序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房產(chǎn)涉及的法律范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

隨著社會經(jīng)濟水平的提高，我國城鎮(zhèn)化的水平持續(xù)提升，不斷有大量人口涌向城市，盡管這作為國家達到現(xiàn)代化水平的重要標志，以及社會進步的重要因素之一，但是城市化快速發(fā)展客觀上使得城市用地緊張，而且日益增加的房屋需求量不斷推動房價上漲，所以對于很多人來說，擁有一套屬于自己的房產(chǎn)變得更加困難。因此，在離婚案件中涉及到房屋產(chǎn)權(quán)分割時，夫妻雙方都會對家庭共有房屋產(chǎn)權(quán)存在客觀需求，而且婚姻關(guān)系結(jié)束更增加了對房屋的需求量，所以如何公平地分割夫妻共有房產(chǎn)成為離婚案件中財產(chǎn)分割的焦點。

二、我國離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問題的原因

（一）我國離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問題的立法原因

第一，相關(guān)法律規(guī)范不完善。

婚姻法調(diào)整的對象是婚姻家庭關(guān)系，而婚姻關(guān)系區(qū)別于其他社會關(guān)系，具有其特有的特征。如何處理離婚訴訟案件中涉及的不同房產(chǎn)類型，以及如何分割能更利于家庭生活的穩(wěn)定及和諧，應(yīng)當(dāng)作為立法者們首先重視的問題。但是上述問題并非主觀憑空想象得來的，更不是主觀臆造的，它需要從現(xiàn)實生活中的體驗中得出。所以在立法過程中，廣泛采納民眾的意志應(yīng)用到立法，是法律工作者需要做的重要工作。

第二，相關(guān)法律規(guī)范的更新速度不夠及時。

由于我國社會快速發(fā)展，不斷出現(xiàn)一些新問題，這就要求婚姻法作出相應(yīng)的與時俱進的變化，特別是針對離婚訴訟案件中對于房產(chǎn)分割的相關(guān)法律規(guī)范。盡管婚姻法已經(jīng)對婚姻家庭關(guān)系存在期間的家庭共有財產(chǎn)作了相應(yīng)規(guī)定，但是隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，家庭共有財產(chǎn)的形式日益豐富，如按揭房、房改房、拆遷安置房、婚前購房婚后獲得房產(chǎn)證等多種情況不斷涌現(xiàn)，亟待對此作出相應(yīng)的法律規(guī)制。

（二）我國離婚訴訟中房產(chǎn)分割現(xiàn)狀和問題的司法實踐原因

第一，法官的主觀認同不一致。

因為婚姻法的相關(guān)規(guī)范不夠完善，使得司法實踐中對于離婚訴訟中房產(chǎn)分割的諸多疑難問題缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，這就需要法官在受理案件時，依靠自己的工作經(jīng)驗，主觀理解與判斷。所以，法官的個人綜合素質(zhì)直接影響到其受理的離婚訴訟中房產(chǎn)分割的公正性。

第二，傳統(tǒng)婚姻家庭觀念的影響。

衣食住行是人們生存的基本物質(zhì)需要，加之我國傳統(tǒng)的家庭觀念中，認為住有所居是家庭存在的重要前提，因此房產(chǎn)成為當(dāng)前絕大多數(shù)家庭的重要物質(zhì)資源，難免在離婚訴訟案件中重點考慮房產(chǎn)分割問題，所以房產(chǎn)帶來的壓力是當(dāng)前各種生活壓力的重要來源。

三、應(yīng)對我國離婚訴訟中房產(chǎn)分割的建議

（一）夫妻離婚時房屋分割的價值取向

1.男女平等原則。

在受理離婚訴訟案件時，夫妻雙方是作為平等的民事主體來解決夫妻共同財產(chǎn)的分割問題。從另一個角度來看，平衡夫妻雙方利益的重要途徑就是男女平等原則。這一原則是解決我國婚姻家庭關(guān)系中各種問題的根本。我國《婚姻法》對此作出了相應(yīng)的規(guī)定，夫妻雙方有平等處理共同財產(chǎn)的權(quán)利。所以應(yīng)當(dāng)將男女平等的原則作為公平解決離婚訴訟案件中房產(chǎn)分割問題的重要前提。

2.照顧婦女、兒童原則。

在離婚訴訟中，婦女、兒童通常屬于弱勢群體，而保障弱勢群體的利益是我國傳統(tǒng)文化中的重要思想，因此在離婚訴訟案件中，要實現(xiàn)利益的平衡，就需要在利益分割時對于婦女和兒童的利益進行適當(dāng)?shù)膬A斜。

3.尊重當(dāng)事人意愿原則。

受理離婚訴訟案件時，涉及房產(chǎn)分割，需要遵循夫妻雙方自愿達成協(xié)議則通過協(xié)議來分割，由此能更尊重雙方當(dāng)時的意志。但是，夫妻雙方針對家庭共有房產(chǎn)的協(xié)議不能違反相關(guān)法律規(guī)定，即協(xié)議必須合法，由此才能保障離婚訴訟案件中房產(chǎn)分割時保障當(dāng)事人的合法權(quán)益不受侵害。

（二）完善相關(guān)立法規(guī)定

篇(2)

胡夫與柳女系夫妻，因胡夫不能生育，二人感情一直不太好，經(jīng)常吵打。2000年2月，二人又因為家庭瑣事經(jīng)歷了一次激烈的爭吵，胡夫一氣之下一人悄悄來到貴州某地打工。

此后一連四年沒有胡夫音訊，無奈之下的柳女向法院申請宣告胡夫死亡。法院受理后，在報紙上發(fā)出了尋找胡夫的公告。一年之后仍然沒有任何消息，2005年6月，法院宣告了失蹤人胡夫死亡。胡夫被宣告死亡后，二人的一棟樓房全部由柳女依法繼承。2006年8月，經(jīng)人撮合，柳女嫁給了本村男子王某，其本人也搬到了王家居住，原來的樓房一直空著。2007年2月，柳女和王某正合計要把那棟樓房賣掉，恰在此時，一對貴州夫婦林某出現(xiàn)了。林某夫婦二人拿著一紙遺囑要求分得樓房的一半。林某夫婦說，多年前胡夫到貴州打工，和林某夫婦成了朋友。四個月前，胡夫不幸遭遇車禍，一輛大貨車撞倒胡夫后逃逸。林某夫婦一直照顧他，為此，還替他墊付了兩萬多元醫(yī)療費，但最終也未能挽救胡夫。胡夫臨終前，為感謝林某夫婦的照料以及償還他們的債務(wù)，將自己的房產(chǎn)的70％贈給了林某夫婦。雖然遺囑確是胡夫的簽字，但柳女認為該遺囑是四個月前所立，而此時胡夫早已被宣告死亡，其所立遺囑應(yīng)屬無效，柳女拒絕返還應(yīng)屬于林某夫婦的房產(chǎn)。2007年4月，林某夫婦將柳女訴至法院，要求分割房產(chǎn)。

