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篇(1)

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)周期 綜述

一、引言

20世紀(jì)30年代以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在世界市場(chǎng)中經(jīng)歷了幾次大型的波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與各國(guó)經(jīng)濟(jì)周期及全球經(jīng)濟(jì)周期有著高度的相關(guān)性。迄今為止，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)行了持續(xù)系統(tǒng)的研究，取得了很多成果。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究以實(shí)證分析方法為主，分析了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響因素，建立了指標(biāo)體系，探討了房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅及其在國(guó)際間的傳導(dǎo)。國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究起步較晚，前期的研究以定性分析為主，主要包括對(duì)房地產(chǎn)周期概念和階段的界定，房地產(chǎn)周期波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系分析。進(jìn)入21世紀(jì)后，國(guó)內(nèi)開始嘗試用實(shí)證分析工具對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素進(jìn)行分析，并初步建立了反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系。

二、國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述

1、國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究階段劃分及其主要內(nèi)容

國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究，大致可分為四個(gè)階段：起源階段；沉寂階段；專業(yè)化發(fā)展階段；多樣化發(fā)展階段。

（1）起源階段。20世紀(jì)30年代，世界經(jīng)濟(jì)的大蕭條引發(fā)了人們對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)注，房地產(chǎn)周期作為經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)重要組成部分，自然也就成為了經(jīng)濟(jì)學(xué)界的研究對(duì)象。如霍伊特確立了房地產(chǎn)周期波動(dòng)的概念，這一階段被稱為這一研究的起源階段。

（2）沉寂階段。二戰(zhàn)后的20世紀(jì)50―70年代，西方各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在凱恩斯主義擴(kuò)張政策的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了較長(zhǎng)時(shí)期的高速增長(zhǎng)階段。對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的樂(lè)觀預(yù)期，使這個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的研究幾乎不重視，因而房地產(chǎn)周期研究就進(jìn)入了沉寂階段。

（3）專業(yè)化發(fā)展階段。20世紀(jì)80年代，“滯漲“再度引發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的研究，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們開始認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要作用。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始致力于西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期研究，對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行識(shí)別和解釋，區(qū)分研究各種類型的房地產(chǎn)周期波動(dòng)規(guī)律。在此基礎(chǔ)上，許多新的理論工具被應(yīng)用在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究上，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究帶入了一個(gè)專業(yè)化發(fā)展的時(shí)代。如布朗考察了1968―1983年間美國(guó)單棟住宅的銷售周期波動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)與房地產(chǎn)周期波動(dòng)之間存在很高的相關(guān)性。赫克曼分析了1979―1983年間美國(guó)14個(gè)城市寫字樓市場(chǎng)的綜合數(shù)字，發(fā)現(xiàn)寫字樓的減少和租金之間有著非常強(qiáng)的相關(guān)性，而租金又和當(dāng)時(shí)的空置率有很大的關(guān)聯(lián)。

（4）多樣化發(fā)展階段。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，三個(gè)經(jīng)濟(jì)事實(shí)改變了國(guó)外房地產(chǎn)周期研究的傳統(tǒng)方式，使房地產(chǎn)周期研究開始進(jìn)入了多樣化深入發(fā)展的新時(shí)期。首先，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理研究的重視。其次，發(fā)達(dá)國(guó)家資本市場(chǎng)的新發(fā)展引發(fā)了“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期研究的出現(xiàn)。最后，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)周期波動(dòng)的普遍存在，以及1997年爆發(fā)的東南亞金融危機(jī)，使得對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)周期的研究得到重視。

一是對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)理的研究。如唐斯在研究美國(guó)房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系后指出，房地產(chǎn)周期受到3種經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，即社會(huì)體制變革周期、技術(shù)革命周期和經(jīng)濟(jì)革命周期。埃德爾斯坦和保羅利用土地價(jià)格預(yù)期模型解釋了日本在20世紀(jì)90年代初期出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破裂。保羅對(duì)OECD17個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、利率、宏觀經(jīng)濟(jì)周期等因素進(jìn)行分析，作出了這些國(guó)家商品房?jī)r(jià)格可能在2007年到達(dá)頂峰的預(yù)測(cè)。

二是對(duì)“投資導(dǎo)向”型房地產(chǎn)周期的研究。如魯拉克指出，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)考慮影響市場(chǎng)周期的5種相互作用力，即經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物業(yè)供給、物業(yè)需求、資本流動(dòng)和投資特征。凱澤通過(guò)比較房地產(chǎn)總收益率與機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)投資回報(bào)率，發(fā)現(xiàn)了波長(zhǎng)30年、50―60年和上百年的房地產(chǎn)長(zhǎng)周期。彼特在對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期研究的基礎(chǔ)上，探討了不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)策。

三是對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)周期的研究。如伯特蘭分析了形成周期的國(guó)際因素和國(guó)內(nèi)因素，認(rèn)為國(guó)際資本流動(dòng)、各國(guó)資本市場(chǎng)自由化、金融管制的放松、扭曲的財(cái)政政策和土地使用制度是全球房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。

2、對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評(píng)價(jià)

縱觀國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究，可以發(fā)現(xiàn)國(guó)外比較偏重實(shí)證研究，旨在通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的歸納性總結(jié)，試圖規(guī)避行業(yè)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)過(guò)去幾十年的研究，建立了許多確定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)體系，但沒(méi)有建立一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系，一些專業(yè)研究方面缺乏連續(xù)性。對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的判定和預(yù)測(cè)方面的研究工作也相對(duì)較少。另外，國(guó)外學(xué)者對(duì)理論的研究具有現(xiàn)實(shí)意義，但在一定程度上缺乏廣泛性和普遍性。

三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究綜述

1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的歷程及其主要內(nèi)容

（1）起步。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的關(guān)注，始于20世紀(jì)80年代末90年代初。80年代以前，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)間過(guò)短且資料不全，我國(guó)房地產(chǎn)周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南開學(xué)報(bào)》上發(fā)表的的《試論建筑周期》一文。相對(duì)與西方國(guó)家對(duì)于這一領(lǐng)域的研究，我國(guó)是起步晚、差距大。

（2）初期發(fā)展。20世紀(jì)90年代中期以后，我國(guó)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)周期研究提供了現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。但剛開始有關(guān)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究大多停留在對(duì)房地產(chǎn)周期概念的探討以及現(xiàn)象的描述上。如譚剛對(duì)房地產(chǎn)概念進(jìn)行界定，指出房地產(chǎn)周期包括擴(kuò)張和收縮兩個(gè)階段。梁桂用年商品房銷售面積來(lái)刻畫中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)供給與需求相互產(chǎn)生的波動(dòng)情況，認(rèn)為年銷售量波動(dòng)率和增長(zhǎng)率曲線清楚地反映了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在波動(dòng)。劉洪玉從房地產(chǎn)市場(chǎng)總供求相互作用的原理出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行定義。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期可分為四個(gè)階段，第一階段始于市場(chǎng)周期的谷底；第二階段超過(guò)平衡點(diǎn)，需求繼續(xù)增長(zhǎng)；第三階段是供求平衡之后供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度；第四階段供給大于需求。同時(shí)，他還根據(jù)對(duì)應(yīng)的資本流動(dòng)給出了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資周期的概念。

（3）新發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的快速發(fā)展時(shí)期，學(xué)者和業(yè)界人士對(duì)房地產(chǎn)周期的研究越來(lái)越多。從近幾年發(fā)表的文獻(xiàn)上看，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究主要集中在以下幾個(gè)方面。一是關(guān)于房地產(chǎn)波動(dòng)的周期研究。如汪曉宇、華偉的文章提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的理論，并對(duì)我國(guó)1987―1998年間房地產(chǎn)市場(chǎng)周期進(jìn)行了實(shí)證研究。曲波、謝經(jīng)榮、王瑋以商品房銷售面積增長(zhǎng)率為指標(biāo)，得出中國(guó)房地產(chǎn)周期的基準(zhǔn)周期。

二是關(guān)于關(guān)于房地產(chǎn)周期波動(dòng)機(jī)制及其影響因素的研究。如譚剛提出房地產(chǎn)周期波動(dòng)的沖擊―傳導(dǎo)模型。任棟梁提出了房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的外部沖擊機(jī)制和內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制，分析了影響中國(guó)房地產(chǎn)周期的宏觀政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、產(chǎn)業(yè)因素和心理因素。倪鵬飛通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)周期的成因分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)歷次房地產(chǎn)周期波動(dòng)均有國(guó)家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，得出結(jié)論：我國(guó)房地產(chǎn)周期是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。張瑜從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的角度出發(fā),分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的特征,進(jìn)而從宏觀經(jīng)濟(jì)、投資、消費(fèi)、政策等方面分析了不同因素對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響。

三是關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系研究。如王勉、唐嘯峰根據(jù)我國(guó)的有關(guān)數(shù)據(jù)，從定量和定性兩方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期存在一定的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證分析。尹惠媛采用GDP增長(zhǎng)率作為反映經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)，選取國(guó)房景氣指數(shù)作為反映房地產(chǎn)周期的指示指標(biāo)，實(shí)證分析了我國(guó)房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。才元實(shí)證研究了房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，包括房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系,房地產(chǎn)價(jià)格和居民消費(fèi)的關(guān)系以及房地產(chǎn)價(jià)格和經(jīng)濟(jì)體系其他資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。

四是關(guān)于具體城市房地產(chǎn)周期波動(dòng)的研究。譚剛通過(guò)選擇相應(yīng)指標(biāo)，具體分析了改革開放以來(lái)深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象，并與宏觀經(jīng)濟(jì)周期和全國(guó)房地產(chǎn)周期進(jìn)行比較，最后探討了影響深圳房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要因素。沈公律、鞠成曉、李倩、余健、顧建發(fā)則分別對(duì)杭州、大連、北京、南京、上海等主要城市的房地產(chǎn)周期波動(dòng)問(wèn)題進(jìn)行了實(shí)證研究。

