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篇(1)

2、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明。

3、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)要到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證，房產(chǎn)繼承分兩種：遺囑繼承和法定繼承。

4、辦理房屋過(guò)戶登記，申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》(原件)、身份證明(復(fù)印件)、房地產(chǎn)權(quán)證書(原件)、繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈(zèng)公證書(原件)、契稅完稅憑證(原件)。

篇(2)

一、案情

2004年1月18日原告丁某與劉某登記結(jié)婚，雙方系再婚，劉某婚前有一子劉某宇，丁某婚前有一女程某。2008年3月18日劉某取得新疆烏魯木齊市沙依巴克區(qū)珠江路一套房子的房屋所有權(quán)證。2010年11月15日劉某去世。2011年4月21日劉某母親周某到烏魯木齊市沙依巴克區(qū)民政局婚姻登記處開具了劉某無(wú)婚姻登記記錄證明，同日周某辦理了放棄繼承權(quán)的公證。2011年4月27日根據(jù)周某、劉某宇的申請(qǐng)，烏魯木齊市第二公證處出具了（2011）新烏證內(nèi)字第16076號(hào)對(duì)劉某遺產(chǎn)繼承權(quán)的公證書，確定劉某烏魯木齊市沙依巴克區(qū)珠江路的房產(chǎn)由其兒子劉某宇繼承。2011年11月24日劉某宇因繼承向?yàn)豸斈君R市住房保障和房產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理劉某房屋轉(zhuǎn)移登記，該局依據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋權(quán)屬登記條例》第7條第36條的規(guī)定，頒發(fā)了劉某宇上述房屋的房產(chǎn)證。

2011年12月27日，烏魯木齊市沙依巴克區(qū)民政局婚姻登記處出具《情況說(shuō)明》，主要內(nèi)容為：經(jīng)查當(dāng)事人劉某已于2004年1月18日辦理再婚，其母親周某取得的無(wú)婚姻登記記錄證明是騙取的，是無(wú)效的。烏魯木齊市第二公證處依據(jù)該《情況說(shuō)明》及相關(guān)檔案證實(shí)劉某于2004年1月18日與丁某登記結(jié)婚，遂于2011年12月30日做出《關(guān)于撤銷公證書的決定》，決定撤銷（2011）新烏證內(nèi)字第16076號(hào)公證書。2012年丁某訴至法院，要求被告烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局撤銷房屋轉(zhuǎn)移登記行為。

二、分歧

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是本案是否應(yīng)先解決民事?tīng)?zhēng)議。

一種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》確定的房屋行政登記訴訟中行政、民事交叉問(wèn)題的“民事基礎(chǔ)關(guān)系先行處理”原則，本案應(yīng)要求當(dāng)事人先行提起繼承之訴，待房屋歸屬權(quán)確認(rèn)后，再要求房屋登記機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)移登記。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，行政訴訟與民事訴訟之間并沒(méi)有確定的先后順序，行政與民事之間誰(shuí)先誰(shuí)后的問(wèn)題是由所需要解決的問(wèn)題本身的邏輯次序決定的。本案應(yīng)徑行判決，撤銷被告烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局向第三人劉某宇頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

三、評(píng)析

1.原文作者范少罡、沈紅霞同意第二種意見(jiàn)。理由如下：

本案是一起因繼承遺產(chǎn)引發(fā)的房屋轉(zhuǎn)移行政登記糾紛。《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第8條規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理時(shí)間不計(jì)算在行政訴訟期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟?！贝藯l款確定了房屋行政登記訴訟中行政、民事交叉問(wèn)題的“民事基礎(chǔ)關(guān)系先行處理”原則。

本案中，周某欺騙取得了劉某無(wú)婚姻登記記錄證明，并和劉某宇隱瞞了存在其他繼承人，使公證機(jī)關(guān)誤以為在周某放棄繼承的情形下，劉某宇即為劉某遺產(chǎn)的唯一繼承人，做出了公證書，確定劉某烏魯木齊市沙依巴克區(qū)珠江路的房產(chǎn)由劉某宇繼承。但公證機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)公證書有誤后，即撤銷了上述公證書。本案法律關(guān)系經(jīng)歷了由繼承糾紛到錯(cuò)誤公證再到錯(cuò)誤辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，比《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第8條規(guī)定的情形更為復(fù)雜。如果此時(shí)再僵硬地套用第8條規(guī)定，讓當(dāng)事人先去解決繼承糾紛，因法院受制于行政行為公定力的約束，劉某宇取得的房產(chǎn)證將是民事糾紛中一道難以逾越的障礙，將使訴訟更加拖沓和復(fù)雜。根據(jù)爭(zhēng)議房產(chǎn)本身的邏輯次序，公證書被撤銷了，被告的具體行政行為也就沒(méi)有了基礎(chǔ)，處理行政爭(zhēng)議的時(shí)機(jī)業(yè)已成熟，被告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的行政行為應(yīng)該被撤銷，房產(chǎn)恢復(fù)到劉某名下，此時(shí)再解決繼承糾紛就水到渠成了。