法院經(jīng)審理后認為，有民事行為能力人在被宣告死亡期間實施的民事法律行為有效，結(jié)合本案的具體情況，胡夫在自然死亡前所立遺囑與他被宣告死亡引起的法律后果相抵觸，所以應(yīng)當(dāng)以他所立的遺囑為準，來處理他的遺產(chǎn)。最終在法院的主持下，柳女主動與林某夫婦達成了調(diào)解協(xié)議，樓房柳女所有，柳女補償林某夫婦3萬元。

篇(3)

一、形成健全完善的房產(chǎn)檔案信息利用制度

房地產(chǎn)檔案是權(quán)利人和房產(chǎn)之間權(quán)利關(guān)系的原始憑證，具有極強的法律證據(jù)價值，客觀上要求形成嚴格規(guī)范的工作制度來保證檔案信息利用的合法、嚴謹、真實、準確。

完善檔案利用法規(guī)體系。房產(chǎn)檔案的利用工作不同于其他類型檔案信息的利用，不僅涉及到檔案信息的利用，還涉及到個人信息的保護，因此要形成一套完善的法規(guī)體系作為制度建設(shè)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)檔案管理部門要根據(jù)《物權(quán)法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》、《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等法律規(guī)定，保護好房屋產(chǎn)權(quán)人的個人信息和所有權(quán)信息，只公開房屋的基本信息。同時，還要依據(jù)《檔案法》、《檔案管理條例》等檔案工作法規(guī)形成具有行業(yè)特色的檔案利用法規(guī)體系。具體來說，要明確房地產(chǎn)檔案的開放范圍、公眾的利用方法和手段、必要的審批手續(xù)等內(nèi)容，確保檔案工作人員在開展利用服務(wù)過程中有法可依，全面滿足檔案利用者的信息需求。

規(guī)范利用工作的流程。規(guī)章制度的關(guān)鍵在于落實，在房地產(chǎn)檔案的利用過程中，要有明確嚴格的工作程序，防止發(fā)生作假、出假證明的現(xiàn)象發(fā)生，從根本上堵塞管理漏洞。一般來說，在利用中要經(jīng)過專人調(diào)檔、手工填寫、經(jīng)辦簽字、印鑒歸口、領(lǐng)導(dǎo)審核的基本程序。在工作過程中，涉及到的表格、單據(jù)等要執(zhí)行統(tǒng)一的標準格式，由指定的保密印刷廠制作，為了確保嚴肅性，還必須設(shè)存根和流水號，做好相關(guān)登記，確保有據(jù)可查。隨著信息技術(shù)的普遍使用，這些工作部分實現(xiàn)電子化，工作效率得到進一步提升。

完善利用安全設(shè)施。房地產(chǎn)檔案的利用需求往往都與經(jīng)濟利益有關(guān)，因此在利用過程中要確保檔案信息作用發(fā)揮的同時，保證檔案的安全。要提供專用的場地進行查閱，為確保檔案的安全應(yīng)該安裝攝像頭等監(jiān)控設(shè)施，防止利用者在利用過程中發(fā)生破壞行為。配備利用設(shè)施，包括復(fù)印機、打印機、桌椅等，營造良好的利用氛圍，防止涂改、損毀檔案原件的情況發(fā)生。在提供原件利用時，要指派專人調(diào)閱，陪同查閱。對司法、紀檢等部門辦案必須調(diào)閱限制利用的檔案，應(yīng)經(jīng)上級主管部門審批同意方可調(diào)閱。

二、實現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息管理現(xiàn)代化

檔案管理工作的各個環(huán)節(jié)以便于利用為目標，同樣房產(chǎn)檔案管理工作的開展也是以便于利用為目標。實現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化，勢必促進房產(chǎn)檔案高效便捷地開展。

加快標準化數(shù)據(jù)庫的建設(shè)。標準化數(shù)據(jù)庫建設(shè)是實現(xiàn)房產(chǎn)檔案管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。檔案部門要重點建設(shè)房產(chǎn)檔案全文數(shù)據(jù)庫和目錄數(shù)據(jù)庫，為實現(xiàn)房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理提供基礎(chǔ)，同時也可以推進以房產(chǎn)信息為基礎(chǔ)的二次信息加工工作的開展，為利用工作的開展奠定堅實的基礎(chǔ)。在數(shù)據(jù)庫建設(shè)過程中，要注意與其他部門協(xié)同，整合原有的房產(chǎn)登記交易、商品房預(yù)售合同備案、房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的住房信息平臺和統(tǒng)一的房屋登記模式。標準化是數(shù)據(jù)庫建設(shè)的基本要求。通過對元數(shù)據(jù)的規(guī)范，可以確保不同地域、不同部門形成的數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)關(guān)聯(lián)，為全國聯(lián)網(wǎng)提供基礎(chǔ)。

加快信息系統(tǒng)的建設(shè)。信息系統(tǒng)以數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，同時通過功能整合實現(xiàn)數(shù)據(jù)庫作用的最大化。具體到房產(chǎn)信息系統(tǒng)來說，就是要通過數(shù)據(jù)中心、共享平臺及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)建設(shè)，使城市規(guī)劃的宏觀信息、基礎(chǔ)地理信息與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)權(quán)信息、交易信息、金融信息、稅務(wù)信息、土地信息等建立起直接關(guān)聯(lián)，實現(xiàn)共享數(shù)據(jù)。檔案管理部門要積極參與信息系統(tǒng)的研發(fā)，將檔案信息利用功能作為系統(tǒng)信息輸出模塊來進行開發(fā)，堅持以人為本的設(shè)計理念，摸清在政府信息公開化、物權(quán)意識不斷加強的社會背景下房產(chǎn)檔案信息利用的規(guī)律，確保系統(tǒng)功能的健全和效用的最大化。

加快信息加工系統(tǒng)的建設(shè)。檔案部門在滿足公眾對房產(chǎn)信息需求的同時，還要立足自身信息資源優(yōu)勢，開展房產(chǎn)檔案信息的加工，定期公布交易信息統(tǒng)計情況，組織力量進行數(shù)據(jù)分析，形成針對房地產(chǎn)市場的信息匯編和分析報告，滿足政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的信息需求，為政府進行調(diào)控提供正確嚴謹?shù)男畔⒅С?，確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

三、建設(shè)一支高素質(zhì)的檔案工作人員隊伍

房產(chǎn)檔案是具有很強專業(yè)性的檔案。在房產(chǎn)檔案的利用過程中，不僅涉及檔案學(xué)相關(guān)知識，還涉及法律、測繪、建筑等多種學(xué)科，客觀上要求檔案工作者必須具有復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)。