2、對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究的主要評(píng)價(jià)

綜上所述，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期研究主要貢獻(xiàn)是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的存在性取得了共識(shí)，初步探討了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的傳導(dǎo)機(jī)制和影響因素，并建立了國(guó)房景氣指數(shù)。但與國(guó)外的研究相比，國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)周期的研究還存在許多不足。一是確定中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的指標(biāo)不完全，同時(shí)由于統(tǒng)計(jì)數(shù)字的完整性、真實(shí)性有限，使得關(guān)于這個(gè)方面的研究也受到很大的限制。二是中國(guó)計(jì)算周期的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，許多專家計(jì)算出的周期數(shù)不一致。三是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跟發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的不同，在考慮和研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期時(shí)，以往關(guān)于中外房地產(chǎn)市場(chǎng)差異對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響的研究非常薄弱，應(yīng)進(jìn)行深入的對(duì)比研究。四是應(yīng)把對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的研究建立在基于市場(chǎng)供需的研究之上，從市場(chǎng)角度出發(fā)看問(wèn)題。五是應(yīng)從宏觀經(jīng)濟(jì)利益角度出發(fā)，進(jìn)一步建立和完善反映房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的指標(biāo)體系，充分發(fā)揮指標(biāo)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警作用。

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篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，房建單位，成本管理，質(zhì)量管理體系

 

房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般產(chǎn)品,由于產(chǎn)品造價(jià)高、壽命期較長(zhǎng),其投資額較大、建設(shè)和使用周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，其產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)主的利益。從房地產(chǎn)的物質(zhì)結(jié)構(gòu)來(lái)看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關(guān)配套設(shè)備與設(shè)施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產(chǎn)成本管理是一個(gè)綜合指標(biāo),除了工程質(zhì)量外,規(guī)劃布局、功能設(shè)計(jì)、綜合配套、居住環(huán)境、物業(yè)管理、價(jià)格水準(zhǔn)等,都要納入房地產(chǎn)質(zhì)量管理的范圍。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理要從工程建設(shè)成本控制入手，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段?？偟恼f(shuō)來(lái)，房建費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于建設(shè)方進(jìn)行的成本管理。

1.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的現(xiàn)象和問(wèn)題

1.1房地產(chǎn)的生產(chǎn)和使用涉及政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主和公共服務(wù)部門等,它們之間是相互獨(dú)立的,共同參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)和使用過(guò)程,對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量都具有相應(yīng)的影響力。就目前來(lái)看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒(méi)有根據(jù)自身特點(diǎn)，形成一套切實(shí)可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統(tǒng)的、過(guò)時(shí)的成本管理方法和手段，許多房建項(xiàng)目的成本管理只有事后的成本核算和簡(jiǎn)單的成本分析，缺乏科學(xué)的事前成本預(yù)測(cè)和決策，缺乏嚴(yán)格的事中控制和事后成本考核等。同時(shí)，房地產(chǎn)的質(zhì)量環(huán)是一個(gè)超企業(yè)的質(zhì)量環(huán)。房地產(chǎn)質(zhì)量管理不能單純依靠開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位,而要建立全社會(huì)和全行業(yè)廣泛參與的系統(tǒng)質(zhì)量管理體系。

1.2成本管理體制問(wèn)題。論文參考網(wǎng)。成本管理作為一種經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，也必須有一套與其相適應(yīng)的管理體制，才能真正發(fā)揮其效果。對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)來(lái)說(shuō),生產(chǎn)和使用周期較長(zhǎng),更新?lián)Q代不可能很快。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的沉重壓力，有很多房建單位沒(méi)有深入調(diào)查所處的市場(chǎng)環(huán)境，與同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有比較，對(duì)項(xiàng)目施工所需物料的市場(chǎng)價(jià)格了解不夠，對(duì)價(jià)格隨著市場(chǎng)變化發(fā)生的變動(dòng)沒(méi)有充分的心理準(zhǔn)備和足夠的應(yīng)付能力。使得各部門基礎(chǔ)資料的收集、分析和處理不及時(shí)、不準(zhǔn)確，從而對(duì)成本發(fā)生和形成中存在的問(wèn)題，不能及時(shí)采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，難以達(dá)到降低成本提高效益的目的。雖然房地產(chǎn)建成后,通過(guò)裝修和設(shè)備更新改造來(lái)也可以改進(jìn)工程質(zhì)量,但總是受到原有建筑物的制約。區(qū)位質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網(wǎng)。因此,房地產(chǎn)的質(zhì)量和成本控制必須有較長(zhǎng)的時(shí)間。并在規(guī)劃、布局、設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中，做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理工作。

2.房建項(xiàng)目成本管理的措施和方法

2.1房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)和人民生活的基本生產(chǎn)和生活資料,其質(zhì)量好壞關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產(chǎn)單位的角度去考慮。論文參考網(wǎng)。在房地產(chǎn)質(zhì)量形成過(guò)程中,政府行業(yè)管理部門和社會(huì)積極參與房地產(chǎn)質(zhì)量管理,審核企業(yè)資質(zhì)、審批工程項(xiàng)目、制定質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督工程質(zhì)量、組織工程竣工驗(yàn)收等,形成了企業(yè)外部的宏觀質(zhì)量管理體系。

房建施工項(xiàng)目仍然是國(guó)土資源管理部門的一部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有具有投資額較大、產(chǎn)品固定性、建設(shè)和使用周期長(zhǎng)的特點(diǎn),決定了房建項(xiàng)目從成立項(xiàng)目部之后就具有一定的獨(dú)立性。從中標(biāo)開始，經(jīng)過(guò)組織施工生產(chǎn)到工程竣工直至保修期滿為止，整個(gè)運(yùn)行過(guò)程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)外部環(huán)境的變化不斷向深度和廣度擴(kuò)展，而現(xiàn)代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個(gè)因素去實(shí)施運(yùn)作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。

2.2正確地選擇成本管理方法。房地產(chǎn)建設(shè)是一個(gè)廣泛的社會(huì)系統(tǒng)工程,單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的,應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過(guò)程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系,開展政府管理、社會(huì)管理與企業(yè)管理相結(jié)合的房地產(chǎn)質(zhì)量系統(tǒng)工程。同時(shí)，還要根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)和實(shí)際情況，濟(jì)實(shí)力、技術(shù)狀況、人員因素以及項(xiàng)目的工期、質(zhì)量要求等各方學(xué)合理的管理方法，才能真正達(dá)到降低成本、提高效益的目的。

2.3建立科學(xué)的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產(chǎn)業(yè)政策的制定和實(shí)施過(guò)程中,要突出質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo)。要通過(guò)制定、宣傳和實(shí)施房地產(chǎn)質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo),在全社會(huì)形成重視和追求質(zhì)量的風(fēng)氣,使質(zhì)量第一、質(zhì)量興業(yè)、以質(zhì)取勝等觀念深入人心,形成政府有關(guān)部門和企業(yè)的行為準(zhǔn)則。發(fā)地產(chǎn)開發(fā),要考慮我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民生活水平提高的實(shí)際情況,有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)超前。對(duì)于民建住宅,如果標(biāo)準(zhǔn)太低,會(huì)縮短淘汰周期,造成很大浪費(fèi)。房地產(chǎn)使用單位和消費(fèi)者也要增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí),在市場(chǎng)行為中不能忽視內(nèi)在質(zhì)量,更不能在裝修和使用過(guò)程中損害房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。從根本來(lái)說(shuō),如果社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量需求提高,就能引導(dǎo)和迫使房地產(chǎn)供給注重質(zhì)量、品牌、形象和長(zhǎng)遠(yuǎn)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、項(xiàng)目監(jiān)理等企業(yè)要充分面向市場(chǎng),以規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為基礎(chǔ),用有效的約束機(jī)制來(lái)保證，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

3.建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系

房地產(chǎn)成本控制要從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)成本管理，建立完善的信息體系，結(jié)合房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，提出投標(biāo)決策意見(jiàn)。要在房建施工準(zhǔn)備階段，制定出科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，勞動(dòng)定額、材料消耗定額和技術(shù)組織措施的節(jié)約計(jì)劃，編制明細(xì)而具體的成本計(jì)劃，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備。同時(shí)，要根據(jù)房建項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間的長(zhǎng)短和參加建設(shè)人數(shù)的多少，編制工程項(xiàng)目預(yù)算，為今后的成本控制和績(jī)效考核提供依據(jù)。特別要做好每一個(gè)分部分項(xiàng)工程完成后的驗(yàn)收，以保證施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料絕對(duì)正確，為成本控制提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)。工程建成后，要重視竣工驗(yàn)收工作。對(duì)驗(yàn)收中業(yè)主提出的意見(jiàn)，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同內(nèi)容認(rèn)真處理，如果涉及費(fèi)用，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主簽證，列入工程結(jié)算。

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房建單位的成本中心，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)就必須以先進(jìn)的管理思想為指導(dǎo)。房建項(xiàng)目管理者要有戰(zhàn)略的思維應(yīng)對(duì)成本管理中所遇到的問(wèn)題，從整體利益出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面成本管理。同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，需要有相應(yīng)完善的組織管理體系、切實(shí)可行的規(guī)章制度、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的信息網(wǎng)絡(luò)等做保障，才能取得顯著的效果。

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篇(3)

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)　行業(yè)周期　房地產(chǎn)周期　統(tǒng)計(jì)分析

一、分析房地產(chǎn)行業(yè)周期的必要性

在經(jīng)濟(jì)社會(huì)里，周期性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象勢(shì)必會(huì)直接影響到各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。會(huì)使其出現(xiàn)同樣的周期性波動(dòng)現(xiàn)象。其中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)一樣，是呈現(xiàn)波浪方式來(lái)前進(jìn)的，這種在波動(dòng)中隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，就被稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。