2.筆者同意第一種意見(jiàn)，即本案應(yīng)要求當(dāng)事人先行提起繼承之訴，待房屋歸屬權(quán)確認(rèn)后，再要求房屋登記機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)移登記（筆者認(rèn)為，此處的“轉(zhuǎn)移登記”應(yīng)為“更正登記”）。其理由如下：

（1）本案撤銷被告業(yè)已辦理的房屋轉(zhuǎn)移登記，存在法律和事實(shí)上的障礙

根據(jù)本案查明的事實(shí)，目前爭(zhēng)議房產(chǎn)的登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不完全相符，房屋登記簿的記載確有錯(cuò)誤。原文作者提出的“根據(jù)爭(zhēng)議房產(chǎn)本身的邏輯次序，公證書被撤銷了，被告的具體行政行為也就沒(méi)有了基礎(chǔ)，處理行政爭(zhēng)議的時(shí)機(jī)業(yè)已成熟，被告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的行政行為應(yīng)該被撤銷，房產(chǎn)恢復(fù)到劉某名下”的觀點(diǎn)，似乎是可行的，但實(shí)際上存在法律和事實(shí)障礙。

首先，被告無(wú)法自行撤銷其業(yè)已辦理的房屋轉(zhuǎn)移登記行為。根據(jù)《房屋登記辦法》第81條“司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記”的規(guī)定，只有司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)的生效文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，被告才可以撤銷原房屋登記。由于公證機(jī)關(guān)既不是司法機(jī)關(guān)，也不是行政機(jī)關(guān)，雖然公證書被其自行撤銷，并且由此可以證明劉某宇的房產(chǎn)證系隱瞞真實(shí)情況、提供虛假材料獲取的，但被告仍無(wú)法根據(jù)《房屋登記辦法》第81條的規(guī)定行使撤銷權(quán)。

其次，即使法院判決撤銷被告辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的行政行為，房產(chǎn)也無(wú)法恢復(fù)到劉某名下。劉某已經(jīng)死亡，這是客觀事實(shí)。根據(jù)《物權(quán)法》第29條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。同時(shí)，根據(jù)《民法通則》第9條的規(guī)定，公民的民事權(quán)利能力始于出生，終于死亡。如果將劉某作為權(quán)利主體，則其不可能享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，也不可能去申請(qǐng)房屋登記。即使被告主動(dòng)行使房屋登記職權(quán)，將該房產(chǎn)所有權(quán)恢復(fù)登記至劉某名下，將會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)發(fā)生了繼承的房產(chǎn)權(quán)利又登記至已經(jīng)喪失民事權(quán)利能力人名下的困境。

（2）本案屬于典型的行民交叉案件，依法應(yīng)以解決民事?tīng)?zhēng)議為先

《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第8條明確規(guī)定：“當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟”，而本案正是屬于因原告與第三人劉某宇之間存在繼承民事法律關(guān)系爭(zhēng)議，而對(duì)房屋登記行為提起的行政訴訟。據(jù)此，本案依法應(yīng)裁定中止訴訟，先解決民事?tīng)?zhēng)議。事實(shí)上，民事?tīng)?zhēng)議塵埃落定后，民事裁決書上所確定的權(quán)利人，可以憑民事確權(quán)裁決，根據(jù)《房屋登記辦法》第80條，“人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者有關(guān)法律文書，辦理相應(yīng)的登記”的規(guī)定，徑行向被告申請(qǐng)辦理房屋相關(guān)權(quán)利的更正登記。已經(jīng)中止的房屋登記行政訴訟，當(dāng)事人可以撤訴的方式結(jié)案；如果沒(méi)有提起以撤銷爭(zhēng)議房產(chǎn)的房屋轉(zhuǎn)移登記的行政訴訟，則當(dāng)事人無(wú)需再行提起，以免當(dāng)事人訴累。