首先，檔案工作者要具有較強的職業(yè)敏感。近年來，一方面國家和地方不斷加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，出臺了一系列政策；另一方面，伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的加快，房地產(chǎn)市場發(fā)展依然迅猛。在這種背景下，房產(chǎn)檔案在經(jīng)濟和社會生活中的重要性不斷凸顯。檔案工作人員必須了解和掌握這些政策，掌握房產(chǎn)檔案利用的趨勢和規(guī)律，特別是對敏感的拆遷等工作有涉及的檔案，做好預(yù)想預(yù)測，對現(xiàn)有管理系統(tǒng)進行調(diào)整完善，確保利用工作的開展既符合法規(guī)政策，又滿足公眾信息需求。

其次，檔案工作者要主動改變服務(wù)理念。走出房產(chǎn)檔案被動利用的傳統(tǒng)，在充分了解社會需求的基礎(chǔ)上，主動提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)平臺，創(chuàng)造出更多的社會和經(jīng)濟效益。借助互聯(lián)網(wǎng)拓寬檔案利用的渠道，向公眾介紹房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況和房地產(chǎn)政策法規(guī)，公布查詢利用程序和收費標準。伴隨著房產(chǎn)檔案信息系統(tǒng)功能的完善，逐步提供數(shù)字化信息服務(wù)，使用戶可以通過房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)自主查閱所需信息，檔案的利用過程不再受時間、空間的限制，減少對檔案實物的利用破壞。

再次，檔案工作者要具有合理的知識結(jié)構(gòu)。檔案工作人員要自覺打破工作界限，主動與產(chǎn)權(quán)、交易、測繪等業(yè)務(wù)科室保持業(yè)務(wù)聯(lián)系，加強對相關(guān)知識、政策等的了解，確保在利用過程中給予利用者正確的幫助和引導(dǎo)。對檔案工作人員知識結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一方面要發(fā)揮“內(nèi)力”，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，不斷提高其工作能力和綜合素質(zhì)；另一方面，要借助“外力”，引進高素質(zhì)的人才充實檔案工作隊伍，為房地產(chǎn)檔案工作注入新的活力，實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案工作的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

篇(4)

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 法律 改革

一、前言

近年來，我國的房價一路攀升，2010年北京新建商品住宅均價己達到20328元/平方米，同比2009年上漲42%。面對房價的快速上漲，各級政府均使用了多種行政干預(yù)手段，但曾被社會廣泛看好的限制購房信貸和要求省級地方政府監(jiān)管房價政策，最終未起實質(zhì)性作用，中國的房地產(chǎn)市場似乎陷入了越調(diào)控越瘋狂的怪圈之中。此時通過法律手段，以稅收的形式調(diào)解分配模式成為新的關(guān)注焦點。

早在2010年5月27日，國務(wù)院就在批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確指出將深化財稅體制改革，逐步推進房產(chǎn)稅改革；隨后于2011年1月28日，批準上海和重慶兩地經(jīng)各自進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。至此，對城市居民自住房征收房產(chǎn)稅由猜想成為現(xiàn)實。

二、房產(chǎn)稅的法律性質(zhì)分析

房產(chǎn)稅，是指在房地產(chǎn)保有階段，以房屋、土地等不動產(chǎn)為征稅對象，向房地產(chǎn)的所有人或占有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅在特征上不僅具有一般稅收的共同特征，同時也具有自身的特質(zhì)。具體而言，其特征主要包括四個方面：

1）房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅

“財產(chǎn)稅是以財產(chǎn)為征稅對象，并由對財產(chǎn)進行占有、使用或收益的主體繳納。”[1]由此可見，以不動產(chǎn)為征收對象的房產(chǎn)稅顯然屬于財產(chǎn)稅的一種，更是財產(chǎn)稅的重中之重。

2）房產(chǎn)稅是地方稅

房產(chǎn)具有不可移動性，在不同地區(qū)房地產(chǎn)價格千差萬別，價值也各不相同。所以房產(chǎn)稅應(yīng)結(jié)合地域特點作出調(diào)整，不能統(tǒng)一劃價。因而，房產(chǎn)稅具有地方稅的典型特征。

3）房產(chǎn)稅是直接稅

直接稅的納稅義務(wù)人即是稅收的實際負擔(dān)人。由于房產(chǎn)稅的征收對象是不動產(chǎn)，其本身并不與其他行為發(fā)生經(jīng)濟關(guān)系，這就意味著房產(chǎn)稅自身不會出現(xiàn)稅負的轉(zhuǎn)嫁，因而，房產(chǎn)稅是直接稅。

4）房產(chǎn)稅是不動產(chǎn)保有階段的稅

不動產(chǎn)繳稅環(huán)節(jié)有“取得、交易和保有”三個階段，房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)保有階段，針對社會存量不動產(chǎn)征收的一種稅，因而，房產(chǎn)稅本身屬于不動產(chǎn)保有階段的稅。

三、當(dāng)前房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀分析與重慶、上海稅改評析

從社會實效來看，目前我國的房產(chǎn)稅并不能體現(xiàn)房產(chǎn)稅本身所具有的這些調(diào)控職能。致使其本身的功能弱化主要有三個方面的原因：

第一，征稅范圍過窄?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅征稅范圍限定在“經(jīng)營性用房”，而居民個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)并未納入房產(chǎn)稅的征稅范圍，不利于對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

第二，計稅依據(jù)不能反映房地產(chǎn)的真實價值。目前我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種，分別為從價計征和從租計征。這種計稅依據(jù)存在以下兩個方面的問題，即以房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)無法反映房地產(chǎn)的市場價值，抑制房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。

第三，稅率設(shè)計缺乏靈活性。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的稅率采取“一刀切”式的方法，并沒有根據(jù)不同收入的人群設(shè)置不同的稅率，沒有體現(xiàn)出“差別化”的稅率。這就意味著，無論房地產(chǎn)的持有者持有多少價值的房產(chǎn)，其在納稅數(shù)額的比例上是完全相等的，這也成為了房地產(chǎn)投機者對房地產(chǎn)進行投資，導(dǎo)致大量房產(chǎn)空置積壓的原因之一。

針對上述現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的弊端，重慶、上海兩地進行了試點改革，但側(cè)重點各不相同。

重慶市的房產(chǎn)稅改革主要貫徹“低端有保障，中端有市場，高端有遏制”的原則，核心思想是對不同層次的房地產(chǎn)市場區(qū)別對待，主要突出對高端市場的遏制，主要特點是“范圍窄、稅率高”。對于重慶市而言，其房地產(chǎn)高端市場本身仍處于起步階段，所涉及的范圍相對較窄，對房產(chǎn)稅的改革力度較弱，但其對未來房地產(chǎn)市場的調(diào)控有利，具有一定的“前瞻性”。上海的房產(chǎn)稅改革原則 “以居民為主，以市民消費為主，以普通商品房為主”在此原則的要求下，上海的房產(chǎn)稅改革“范圍廣，稅率低”。但因其免征面積過大[2]和對已有房產(chǎn)既往不咎兩大原因，此次改革涉及面仍然不廣。

