序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)開發(fā)成本范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

【關鍵詞】房地產(chǎn)；成本；控制

房地產(chǎn)開發(fā)是通過對多種資源的組合使用而為人類提供居住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動。不論房地產(chǎn)開發(fā)的目的如何，其最終行為應是一種投資行為。市場化的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是為滿足社會需求還是投資活動，為投資人創(chuàng)造利潤是其根本目的之一，這是市場經(jīng)濟和價值規(guī)律作用的結(jié)果。因而房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制就是創(chuàng)造投資人利潤的基石之一，不同的開發(fā)項目有不同的開發(fā)成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的規(guī)律和借鑒意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

理清房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序，將為研究房地產(chǎn)開發(fā)成本提供框架和架構(gòu)支持。

投資人自有投資意向開始至項目建設完成，出售物業(yè)、出租物業(yè)或自主經(jīng)營，其全壽命周期的管理，遵循一個基本的開發(fā)程序，包括：投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究―獲取土地使用權―規(guī)劃設計報批―施工建設―市場營銷與物業(yè)管理。這個程序會因具體工作的不同，在實施順序上會交替進行，如市場營銷與施工建設同時或提前進行。無論順序怎樣變化，這些程序基本概括大多數(shù)的居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要組成

房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成房地產(chǎn)市場上的增量供給，當房地產(chǎn)開發(fā)投資人將建成后的房地產(chǎn)長期持有、出租或自營時，短期開發(fā)投資將轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期置業(yè)投資。（房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)股票、債?、信托投讓嵢本文螐碾涉及?/p>

對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要包括：土地費用、前期費用、政府規(guī)費、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、開發(fā)管理費、財務費用、銷售廣告費、稅費和不可預見費等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)階段對應的開發(fā)成本

表一為根據(jù)某具體開發(fā)項目總結(jié)的開發(fā)成本組成分析，雖不能普遍通用，但有一定借鑒參考意義。

通過上表數(shù)據(jù)分析，建筑安裝工程費用約占總開發(fā)成本的50%，土地費用和稅費約占總開發(fā)成本的30%，其他幾項費用單個占比2%-5%。開發(fā)項目不同，上述比例會有所不同。

投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究階段，這個階段主要是尋找投資機會并進行決策分析，主要產(chǎn)生咨詢成本。

獲取土地使用權階段，主要參加土地招拍掛活動，取得土地使用權，支付土地出讓金、土地交易費和稅費等。

規(guī)劃設計報批階段主要是前期工程、規(guī)劃設計、審查、向政府報批以及向政府繳納城市基礎設施配套費等，辦理開發(fā)前的各種手續(xù)，開發(fā)成本主要為前期費用和繳納政府規(guī)費。

施工建設階段，是將批準的設計變?yōu)閷嶓w工程的過程，是開發(fā)成本發(fā)生最快、數(shù)量最大的階段。

市場營銷與物業(yè)管理可能會隨施工建設同期展開，銷售費用隨工程進展逐步產(chǎn)生。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段（投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究―獲取土地使用權―規(guī)劃設計報批）是影響整個開發(fā)成本的主要階段，雖然這個階段實際發(fā)生的開發(fā)成本費用數(shù)量不大，占比不高，只占整個開發(fā)成本的2%左右，但其影響的開發(fā)成本約有70%。這是因為開發(fā)產(chǎn)品的定位、規(guī)劃設計方案的選擇以及設計選型，基本確定了開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)形式，確定了開發(fā)產(chǎn)品的初步輪廓，確定了開發(fā)產(chǎn)品的設計思路，這些因素綜合固定了開發(fā)產(chǎn)品的主要架構(gòu)，而且會影響開發(fā)項目建成后的使用成本，因而是形成或確定開發(fā)成本的關鍵階段。例如：一個在屋頂附帶游泳池的建筑因其結(jié)構(gòu)受力影響，通常會比普通建筑工程造價大許多，而竣工后游泳池的使用維護成本也會影響整個建筑的使用管理成本。

因此，開發(fā)前期階段是控制開發(fā)成本的主要階段，而且是關鍵階段。對市場進行深入細致的分析，貼合市場進行開發(fā)產(chǎn)品的選型，特別需要重視對設計的細化和深入，進行多方案經(jīng)濟比較，擇優(yōu)選擇設計方案，是開發(fā)成本控制的主要工作。

優(yōu)化設計方案，對設計指標（如鋼材用量，面積使用率等）科學化的限定，最大程度發(fā)揮設計者潛力，從設計上控制工程造價指標，也是開發(fā)成本控制至關重要的工作。例如：分別由不同設計院設計的兩個類似的工程項目，其地下室鋼筋用量分別為91KG/m2和110 KG/m2，地下室面積都接近4萬平方米，其地下室鋼材用量相差760噸，工程造價僅鋼材部分就相差約390萬元，因用鋼量的不同地下室單位建筑面積造價相差96元/m2，對整個工程造價影響比例約為2.6%?？梢姡O計的指標控制工作是關鍵。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的建筑安裝工程階段，因其資金投入量大，是開發(fā)成本控制的第二階段，這個階段是優(yōu)選建筑承包人和控制工程質(zhì)量、進度、投資的綜合階段。雖然這個階段投入整個開發(fā)成本約50%，但開發(fā)成本的控制影響一般僅占總開發(fā)成本的10%-15%左右。

房地產(chǎn)開發(fā)的建筑安裝工程階段，工程招標選擇承包人，通過充分的市場競爭來選擇社會平均水平的工程投標價格，是控制開發(fā)成本的一個重要手段。

我國的建筑市場已實行招標投標多年，其市場透明度已較高，市場競爭體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。開發(fā)商對建筑承包人有較大的選擇范圍，工程報價公開競爭，對開發(fā)成本的控制較為有利。但也必須看到，投標價格與質(zhì)量、信譽等的對應關系，避免因低價中標造成后期施工中的扯皮、糾紛等影響，進而影響開發(fā)項目的形象、質(zhì)量等。