中國(guó)自從在1995年對(duì)城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)就逐漸走向市場(chǎng)化，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行周期性的分析研究，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。研究周期波動(dòng)規(guī)律既可以為宏觀調(diào)控提供參考性依據(jù)，使政府能采取必要的干預(yù)措施。又能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。除此之外，也有利于國(guó)家制定更準(zhǔn)確完善的房地產(chǎn)相關(guān)政策，以使能選擇合適的投資時(shí)機(jī)。避免遭受因周期波動(dòng)而造成的損失。

總的來(lái)說(shuō)，研究房地產(chǎn)周期能更有效地進(jìn)行調(diào)控，延長(zhǎng)上升期。縮短下降期。

二、我國(guó)房地產(chǎn)周期的波動(dòng)原因

在研究房地產(chǎn)周期的波動(dòng)時(shí)，必須注意到一點(diǎn)，就是目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)期，需求極其旺盛。由此可見(jiàn)，除了受市場(chǎng)本身的供求關(guān)系變化的影響之外。房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)快擴(kuò)張，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，使得政府采取宏觀調(diào)控措施等等因素，都同樣對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)有所影響。

如圖1所示，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期一般認(rèn)為是5年。自上個(gè)世紀(jì)90年代房改以來(lái)總共出現(xiàn)了四個(gè)明顯的波峰，分別是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年為一個(gè)周期。我們仔細(xì)研究就不難發(fā)現(xiàn)到，1993年、2003年房地產(chǎn)業(yè)從波峰下滑，均是由于房地產(chǎn)投資擴(kuò)張過(guò)快，超越了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平而使得國(guó)家對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控的結(jié)果，與供大于求的市場(chǎng)效應(yīng)無(wú)關(guān)。另外，1998年的下滑則是因?yàn)閬喼藿鹑陲L(fēng)暴的波及，使得投資和需求都下降?，F(xiàn)在許多城市里的“爛尾樓”，大部分都是那個(gè)時(shí)期所遺留下來(lái)的，直到現(xiàn)在仍然有待解決。至于2008年的下滑，表面看來(lái)似乎是受世界金融危機(jī)的影響，但實(shí)際上卻是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過(guò)熱和宏觀調(diào)控的結(jié)果。

自進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，從2000到2008年這九年間，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)投資平均增長(zhǎng)率達(dá)到24.1％，而同一階段內(nèi)的GDP平均增長(zhǎng)率為9.6％，比之高出了足有14.5個(gè)百分點(diǎn)，并且比全社會(huì)的固定資產(chǎn)平均投資的增速21.1％高出了3個(gè)百分點(diǎn)。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比率當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直穩(wěn)定在17個(gè)百分點(diǎn)左右。

下面我們以2008年的樓價(jià)波動(dòng)來(lái)舉例：

在2008年1月23日，備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城F地塊公開出讓，以底價(jià)67.5億元、折合樓板價(jià)僅為7502元／平方米成交。這一成交數(shù)據(jù)可謂震驚國(guó)內(nèi)，僅僅就在一個(gè)月前，媒體還預(yù)測(cè)此地塊成交價(jià)約在180億元左右，如今地價(jià)卻已從2萬(wàn)多元，平方米驟降到7502元／平方米，下跌的幅度確實(shí)很大。

然而實(shí)際上從2007年9月份開始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量就在迅速下降，住房投資變現(xiàn)難的弱點(diǎn)逐漸浮現(xiàn)。由于房?jī)r(jià)持續(xù)快速的上漲勢(shì)必?fù)p害民生、累積房地產(chǎn)泡沫，政府從民生和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的角度考慮。只能加大抑制炒房行為的力度。以出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)整政策或是促使銀行提高貸款利率和首付，以及加大對(duì)社會(huì)保障性住房的投資力度等方法，來(lái)對(duì)地價(jià)、樓價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

三、房地產(chǎn)行業(yè)周期研究狀況的分析

1.外部宏觀政策分析

首先我們應(yīng)該要意識(shí)到，宏觀政策本身就存在著周期，那么房地產(chǎn)政策受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。同樣也會(huì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)，并且房地產(chǎn)政策的波動(dòng)會(huì)直接導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動(dòng)?；谥袊?guó)的國(guó)情，政府不單只是經(jīng)濟(jì)體制改革的推動(dòng)者和經(jīng)濟(jì)制度變遷的供給者，更是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者。政府行為將成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素。結(jié)合中國(guó)現(xiàn)行的制度和經(jīng)濟(jì)情況，這種因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)調(diào)控不當(dāng)、宏觀管理失誤而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的沖擊就會(huì)特別明顯，它會(huì)加劇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)趨勢(shì)與波動(dòng)振幅。

我們以深圳的情況來(lái)舉例，2007年樓價(jià)迅速攀高，僅僅深圳一市的房?jī)r(jià)，在短短半年內(nèi)的漲幅就超過(guò)了50％，其中還有大部分屬于投機(jī)性購(gòu)房。因此國(guó)家在2008年不斷出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策。并加大了實(shí)施住房保障的力度，迫使房?jī)r(jià)下跌。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年深圳樓市整體呈低迷態(tài)勢(shì)，其商品住宅的銷售面積為408.75萬(wàn)平方米，與2007年同比減少18.3％，銷售套數(shù)為44315套，同比減少12.4％，成交均價(jià)是12657元／平方米，同比下跌達(dá)5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出臺(tái)了一系列的救市措施，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的，將保障性住房的建設(shè)納入政府未來(lái)重要的職責(zé)范圍，放開改善性質(zhì)的二套房貸政策，降低和減免房產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅等。這樣的政策扶持和房地產(chǎn)商的主動(dòng)降價(jià)促銷。就催生了歲末的井噴行情。其中11月成交59.2萬(wàn)平方米(6345套)，12月成交72.9萬(wàn)平方米(7898套)，這兩個(gè)月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。

其中，我們需要關(guān)注兩個(gè)方面，一是市場(chǎng)原則和民生本位的矛盾，二是中央政策與地方政策的矛盾。

(1)民生本位和市場(chǎng)原則都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本基礎(chǔ)。當(dāng)前，政府應(yīng)該落實(shí)其承擔(dān)社會(huì)保障住房的責(zé)任，并結(jié)合市場(chǎng)需要制定好土地出讓計(jì)劃并完善其制度，以減輕在宏觀調(diào)控時(shí)期各房地產(chǎn)開發(fā)商，以及購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該主動(dòng)下調(diào)價(jià)格以重啟市場(chǎng)需求。重新建立起良好的市場(chǎng)規(guī)則，讓民生本位得到回歸。對(duì)此，政府應(yīng)該要更有作為一些，對(duì)政策的出臺(tái)應(yīng)該更具有前瞻性才對(duì)。宏觀調(diào)控政策必須以保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展為目的，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，防止房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱或過(guò)冷，關(guān)注民生本位。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(2)我國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性。與宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性之間具有一定的矛盾。當(dāng)前我國(guó)各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度都有所不同，也有著發(fā)揮各地經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的側(cè)重性，特別是東、中、西部差距很大。因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)具有極其明顯的區(qū)域性特點(diǎn)，使得各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一。由此分析，不難看出房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的周期特征上來(lái)講，既擁有著全國(guó)性的周期，也有著各地的發(fā)展波動(dòng)周期。而且，宏觀調(diào)控政策是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)性政策，那么在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的時(shí)候，就應(yīng)盡量保證地方政府能有效地執(zhí)行，讓各個(gè)地方結(jié)合本地的實(shí)際情況來(lái)參照實(shí)施。

然而在實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格并沒(méi)有調(diào)整到以消費(fèi)者為主導(dǎo)

的價(jià)格水平上來(lái)。當(dāng)?shù)鼐用窕臼杖氲乃讲攀且韵M(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格脫離于當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際收入水平，那么這個(gè)價(jià)格就不會(huì)被市場(chǎng)所認(rèn)同?？梢哉f(shuō)這點(diǎn)是我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大頑癥。我們對(duì)影響房地產(chǎn)周期的宏觀政策進(jìn)行分析，就希望能使這些引起各級(jí)地方政府部門的重視及認(rèn)識(shí)

2.從內(nèi)部經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析

當(dāng)前我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)周期屬于投資主導(dǎo)型，因此投資波動(dòng)是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因。從短期效果來(lái)看，投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)可以通過(guò)投資需求總量和結(jié)構(gòu)去影響社會(huì)供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)：而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，供給總量結(jié)構(gòu)的形成將對(duì)社會(huì)供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要的決定作用。投資是促進(jìn)總供給增加的第一推動(dòng)力，而投資規(guī)模是要受到社會(huì)需求總量的約束的。在經(jīng)濟(jì)蕭條階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)慢慢調(diào)整至趨于平衡。投資就會(huì)開始抬頭，然后啟動(dòng)新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

因此，可以得出這樣一個(gè)認(rèn)知，我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的主要原因就是房地產(chǎn)的投資狀況。尤其是結(jié)合我國(guó)當(dāng)前投資主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)周期來(lái)看，就知道投資波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響作用會(huì)更加明顯。由于受過(guò)去一段長(zhǎng)時(shí)間里的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，使得我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也具有資源約束的特征。那么房地產(chǎn)投資作為關(guān)鍵的投入要素，就將是引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的主要因素。

3.房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的互動(dòng)效應(yīng)分析

因?yàn)榉康禺a(chǎn)的獨(dú)特性質(zhì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)的供求關(guān)系將會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的影響，而同樣的，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)也會(huì)通過(guò)對(duì)建筑、建材、冶金等其他上下游產(chǎn)業(yè)的影響，從而對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)產(chǎn)生作用。然而，提高利率、緊縮通貨等等銀根緊縮性政策卻會(huì)使得社會(huì)資源迅速?gòu)姆慨a(chǎn)領(lǐng)域中退出。使得房地產(chǎn)市場(chǎng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的產(chǎn)生進(jìn)入到行業(yè)收縮期。