綜上，目前中國房產(chǎn)稅的征收體制存在較多問題，而房產(chǎn)稅的改革試點雖有創(chuàng)新但過于溫和且涉及面均較為狹窄，所以對房產(chǎn)稅征收方案進行改革是勢在必行的。

四、中國房產(chǎn)稅征收改革方案

為配合我國房地產(chǎn)市場朝著良性循環(huán)的方向發(fā)展，作為地方稅稅種的房產(chǎn)稅在稅制設(shè)計中應(yīng)體現(xiàn)公平、中性、簡便原則，以寬稅基、低稅率的思路作為房產(chǎn)稅的指導(dǎo)思想，具體對改革方案如下：

第一，逐步擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍。由現(xiàn)行的僅對“經(jīng)營性用房”進行征稅向而居民個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)擴大范圍，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，打擊房地產(chǎn)炒作行為。

第二，統(tǒng)一計稅依據(jù)。在完善房產(chǎn)價值評估的前提下，將現(xiàn)行按房產(chǎn)余值征稅和按租金收入征稅改為統(tǒng)一按房產(chǎn)評估價值征稅，價格由權(quán)威中介機構(gòu)按照市場規(guī)則對房產(chǎn)現(xiàn)值進行評估。但是此種計稅依據(jù)需要慎重使用，并嚴格監(jiān)管，以防出現(xiàn)權(quán)力尋租的現(xiàn)象。

第三，采用浮動的有區(qū)別的稅負形式。根據(jù)不同的房地產(chǎn)使用性質(zhì)，不同的房地產(chǎn)所有人，以及房地產(chǎn)所在的不同地域，適用不同的稅率。具體操作可由中央針對不同房產(chǎn)性質(zhì)不同設(shè)定浮動稅率范圍，具體稅率則由省級政府確定。

第四，房產(chǎn)稅的減免。房產(chǎn)稅的征收其主要目的并非為擴大稅收來源，其本質(zhì)目的為調(diào)控市場，調(diào)節(jié)分配，縮短貧富差距。所以在房產(chǎn)稅征收時對普通居住用房的所有權(quán)人應(yīng)該通過稅收減免的方式減少他們的負擔(dān)，而對于有特殊困難的群體則應(yīng)給予其免稅的政策，并從房產(chǎn)稅的收入中支取部分款項用于保障性住房的建設(shè)。

注釋：

[1]祝林林：江西省稅務(wù)學(xué)校

[2]張守文.財稅法學(xué)[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2007。轉(zhuǎn)引自徐妍.財產(chǎn)稅的若干基本問題探析[J].稅務(wù)研究，2010,8:57

[3]本市居民家庭人均60平方米的免征面積。這就意味著，一個三口之家，其在180平方米的面積內(nèi)，無需繳納房產(chǎn)稅

參考文獻：

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2001年2月，曾某、王某在鄰居的參與下，雙方口頭協(xié)商約定王某在圩鎮(zhèn)的一幢新建尚未辦理房產(chǎn)證的房屋以55600元的價格賣給曾某，并約定由曾某辦理該房房產(chǎn)證，由王某負責(zé)辦理國有土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)。當(dāng)時曾某付款2萬元，王某交付了房屋鑰匙以及建筑規(guī)劃兩證給曾某。同年4月，曾某上門付款15600元時，提出同年7月再付剩余2萬元，屆時，王某必須辦好土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)。后曾某在該房屋門上貼出“本房招租，價格面議”（后一直沒人承租）。同年7月27日，外出務(wù)工的曾某回來后找到王某，得知王某尚未辦好土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)，便提出不要該房屋，要求退回已付的35600元，在曾某的要求下，王某寫給曾某一張欠條：“欠到曾某現(xiàn)金35600元（在2002年3月前付清）”。第二天，雙方又口頭約定如在2002年3月底前王某辦好證則由曾某付余下的2萬元給王某，否則王某應(yīng)退35600元，當(dāng)時有鄰居彭某幾人在場，彭某書寫了上述內(nèi)容的補充協(xié)議，在場人簽了名，但王某、曾某未簽名。2002年1月18日，王某辦理好該房國有土地使用證轉(zhuǎn)讓手續(xù)，使用者為曾某。而曾某卻一直未到有關(guān)部門辦理該房產(chǎn)權(quán)證（經(jīng)查王某提供給曾某的建房手續(xù)符合辦證要求）。

2002年5月間，曾某向法院提起訴訟，認為王某對所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未取得房產(chǎn)證，雙方的轉(zhuǎn)讓合同無效，要求王某返還35600元購房款。王某答辯稱，雖然該房尚未辦理房產(chǎn)證，但是房屋已交付，轉(zhuǎn)讓合同已大部分履行，曾某悔約沒有法律依據(jù)，請求駁回其訴訟請求。

審判

法院經(jīng)審理認為，原告曾某與被告王某之間的房屋轉(zhuǎn)讓是在平等、自愿的基礎(chǔ)上達成口頭協(xié)議，后又變更補充了協(xié)議內(nèi)容，約定了被告王某辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的期限，在此基礎(chǔ)上被告寫給原告一張欠條，該欠條實為附解除條件的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，后被告在約定期限內(nèi)辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，雙方據(jù)欠條形成的債權(quán)債務(wù)也隨之解除。自原、被告在口頭訂立房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議之始，雙方均著手在履行協(xié)議內(nèi)容，特別是原告主動給付被告購房款、出租房屋等，表明其已實際行使了對該房的占用使用權(quán)。由此可以認定雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議已成立且大部分履行，原告反悔沒有法律依據(jù)。據(jù)此，法院判決駁回原告的訴訟請求。

評析

本案是一起房屋轉(zhuǎn)讓合同受讓方反悔而要求出讓方退款的合同糾紛，原、被告雙方自第一次口頭約定轉(zhuǎn)讓房屋協(xié)議起，共有三次對轉(zhuǎn)讓事項進行協(xié)議，第二次協(xié)議修改了第一次協(xié)議，第三次協(xié)議對第二次協(xié)議內(nèi)容進行了補充，即出讓方立具的欠條屬于附解除條件的合同，自條件成就時，基于欠條形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系也隨之消除。案情雖然復(fù)雜，涉及合同法律關(guān)系也較多，但是這些合同法律關(guān)系相對較好把握，而本案比較關(guān)鍵且難于把握的法律問題是：尚未取得房產(chǎn)證的房屋能否轉(zhuǎn)讓？