施工過程中，開發(fā)成本的控制，更多體現(xiàn)為維護施工合同的執(zhí)行，保證開發(fā)項目在合同框架內(nèi)順利實施，避免承包人索賠產(chǎn)生額外的成本。保證工程順利進行，安全如期竣工，按計劃銷售或運營，取得預期的經(jīng)濟效益，這就是在建筑安裝施工階段開發(fā)成本控制的重要工作。

在建筑安裝工程階段，因為投入資金量大，實施精細化管理，避免一些無謂的浪費，對開發(fā)成本的控制還是有一定效果的，雖然可能節(jié)約的比例不大，但因為工程造價基數(shù)大，其節(jié)約的絕對數(shù)額還是可觀的。根據(jù)對某具體開發(fā)項目的調(diào)查，開發(fā)商實施施工監(jiān)督精細化管理， 其節(jié)約的工程費用足以支付工程管理人員薪酬，而且還樹立了開發(fā)項目和管理人員良好的形象。但必須注意的是，開發(fā)商實施施工監(jiān)督精細化管理，不能脫離合同框架，不能一味追求低價，否則將適得其反，降低開發(fā)項目的品質(zhì)。

（三）從表一的數(shù)據(jù)可以看出，除土地費用（占比16.74%）和建筑安裝工程費用（占比48.59%）外，第三個大比例項目為國家收取的稅費，約占總開發(fā)成本的13.6%。國家對開發(fā)項目收取的稅費主要有：營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，土地使用稅，土地增值稅，印花稅，契稅，企業(yè)所得稅等。稅費是必須按國家規(guī)定繳納的，合理的進行賬務整理，避免重復交稅。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)中的財務費用是一個不容忽視的數(shù)據(jù)，雖然在表一中財務費用僅占整個開發(fā)成本的2.16%，但不同的開發(fā)項目，這個數(shù)據(jù)可能差別巨大。

財務費用主要包含：融資、貸款資金利息，財務咨詢費，銀行手續(xù)費等。融資、貸款資金利息是財務費用的主要構(gòu)成，不同的開發(fā)項目，開發(fā)資金來源和構(gòu)成千差萬別，如果大量利用融資、貸款作為開發(fā)資金，必然產(chǎn)生較高的財務費用，從開發(fā)成本控制角度看是不利的，而且可能帶來金融風險，對整個開發(fā)項目也是不利的。

目前，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，對預售商品房的條件很有可能收嚴格，甚至可能取消預售許可制度，實行現(xiàn)房銷售，如果開發(fā)項目自有資金偏低，其財務費用將大大增加，成為影響開發(fā)成本的重要因素。

五、結(jié)語

目前國家在全社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整中，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控是首當其中的，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)告別暴利回歸社會平均利潤水平，是今后必然趨勢，也是市場經(jīng)濟作用的必然結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制將成為開發(fā)項目首要的工作之一，和大多數(shù)行業(yè)一樣，市場、研發(fā)、營銷、成本管理成為企業(yè)的必做功課。

篇(2)

【關鍵詞】建筑施工；成本管理；常規(guī)誤區(qū)

項目作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中組織的主要單元，是企業(yè)財力的源泉。這些源泉只有是取之不盡、用之不竭的，企業(yè)才能有積累，才可以擴大再生產(chǎn)，才能有更大的發(fā)展。近年來，由于建筑市場競爭日趨激烈，國家宏觀調(diào)控力度加強，企業(yè)內(nèi)部成本管理機制滯后于形勢的發(fā)展，造成大部分房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目經(jīng)濟效益不斷下滑，影響并限制了企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須認清形勢，建立適應市場的科學管理機制，屬時下當務之急。

一、企業(yè)成本管理概念

企業(yè)成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動員和組織企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費取得最大的生產(chǎn)成果。企業(yè)成本管理是企業(yè)管理的一個重要組成部分，它要求系統(tǒng)而全面、科學和合理，它對于促進增產(chǎn)節(jié)支、加強經(jīng)濟核算，改進企業(yè)管理，提高企業(yè)整體管理水平具有重大意義。

企業(yè)成本管理的組成主要包括產(chǎn)品生產(chǎn)中所耗用的物化勞動的價值（即已耗費的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值）；勞動者為自己勞動所創(chuàng)造的價值（即歸個人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動者的勞動報酬）；勞動者剩余勞動所創(chuàng)造的價值（ 即歸社會支配的部分，包括稅金和利潤）。

二、當管理前房地產(chǎn)開發(fā)成本中存在的誤區(qū)

2.1 成本分析存在誤區(qū)

成本分析足指在成本發(fā)生之后，依據(jù)成本核算資料，把實際成本與預算成本差異及其原因匯總并進行分析研究，找出成本差異的原因，為下一項目目標成本的制定提供改進意見，以使成本持續(xù)改善、經(jīng)濟效益不斷提高，但目前很多國有施工氽業(yè)都沒有真正認真進行成本分析，往往是一個項目完工后，該項目的財務人員、管理人員可能很快又轉(zhuǎn)入下一項目的工作，而很少對本項目的盈虧進行分析，或者是分析很粗略，更別說通過各種方法對成本差異進行詳盡客觀的分析。因此，在這種成本管理模式下無法為下一項目成本目標的制定提供改進意見，造成第一手資料的缺失。

2.2 成本管理認識上存在誤區(qū)

長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)過程中在成本管理認識上存在誤區(qū)，認為企業(yè)成本管理是財務部門的責任，有些工程項目經(jīng)理更簡單地將項目成本管理的責任歸于項目成本管理主管或財務人員。其結(jié)果是技術人員只負責技術和工程質(zhì)量，工程組織人員只負責施工生產(chǎn)和工程進度，材料管理人員只負責材料的采購和點驗、發(fā)放工作。這樣表面上看起來分工明確、職責清晰，各司其職，唯獨沒有成本管理責任。如果生產(chǎn)組織人員為了趕工期而盲悶增加施工人員和設備，必然會導致窩工現(xiàn)象而浪費人工費；如果技術人員對現(xiàn)場數(shù)據(jù)不精確，必然會導致材料二次倒運費的增加；如果技術人員為了保證工程質(zhì)量，采用了可行但不經(jīng)濟的技術措施，必然會使成本增大。這就需要工程項目各環(huán)節(jié)人員改變原來的認識，既分工又協(xié)調(diào)，才能搞好工程成本管理。