在這種互動(dòng)效應(yīng)下，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫發(fā)生崩裂，房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下，甚至是跌破購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)的首付款。那么，銀行系統(tǒng)必將會(huì)出現(xiàn)大量不良貸款或壞賬，而當(dāng)壞賬比例達(dá)到一定程度時(shí)就很有可能拖垮銀行系統(tǒng)，從而最終造成整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的危機(jī)。

4.世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)造成的影響

在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，世界經(jīng)濟(jì)格局對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著很大的影響作用。現(xiàn)在最緊迫的是美國(guó)的金融危機(jī)，它不但影響到美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也波及到世界經(jīng)濟(jì)的狀況，并且同樣對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)負(fù)面影響。這些變化都不可避免地會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起到一定的抑制作用。特別是人民幣受美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退的影響而不斷升值，也會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的沖擊力。盡管在短期內(nèi)，人民幣升值是個(gè)負(fù)面因素，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看。卻利于房?jī)r(jià)整體水平的上升。

四、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)周期未來(lái)幾年的走向預(yù)測(cè)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，在2010年里全國(guó)商品住房銷售的面積同比增長(zhǎng)了10.1％，價(jià)格同比上漲為6.4％。其中，全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格指數(shù)在去年7、8月環(huán)比持平之后，從9月開始直到年底連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)出上漲之勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款總量再創(chuàng)歷史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套數(shù)同比增長(zhǎng)了17％，其成交均價(jià)同比上漲率達(dá)19％。上海方面，新房的成交套數(shù)同比大漲76％之多，而豪宅成交價(jià)格更是持續(xù)不斷地攀升。由此可見(jiàn)，在這些經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)的城市，房產(chǎn)剛性需求壓力較大。

未來(lái)五年里，預(yù)計(jì)因城市化進(jìn)程的發(fā)展所帶來(lái)的新增城鎮(zhèn)人口約達(dá)到8000萬(wàn)，也就是說(shuō)將有近2500萬(wàn)個(gè)家庭需要新增住房。其總需求預(yù)計(jì)大概在9億平方米左右。同時(shí)，受人均收入快速增長(zhǎng)的影響，預(yù)計(jì)在未來(lái)五年將出現(xiàn)近18.4億平方米的改善型購(gòu)房需求。

五、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)全文的分析論述，我們可以總結(jié)出以下兩點(diǎn)內(nèi)容：

1.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的周期現(xiàn)象總是客觀存在的，尤其國(guó)家政策出現(xiàn)變化、國(guó)內(nèi)或國(guó)外的金融市場(chǎng)環(huán)境也發(fā)生改變的時(shí)候，人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期就會(huì)發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不是可以一步解決到位的事情，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)變化，以及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的演變，都對(duì)這個(gè)周期有所影響。

我們應(yīng)該通過(guò)分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的周期，對(duì)其下滑時(shí)機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)，以防止房地產(chǎn)業(yè)在繁榮期后急劇下滑，做到防患于未然。

參考文獻(xiàn)：

[1]佟克克，中國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)理論和對(duì)策研究[D]，北京交通大學(xué)博士論文，2006

[2]張?jiān)?，房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)又探――中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)步入新周期[J]，房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2005，(07)

篇(4)

摘要：城市化的進(jìn)程加快了中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，大的房地產(chǎn)公司向中小城市發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)起到了促進(jìn)作用。但與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不同的是，房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期是值得廣大房地產(chǎn)商、群眾、政府等思考的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)周期；分析

中國(guó)社科院的2006年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》指出：房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是城市重要的產(chǎn)業(yè)，是城市最基本的生活條件環(huán)境，也是城市發(fā)展的基本載體條件和重要投資環(huán)境。可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)與城市競(jìng)爭(zhēng)力關(guān)系的密切性，分析房地產(chǎn)業(yè)與城市競(jìng)爭(zhēng)力之間的關(guān)系也是當(dāng)下的一個(gè)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)話題。

一、中小城市房地產(chǎn)

從1978年到2003年，中國(guó)城市數(shù)量增長(zhǎng)了4.1倍，城市面積擴(kuò)展了4倍。中國(guó)城市數(shù)量近700座，城市化率達(dá)到了36.9%。城市的擴(kuò)張直接受益者就是房地產(chǎn)行業(yè)，中小城市房地產(chǎn)落后局面，蘊(yùn)藏著難以預(yù)知的商機(jī)和利潤(rùn)。

（一）房地產(chǎn)公司到中小城市發(fā)展的原因

大的房地產(chǎn)公司在大城市尋找新開發(fā)區(qū)域很難，國(guó)家對(duì)土地政策的調(diào)整，使得大城市的土地變成了稀缺產(chǎn)品；中小城市確實(shí)需要一些大城市的開發(fā)公司給他們帶去新的住宅理念和小區(qū)物業(yè)管理的模式，大的房地產(chǎn)公司在中小城市具有不可競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)；大的房地產(chǎn)公司為了更好的開疆拓地，有意識(shí)的將品牌向全國(guó)性拓展。

城市化的進(jìn)程加快了中小城市房地產(chǎn)的發(fā)展，由于大城市房地產(chǎn)發(fā)展的空間越來(lái)越窄，房地產(chǎn)界將目光開始向不發(fā)達(dá)、可開發(fā)潛力大的中小城市轉(zhuǎn)移。中小城市多樣性、復(fù)雜性大，發(fā)展規(guī)劃難度大，想要到中小城市發(fā)展的房地產(chǎn)商要充分考慮異地發(fā)展的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）中小城市發(fā)展房地產(chǎn)的問(wèn)題

大房地產(chǎn)商在中小城市進(jìn)行一些新設(shè)計(jì)的項(xiàng)目投資，為中小城市的房地產(chǎn)起到示范作用，這是一個(gè)方向。不僅對(duì)地方經(jīng)濟(jì)起到了促進(jìn)作用，而且能幫助中小城市走出落后的局面，改變中小城市民眾的居住環(huán)境。但是，目前中國(guó)的中小城市房地產(chǎn)發(fā)展基本不理想，住宅小區(qū)的規(guī)模都很小，合理規(guī)劃和正規(guī)物業(yè)管理的小區(qū)概念沒(méi)有形成。中小城市目前房地產(chǎn)的滯后導(dǎo)致了城市無(wú)特色和極大的資源浪費(fèi)。中小城市不僅需要好的房產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)支撐城市形象，改變居住環(huán)境，最關(guān)鍵的就是政府的合理規(guī)劃。

二、城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，不同時(shí)段經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)率有時(shí)快有時(shí)慢，有時(shí)高有時(shí)低，這樣經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上總會(huì)呈現(xiàn)波浪式上升或下降的波動(dòng)現(xiàn)象。這種具有不同表現(xiàn)特征的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)便會(huì)構(gòu)成所謂的經(jīng)濟(jì)周期。這種呈周期性的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象會(huì)直接影響到各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)使其出現(xiàn)同樣的周期性波動(dòng)現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中就存在著較為明顯的周期波動(dòng)現(xiàn)象。但與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不同的是，房地產(chǎn)周期波動(dòng)現(xiàn)象受著一定的外部宏觀政策和內(nèi)部行業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，給其波動(dòng)賦予了一定歷史意義和經(jīng)濟(jì)意義。

城市房地產(chǎn)規(guī)模與城市競(jìng)爭(zhēng)力的各個(gè)表現(xiàn)指標(biāo)都存在一定的正相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大的城市，其競(jìng)爭(zhēng)力也較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度與城市競(jìng)爭(zhēng)力的相關(guān)性是不確定的。房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)較快地增長(zhǎng)。但是，若房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，超過(guò)了有效需求，就會(huì)降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，而城市經(jīng)濟(jì)的低效率，也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。從房地產(chǎn)周期的成因看，我國(guó)兩次房地產(chǎn)周期波動(dòng)均有國(guó)家重大經(jīng)濟(jì)政策或房地產(chǎn)制度改革背景，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)周期其實(shí)是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的房地產(chǎn)周期具有顯著差異。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)期。在多數(shù)時(shí)段，波動(dòng)并不是因?yàn)楣┣箨P(guān)系變化形成，而是由于在需求拉動(dòng)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，政府采取宏觀調(diào)控措施的結(jié)果。

三、如何理解中小城市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

我國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，但離完全市場(chǎng)化還有很大差距。東南沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，中西部市場(chǎng)化程度相對(duì)較弱。東部沿海地區(qū)，特別是江浙、廣東等地區(qū)的城市的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化水平在國(guó)內(nèi)處于領(lǐng)先地位。

（一）加快經(jīng)濟(jì)和政治體制改革，促進(jìn)良性發(fā)展

2006年《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書》的具體衡量指標(biāo)中，政府分配、黑市活動(dòng)、壟斷程度等指標(biāo)表現(xiàn)相對(duì)較好。從各指標(biāo)縱向來(lái)看，11項(xiàng)指數(shù)得分中，政府分配、黑市活動(dòng)、壟斷程度這幾個(gè)指標(biāo)我國(guó)35個(gè)大中城市的得分較高，也就是70%的市場(chǎng)化程度以上。在公有制經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)健全度、訴訟保障方面，35個(gè)大中城市整體表現(xiàn)中規(guī)中矩，大多數(shù)城市得分達(dá)到了6分，基本上達(dá)到了市場(chǎng)化的要求；在市場(chǎng)秩序、政府服務(wù)、價(jià)格管制、審批管制整體表現(xiàn)相對(duì)較差。指數(shù)顯示雖然體現(xiàn)出一定的進(jìn)步，但與國(guó)際上的先進(jìn)城市相比仍然較為落后，這意味著這幾個(gè)方面將是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和政治體制改革的重要內(nèi)容。