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該條文把尚未取得房產(chǎn)證的房屋規(guī)定在禁止轉(zhuǎn)讓之列。然而，這項禁止性的法律規(guī)定卻不能適用本案當(dāng)事人之間的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛，主要理由如下：

首先，從物權(quán)變動原因來看，轉(zhuǎn)讓合同是物權(quán)變動的原因，而登記是確定物權(quán)變動的效力。不登記只產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不得對抗第三人的效力，并不排斥轉(zhuǎn)讓合同的成立和效力。一般情況下，房屋轉(zhuǎn)讓登記是對原戶主變更為新戶主即受讓方。如果所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未進行權(quán)屬登記，此時還沒有戶主，因此，要進行戶主的新舊變更也無從談起，這也許是《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定的未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的原因之一。

但是，在房屋轉(zhuǎn)讓中，卻不能因為不具有房產(chǎn)證而限制其交易，房產(chǎn)未進行最初登記和過戶登記，只是產(chǎn)生房屋所有權(quán)不轉(zhuǎn)移的效力，但雙方的轉(zhuǎn)讓合同仍可成立和生效，合同是設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，它不僅在雙方當(dāng)事人間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而且可以引發(fā)物權(quán)關(guān)系變動的法律事實，因而雙方當(dāng)事人基于合同形式的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)受到轉(zhuǎn)讓合同的約束和法律保護。就本案而言，房屋轉(zhuǎn)讓雙方在履行或享有合同產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)時，必須以自己的行為促使房屋產(chǎn)權(quán)的變更，這樣就可以體現(xiàn)合同是物權(quán)變動的原因。

篇(6)

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)管理；房屋測量；作用

在現(xiàn)代房產(chǎn)管理中，房屋測量的作用不容小覷，本文結(jié)合房產(chǎn)管理的實際情況對房屋測量技術(shù)在房產(chǎn)管理中的作用及其重要意義進行分析．希望能對從事房產(chǎn)管理的相關(guān)人員提供一定的借鑒和參考。

1 房屋測量在房產(chǎn)管理中的地位及其重要性分析

在房產(chǎn)管理中，房屋測量技術(shù)的地位非同尋常，由于房屋登記具有時間短．任務(wù)重的特點，在房屋管理中的很多歷史遺留問題，諸如房屋面積測定和評估。房屋類別的確定都需要借助于房屋測量技術(shù)，同時隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋測量技術(shù)可以廣泛的應(yīng)用于城建征地規(guī)劃和房屋管理方案設(shè)計中。同時由于房產(chǎn)管理涉及到房屋的各個方面．對房屋測量的要求也有多樣性。

首先，房屋測量對房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理意義重大，房地產(chǎn)管理的核心內(nèi)容之一是進行房屋所有權(quán)的管理。因此要實現(xiàn)房地產(chǎn)管理的法律化、制度化和程序化．就必須充分依靠房屋測量。通過房屋測量才能進行有效的房屋基本情況的審計和評估，房屋測量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記．因此房屋測量部門要科學(xué)決策。嚴格執(zhí)行國家的各項技術(shù)標準和規(guī)范，這樣才能為房產(chǎn)管理提供參考資料，減輕房產(chǎn)管理的工作量。房屋測量還對房地產(chǎn)管理中的市場管理意義重大．隨著我國住房制度改革不斷深化。新建住房的利用率不斷提高，安居房和房地產(chǎn)開放市場力度也不斷加大，隨著大量的房屋進入市場。房屋的買賣和交易行為也越來越頻繁，作為房屋管理部門在進行管理時需要提供一定的法律依據(jù)，而房屋測量則客觀上提供了這一需要．在商品房建筑面積確定和房產(chǎn)注冊、登記等方面．通過房屋測量部門鑒定的房屋可以規(guī)范的進入市場，這也有和J于保證消費者的合法權(quán)益。促進房地產(chǎn)銷售和房屋消費市場的活躍，使房屋消費者放心。使房產(chǎn)管理進入一個良性的科學(xué)的運作軌道。

此外,結(jié)合我國現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展的情況，房屋測量對推進住房制度改革，保證合理規(guī)劃和使用土地意義重大，當(dāng)前住房改革的重點是進行公有住房統(tǒng)計和優(yōu)惠銷售，其中一個重要的基礎(chǔ)工作就是準確和合理的確定每一套住房的價格。因此要注重房地產(chǎn)單價的評估和管理，這就涉及到了房屋分攤面積的計算和分配，這一項工作與人民群眾的利益密切相關(guān)，也是房產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一，房屋測量在數(shù)據(jù)上的精確性和合理性對于規(guī)范房產(chǎn)管理制度，保證住房改革的公信力意義非凡。同時在合理規(guī)劃和利用城鎮(zhèn)住房土地上．規(guī)范、專業(yè)的房屋測量是聯(lián)系土地、規(guī)劃和城建部門的紐帶，房產(chǎn)測量圖從一定程度上規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理，為合理的調(diào)配和利用土地，妥善的進行城鎮(zhèn)用地建設(shè)提供了相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，是合理進行土地規(guī)劃和住房建設(shè)的一桿標尺。

2 房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用

房屋測量技術(shù)是一項專業(yè)技術(shù)要求很高的工作。它的發(fā)展是建立在現(xiàn)代測繪技術(shù)的基礎(chǔ)上的。隨著我國房地產(chǎn)市場的H益興旺，對房屋測量的需求也越來越大，特別是涉及到房屋所有權(quán)的歸屬和房產(chǎn)分割等問題時，房屋測量成為解決房屋糾紛的重要的科學(xué)的法律依據(jù)。房屋測量獲得的測量數(shù)據(jù)往往是第一手的，主要指與房屋相聯(lián)系的房屋產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等數(shù)據(jù)，往往都具有很強的法律效力，有了這些依據(jù)，才能有效的載入房屋所有權(quán)屬證書，因此在房產(chǎn)管理中，房屋所有的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財政稅收的重要依據(jù)．擁有法律、財政和城鎮(zhèn)規(guī)劃三大基本作用，在法律上，為了更好的理清房屋的權(quán)屬關(guān)系，為房屋所有權(quán)屬證書提供客觀、有效的依據(jù)，就需要有精確的房屋測量技術(shù)作為輔助工具．在城鎮(zhèn)規(guī)劃上。城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)管理部門在穩(wěn)步推進居民基本住房建設(shè)的同時。也要充分考慮房屋測量技術(shù)的發(fā)揮，因此城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設(shè)部門必須全面了解和掌握所轄地房產(chǎn)的權(quán)屬、方位、數(shù)量和使用現(xiàn)狀，以便對城鎮(zhèn)房屋進行科學(xué)、有效的管理。