2.3 投標過程中容易忽視對自身成本的深度分析

在進行投標時，單純的為了追求中標的結(jié)果，而忽視了自身的成本深度。針對現(xiàn)在建筑行業(yè)市場競爭的日益激烈，很多企業(yè)不顧自身企業(yè)實際的勞動水平，一味的追求中標，甚至不惜以低于成本價報價，將未來的盈利希望寄托于后期工程中，在現(xiàn)今業(yè)主越來越重視總價管理和反索賠的情況下，低報價中標無疑會導致企業(yè)項目虧損；有的企業(yè)在進行投標報價時，只是簡單的憑自己感覺和經(jīng)驗對工程量清單進行設想，然后進行投標，這同樣為以后企業(yè)的成本管理帶來了嚴重的隱患。

三、成本管理的體制機制建設

3.1 進行成本分析，尋找項目盈虧的內(nèi)在因素

工程項日竣工后，要確定各項費用的結(jié)算金額，及時確定該工程的總成本，運用科學合理的方法，對該項目的整個過程及其結(jié)果進行全面、系統(tǒng)的分析和評價。通過成本分析，找出哪些成本項目節(jié)約，哪些成本項目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項成本日標的完成情況，尋求進一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項目的成本規(guī)律，為今后的項目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費是工程直接費用的主要組成部分，要控制材料費，建立一套嚴格的管理制度。材料采購方面，可根據(jù)工程計劃，進行招投標，大宗材料集中批量采購，可大大降低采購保管費。施工領用材料時，要根據(jù)預算限額領用，物資保管人根據(jù)限額領料單發(fā)料，領料必須嚴格手續(xù)，以明確責任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴格的考核制度和目標責任。同時動員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費和流失。

3.3 成本管理要從投標報價開始進行

在進行投標時，編制投標報價的人員要對項目的施工流程和工藝有充分的了解，要對項目的盈利和風險有較為清楚的認識，要對自身企業(yè)的各項費用進行詳細的計算和了解，在掌握了自身企業(yè)成本的同時，要編制初步的預算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標情況。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個系統(tǒng)的工程，想要做好企業(yè)成本管理工作，首先要制定明確的成本管理目標，在完善成本管理工作的基礎上，落實組織機構(gòu)和責任人員，建立一套有效的成本管理機制，采取實事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和企業(yè)自身差異，靈活的改變企業(yè)成本管理。只有這樣，才能使企業(yè)效益得到增長，才能為員工提供福利，使企業(yè)在激烈的市場競爭中保持不敗。

參考文獻：

[1]郝一明.房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本管理現(xiàn)狀分析及對策研究[J].企業(yè)技術開發(fā)，2008，5（01）：21——23.

[2]呂玲.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理及控制[J].企業(yè)經(jīng)營管理，2012，7（08）：12——13.

[3]劉新紅.淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本管理問題[J].實物探討，2012，6（07）：45——46.

篇(3)

關鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)開發(fā);成本管理

中圖分類號:F4

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0060-02

房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為,是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公用配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。

1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所支出的各項費用的總和,包括以下幾個方面:

(1)土地征用及拆遷補償費包括土地征用費,耕地占用費,有關地上、地下附著物拆遷補償費,安置動遷用房支出等;

(2)前期工程費包括企業(yè)項目可行性研究、規(guī)劃、設計、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出;

(3)建筑安裝工程費包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費;

(4)基礎設施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出;

(5)公共配套設施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施建設發(fā)生的支出;

(6)開發(fā)間接費用是指企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等;

(7)財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用,包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費,以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用;

(8)管理費用指用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過程中,開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費用等;

(9)銷售費用是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用,以及專設銷售機構(gòu)的各項費用,包括應由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費,專設銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費,以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復費、看護費等。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是根據(jù)開發(fā)商或投資商的總體目標和工程開發(fā)的具體要求,在開發(fā)建設過程中,對有關活動進行有效的組織、實施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動,以達到強化經(jīng)營管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低開發(fā)建設和經(jīng)營管理成本、實現(xiàn)目標利潤、創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益的目的的過程。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理不僅僅體現(xiàn)在工程建設階段上,事實上,成本管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段。下面便從房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策階段、前期工作階段、工程建設階段、租售階段等四個階段來闡述房地產(chǎn)開發(fā)大的成本管理。

2.2.1投資決策階段的成本管理

在項目投資決策階段開發(fā)商應該著重考察投資環(huán)境,投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價值,項目的工程類型與規(guī)模,經(jīng)濟技術指標,交通條件,市政配套情況,建材與設備的供應情況等,該階段開發(fā)商的工作必須注意與可能發(fā)生的成本結(jié)合起來,對可能發(fā)生的項目成本起到總體控制的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,其主要發(fā)生的費用是機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產(chǎn)開發(fā)的費用比例很小,而且在此階段基本不會有諸如土地、材料、設備等要素費用的投入,但決策工作是成本控制的關鍵。因為投資決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。

投資決策階段的成本控制是事前控制,由于投資決策階段影響項目投資的程度最高,因此在投資決策階段就應對項目投資成本進行預測,建立成本控制目標體系,確定投資控制目標。對于投資決策階段的成本控制目標就是投資估算,投資估算的準確與否,是決定投資決策階段成本控制的關鍵。因此,在投資決策階段重點應對項目的投資估算的精確度進行控制,采用合理的估算方法進行編制,從而確保項目投資決策的可靠性。

2.2.2前期工作階段的成本管理

當投資決策確定具體的項目開發(fā)地點后,在項目開發(fā)建設過程開始以前有許多工作要做,這主要涉及與開發(fā)全過程有關的各種合同條件的談判與簽約。前期工作階段的成本管理主要是設計階段的成本管理。

設計階段的投資成本管理工作是開發(fā)全過程成本管理的重點。開發(fā)商通過招標方式選擇設計單位,在委托設計單位之前要對投資進行詳細分析,在此基礎上一般采用限額涉及的方式,保證有效的成本管理,并著重考慮一下工作。