（二）掌握規(guī)模、找準(zhǔn)定位發(fā)展，促進(jìn)良性發(fā)展

投資中小城市房地產(chǎn)無(wú)論是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規(guī)模的建設(shè)。單位分房、私建房占據(jù)了中小城市居民住房市場(chǎng)的主流，另一方面房地產(chǎn)公司的進(jìn)入中小城市多為異地投資。異地投資的風(fēng)險(xiǎn)大，但是利潤(rùn)的誘惑吸引著房地產(chǎn)商們蜂擁而至。

入駐中小城市一定要找準(zhǔn)定位，房地產(chǎn)公司要有三只眼睛，一只眼睛盯著管理，一只眼睛盯著市場(chǎng)，一只眼睛盯著政策的變化，特別是中國(guó)的土地政策。我國(guó)目前土地政策已經(jīng)落入了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的惡性循環(huán)。宏觀調(diào)控的三個(gè)不準(zhǔn)——2004年12月份前不準(zhǔn)批地、不準(zhǔn)立新項(xiàng)目等等，都是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的。眼下我國(guó)的土地政策急需改革，要從稅制上、機(jī)制上解決土地管理問(wèn)題，特別是大的房地產(chǎn)商到異地投資，常常受土地政策的影響。

（三）抑制炒房和空置現(xiàn)象，促進(jìn)良性發(fā)展

大規(guī)模開發(fā)的背后，中小城市出現(xiàn)炒房和空置兩種現(xiàn)象?，F(xiàn)在的炒資已經(jīng)對(duì)中小城市滲透過(guò)深。炒房和空置率的出現(xiàn)，其結(jié)果必然會(huì)是炒房的血本無(wú)歸，空置的繼續(xù)空置，最終賤賣。雖然在有規(guī)模的一二線城市里面，投資房屋其實(shí)是不錯(cuò)的一種贏利模式，且回報(bào)豐厚而穩(wěn)固，但是在小城市尤其是經(jīng)濟(jì)極不發(fā)達(dá)的小城市里面就恰恰相反。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)中小城市，眼下幾乎全部依靠?jī)?nèi)需來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，沒(méi)有非常大的外資流動(dòng)和吸納能力。

從欠發(fā)達(dá)中小城市的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、空置率和房?jī)r(jià)漲幅情況來(lái)看，持續(xù)近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控在這些城市里顯然沒(méi)有起到任何效應(yīng)，絕大多數(shù)城市依然我行我素。宏觀調(diào)控政策對(duì)此無(wú)濟(jì)于事，無(wú)法進(jìn)行行之有效的約束，這個(gè)后果將會(huì)是災(zāi)難性的。

隨著我國(guó)稅制的改革，一些房地產(chǎn)商壓在手里的空房實(shí)施繳稅制度。這樣可能會(huì)抑制房屋空置不受限制、無(wú)償空置等的現(xiàn)象。

（四）建立完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，促進(jìn)良性發(fā)展

篇(5)

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團(tuán)公司,全面預(yù)算管理

隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，吸引了眾多的參與者，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇的同時(shí)，市場(chǎng)化程度逐步提高，無(wú)論是企業(yè)內(nèi)部資源或外部因素，均要求房地產(chǎn)企業(yè)特別是大中型房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)對(duì)其自身經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行全面預(yù)算管理。本文將結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，系統(tǒng)闡述房地產(chǎn)集團(tuán)公司全面預(yù)算管理系統(tǒng)的構(gòu)建。

一、實(shí)行全面預(yù)算分級(jí)管理

從集團(tuán)公司的整體來(lái)看，預(yù)算工作應(yīng)實(shí)行分級(jí)管理，主要應(yīng)做好以下四個(gè)方面的工作：

（一）建立企業(yè)各級(jí)全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)預(yù)算的討論、修改、報(bào)批、下達(dá)、考核以及通報(bào)分析預(yù)算的執(zhí)行情況，以保證整個(gè)預(yù)算編制體系有條不紊地進(jìn)行；

（二）根據(jù)土地資源狀況和開發(fā)理念，全面預(yù)算管理委員會(huì)負(fù)責(zé)把預(yù)算與集團(tuán)公司戰(zhàn)略聯(lián)系在一起，分析市場(chǎng)機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，制定整體和各分項(xiàng)的收益目標(biāo)；

（三）項(xiàng)目預(yù)算管理委員會(huì)應(yīng)根據(jù)企業(yè)定性目標(biāo)，組織各部門對(duì)目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化、分解，并做出預(yù)測(cè)，編制出定量預(yù)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)期經(jīng)營(yíng)預(yù)算和資本預(yù)算與企業(yè)期望值是否存在差距，計(jì)算落實(shí)方案所需資源，提出可供選擇方案；

（四）自上而下，匯總各項(xiàng)目預(yù)算，根據(jù)企業(yè)集團(tuán)資源狀況進(jìn)行整合并確定最終方案。

二、完善全面預(yù)算管理的制度建設(shè)

（一）完善制度。針對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)公司預(yù)算管理中的難題，完善明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)，界定預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算，匯總，復(fù)核與審批，預(yù)算執(zhí)行與控制管理、業(yè)績(jī)報(bào)告及差異分析、預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。

（二）制定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)集團(tuán)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，費(fèi)用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過(guò)程中，不斷改進(jìn)、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本，費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

三、改進(jìn)預(yù)算編制方法。

傳統(tǒng)的預(yù)算側(cè)重的是短期效應(yīng)，以年度作為預(yù)算周期。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于其開發(fā)的特殊性(即周期長(zhǎng)達(dá)2～3年或以上。不確定性因素多，如設(shè)計(jì)變更、政策變化、進(jìn)度延緩等)，編制預(yù)算不僅是對(duì)年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映，而且是對(duì)項(xiàng)目綜合情況做出的反映。因此，集團(tuán)預(yù)算應(yīng)做好以下四個(gè)環(huán)節(jié)的工作：

（一）做好匯總分解工作。

一是總體構(gòu)成的分解。它包括三個(gè)方面的內(nèi)容：1、收入總體構(gòu)成的分解，需與開發(fā)的房產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價(jià)掛鉤，然后分解、預(yù)測(cè)出各房型的銷售總價(jià)。2、開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解，需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解，然后一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測(cè)總成本。如在編制滾動(dòng)預(yù)算時(shí)，有已結(jié)算或新增加的工程項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充、修訂成本預(yù)算依據(jù)。3、費(fèi)用、稅金等按國(guó)家相關(guān)政策和集團(tuán)公司財(cái)務(wù)制度等進(jìn)行費(fèi)用科目、稅金科目的分解，然后測(cè)算費(fèi)用、稅金總價(jià)(這里需注意費(fèi)用項(xiàng)目是整個(gè)開發(fā)期的)。

二是構(gòu)成項(xiàng)目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項(xiàng)科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計(jì)付款方式以及工程總額控制點(diǎn)的要求等，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)年度、月份的分解，將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)項(xiàng)目公司。

（二）加強(qiáng)部門之間的合作。

房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及項(xiàng)目開發(fā)前期研發(fā)、營(yíng)銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門，涉及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面和各個(gè)環(huán)節(jié)，因此，預(yù)算講究的是部門合作、共同努力，而非財(cái)務(wù)或某個(gè)部門孤軍奮戰(zhàn)。應(yīng)在預(yù)算管理委員會(huì)的組織下，各相關(guān)部門人員共同研究項(xiàng)目目前的狀態(tài)和可能發(fā)生的情況，分工編制預(yù)算。

（三）掌握好編制周期。

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、不確定因素多，要注意預(yù)算在執(zhí)行過(guò)程中隨時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題并及時(shí)加以解決。為緩解資金壓力，保證各項(xiàng)目正常開展．并保證后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的資金儲(chǔ)備，預(yù)算編制工作一定要做深做細(xì)，考慮周全。在編制周期上應(yīng)按年、季、月，甚至按周安排資金預(yù)算的編制、調(diào)整、分析和監(jiān)控。保持資金鏈的正常運(yùn)行。

（四）注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理。

預(yù)算管理一頭連著市場(chǎng)，一頭連著企業(yè)內(nèi)部。而不同的市場(chǎng)環(huán)境和不同的企業(yè)規(guī)模與組織，其預(yù)算管理的模式又是不同的。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集程度很高的行業(yè)。資金緊張是整個(gè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，因此預(yù)算控制不僅是成本控制體系或多個(gè)項(xiàng)目的管理體系，而且是一個(gè)整合全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的完整管理體系。其聚焦點(diǎn)在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上。合理、有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算的預(yù)警管理。

（一）根據(jù)全面預(yù)算制度，對(duì)項(xiàng)目設(shè)置預(yù)警控制指標(biāo)，設(shè)定預(yù)警級(jí)別，并針對(duì)實(shí)際運(yùn)行結(jié)果與預(yù)算目標(biāo)之間的偏差，設(shè)置兩大控制線，即預(yù)警控制線和調(diào)整控制線，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。再根據(jù)監(jiān)控的結(jié)果，與各部門績(jī)效掛鉤。

（二）對(duì)于超預(yù)算和預(yù)算外的支出項(xiàng)目應(yīng)例外管理，按以下原則處理：1、分析其產(chǎn)生原因，是必需的還是可有可無(wú)的，不能隨意增減；2、將超預(yù)算和預(yù)算外的支出項(xiàng)目的每個(gè)變化細(xì)化、分解，由組織技術(shù)部門、預(yù)決算部門、財(cái)務(wù)部門等進(jìn)行成本費(fèi)用測(cè)算，分析其對(duì)總目標(biāo)的利弊影響，提出多個(gè)認(rèn)證方案；3、按一定的審批流程選擇確定最優(yōu)方案。