只有合理的利用房屋測量技術(shù)，才能穩(wěn)步的推進房屋管理和合理的房屋規(guī)劃建設(shè)，提高土地的利用率。從而更好的調(diào)配和使用房屋和土地．有計劃安排新舊城區(qū)居民房屋的拆遷和改造，為新發(fā)展房屋住宅區(qū)的規(guī)劃提供便利條件。同時房屋測量的數(shù)據(jù)和結(jié)果，也是進行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理和房屋規(guī)劃研究的重要基礎(chǔ)資料。由此可見，房屋測量技術(shù)雖然專業(yè)性強。但在房屋管理中卻應(yīng)用廣泛，發(fā)揮著重要作用。

同時．房屋測量提供了準確的測量圖紙資料和數(shù)據(jù)庫，不僅對私有房屋管理意義重大，也為正確掌握城鎮(zhèn)居民房屋和土地的使用現(xiàn)狀和變化提供了一定的參考，通過房屋測量的數(shù)據(jù)．城鎮(zhèn)房屋管理部門可以對公私各占有的房產(chǎn)數(shù)量和面積進行合理的統(tǒng)計．徹底清除違法違章房屋，從而形成動態(tài)的房屋管理和監(jiān)測體系，房屋測量技術(shù)的重要之處還在于它為統(tǒng)計各類房屋的數(shù)量和比重提供了可支撐的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)可以廣泛的應(yīng)用于現(xiàn)代房產(chǎn)管理和房產(chǎn)經(jīng)濟理論研究。房屋測量為房產(chǎn)稅的征收提供了必要的依據(jù)，房產(chǎn)測量為城鎮(zhèn)財政、稅收等部門研究和確定居民房屋土地分類等級、制定稅費標準提供了參照，在一定程度上保證了房產(chǎn)稅費的征收，避免了稅收管理部門的損失。

此外．房產(chǎn)測量圖中所顯示的所有房屋的權(quán)屬范圍，是經(jīng)測量統(tǒng)計后逐幢房屋清理得出的產(chǎn)權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)經(jīng)過住戶申請登記。是由主管部門逐戶審核確認的。房產(chǎn)測量圖也是加強房產(chǎn)管理、核定產(chǎn)權(quán)、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書、保障房屋所有者的合法權(quán)益的依據(jù)之一。

房屋測量技術(shù)在房屋管理的作用不言而喻，而怎么科學(xué)有效的發(fā)揮房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用則是當(dāng)前房屋管理人員和房屋測量工作者關(guān)心的首要問題。需要引起房地產(chǎn)管理從業(yè)者的重視。

3 房屋測量在房產(chǎn)管理中的應(yīng)用和注意的問題

以上，我們談到了房屋測量在房產(chǎn)管理中的地位和作用，對房屋測量的作用進行了必要的研究和分析。而在房產(chǎn)管理中．只有精確的房屋測量才能更好的維護房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序和銷售秩序．進一步規(guī)范城鎮(zhèn)商品房銷售行為，從而提高商品房銷售面積的準確性和針對性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權(quán)益，為此國家曾制定了相應(yīng)的房產(chǎn)管理和房屋測量的規(guī)章制度，然而在實際操作中涉及到此類問題．卻需要具體問題具體分析。因此有必要對具體應(yīng)用和操作房屋測量時注意的幾個問題作更深入的探討。

3.1 房屋銷售面積的測量

關(guān)于房屋銷售面積的測量往往要求精確性強，數(shù)據(jù)復(fù)雜，因為房屋銷售面積和市場定價有很大的關(guān)系．因此在測量時精確度的把握是重點。房屋銷售面積的測詹比較復(fù)雜．一般來說可分為房屋總面積測量和房屋總利用面積的測量。這二個參數(shù)是衡量房屋面積大小，進行房產(chǎn)測量的基本方法之一，房產(chǎn)測量技術(shù)經(jīng)過多年的發(fā)展，目前常見的測量技術(shù)主要有：運用實地量距法進行面積測算；運用坐標解析法進行房產(chǎn)測量的計算：利用GPS技術(shù)進行房屋測量。房屋銷售面積的測量是房屋測量中的重要內(nèi)容．科學(xué)的房屋銷售面積測量往往能為房產(chǎn)管理者提供管理的相關(guān)憑證．也是妥善處理城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛和房屋面積補償?shù)葐栴}的重要保證，因此房屋測量人員要根據(jù)實際情況運用科學(xué)、專業(yè)技術(shù)方法做好房屋銷售面積的測量工作，為房產(chǎn)管理保駕護航。

3.2 房屋測量的相關(guān)要求和規(guī)定

房屋測量工作作為一項長期性、專業(yè)性和政策性較強的工作．必須有一定的技術(shù)要求和規(guī)范來進行合理的限定．這些規(guī)定和要求對于規(guī)范房屋測量人員的工作提出了較高的要求，能否充分發(fā)揮房屋測量在房產(chǎn)管理中的作用，房屋測量的行業(yè)規(guī)范的提出是十分必要的。目前。在房屋測量中，要遵循和執(zhí)行統(tǒng)一的房屋測量規(guī)范，同時。房屋應(yīng)具備上蓋和防護物，要保證房屋的結(jié)構(gòu)牢固。屬于永久性建筑物。且屬于生活或生產(chǎn)性場所等條件，這些普遍性的條件給予了房屋測量者許多有效的指導(dǎo)，有利于科學(xué)、合理的房屋測量和評估體系的形成，避免出現(xiàn)由于房屋測量偏差所導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛。

綜上所述，本文對房屋測量在房屋管理中的重要作用和應(yīng)注意問題分別進行了研究和分析，由此可見房屋測量在社會經(jīng)濟、人民生活等方面的地位，每個房屋測量工作者應(yīng)該認真工作，善于學(xué)習(xí)，才能把測量工作搞好，為房屋管理和房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系確定提供重要的保障。

參考文獻

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[2]胡秀英．規(guī)范房產(chǎn)測量強化行政管理．三晉測繪，2005；5

篇(7)

第一條  為了正確、及時地處理城市房產(chǎn)糾紛，保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護城市房產(chǎn)管理秩序，根據(jù)本市實際情況制定本條例。

第二條  本條例適用于本市市南、市北、臺東、四方、滄口區(qū)和各縣級市、嶗山區(qū)與黃島區(qū)的城區(qū)、建制鎮(zhèn)、獨立工礦區(qū)及青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。

第三條  青島市和各區(qū)、縣級市及青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)設(shè)立房產(chǎn)糾紛仲裁委員會，按本條例規(guī)定的管轄權(quán)限，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)房產(chǎn)糾紛的仲裁工作。

各區(qū)、縣級市及青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)糾紛仲裁委員會，受同級人民政府的領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)務(wù)上接受青島市房產(chǎn)糾紛仲裁委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第四條  仲裁委員會仲裁房產(chǎn)糾紛，必須查清事實，根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章、政策的規(guī)定進行處理，保障當(dāng)事人平等地行使權(quán)利。