(1)做好設計前的投資估算控制。通過對社會同類開發(fā)項目價格、材料、設備、人工費用、稅收、管理費用、利潤等的調(diào)查,對項目進行詳細深入的投資估算分析,作為初步設計控制的依據(jù)。

(2)初步設計要重視方案的選擇。設計階段存在多方案必選的可能,不同的設計方案導致的成本是不一樣的,因此,應當運用技術經(jīng)濟的觀點對設計方案進行優(yōu)選,達到成本控制的目的。

(3)限額設計。限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計,按照批準的初步設計總該算控制施工圖設計,同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制專業(yè)設計,嚴格控制技術設計和施工圖設計中的不合理變更,保證總投資限額不被突破。限額設計的控制對象是影響工程設計靜態(tài)投資的項目。

2.2.3工程建設階段的成本管理

工程建設階段進行的成本管理的基本原理是把計劃額作為工程成本管理的目標值,在工程施工過程中將實際值與目標值進行比較,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施進行控制,確保工程成本管理目標的實現(xiàn)。

(1)工程開工后,督促、檢查承包商嚴格執(zhí)行工程合同。審核承包商提交的申請支付表,綜合評價承包商當月的工程完成情況,如工程量及進度完成情況。特別應注意保留金的扣除及應退還的預付款,以及每月的索款額。

(2)定期制定最終成本估價報告書,反映施工中存在的問題及投資的支付情況。

(3)嚴格控制設計變更以及由于業(yè)主、項目組織者或工程師工作不當而引起的工程變更,控制變更申請程序。變更是造成承包商索賠的主要人為因素,控制好變更,就能減少承包商的索賠,使工程實際支付盡量控制在承包合同價的范圍內(nèi)。

(4)嚴格按照合同文件的規(guī)定及合同與索賠管理的程序,審核、評估承包商提出的索賠,對承包商不合理的索賠要求進行反擊,有時甚至因承包商不能正確履行合同而對承包商提出索賠。

(5)審核承包商工程竣工報告,根據(jù)對竣工工程量的核算和對承包商其他支付要求審核,確定工程竣工報表的支付金額。

(6)做好工程投資控制執(zhí)行情況的總結(jié)。

2.2.4租售階段的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)租售階段的成本管理主要是管理銷售費用支出。在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費用支出呈現(xiàn)整體上升到趨勢,一般費用數(shù)額大,對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。

控制好銷售成本的關鍵取決于如何進行銷售策劃,深入理解項目內(nèi)涵,使廣告表現(xiàn)等更好的與項目定位銜接;應當結(jié)合項目、檔次以及所在地的社會、經(jīng)濟、人文的等因素,深入研究廣告費用的投入的內(nèi)容、時間、投入量等。所采取的廣告以及活動推廣手段應當是具有針對性的,這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費用的作用,避免事倍功半,從根本上達到銷售費用成本管理的目的。

3 結(jié)語

成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容,它貫穿于整個開發(fā)過程,對于提高房地產(chǎn)開發(fā)投資效益和管理水平起著重要作用。

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)對成本管理都有不同程度的影響,不是單純重視施工過程中的成本管理就能達到成本管理目標的,設計階段對成本管理工作影響很大,應采取限額設計和設計優(yōu)化等手段在設計階段,做到工程成本的盡可能低。

參考文獻

[1]李建峰.工程計價與造價管理[M].北京:中國電力出版社,2005.

[2]蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008.

[3]中國房地產(chǎn)估價師學會編.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2005.

篇(4)

關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；管理；初探

中圖分類號：TU7文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）

1 工程合同管理

公司所有重大經(jīng)濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實的平臺。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設備的質(zhì)量標準、到場時間，或工程進度及質(zhì)量標準，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào); 而成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。

2 工程預算及資金管理

根據(jù)工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是開發(fā)企業(yè)的實質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。工程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。主要包括對預算內(nèi)容的審查，鋼筋用量的核實，價差的調(diào)整，洽商、變更的費用控制，違約與索賠等。應重點關注對現(xiàn)場簽證的監(jiān)控，審核洽商、變更的合理性、完整性及經(jīng)濟性，并明確發(fā)生費用的原因和責任。工程預算的編制須結(jié)合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業(yè)人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的; 工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交成本會計，以便財務核算成本與工程成本預算數(shù)有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制; 并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標準。

3 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)是從立項到竣工各個階段發(fā)生的總成本，具體包括立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實施而產(chǎn)生的費用。

3.1 立項環(huán)節(jié)的成本控制。立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由項目部來承擔。成本控制按項目開發(fā)方式分為新征土地、買斷項目和合作開發(fā)三種方式。其中新征土地包括征地費用、拆遷安置費用、大市政費用、規(guī)劃條件等幾部分。征地費用和拆遷安置費用屬于不可控費用。大市政費用分自建和交政府部分，應分別核算。規(guī)劃條件方面應由項目部按滿足公司利益最大化原則進行，合理提高容積率，以降低土地成本。買斷方式應明確買斷內(nèi)容，按照為公司爭取最大利益的原則確定支付總額及付款時間，明確三通一平或七通一平的標準，辦理手續(xù)應與項目付款時間掛勾等等。合作方式需明確合作方式、分成比例、交房時間及標準，付款時間及付款總額等總之選擇有利于公司利益的方式。

3.2 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制。規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復雜，基本原則是周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。規(guī)劃設計部門和評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制具體包括規(guī)劃方案、方案評審、報批設計、擴初設計、樁基設計、施工圖設計、銷售包裝設計、裝修方案設計、功能設計、材料設備及其他費用等。在本環(huán)節(jié)中，需由項目部按照國家有關規(guī)定繳納有關規(guī)費外，根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求，其中施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價 70% 的部分，屬于設計方可控部分，應嚴格審核。

3.3 招投標環(huán)節(jié)。招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。本環(huán)節(jié)主要確定承建商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商，應重點關注有關各方的資質(zhì)、管理水平、技術力量、歷史記錄、資金實力和合作經(jīng)歷等。

3.4 施工環(huán)節(jié)。施工環(huán)節(jié)的成本控制應主要注意兩大方面，一是因各種變更帶來的費用，二是是材料、工程款的支付。由于市場變化以及對市場的了解程度，施工階段不可避免會由于各種情況對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。