（三）預(yù)算調(diào)整的原則。隨著客觀情況的變化，對(duì)預(yù)算進(jìn)行及時(shí)調(diào)整是必要的。調(diào)整預(yù)算主要應(yīng)掌握三項(xiàng)原則：第一，不隨意調(diào)整原則。預(yù)算方案一經(jīng)批準(zhǔn)，一般情況下不得隨意調(diào)整預(yù)算。第二，內(nèi)部挖潛原則。當(dāng)不利干預(yù)算執(zhí)行的重大因素出現(xiàn)后，應(yīng)首先通過(guò)內(nèi)部挖潛或采取其他措施彌補(bǔ)．只有在無(wú)法彌補(bǔ)的情況下，才能提出預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)。第三，積極調(diào)整原則。當(dāng)外部環(huán)境和內(nèi)部條件發(fā)生重大變化，應(yīng)積極主動(dòng)地提出預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)，以保證預(yù)算方案符合客觀實(shí)際情況。在經(jīng)濟(jì)上能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目的。

總之，房地產(chǎn)集團(tuán)公司的全面預(yù)算管理是一千系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系，集團(tuán)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。同時(shí)，在推行全面預(yù)算管理的時(shí)候，要做到權(quán)責(zé)利的統(tǒng)一。約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制的統(tǒng)一，必須切實(shí)實(shí)行現(xiàn)金收支兩條線管理，深化目標(biāo)成本管理，把企業(yè)管理的方法策略全部融匯貫通于執(zhí)行預(yù)算的過(guò)程中。最終形成全員和全方位的預(yù)算管理體系。

參考文獻(xiàn)

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篇(6)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；安全；調(diào)控；監(jiān)管

一、引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展條件下的主要組成部分，同樣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要成分。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速成長(zhǎng)壯大，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于發(fā)展過(guò)快及我國(guó)地區(qū)現(xiàn)狀的限制出現(xiàn)了不安全狀態(tài)，主要包括了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定、不匹配市場(chǎng)需求規(guī)律、不符合國(guó)內(nèi)人民生活結(jié)果層次等，進(jìn)而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全直接影響了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全及社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全進(jìn)行研究，政府調(diào)控監(jiān)管其安全健康發(fā)展具有重要意義。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全受多種因素的影響，要對(duì)其安全性及確保其安全的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方法進(jìn)行研究就需要了解我國(guó)基本國(guó)情現(xiàn)狀，本文結(jié)合我國(guó)國(guó)情，主要從市場(chǎng)出發(fā)進(jìn)行研究，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全具有穩(wěn)定作用。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全分析

（一）相關(guān)概念

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全是從經(jīng)濟(jì)安全引用而來(lái)，主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言，它是指一種狀態(tài)，在這個(gè)狀態(tài)下，國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)能夠呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)增長(zhǎng)的一種現(xiàn)狀。具體包括兩方面含義：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠保持穩(wěn)定和持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)，符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)；二是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不受一些局部或外在風(fēng)險(xiǎn)影響而出現(xiàn)較大的波動(dòng)損失。

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的認(rèn)識(shí)要深入，要結(jié)合我國(guó)基本國(guó)情。首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全實(shí)質(zhì)上是處于的一種狀態(tài)，是相對(duì)社會(huì)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言，并非絕對(duì)的概念；其次，深入理解地方城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全與國(guó)家整體發(fā)展的關(guān)系；再次，在研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全時(shí)要針對(duì)當(dāng)前調(diào)節(jié)當(dāng)前階段進(jìn)行分析；最后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全在不同階段呈現(xiàn)不同狀態(tài)，對(duì)波動(dòng)、跳躍、增長(zhǎng)、不變、倒退等界定不同。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全影響因素分析

本文從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和我國(guó)基本國(guó)情出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的影響因素進(jìn)行綜合分析，從房地產(chǎn)波動(dòng)與周期循環(huán)、市場(chǎng)需求、投資投機(jī)三方面進(jìn)行分析。

1.房地產(chǎn)波動(dòng)與周期循環(huán)的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是指經(jīng)濟(jì)上升與下降范圍大、階段式出現(xiàn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定發(fā)展的現(xiàn)象。主要由國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求矛盾、政府關(guān)于房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策出臺(tái)、房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)策略等引起，這些原因出現(xiàn)就容易引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)，，也就是說(shuō)房地產(chǎn)安全問(wèn)題會(huì)不定期出現(xiàn)。房地產(chǎn)波動(dòng)的出現(xiàn)及循環(huán)給我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全造成直接的影響，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)整體經(jīng)濟(jì)的重大部分，其經(jīng)濟(jì)安全容易引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全、人民生活幸福度、社會(huì)穩(wěn)定性等問(wèn)題。因此，政府加強(qiáng)調(diào)控和監(jiān)管有助于落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的影響。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快，城市土地市場(chǎng)供需出現(xiàn)各種失控現(xiàn)象，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡的特點(diǎn)，房地產(chǎn)供給與人們需求出現(xiàn)各種矛盾，這一矛盾給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了不安全影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的矛盾影響主要體現(xiàn)在：房產(chǎn)供給不斷增加，供大于求；房產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，造成無(wú)效供給與有效供給的矛盾；房產(chǎn)占有在富人和窮人間出現(xiàn)兩極分化，供需不均衡。房地產(chǎn)供需不平衡就容易出現(xiàn)諸如房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)價(jià)格大漲經(jīng)濟(jì)總量激增、房產(chǎn)開法規(guī)模擴(kuò)大，從而出現(xiàn)房產(chǎn)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)被富有人群大肆占有，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)分化，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全問(wèn)題突出，甚至引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全問(wèn)題。

3.房地產(chǎn)投資投機(jī)的影響。房地產(chǎn)投資投機(jī)是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的一個(gè)最主要因素，它對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有決定性作用。房地產(chǎn)投資投機(jī)包括房地產(chǎn)商和業(yè)主兩類，房地產(chǎn)商根據(jù)市場(chǎng)、國(guó)家政策、自身財(cái)力、集團(tuán)利益進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)操控，以期獲取更大的利益，并沒(méi)有估計(jì)到社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定和大眾人民需求。同時(shí)，業(yè)主大肆囤房、購(gòu)房、商鋪等，進(jìn)行出租或擱置等待漲價(jià)。這種投資投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定良好發(fā)展，投資投機(jī)行為完全導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及走向，從根本上影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全與調(diào)控監(jiān)管的關(guān)系

在當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)城市化發(fā)展下國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全在一定程度上影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全，因此，政府主導(dǎo)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和監(jiān)管是保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的有效手段。

1.政府調(diào)控監(jiān)管是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的手段。房地產(chǎn)所依賴的土地屬于國(guó)家、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所屬于的國(guó)民經(jīng)濟(jì)屬于國(guó)家制定，因此政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行調(diào)控和監(jiān)管是必然趨勢(shì)和方法。政府可以從宏觀上出現(xiàn)，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)整體，結(jié)合我國(guó)基本國(guó)情和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀制定各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，在落實(shí)措施過(guò)程中政府還要對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行監(jiān)督管理，保障各項(xiàng)工作能夠恰到好處的落實(shí)到位，符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，這樣才能從根本上促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加安全。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)決定的政府調(diào)控監(jiān)管的必要性。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性出現(xiàn)各種波動(dòng)和變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要因素，而國(guó)家作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的主導(dǎo)者，有責(zé)任對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控監(jiān)管。政府通過(guò)調(diào)控監(jiān)管手段解決或降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)造成的影響，或者提前預(yù)知和避免大的波動(dòng)出現(xiàn)，以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全和穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)從其造成的影響上決定了政府調(diào)控監(jiān)管的必要性。

3.調(diào)控監(jiān)管是我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展的需要。我國(guó)是以公有制經(jīng)濟(jì)為主體的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，實(shí)行的是土地公有制、國(guó)民經(jīng)濟(jì)公有制，這就決定的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的獨(dú)有國(guó)情。國(guó)家的統(tǒng)一規(guī)劃、合理分配、有效利用等決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)家主導(dǎo)型，同時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短、速度快等引起的問(wèn)題和矛盾較為突出，就需要政府從大體上對(duì)其進(jìn)行調(diào)控監(jiān)管。

四、政府調(diào)控監(jiān)管模式分析

（一）實(shí)施多方面全方位調(diào)控模式

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及國(guó)情十分復(fù)雜，政府調(diào)控要從多方面進(jìn)行全方位實(shí)施，才能保證取得較好的成效。本節(jié)針對(duì)前文的影響房地產(chǎn)安全的因素出發(fā)對(duì)調(diào)控監(jiān)管模式進(jìn)行分析。

1.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)調(diào)控。由于我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)形成的原因、時(shí)期、造成的影響各不相同，因此對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)調(diào)控監(jiān)管需要根據(jù)實(shí)際現(xiàn)狀進(jìn)行。首先，政府要根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)及周期循環(huán)的不同階段確定調(diào)控監(jiān)管的方向；其次，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況和趨勢(shì)制定調(diào)控時(shí)間，調(diào)控時(shí)間要嚴(yán)格，要符合實(shí)際發(fā)展特征，不能超前也不能滯后；最后，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度情況，確切把握和落實(shí)調(diào)控監(jiān)管的程度及力度。

2.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求規(guī)律調(diào)控。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求規(guī)律的調(diào)控監(jiān)管主要以我國(guó)房地產(chǎn)的獨(dú)特性為原則依據(jù)，分三方面進(jìn)行落實(shí)。一是完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體制及工作機(jī)制，有效發(fā)揮機(jī)制的協(xié)調(diào)作用；二是對(duì)土地資源的調(diào)控監(jiān)管，根據(jù)城市發(fā)展需求進(jìn)行土地資源分配和利用；三是對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管，嚴(yán)禁物業(yè)及業(yè)主擾亂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全。

3.對(duì)房地產(chǎn)投資行為調(diào)控。政府對(duì)房地產(chǎn)投資行為的調(diào)控主要以健康市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主，對(duì)投機(jī)行為以監(jiān)管為主。對(duì)投資市場(chǎng)以投資規(guī)模、投資對(duì)策、投資結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控，保證其不偏離國(guó)家主體發(fā)展道路及經(jīng)濟(jì)方向；對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為進(jìn)行強(qiáng)力監(jiān)管，對(duì)違法違紀(jì)和不合市場(chǎng)的行為進(jìn)行處罰，以確保房地產(chǎn)的最初目的和經(jīng)濟(jì)安全。