（3）本案劉某宇取得的房產(chǎn)證，并非民事訴訟中一道難以逾越的障礙

篇(3)

1、房屋評(píng)估：首先必須通過(guò)評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行市值評(píng)估。評(píng)估公司會(huì)根據(jù)房屋所處的路段、樓層、樓齡等因素，準(zhǔn)確的判斷出物業(yè)市值價(jià)格。

2、繼承公證。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐墓C處辦理繼承公證，領(lǐng)取繼承公證書。在辦理公證前，要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明。若部分合法繼承人自愿放棄繼承權(quán)，必須出具放棄財(cái)產(chǎn)承諾證明。

3、房屋測(cè)繪。申請(qǐng)人必須到房地產(chǎn)測(cè)繪部門申請(qǐng)辦理房屋面積測(cè)繪或轉(zhuǎn)繪手續(xù)，領(lǐng)取測(cè)繪成果或者附圖，以便辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

4、繼承登記：申請(qǐng)人持房地產(chǎn)權(quán)證原件、繼承公證書、身份證明復(fù)印件、契稅完稅憑證原件、房屋測(cè)繪等證明到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)繼承登記手續(xù)。

篇(4)

李先生未成年時(shí)，其父母就以其名義購(gòu)置了一處房產(chǎn)給他今后當(dāng)婚房。李先生成年成家后，經(jīng)不住妻子的再三請(qǐng)求，瞞著父母在房產(chǎn)證上加上了妻子的名字，使該房從個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)變成了夫妻共有房產(chǎn)。不久前，李先生婚姻觸礁與妻子離婚，妻子根據(jù)約定分得了該房屋50%的產(chǎn)權(quán)，李先生的父母為此深受打擊。

律師提醒：

現(xiàn)在很多家長(zhǎng)在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，將房產(chǎn)直接登記在未成年子女名下。在這些家長(zhǎng)看來(lái)，“娃娃房”的好處很多，可以規(guī)避稅費(fèi)、規(guī)避家庭破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、提前為孩子準(zhǔn)備婚房等。我們有必要提醒這些“用心良苦”的家長(zhǎng)們，你們只想到了“娃娃房”的利，卻沒(méi)意識(shí)到它的弊。

這種做法在法律上風(fēng)險(xiǎn)較大，隱患較多，歸納起來(lái)有以下四個(gè)方面：

一是父母不能隨意處置房屋，確需處置時(shí)手續(xù)麻煩。

根據(jù)法律規(guī)定，父母不能隨意出售、抵押未成年人名下的房屋，必須是有利于未成年人利益，如未成年人出現(xiàn)重大疾病需要錢來(lái)治療或生活學(xué)習(xí)需要時(shí)才能處置，處置時(shí)必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書，且保證書須經(jīng)公證處公證。此外，父母出售房產(chǎn)所得款項(xiàng)應(yīng)全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。

二是父母離婚時(shí)易發(fā)生糾紛。

如果父母離婚，當(dāng)初以孩子名義購(gòu)置的房屋歸屬往往會(huì)引起法律糾紛。如果房產(chǎn)不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)分割，那么該房產(chǎn)應(yīng)屬承擔(dān)撫養(yǎng)孩子義務(wù)的一方與孩子共同居住，現(xiàn)實(shí)中可能會(huì)由此引發(fā)撫養(yǎng)權(quán)爭(zhēng)奪局面。

三是父母今后想收回房屋困難，且無(wú)法控制子女成年后擅自處分房產(chǎn)。

如果子女成年后不履行贍養(yǎng)父母的義務(wù)，父母想收回房屋將會(huì)遇到很大的法律障礙。實(shí)踐中除本案提到的情形外，也有子女成年后將房屋出賣，不讓父母居住的情況。

四是子女如婚后發(fā)生意外，其配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)。

如果子女在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，父母為子女在未成年時(shí)購(gòu)置的房產(chǎn)，也將作為子女的遺產(chǎn)分割和繼承。

律師建議：

要規(guī)避以上這些法律風(fēng)險(xiǎn)，可以采取的措施有：

一是房產(chǎn)可以登記為父母與未成年子女共有，并進(jìn)行公證。

公證書約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。這種辦法可以讓子女既擁有房產(chǎn)，又不至于在遇到意外情況時(shí)房產(chǎn)被作為遺產(chǎn)分割。