3.4.1 審圖。包括擴初圖會審、施工圖會審、分項、分部圖會審以及各專業(yè)技術圖紙會審。應建立圖紙多層次會審會簽及審批制度以及各關聯(lián)專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完畢，工程部門應將評審資料進行整理并形成施工圖會審會議紀要。

3.4.2 工程變更。項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調(diào)整; 應加強施工前的審核工作。工程部及相關部門應全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預見性，并予以事先約定。確實需發(fā)生變更時，各部門需全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。

3.4.3 變更簽證。對于變更應填制變更洽商確認單，按相應的審核簽認流程進行，現(xiàn)場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行，必須遵循“先洽后干”的原則，認真核對簽證的工程量是否準確，變更必須有設計單位、設計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。工程部及預算部對工程變更應定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。

3.4.4 工程款的支付與審批。應考慮付款進度以及工程進度等。按合同約定以及工程進度付款。應多層次多角度審核工程進度，甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位，預算人員審核工程價值量。款項的支付應根據(jù)不同情況由不同級別人員審批。

3.5材料及設備采購環(huán)節(jié)。材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心是計劃和信息，通過制定明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。

3.5.1 材料進場計劃。采購招投標及訂立合同時間、生產(chǎn)周期、運輸周期、安裝、驗收周期、交叉作業(yè)時間，應與工程進度相配合，與采購點遠近相對應，與工序安排相聯(lián)系。編制材料計劃時，要注意考慮可能出現(xiàn)的問題，并留出相應的時間。

3.5.2 材料的性能價格比。工程部應注意日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。必須招投標的材料設備應根據(jù)招投標的有關規(guī)定進行管理，不需招投標的，采用三家以上廠家報價擇優(yōu)擇低的原則選擇。

3.5.3 料款支付。包括材料款支付方式、支付進度、保修款以及預付款限額控制等。材料進場應經(jīng)過甲方、乙立及監(jiān)理工程師的驗收并按進度進行價款控制，同時預留一般不低于合同總價 5%的保修款。

3.6 銷售環(huán)節(jié)。銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按照費用目標總額按比例進行控制。本環(huán)節(jié)主要包括營銷方案的制定，營銷現(xiàn)場費用，樣板房裝修費用，銷售回款及補充條款、客戶交房等。應首先在確定費用目標總額的基礎上，根據(jù)相關因素進行分解，并確定具體計劃和費用。

3.7 期間費用。主要指建設單位管理費，包括項目從籌建之日起至辦理竣工財務決算之日止發(fā)生的管理性質(zhì)開支，以項目投資總概算為計算基數(shù)。由于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環(huán)節(jié)除了承擔主要的控制任務外，還有責任指導監(jiān)督其他部門的有關費用支出情況。

4 結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，市場競爭也是趨規(guī)范化。經(jīng)營者要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。房地產(chǎn)成本管理可以及時、準確地反映項目成本的預算控制及執(zhí)行情況，減少預算外和不必要支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。另外，按照稅法有關規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、開發(fā)產(chǎn)品銷售成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時，準予當期按規(guī)定扣除。因此，成本核算也決定了企業(yè)所得稅的計算基礎，正確地進行成本納稅籌劃，還可達到節(jié)稅的目的。成本管理主要包括: 合同管理、預算及資金管理、成本控制等方面的內(nèi)容。

參考文獻：

篇(5)

[關鍵詞] 房地產(chǎn) 成本核算 內(nèi)容 方法

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)容及核算的方法

1.房地產(chǎn)開發(fā)成本內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設施費、環(huán)境綠化費和外管網(wǎng)等全部費用。按投入資金的先后順序分為7個方面：(1)土地征用及拆遷補償費：主要指土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置及有關地上地下附著物搬遷補償?shù)膬糁С觯仓冒徇w用房支出等；(2)前期工程費：主要指開工前所發(fā)生的費用，包括可研、規(guī)劃、水文地質(zhì)勘探、測繪、設計、三通一平以及政策性收費支出等；(3)建筑安裝工程費；主要是指企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。建筑安裝具體包括土建、水衛(wèi)暖、電器、等方面的人工費、材料費、施工單位按約定取費及稅金；(4)基礎設施費：主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；(5)公共配套設施費；主要是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施發(fā)生的支出，如小區(qū)的學校、托幼、鍋爐房、供暖交換站、上水加壓站、自行車棚等；(6)開發(fā)間接費：主要是指企業(yè)所屬直接組織（如工程和材料部門）管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、勞動保護費、差旅費等；開發(fā)間接費還包括聘用監(jiān)理公司的監(jiān)理費；(7)項目貸款利息：根據(jù)財政部門有關規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的項目貸款，利息可以直接記入成本。

2.房地產(chǎn)成本核算的方法

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本歸集方法主要有兩種：一種為棟號核算法，即以每一棟樓為一個核算對象，一棟樓號一個成本卡片，卡片首頁分別記載著建筑面積、套數(shù)、合同價款、施工單位、供料形式、合同開竣工日期等。棟號核算法優(yōu)點是能及時和詳細的反映每棟樓成本的內(nèi)容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原則”的要求，可以準確的結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。其缺點是會計人員工作量增大；另一種是項目核算法（也稱集中核算法），即以小區(qū)為一個核算對象，按成本項目集中歸集成本。其優(yōu)點是減少會計人員工作量，但缺點是不利于成本分析，不利于與施工單位進行對賬。

筆者主張是多棟號小區(qū)時，又是多個施工單位承包，還是以棟號核算為主。如果小區(qū)所有棟號都是一個施工單位承包，采取集中核算也可。

二、材料供應的核算方法

1.按預算定額大包形式

舉例：工程按定額大包形式且由甲方供料的，依據(jù)施工單位領料單，按材料預算價格，借記：預付賬款，貸記：庫存材料，預算價低于市場價的差價，借記：開發(fā)成本，貸記：庫存材料。對于工程大包形式下超供材料的核算，依據(jù)甲方與乙方材料結(jié)算單，按市場價借記：應付賬款，貸記：開發(fā)成本。如欠供材料，依據(jù)甲方與乙方材料結(jié)算單，按預算價，借記：開發(fā)成本，貸記：應付賬款。