（二）成立政府垂直監(jiān)管工作方式

根據(jù)我國(guó)政府結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)現(xiàn)狀，提出成立政府垂直監(jiān)管機(jī)制模式。該垂直機(jī)制要求以國(guó)務(wù)院為主導(dǎo)，向下逐層逐級(jí)實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管控，各層級(jí)部門負(fù)責(zé)各自的職責(zé)任務(wù)，完成各自的工作內(nèi)容，具體監(jiān)管模式如圖1所示。

（三）落實(shí)各社會(huì)團(tuán)體合作調(diào)控監(jiān)管模式

我國(guó)地大物博，最主要的人多、房多、分布廣等，因此，要政府一律進(jìn)行調(diào)控監(jiān)管十分困難。以此，政府作為主導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，社會(huì)各團(tuán)體機(jī)構(gòu)協(xié)助政府進(jìn)行監(jiān)督，包括各企事業(yè)單位、公司、協(xié)會(huì)、公益組織、社會(huì)大眾等，可以更加突出成效，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全穩(wěn)定發(fā)展。

五、結(jié)論

1.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全問(wèn)題突出，主要受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與周期循環(huán)、房地產(chǎn)供需矛盾、房地產(chǎn)投資投機(jī)行為的影響。

2.明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全與政府調(diào)控監(jiān)管的關(guān)系，提出多方面調(diào)控、政府垂直監(jiān)管機(jī)制、社會(huì)各界團(tuán)體合作監(jiān)管的調(diào)控監(jiān)管模式。

參考文獻(xiàn)：

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篇(7)

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房體制的改革而逐步興起的一個(gè)行業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著重要的地位和作用。房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)中的佼佼者和代表者更是受到各方的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其對(duì)資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個(gè)城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素很多，可以分為外因與內(nèi)因。本文研究的外因主要有物價(jià)水平、GDP、貨幣發(fā)行量、貸款利率等，內(nèi)因主要是股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模。本文首先提出研究的意義和背景，接著對(duì)本研究的國(guó)內(nèi)外近年來(lái)的理論及實(shí)踐成果進(jìn)行回顧和綜述，通過(guò)對(duì)深滬兩市56家房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計(jì)分析，本文構(gòu)建了基于logit模型的房地產(chǎn)企業(yè)影響因素的模型，并進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。最后，結(jié)合本文分析的結(jié)果及江蘇A房地產(chǎn)公司案例對(duì)我國(guó)中小型房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展提了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)，上市公司，業(yè)績(jī)，logit模型

目錄

摘要

Abstract

1緒論

1.1研究背景

1.2研究意義

1.3己有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素研究狀況

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)影響因素研究現(xiàn)狀

1.4研究思路

2業(yè)績(jī)影響的相關(guān)理論

2.1業(yè)績(jī)

2.1.1業(yè)績(jī)的定義

2.1.2公司業(yè)績(jī)

2.2業(yè)績(jī)影響因素的相關(guān)理論

2.2.1規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論

2.2.2股權(quán)結(jié)構(gòu)理論

2.2.3貨幣傳導(dǎo)機(jī)制理論

3我國(guó)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素的實(shí)證研究

3.1指標(biāo)的選擇

3.1.1被解釋變量

3.1.2解釋變量

3.2樣本的選擇及數(shù)據(jù)來(lái)源

3.2.1樣本的選擇

3.2.2數(shù)據(jù)來(lái)源.

3.3LoGIsTIc模型說(shuō)明

3.4實(shí)證研究及分析

3.4.1因子分析

3.4.2業(yè)績(jī)變化顯著的Logit回歸分析

3.4.3小結(jié)

4分析及建議

4.1公司概況.

4.2總股本對(duì)江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響

4.3貨幣政策對(duì)江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響

4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響

4.5對(duì)以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

5結(jié)束語(yǔ)

6本文局限性

致謝

參考文獻(xiàn)

附錄

1緒論

1.1研究背景

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和維修服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有單位價(jià)值高、投資大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個(gè)城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，從市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控也往往是聯(lián)系在一起的。由于房地產(chǎn)業(yè)存在生產(chǎn)周期長(zhǎng)，占用資金較大的特點(diǎn)，屬于資金密集型的行業(yè)，因此公司規(guī)模對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。由于銀行借貸、發(fā)行債券、上市募集資金等方式成為房地產(chǎn)公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)不僅受內(nèi)部因素的影響，如企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)等的影響，還受到企業(yè)外部環(huán)境的影響。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點(diǎn):

l)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異大、級(jí)差收益明顯。我國(guó)是一個(gè)幅員遼闊、各地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不平衡的國(guó)家?，F(xiàn)實(shí)的地區(qū)差異使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在地區(qū)差異方面相當(dāng)巨大，而且這種差異將會(huì)隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化處于不斷的變動(dòng)和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特征，會(huì)使得各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)及其房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，從而形成明顯的級(jí)差收益現(xiàn)象。

2)高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性和高度關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)部門。

3)高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程，是大量資金的投入及其運(yùn)作過(guò)程。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投資的行業(yè)。但同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的投資數(shù)量巨大、投資周期相對(duì)較長(zhǎng)、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差、受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響較大，因此容易出現(xiàn)較大的價(jià)格波動(dòng)變化，其涉及到的風(fēng)險(xiǎn)如金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等既較為復(fù)雜又往往牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。

4)對(duì)國(guó)家政策和法律制度具有很強(qiáng)的依賴性。其產(chǎn)業(yè)的特殊性和產(chǎn)品的特殊性使國(guó)家的投資、財(cái)政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5)在相當(dāng)程度上關(guān)系到社會(huì)和政局的穩(wěn)定。房地產(chǎn)以其獨(dú)特的功能在社會(huì)穩(wěn)定中發(fā)揮著相當(dāng)重要的作用。住房問(wèn)題是一個(gè)社會(huì)生活水平和社會(huì)保障的重要標(biāo)志，在一定情況下，房地產(chǎn)還成為一種政治問(wèn)題，關(guān)系政局的穩(wěn)定。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)與外界關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的行業(yè)，其業(yè)績(jī)受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結(jié)果。研究其業(yè)績(jī)影響因素對(duì)國(guó)家制定政策，房地產(chǎn)企業(yè)管理有重要意義。

1.2研究意義

影響房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)的因素很多，為了獲取數(shù)據(jù)方便，本文以上市公司為研究對(duì)象。對(duì)深滬房地產(chǎn)上市公司的影響因素進(jìn)行實(shí)證研究。在實(shí)證研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，比較有說(shuō)服力。對(duì)于單一因素或兩個(gè)因素對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)績(jī)的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實(shí)。并在此基礎(chǔ)上結(jié)合案例分析，對(duì)國(guó)家政策制定，房地產(chǎn)企業(yè)管理有參考價(jià)值，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)有較大研究意義。

1.3已有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素研究狀況

關(guān)于企業(yè)業(yè)績(jī)的影響因素是多方面，在國(guó)內(nèi)外都作了相關(guān)的研究。經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)影響公司業(yè)績(jī)因素的研究較多，大多數(shù)研究認(rèn)為影響公司業(yè)績(jī)的因素為公司規(guī)模、公司市場(chǎng)份額、公司發(fā)展戰(zhàn)略、金融環(huán)境和國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境等宏觀因素。其中國(guó)外有Bergeretal(1995)等證實(shí)產(chǎn)品市場(chǎng)的多元化與企業(yè)績(jī)效存在相關(guān)性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗(yàn)證了公司績(jī)效與股權(quán)集中度有顯著相關(guān)性。國(guó)內(nèi)有研究了中國(guó)上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績(jī)效的關(guān)系。林浚清、黃祖輝等驗(yàn)證了我國(guó)上市公司的薪酬差距和公司績(jī)效存在正相關(guān)。關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績(jī)的關(guān)系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》上發(fā)表《資本結(jié)構(gòu)、公司財(cái)務(wù)和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值與其資本結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)”開始，首次提出現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)的理論，后來(lái)圍繞這個(gè)問(wèn)題經(jīng)歷幾十的爭(zhēng)論與發(fā)展，其主要有引入破產(chǎn)成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產(chǎn)成本資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，同時(shí)法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響;后來(lái)引進(jìn)信息不對(duì)稱的原理，詹森和麥林提出成本說(shuō)，羅思與蘭等發(fā)展成信號(hào)模型財(cái)務(wù)契約論等。理論發(fā)展的同時(shí)，實(shí)證也在不斷的前進(jìn)，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實(shí)證研究表明債務(wù)資金與股東價(jià)值存在正相關(guān)，但也有人作出相反的實(shí)證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過(guò)實(shí)證發(fā)現(xiàn)獲利與杠桿負(fù)相關(guān)。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績(jī)的關(guān)系在我國(guó)也有不少的實(shí)證分析。其中主要有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)收益率與負(fù)債率并非呈一種簡(jiǎn)單的單調(diào)關(guān)系，總資產(chǎn)收益率不受負(fù)債率的影響。但通過(guò)實(shí)證證實(shí)了公司債務(wù)融資與公司市凈率、凈資產(chǎn)收益率存在正相關(guān)，公司業(yè)績(jī)對(duì)債務(wù)融資的影響顯著性為正。通過(guò)實(shí)證驗(yàn)證了公司的規(guī)模和成長(zhǎng)性與財(cái)務(wù)杠桿正相關(guān)，而流動(dòng)性和盈利能力與財(cái)務(wù)杠桿負(fù)相關(guān)。對(duì)我國(guó)上市公司中的30家ST公司與非ST公司進(jìn)行比較分析發(fā)現(xiàn)，上市公司的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的盈利能力負(fù)相關(guān)，與非ST公司的成長(zhǎng)性、資產(chǎn)的營(yíng)動(dòng)能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力正相關(guān)，而與ST公司不相關(guān)。