第五條  仲裁委員會仲裁房產(chǎn)糾紛，根據(jù)自愿和合法的原則進行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)及時裁決。

仲裁委員會仲裁房產(chǎn)糾紛，實行一次裁決制度。

第六條  屬本條例規(guī)定受理范圍的城市房產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人可以依照本條例向仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

第七條  當(dāng)事人可以委托人一至二人參加房產(chǎn)糾紛仲裁活動。人必須向仲裁委員會提交委托人簽名或蓋章的授權(quán)委托書。授權(quán)委托書應(yīng)記明委托事項和權(quán)限。

第八條  當(dāng)事人申請仲裁，應(yīng)從知道或應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害之日起兩年內(nèi)提出。延付或拒付租金的房產(chǎn)糾紛應(yīng)在一年內(nèi)提出。但從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，不予受理。超過時效期間，當(dāng)事人自愿履行的，不受時效限制。

因不可抗力或者其他障礙使當(dāng)事人不能行使申請仲裁權(quán)時，時效中止。從中止時效的原因消除之日起，時效期間繼續(xù)計算。

時效因提起仲裁、當(dāng)事人一方提出要求或同意履行義務(wù)而中斷。從中斷事由終了之日起，時效期間重新計算。

第九條  本條例所稱當(dāng)事人是指參加房產(chǎn)糾紛仲裁活動的申訴人和被訴人。

本條例所稱房產(chǎn)，是指經(jīng)房產(chǎn)管理部門依法核準登記并發(fā)證的房屋及附屬于房屋的構(gòu)筑物和其他設(shè)施。

第二章  受理范圍與管轄

第十條  公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房產(chǎn)租賃、買賣、交換、抵押、典當(dāng)、修繕、相鄰關(guān)系、使用權(quán)互換和侵害房產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)等發(fā)生的房產(chǎn)糾紛，符合本條例規(guī)定的，均可申請仲裁。

第十一條  下列房產(chǎn)糾紛，仲裁委員會不予受理：

（一）當(dāng)事人在合同中沒有訂有仲裁條款或者事后沒有達成書面仲裁協(xié)議的；

（二）超過本條例第八條規(guī)定時效期間的；

（三）人民法院已經(jīng)受理或已經(jīng)調(diào)解、判決的；

（四）要求確認所有權(quán)的；

（五）涉及離婚、析產(chǎn)、贈與、繼承的；

（六）涉外的；

（七）涉及落實國家有關(guān)房產(chǎn)政策的；

（八）機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位內(nèi)部分配住房引起的；

（九）軍隊內(nèi)部的；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由其他部門處理的。

第十二條  房產(chǎn)糾紛，由房產(chǎn)所在區(qū)、縣級市、青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的仲裁委員會管轄。本條例另有規(guī)定的除外。

第十三條  下列房產(chǎn)糾紛，由青島市仲裁委員會管轄。

（一）爭議所涉及的房產(chǎn)在兩個以上轄區(qū)的；

（二）爭議的房產(chǎn)建筑面積在五百平方米以上的；

（三）在本市有重大影響的；

（四）由于特殊原因，有管轄權(quán)的仲裁委員會不能行使管轄權(quán)的；

（五）市仲裁委員會認為應(yīng)由自己處理的。

青島市仲裁委員會可把前款所列房產(chǎn)糾紛交區(qū)、縣級市、青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)仲裁委員會處理。

各區(qū)、縣級市及青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)仲裁委員會，也可把它管轄的房產(chǎn)糾紛報請青島市仲裁委員會處理。

第三章  仲裁組織

第十四條  仲裁委員會由主任一人、副主任一至二人和委員若干人組成，其成員人數(shù)必須是單數(shù)。

仲裁委員會的組成人員由同級人民政府批準。

仲裁委員會在房產(chǎn)管理部門設(shè)辦公室負責(zé)日常工作。

第十五條  仲裁委員會設(shè)專職仲裁員若干人；必要時，可聘請兼職仲裁員。兼職仲裁員在執(zhí)行仲裁職務(wù)時，與專職仲裁員享有同等的權(quán)利。

第十六條  仲裁員必須由作風(fēng)正派、辦事公正、熟悉房產(chǎn)管理專業(yè)知識、具有一定法律知識和工作實踐經(jīng)驗的人員擔(dān)任。

仲裁員經(jīng)考核取得資格后，由仲裁委員會任命或聘請。

第十七條  仲裁委員會仲裁房產(chǎn)糾紛，由仲裁員三人或五人組成仲裁庭進行，仲裁委員會主任或副主任指定其中一人為首席仲裁員。

事實清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確或爭議不大的房產(chǎn)糾紛，仲裁委員會主任或副主任可指定仲裁員一人獨任仲裁。

第十八條  仲裁員、書記員、鑒定人、勘驗人有下列情形之一的，必須回避；當(dāng)事人有權(quán)用口頭或書面方式申請他們回避：

（一）是房產(chǎn)糾紛的當(dāng)事人或當(dāng)事人、人的近親屬；

（二）與房產(chǎn)糾紛有利害關(guān)系；

（三）與房產(chǎn)糾紛當(dāng)事人有其他關(guān)系，可能影響對房產(chǎn)糾紛的公正處理。

當(dāng)事人提出回避申請，應(yīng)當(dāng)說明理由，在受理時提出?；乇苁掠稍谑芾砗笾赖模部稍谥俨猛ラ_庭辯論終結(jié)前提出。

第十九條  首席仲裁員、仲裁員的回避，由同級仲裁委員會主任或副主任決定；仲裁委員會主任擔(dān)任首席仲裁員的回避，由同級仲裁委員會決定；書記員、鑒定人、勘驗人等的回避，由首席仲裁員決定。

仲裁委員會對當(dāng)事人提出的回避申請，應(yīng)在提出回避申請之日起三日內(nèi)以口頭或書面的形式作出決定。

第四章  仲裁程序

第二十條  申請仲裁必須符合下列條件：

（一）申訴人是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人或其他組織；

（二）有明確的被訴人、具體的請求事項和事實根據(jù)；

（三）屬于仲裁受理范圍和該仲裁委員會管轄。

第二十一條  申請仲裁，申訴人應(yīng)按照本條例的規(guī)定，向有管轄權(quán)的仲裁委員會提交仲裁申請書，并按被訴人的人數(shù)提交仲裁申請書副本。

第二十二條  仲裁申請書應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位和住所；法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負責(zé)人的姓名、職務(wù)；

（二）具體的請求事項和所根據(jù)的事實和理由；

（三）證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住所。

第二十三條  仲裁委員會收到仲裁申請書后，對經(jīng)審查符合受理規(guī)定的，應(yīng)在七日內(nèi)決定受理，并向申訴人發(fā)送《房產(chǎn)糾紛受理通知書》；對不符合規(guī)定的，應(yīng)在七日內(nèi)書面通知申訴人不予受理，并說明理由。