凡甲方供應材料記在預付賬款的，在撥付工程款時一并扣下。借記：應付賬款,貸記：預付賬款。

2.非工程大包形式

舉例：工程由甲方供料的施工合同，價款已扣除材料款，按實際供量的市場價格，直接記入成本。會計人員依據(jù)施工單位的領料單，借記：開發(fā)成本,貸記：庫存材料。在工程決算時，對超供的部分，按市場價扣回。借記：應付賬款,貸記：開發(fā)成本。

三、撥付工程款的核算方法

正常的撥付工程款分三個階段：一是在合同簽訂后數(shù)日內(nèi)，撥付工程備料款，備料款一般不超過合同價的25%；二是在開工以后，按工程形象進度撥付工程進度款，一般撥到90%時暫停付款；三是在工程完工后，進行決算，扣除保修金后再撥付的工程款稱為決算工程尾款。

正常工程款撥付方法程序是：乙方（施工單位）每月向甲方上報“已完成工程量價款結(jié)算單”，由甲方工程監(jiān)理人員或甲方施工代表對乙方上報的價款結(jié)算單的工程形象進度進行簽證，再由甲方預算人員對乙方上報的價款結(jié)算單進行工程價值量的審定。甲方會計人員依據(jù)甲方預算人員已審定的工程價款結(jié)算單，借記：開發(fā)成本――X棟號,貸記：應付賬款――X施工單位。甲方?jīng)Q定給乙方撥付工程款時，甲方會計人員依據(jù)已簽字的發(fā)票和轉(zhuǎn)賬支票，借記：應付賬款――X施工單位,貸記：銀行存款。

對施工單位墊資的成本核算，乙方首先向甲方上報“已完工程量價款結(jié)算單”，分別由甲方簽證和審定，甲方會計人員根據(jù)審定的“已完工程價款結(jié)算單”，借記：開發(fā)成本,貸記：應付賬款――***施工單位。這樣，施工單位墊資馬上形成負債，同時增加了資產(chǎn)，解決了資產(chǎn)和負債信息失真的問題。

四、項目貸款利息的核算

一般企業(yè)把銀行貸款利息作為期間費用，記入“財務費用”科目，在損益表中核減本期利潤。而房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品因建筑周期較長，一般都在一年以上，如把貸款利息當作期間費用，易造成開發(fā)企業(yè)年度內(nèi)出現(xiàn)的大虧大贏不平衡現(xiàn)象，有悖于財務確定的“配比性原則”，對此，國家財政部規(guī)定，可以依據(jù)貸款利息通知單，借記：開發(fā)成本,貸記：銀行存款。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)范化核算是企業(yè)管理的重要工作，它涉及到各個部門，成本核算與管理的好與差，反映一個企業(yè)的整體素質(zhì)。因此，各開發(fā)企業(yè)應把成本核算與管理作為重要工作來抓，千萬不要輕視它。

參考文獻：

[1]劉 偉:綠色建筑生命周期成本分析研究.重慶大學學報,2006年3期

篇(6)

【關鍵詞】成本控制，企業(yè)管理，成本管理，房地產(chǎn)開發(fā)

1、引言

在房地產(chǎn)開發(fā)建設項目管理過程中投資決策以及項目各項經(jīng)濟決策，對整個工程造價以及項目的經(jīng)濟效益，都具有決定性影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理重要時期。編制科學合理的項目可行性研究報告、編制高質(zhì)量的項目投資估算、設計精確的施工圖，這樣能夠較為準確地估算出建設項目成本。因此，投資決策階段與開發(fā)設計階段在項目開發(fā)建設中起到真正控制總投資的作用。

2、影響房產(chǎn)開發(fā)成本控制的因素

2.1可行性研究

市場研究、技術研究和效益研究是可行性研究階段三大架構(gòu)，三者缺一不可。首先任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都必須對市場進行研究預測，這樣可以更好把握投資的方向、投資的市場定位；技術研究分析則需要結(jié)合設計初始方案，進行項目功能分析以及各方案優(yōu)選，選擇出經(jīng)濟和技術結(jié)合較優(yōu)化的方案；效益研究是通過項目建設市場定位、擇優(yōu)方案技術研究，能夠為企業(yè)帶來多少效益?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)開發(fā)項目前期的初始階段，它決定著開發(fā)項目是否能夠?qū)嵤┮约罢w規(guī)模和經(jīng)濟目標。因此，可行性研究階段對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制起到了決定性作用。

2.2投資估算

在對開發(fā)項目建設規(guī)模、新技術應用、產(chǎn)品方案、設備方案、建筑設計方案、項目實施進度等科學研究完成后，并基本確認的前提條件下，估算所需資金總額并測算開發(fā)期每年資金使用計劃。這是項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，同時也是開發(fā)項目決策重要依據(jù)。

投資估算是為房地產(chǎn)開發(fā)的決策階段提供一個總的成本控制目標，是成本控制目標前提；是初步設計概算依據(jù)，同時控制初步設計概算資金額度，是開發(fā)項目投資控制目標之一；投資成本控制是項目投資決策和籌資決策重要依據(jù)，對于選擇融資渠道、經(jīng)濟評價和方案優(yōu)選都起到重要作用。

2.3技術設計

1）建筑設計

建筑方案設計質(zhì)量關系著后續(xù)的其他各專業(yè)方面質(zhì)量，關系到各個專業(yè)成本控制成敗，它是設計中成本控制第一步。建筑方案設計好與壞，不僅決定結(jié)構(gòu)專業(yè)成本控制，而且也對電氣化、智能化、節(jié)能環(huán)保、內(nèi)外裝修等都有影響。這就要求找到美觀舒適和成本控制之間一個平衡點。

2）結(jié)構(gòu)設計

建筑結(jié)構(gòu)是建筑物骨架和主體，其工程造價在建筑成本中占有非常重要的地位，結(jié)構(gòu)設計與建筑成本有直接關系，優(yōu)秀結(jié)構(gòu)設計能夠控制房地產(chǎn)成本，對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制具有重要作用。