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)影響因素研究現(xiàn)狀

運(yùn)用線性回歸的方法，選取流動(dòng)負(fù)債率和長(zhǎng)期負(fù)債率、有息融資率和無(wú)息融資率、長(zhǎng)期借款率和短期借款率分別作為資本結(jié)構(gòu)的衡量指標(biāo)，而將總資產(chǎn)貢獻(xiàn)率和總資產(chǎn)利潤(rùn)率分別作為公司業(yè)績(jī)的衡量指標(biāo)。研究結(jié)果表明:總體來(lái)看，各項(xiàng)指標(biāo)相關(guān)性不顯著，但是就所有指標(biāo)而言，正負(fù)相關(guān)的傾向還是比較明顯的。就這一實(shí)證結(jié)果，本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，分別從房地產(chǎn)行業(yè)所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了分析。運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)模型評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司績(jī)效，關(guān)注房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)效率、管理效率及資本配置總體效率的價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，以我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)23家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象，通過(guò)設(shè)立多輸入和多輸出的指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，找出相對(duì)有效的行業(yè)標(biāo)桿，同時(shí)分析行業(yè)整體和單個(gè)公司的資源配置效率，并提出了優(yōu)化資源配置和提高房地產(chǎn)上市公司績(jī)效的途徑。從我國(guó)上市公司績(jī)效影響因素及貨幣政策、物價(jià)變動(dòng)與績(jī)效相關(guān)性的一般理論思考出發(fā)，揭示出了我國(guó)上市公司績(jī)效受國(guó)家宏觀政策影響的理論依據(jù)。(嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)績(jī)效評(píng)價(jià)體系包括業(yè)績(jī)目標(biāo)、業(yè)績(jī)輔導(dǎo)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)。但是現(xiàn)在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發(fā)，引進(jìn)貨幣傳導(dǎo)機(jī)制理論和兩權(quán)分離的相關(guān)理論，得出房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的所有績(jī)效指標(biāo)都與貨幣政策、CP工存在一定相關(guān)性。得到物價(jià)上漲會(huì)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)績(jī)效產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，國(guó)家的宏觀政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響甚微的結(jié)論。分析比較了目前上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎(chǔ)上引入因子分析模型，并構(gòu)建評(píng)價(jià)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的指標(biāo)體系，然后應(yīng)用該模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做實(shí)證研究，最后得出研究結(jié)論，并指出了由于會(huì)計(jì)信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結(jié)果的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。《我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)證研究》選取GDP作為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)據(jù)支持，以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的適合量度，運(yùn)用協(xié)整分析方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系作相關(guān)研究。結(jié)論是:房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)當(dāng)前GDP變動(dòng)的影響并不是很顯著，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間不存在明顯的因果關(guān)系。認(rèn)為人民幣升值通過(guò)兩種途徑對(duì)不同行業(yè)產(chǎn)生影響。一是因人民幣升值所導(dǎo)致的資本成本和收入的提升，將在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)改變我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，重新賦予行業(yè)不同的成長(zhǎng)速度，并使不同行業(yè)的企業(yè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化。二是人民幣升值在短期內(nèi)改變行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、收入、成本等賬面價(jià)值，通過(guò)外匯折算差異影響其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。最后認(rèn)為人民幣升值將使房地產(chǎn)行業(yè)受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續(xù)過(guò)度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速(因?yàn)镕DI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降并會(huì)導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價(jià)格漲速下降。利好影響:第一，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期會(huì)導(dǎo)致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房?jī)r(jià)，這是貨幣升值過(guò)程中必然發(fā)生的;第二，收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。張敏利用理論結(jié)合模型回歸分析研究了股權(quán)結(jié)構(gòu)的三個(gè)關(guān)鍵因素(股權(quán)集中度、股權(quán)屬性及股權(quán)流通性)與公司治理績(jī)效的關(guān)系。得到結(jié)論(1)房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)集中度低于市場(chǎng)平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數(shù)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績(jī)效沒(méi)有明顯關(guān)系。(2)分析股權(quán)控制類型時(shí)，發(fā)現(xiàn)國(guó)有控股企業(yè)與法人控股企業(yè)、流通股主導(dǎo)型企業(yè)的公司績(jī)效都沒(méi)有明顯的差別。(3)國(guó)有股比重、流通股比重與經(jīng)營(yíng)績(jī)效沒(méi)有顯著相關(guān)關(guān)系。而法人股比重與公司績(jī)效有著顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系。(4)控股股東相對(duì)控制權(quán)越大，公司績(jī)效越差。采用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整分析、誤差修正模型以及Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)計(jì)量方法，對(duì)湖北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。發(fā)現(xiàn)湖北省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的Granger原因，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用卻不顯著。介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP關(guān)系的研究方法，并通過(guò)近十年來(lái)浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率進(jìn)行分析，以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性。應(yīng)用協(xié)整分析、誤差修正模型技術(shù)以及Granger因果分析對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與GDP之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明:我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格與GDP之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系;無(wú)論長(zhǎng)期還是短期，我國(guó)的GDP波動(dòng)都是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的Granger原因，GDP的走勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動(dòng)有助于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì);短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱容易引起房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。利用誤差修正模型對(duì)三者關(guān)系進(jìn)行計(jì)量分析，得出協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。定量結(jié)果表明，GDP、FDI對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有正向的推動(dòng)作用，但GDP是主要影響因素。這個(gè)結(jié)果基本排除了境外“熱錢”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊威脅假說(shuō)。

選取一系列房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行研究分析，總體看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理，居民的住房購(gòu)買能力逐漸加強(qiáng)。房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)速度已經(jīng)受到來(lái)自其他價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)緩慢的壓力，開始進(jìn)入調(diào)整階段;隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的逐漸提高，房?jī)r(jià)收入比不斷降低，居民的購(gòu)房能力逐步提高。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)的需求仍將維持在一個(gè)較高的水平。房地產(chǎn)價(jià)格是基于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平臺(tái)上的，一旦價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的承受能力和消化能力，將帶來(lái)非常嚴(yán)重的后果;但價(jià)格下降，也會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)一定的負(fù)面影響，并不是越低越好。從資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和公司風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面選取了可能影響企業(yè)盈利能力的多個(gè)指標(biāo)變量運(yùn)用因子模型進(jìn)行了實(shí)證分析，但在財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取上，只是建立在規(guī)范研究的基礎(chǔ)上，對(duì)影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的變量只局限于財(cái)務(wù)指標(biāo)本身，一些與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有重大因果關(guān)系的變量未選人，比如說(shuō)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的分析在實(shí)際指導(dǎo)方面的作用有所下降。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度需求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、法律法規(guī)不完善、政府的執(zhí)行效率有待完善、地產(chǎn)信息不對(duì)稱、人民幣升值等方面進(jìn)行了理論分析，并提出一些建議。建立我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素的線性模型，選取6個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為方程初始導(dǎo)入自變量，與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問(wèn)題;進(jìn)而選取出兩個(gè)自變量與房地產(chǎn)價(jià)格建立多元線性回歸方程，并對(duì)回歸結(jié)果進(jìn)行分析在一個(gè)簡(jiǎn)單的局部均衡模型基礎(chǔ)上，利用1999一2003年全國(guó)31個(gè)省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的面板數(shù)據(jù)分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格問(wèn)題。從房地產(chǎn)價(jià)值的自然增長(zhǎng)、市場(chǎng)供求關(guān)系和心理預(yù)期三個(gè)方面探討了房?jī)r(jià)波動(dòng)的構(gòu)成、機(jī)制和影響因素，并提出了相應(yīng)的房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)策。運(yùn)用2001一2003年中國(guó)上市公司年報(bào)中披露的分行業(yè)信息，研究了房地產(chǎn)類上市公司多元化水平與財(cái)務(wù)績(jī)效和企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系。實(shí)證結(jié)果表明，多元化水平與財(cái)務(wù)績(jī)效之間存在顯著的負(fù)相關(guān)，但是與用托賓Q衡量的公司價(jià)值之間不存在顯著的相關(guān)性。針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)泡沫膨脹可能波及金融安全的現(xiàn)狀，提出了如何優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，并根據(jù)2000一2002年深滬兩地A股房地產(chǎn)上市公司資料，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率與公司規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)之間的相關(guān)關(guān)系以及資本結(jié)構(gòu)效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證分析，并提出相關(guān)的建議。論文從影響企業(yè)的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對(duì)公司績(jī)效的影響程度。結(jié)合我國(guó)的物價(jià)變動(dòng)、貨幣政策與對(duì)上市公司的績(jī)效的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證性分析。并運(yùn)用了實(shí)證分析法中的OSL分析法，得到上面的結(jié)論。這些結(jié)論可以幫助企業(yè)在我國(guó)當(dāng)前的形勢(shì)下如何提高自身的績(jī)效與價(jià)值?？梢詾樯鲜泄驹谖飪r(jià)變動(dòng)時(shí)和當(dāng)前貨幣政策條件如何利用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)提高企業(yè)的績(jī)效的目的提供幫助。通過(guò)聚類分析找出我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結(jié)出影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業(yè)發(fā)展對(duì)策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個(gè)步驟，首先，在不明確房地產(chǎn)上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統(tǒng)聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎(chǔ)上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產(chǎn)上市公司分類，找出房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)和共性。從房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā)，主要從房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等角度對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素展開分析。以房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法和統(tǒng)計(jì)分析方法，主要從實(shí)證角度分析各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。首先，分析房地產(chǎn)需求各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)和人民幣升值預(yù)期等因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求擴(kuò)張是房?jī)r(jià)上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價(jià)格等角度分析供給因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系。接下來(lái)，以房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)源及構(gòu)成為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)金融對(duì)房?jī)r(jià)的影響，指出個(gè)人住房貸款推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

1.4研究思路

第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。

第二部分相關(guān)理論分析。