第二十四條  仲裁委員會受理房產(chǎn)糾紛后，應(yīng)在五日內(nèi)將仲裁申請書副本發(fā)送被訴人。被訴人應(yīng)在收到仲裁申請書副本之日起十日內(nèi)向仲裁委員會提交答辯書。

被訴人在規(guī)定的期限內(nèi)不提交答辯書的，不影響房產(chǎn)糾紛的處理。

第二十五條  仲裁委員會應(yīng)在仲裁庭組成人員確定后的三日內(nèi)，將其組成人員告知當(dāng)事人。

第二十六條  申請仲裁，申訴人應(yīng)提供有關(guān)證據(jù)。仲裁委員會調(diào)查取證時，有關(guān)單位和個人應(yīng)如實提供有關(guān)情況、檔案資料、原始憑證等。

仲裁人員在調(diào)查取證時，應(yīng)出示證明。

第二十七條  對當(dāng)事人雙方爭議的事項，第三人認為有獨立請求權(quán)的，可以提起仲裁申請。

對當(dāng)事人雙方爭議的事項，第三人雖無獨立請求權(quán)，但處理結(jié)果與其在法律上有利害關(guān)系的，可以申請參加仲裁活動；仲裁委員會也可以通知其參加仲裁活動。

第二十八條  仲裁委員會受理房產(chǎn)糾紛后，根據(jù)自愿和合法的原則，在查明事實、分清是非的基礎(chǔ)上進行調(diào)解。

經(jīng)調(diào)解達成協(xié)議的，應(yīng)制作調(diào)解書。調(diào)解書由仲裁員、書記員署名，并加蓋仲裁委員會印章。調(diào)解書一經(jīng)送達雙方當(dāng)事人，即發(fā)生法律效力。

調(diào)解協(xié)議不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益。

第二十九條  調(diào)解達不成協(xié)議或調(diào)解書送達前當(dāng)事人翻悔的，仲裁庭應(yīng)及時裁決。

第三十條  仲裁委員會應(yīng)在仲裁庭開庭的三日前，將開庭時間、地點以書面形式通知當(dāng)事人和其他有關(guān)人員。

第三十一條  仲裁庭開庭處理房產(chǎn)糾紛，按下列順序進行：

（一）核對當(dāng)事人；宣布仲裁庭組成人員、書記員；宣布仲裁庭紀律；

（二）詢問當(dāng)事人、當(dāng)事人陳述；

（三）出示和鑒別有關(guān)證據(jù)；

（四）申訴人或其人發(fā)言；

（五）被訴人或其人答辯；

（六）當(dāng)事人雙方辯論。

雙方辯論終結(jié)，由首席仲裁員按申訴人、被申訴人的順序征詢最后意見，并可再進行調(diào)解。當(dāng)事人不同意調(diào)解或調(diào)解不成的，應(yīng)及時評議，作出裁決。

第三十二條  對重大疑難的房產(chǎn)糾紛，仲裁庭可提請仲裁委員會評議、決定；仲裁委員會也可以自行評議、決定；對仲裁委員會的決定，仲裁庭必須執(zhí)行。

第三十三條  仲裁委員會或仲裁庭進行評議時，實行少數(shù)服從多數(shù)的原則。評議筆錄應(yīng)由仲裁委員會或仲裁庭組成人員簽名。評議中的不同意見要如實記入筆錄。

第三十四條  仲裁裁決必須以書面形式作出，由仲裁員、書記員署名，并加蓋仲裁委員會印章后送達當(dāng)事人。

第三十五條  裁決書應(yīng)載明下列內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位和住所；法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負責(zé)人的姓名、職務(wù)；

（二）申請仲裁的事項、根據(jù)的事實和理由；

（三）裁決認定的事實、理由和適用的法律、法規(guī)、規(guī)章；

（四）裁決結(jié)論和仲裁費用的承擔(dān)；

（五）不服裁決的起訴期限。

第三十六條  當(dāng)事人對仲裁裁決不服的，可在接到仲裁裁決書之日起十五日內(nèi)，向房產(chǎn)所在地人民法院起訴。逾期不起訴，裁決即發(fā)生法律效力。

第三十七條  當(dāng)事人對已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解協(xié)議或仲裁裁決必須履行。當(dāng)事人一方不履行的，對方當(dāng)事人可以申請房產(chǎn)所在地人民法院強制執(zhí)行。

第三十八條  房產(chǎn)糾紛受理后，裁決宣告前，申訴人要求撤回仲裁申請的，是否準許由仲裁委員會決定。但被訴人反訴的，不準許申訴人撤回仲裁申請，應(yīng)繼續(xù)仲裁。

第三十九條  申訴人經(jīng)兩次合法通知，無正當(dāng)理由拒不到庭的或未經(jīng)批準中途退庭的，視為自動撤回仲裁申請。但被訴人反訴的，可缺席仲裁。

被訴人經(jīng)兩次合法通知，無正當(dāng)理由拒不到庭的或未經(jīng)批準中途退庭的，可缺席仲裁。

第四十條  仲裁委員會在處理房產(chǎn)糾紛過程中，發(fā)現(xiàn)該糾紛不屬仲裁受理范圍的，應(yīng)終止仲裁并書面通知當(dāng)事人。

第四十一條  仲裁委員會主任或副主任對本級仲裁委員會已經(jīng)發(fā)生法律效力的仲裁裁決，發(fā)現(xiàn)確有錯誤，認為需要重新仲裁的，可提請仲裁委員會討論決定。

青島市仲裁委員會對各區(qū)、縣級市和青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)仲裁委員會已經(jīng)發(fā)生法律效力的仲裁裁決，發(fā)現(xiàn)確有錯誤的，有權(quán)指令該仲裁委員會重新仲裁或自行仲裁。

重新仲裁的房產(chǎn)糾紛，應(yīng)另行組成仲裁庭進行。

第四十二條  仲裁委員會仲裁房產(chǎn)糾紛，應(yīng)當(dāng)在受理之日起六個月內(nèi)處結(jié)，有特殊情況需延長的，經(jīng)同級仲裁委員會主任批準，可延長三個月。

第五章  附  則

第四十三條  參加仲裁活動的當(dāng)事人和有關(guān)人員，應(yīng)當(dāng)遵守仲裁紀律，凡違反本條例有關(guān)規(guī)定，妨礙仲裁人員執(zhí)行職務(wù)，依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》應(yīng)予處罰的，由公安機關(guān)予以處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第四十四條  當(dāng)事人參加房產(chǎn)糾紛仲裁，應(yīng)當(dāng)向仲裁委員會交納仲裁費。

收取仲裁費用的辦法由青島市房產(chǎn)管理局、青島市物價局制定，報青島市人民政府批準。

第四十五條  本條例具體應(yīng)用中的問題，由青島市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。