3、加強房地產(chǎn)開發(fā)成本控制措施

3.1房地產(chǎn)開發(fā)技術設計成本控制

決策階段成本控制主要表現(xiàn)在于可行性研究，各種預算數(shù)據(jù)，這些提供的數(shù)據(jù)質(zhì)量直接影響到建筑成本以及投資成本。但并不是最重要的因素，對成本控制的關鍵環(huán)節(jié)在于房產(chǎn)開發(fā)的設計階段。設計階段成本控制可以使得建設項目設計節(jié)約很多建筑成本，做好設計階段成本控制對控制建設項目投資至關重要，是控制建設項目投資根本所在。

1）科學建筑設計。要根據(jù)建筑項目基本功能和要求，合理安排公共建筑、住宅建筑、管網(wǎng)、道路以及綠地布局，確定房屋間距和建筑層數(shù)、人口和建筑密度；布置好公共設施規(guī)模及服務半徑，并劃分好各部分之間的投資比例；建筑平面布置應科學合理，同時兼顧建筑工程造價等因素；合理設計建筑凈高和層高，可以大大降低建筑成本，還能節(jié)省材料、節(jié)約用地、節(jié)約能源、同時有利于抗震。

2）優(yōu)選結(jié)構(gòu)方案。建筑結(jié)構(gòu)設計是建筑物的主要框架，根據(jù)建筑層數(shù)和使用功能，選擇合理結(jié)構(gòu)體系，對建筑成本控制也是起到重要作用。在確定結(jié)構(gòu)體系之后，還應對結(jié)構(gòu)進行多方案比較。通過多方案比較后，選擇一個最佳的結(jié)構(gòu)設計方案，一個優(yōu)秀結(jié)構(gòu)設計方案比一個差的方案要節(jié)省很多建筑成本，因此，優(yōu)選結(jié)構(gòu)方案可以降低建筑工程造價，進而達到開發(fā)項目的成本控制。

3）嚴格控制計算數(shù)據(jù)。在結(jié)構(gòu)設計中，設計人員在計算和配鋼筋時，往往是取荷偏大，計算參數(shù)有意識放大；擔心計算不準，有意識根據(jù)計算結(jié)果又擴大，所以其最終出圖結(jié)果顯然比精確計算大很多。因而，應該進行嚴格控制計算數(shù)據(jù)，也可以有效的實現(xiàn)成本控制。

3.2房地產(chǎn)設計過程中成本控制

1）加強人員素質(zhì)

工程造價是一門綜合性學科，它包含政策、技術、經(jīng)濟以及實用等特性于一體的綜合體，因此，行業(yè)管理人員的素質(zhì)直接影響整個開發(fā)項目投資管理和成本控制。在我國的一些設計人員不懂得工程概預算方面專業(yè)知識，同時經(jīng)濟技術管理員對工程技術有關知識不是很深入，因此，要從現(xiàn)在注重加強對行業(yè)專業(yè)人員素質(zhì)培養(yǎng)。一方面，有關部門領導應該要重視對專業(yè)業(yè)務人員培訓工作，加強工程造價管理人員知識的實效性和全面性。應該經(jīng)常邀請行內(nèi)專家對造價管理業(yè)務人員進行有關培訓；另一方面，建筑設計單位和有關設計人員應該樹立經(jīng)濟核算觀念，克服設計中輕視經(jīng)濟、重視技術、設計保守、超前等不利傾向。在建筑設計工程中建筑經(jīng)濟人員必須加強對項目投資分析對比，及時準確的反饋造價信息，能動地影響整個設計過程，這樣必然能促進開發(fā)項目投資得到有效地進行成本控制。

2）合理設計結(jié)構(gòu)以及層數(shù)

有關主管部門要從根本上轉(zhuǎn)變認識，清楚了解設計階段對建設工程項目造價影響巨大。建筑層數(shù)直接影響著整個工程造價的高低。低層建筑可以降低工程費用；高層建筑可以節(jié)約用地。高層建筑一般要設置電梯等公共交通面積較多，同時還要增加補充設備如垃圾通道、供電和供水設備等。作為高層乃至超高層建筑，要改變結(jié)構(gòu)形式，以提高結(jié)構(gòu)強度抵御較強風力荷載對建筑的影響，這樣也會使工程造價大大增加。因此，科學合理規(guī)劃建筑層數(shù)以及結(jié)構(gòu)可以很好的控制成本。

3）實行限額設計

針對我國目前房地產(chǎn)開發(fā)項目設計中存在的不足，我國大力推行限額設計，這是工程建設領域有效使用和控制投資支出的一種有利措施。在開發(fā)設計的各階段，合理確定和正確把握限額設計，特別是在限額設計目標值確定之前，進行可行性研究分析以及開發(fā)方案設計時，應該加強價值工程分析，科學合理的選擇建筑功能以及工程造價與之相匹配的最佳設計方案；當整個投資限額確定之后，合理使用和分解投資限額，為了克服投資限額不足問題，根據(jù)具體情況適當調(diào)整使用比例，這樣可以很好地解決限額設計不足的問題。進而，整個項目來講就可以很容易到達了成本控制目標。

3.3成本控制制度措施

成本控制也要建立行之有效的制度措施；規(guī)范工程招投標制度，就要建立一個公平、公正、公開、健康的行業(yè)競爭氛圍，嚴格杜絕不規(guī)范的招投標行為發(fā)生。只有做到這樣，經(jīng)濟合理、造型新穎、技術先進、安全適用、綠色節(jié)能、節(jié)約投資的最優(yōu)設計方案，才有可能脫穎而出。從事設計行業(yè)人員必須執(zhí)行嚴格的執(zhí)業(yè)資格考試和注冊制度，加強建筑施工圖審查制度，以及積極推進工程設計責任保險制度等；可靠工程設計監(jiān)理制，隨著設計監(jiān)理制的不斷推進，利用專業(yè)的監(jiān)理的第三方特殊地位，使其參與招投標全過程中，那么對招投標環(huán)境也是可以起到一個約束作用，使監(jiān)理制度在工程建筑設計中發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用。在設計階段進行監(jiān)理，這樣在一定程度上發(fā)現(xiàn)和更正設計過程中出現(xiàn)經(jīng)濟、技術方面的一些錯誤，從而可以提高設計的質(zhì)量，可以有效地控制工程造價。

