宜居社區(qū)是很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)追求的目標(biāo)。項(xiàng)目要做好規(guī)劃設(shè)計(jì)就需要充分結(jié)合地域特色以及民眾的居住特點(diǎn)，盡量設(shè)計(jì)并創(chuàng)新出更多產(chǎn)品。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，企業(yè)必須要首先整合出一套低成本、易實(shí)施和高收益的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)投資的效益最大化。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理完善措施

房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是指在做出項(xiàng)目的投資決策后，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)與收托單位共同確定的項(xiàng)目具體設(shè)計(jì)成果，主要包括項(xiàng)目規(guī)劃的方向與概念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)、工程量設(shè)計(jì)、具體施工圖設(shè)計(jì)以及費(fèi)用耗費(fèi)估算等多個(gè)方面。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目整體成本控制管理的關(guān)鍵，此階段費(fèi)用雖然在總建筑安裝費(fèi)用中所占比率不大，但對(duì)工程的整體造價(jià)卻是影響深遠(yuǎn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體質(zhì)量的好壞不僅影響到整體建設(shè)費(fèi)用高低以及建設(shè)工期長(zhǎng)短，更決定著各類資源的投入多少?？茖W(xué)的設(shè)計(jì)能有效降低項(xiàng)目工程造價(jià)，因此房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要走出重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)合理性、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)改變隨意性等誤區(qū)。設(shè)計(jì)階段的成本管理完善可以從三個(gè)方面展開(kāi)：第一，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制，以公開(kāi)招標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇合作設(shè)計(jì)單位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要積極推行建筑方案和經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，將項(xiàng)目的圍護(hù)、綠化等配套設(shè)施的設(shè)計(jì)融合進(jìn)主體項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)，通過(guò)對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的、有組織的專業(yè)評(píng)比后選擇出最優(yōu)的設(shè)計(jì)單位，以達(dá)到既優(yōu)化項(xiàng)目又降低工程成本的目的；第二，積極推行限額設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，有效控制項(xiàng)目造價(jià)。設(shè)計(jì)人員需要熟悉掌握工程項(xiàng)目的預(yù)算定額、費(fèi)用定額和建筑材料預(yù)算價(jià)格，根據(jù)項(xiàng)目的投資估算對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行概算和初步設(shè)計(jì)，最后在此初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)項(xiàng)目的整體概算和施工設(shè)計(jì)。在對(duì)投資資源的使用中，必須秉承質(zhì)量與效益雙贏的原則，設(shè)計(jì)一旦確定后就要進(jìn)行嚴(yán)格控制。由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)前景的不明朗化，很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)都存在不確定因素，工程造價(jià)控制也存在很多困難，因此必須建立有效的獎(jiǎng)懲制度對(duì)設(shè)計(jì)限額進(jìn)行考核，同時(shí)利用各種同類建筑的技術(shù)指標(biāo)對(duì)比不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低項(xiàng)目總成本；第三，強(qiáng)化法律意識(shí)，運(yùn)用合同控制造價(jià)。

3、在項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制

施工階段作為招投標(biāo)工作的延伸，這也是資金投入的最大階段。施工階段作為施工合同履行落實(shí)的階段，加強(qiáng)施工控制的過(guò)程就是履約的過(guò)程。該階段成本控制的主要工作為：

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。

（2）從技術(shù)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制

技術(shù)措施是項(xiàng)目投資實(shí)施的必要保證，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。因?yàn)橹苯淤M(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，所以選用新工藝和新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

（3）從經(jīng)濟(jì)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制

嚴(yán)格控制管理現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。另外，加強(qiáng)材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。

4、竣工階段的成本控制

工程竣工后與建設(shè)單位辦理結(jié)算手續(xù)，盡早結(jié)回工程款，有利于償還債務(wù)和資金回籠，這也是項(xiàng)目成本過(guò)程控制的目的。這樣一來(lái)，有利于降低企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)成本獲得相應(yīng)利潤(rùn)，大大降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)、合同預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

參考文獻(xiàn)：

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