4、結(jié)語

成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項目中起到很關鍵作用，對開發(fā)項目投資額有重大影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常忽視前期的決策階段與技術設計階段的成本控制的重要意義。只有重視前期的設計等階段的成本控制、才能保證其它各階段的工程造價被控制在合理范圍內(nèi)，使項目投資控制目標能夠?qū)崿F(xiàn)，這樣可以避免三超現(xiàn)象的發(fā)生。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本控制 監(jiān)督分析

我國的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展起步較晚，但如今房地產(chǎn)企業(yè)在大好環(huán)境下如雨后春筍般成立，公司的規(guī)模大小不一，管理水平參差不齊，投資收益也就有了差別。作為企業(yè)來說，爭取最大收益是最終目標，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在銷售價格相對穩(wěn)定的情況下，成本直接影響到利潤。因此，加強成本的控制是值得房地產(chǎn)開發(fā)管理者去研究、總結(jié)的。

房地產(chǎn)的開發(fā)過程可簡單看作：取得土地～前期手續(xù)～規(guī)劃設計～工程建設～房屋銷售；因此其費用成本包括：與土地有關的費用～前期費用～規(guī)劃設計費用～建筑安裝費用及配套費～銷售及管理費用，當然各種稅費和財務費用貫穿整個過程。這些成本費用在不同時段影響著項目成本，它們相對來講有主有次。下面就各種費用進行簡單的論述。

土地費用

房屋是依附土地而存在的，因此取得土地是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首要的目標。土地價格在各個城市不同地段是相對穩(wěn)定的。而選哪里的地塊，這就涉及一個項目的選址和決策問題。換言之，土地成本的控制不是直接土地價格控制的體現(xiàn)，而是項目前期決策。在做出決策之前，必須認真分析本地市場、技術及環(huán)境因素。現(xiàn)在房子一直處在上漲的空間中，很多企業(yè)認為不管怎么樣都掙錢，先拿地到手再說，導致盲目投資?，F(xiàn)在國家進行調(diào)控，不少企業(yè)陷入了困境。因此，只有經(jīng)過充分的考察研究，有切實可行的可行性研究，才能保證項目的收益。

前期費用

前期費用主要包括城市配套費、各政府部門辦理相關手續(xù)收取的費用及為工程開工建設所必須具備條件而花費的費用。該部分費用在各個地區(qū)有各自的收費標準，對同一地區(qū)費用相對固定。但是有些收費政府部門可能減免一部分，這就需要開發(fā)企業(yè)關注當?shù)氐恼?guī)定，收集相關資料，對符合條件的可以提出申請，減少費用。比如墻體采用節(jié)能材料，可以收回墻改費；開發(fā)的項目是節(jié)能小區(qū)，可以獲得政府的補貼等。因此該部分的控制重點在了解當?shù)氐恼?，合理利用相關政策。

三、規(guī)劃設計費

實際該部分可以劃歸前期費用，在這里單獨列出有突出其作用的意思。有關統(tǒng)計資料顯示設計階段對整個工程造價的影響在35%～75%之間。當項目投資決策確定以后，設計階段的造價控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)?，F(xiàn)在有些開發(fā)企業(yè)認為都是民用工程，設計簡單，不必多花錢，所以將設計費壓的很低。另一方面現(xiàn)在設計院也是水平差距很大，競爭非常激烈，為了攬業(yè)務有時競相壓價。俗話說賤錢無好貨，導致圖紙問題多，施工中經(jīng)常變更，影響了工期也增加了造價。更為重要的是設計的時候沒有經(jīng)過充分的方案優(yōu)化，不可避免的存在設計保守計算，結(jié)果出現(xiàn)了不少的“肥梁、胖柱、深基礎”等不合理現(xiàn)象，從而人為的提高工程造價。還有就是前期進行了勘察，設計時沒有具體的方案，等挖開基礎后看情況再定。我就曾遇到一個工程，前期場地回填強夯完成并做了勘察，挖開基礎到設計層查看，達不到設計的要求，只好加深基礎，致使基礎深達4米，造成了浪費。由此看來，設計是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價。設計時通過技術比較、經(jīng)濟分析和效果評價，力求選擇在技術先進條件下經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理條件下確保技術先進，在滿足實用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益。

建筑安裝費用及配套費

工程建設過程相對整個項目來說是一個較長的過程，投入的資金量大且相對集中，管理過程中需控制的因素很多。因此，需要建設單位的管理人員制定相應的措施和制度來保證對造價的控制，而不是靠個人的能力來控制，畢竟每個人的能力是不同的。主要從以下幾個方面來加強成本的控制：

把握好工程施工招投標，選擇報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。工期的縮短對建設單位來說就意味著成本的節(jié)約，利潤的擴大。

加強合同的簽訂和管理，分清雙方的風險和責任。一方面可以為下一步工作提供指導依據(jù)，約束各單位人員的工作行為，另一方面避免將來可能發(fā)生的不必要爭論和不合理索賠。

加強現(xiàn)場的管理，尤其避免建設單位的現(xiàn)場管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時及重復簽證等現(xiàn)象。

加強材料和設備價格的控制。材料及設備費在工程的建安造價中約占70％，材料成本控制是項目開發(fā)過程的重要內(nèi)容，對主要材料和設備一般采用甲方供應或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，也可采用招投標方式采購。非甲供材料，可以采取限價的手段進行控制。

房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，一方面保證工程建設的順利進行，另一方面控制資金成本，即財務費用。房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。

竣工結(jié)算階段的工程造價控制。主要做好以下幾點：一是嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。二是檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，是否按圖施工。三是落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。四是按圖嚴格核實工程量。五是嚴格執(zhí)行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現(xiàn)。六是嚴格按規(guī)定和合同套取計費程序，計取各項費用。七是認真審查，復核，防止各項計算誤差。

銷售及管理費用