二是進(jìn)行房產(chǎn)份額變更。

直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。這種方法主要是應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅，即使子女成年后以自己名義所購(gòu)房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計(jì)稅量將極其有限。

篇(5)

婚前財(cái)產(chǎn)公證需要準(zhǔn)備的材料有：

1、個(gè)人的身份證明。如身份證、戶口薄，已婚的還要帶上結(jié)婚證。(已婚也可補(bǔ)辦)。

2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明。如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購(gòu)房合同和付款發(fā)票等能證明財(cái)產(chǎn)屬性的證明等。

3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書。協(xié)議書的內(nèi)容一般包括：當(dāng)事人的姓名、性別、職業(yè)、住址等個(gè)人基本情況、財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、價(jià)值、狀況、歸屬，上述婚前財(cái)產(chǎn)的使用、維修、處分的原則等。一般雙方當(dāng)事人的簽名和訂約日期空缺，待公證員對(duì)協(xié)議進(jìn)行審查和修改后，再在公證員面前簽字。

法律依據(jù)：

《公證法》第三十條

篇(6)

    一、準(zhǔn)備好以下材料：

    1、個(gè)人的身份證明，如身份證、戶口簿，已婚的還要帶上結(jié)婚證；

    2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的帶購(gòu)房合同和付款發(fā)票；

    3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書。協(xié)議書的內(nèi)容一般包括：當(dāng)事人的姓名、性別、職業(yè)、住址等個(gè)人基本情況；財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、價(jià)值、狀況、歸屬；上述婚前財(cái)產(chǎn)的使用、維修、處分的原則等。一般雙方當(dāng)事人的簽名和訂約日期空缺，待公證員對(duì)協(xié)議進(jìn)行審查和修改后，再在公證員面前簽字。

    二、準(zhǔn)備好上述材料后，雙方必須共同親自到公證處提出公證申請(qǐng)，填寫公證的申請(qǐng)表格。一般不允許委托他人或是一個(gè)人來(lái)辦婚前財(cái)產(chǎn)公證。

    三、公證申請(qǐng)被公證員受理后，公證員就財(cái)產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容，審查財(cái)產(chǎn)的權(quán)利證明；查問(wèn)當(dāng)事人的訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)。當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)回答公證員的提問(wèn)，公證員會(huì)履行必要的法律告知義務(wù)，告訴當(dāng)事人簽訂財(cái)產(chǎn)協(xié)議后承擔(dān)的法律義務(wù)和法律后果，當(dāng)事人配合公證員做完公證談話筆錄，并在筆錄上簽字確認(rèn)。

篇(7)

住址：____________________

受托人：____________________ 證件號(hào)碼：____________________

住址：____________________

座落于中國(guó)______省______市______區(qū)______路______小區(qū)______ 幢______單元______室的房屋(下稱“該房屋”)屬于本人(即上述委托人)所有，房屋房產(chǎn)證號(hào)碼為______產(chǎn)權(quán)證開字第______號(hào)，土地使用權(quán)證書號(hào)碼為哈國(guó)用(______)第______號(hào)?，F(xiàn)就出售該房屋事宜，本人(即上述委托人)在此委托及授權(quán)上述受托人代表本人辦理以下事項(xiàng)：

一、代為簽署有關(guān)本人出售該房屋的房屋買賣合同/代為簽訂定金協(xié)議;

二、代為辦理合同公證或見(jiàn)證、領(lǐng)取公證書;

三、代為辦理領(lǐng)取相關(guān)抵押注銷資料、注銷銀行貸款、交易中心房屋抵押登記注銷等相關(guān)手續(xù);

四、代為支付一切上述房屋應(yīng)支付的費(fèi)用;

五、代為辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)及交納相關(guān)稅費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等;

六、代為收取房?jī)r(jià)款并將款打入委托人相關(guān)銀行賬戶__________________。

七、代為辦理水、電、煤、電話更名手續(xù);

八、代為與物業(yè)管理處辦理更名以及維修基金等更名手續(xù);

七、代為辦理該房屋買賣其它事宜。

受托人在委托權(quán)限范圍內(nèi)所從事的一切法律行為及所簽署的一切文件及所造成的法律結(jié)果，我均予以承認(rèn)。受托人在辦理上述委托事項(xiàng)時(shí)無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)。

本授權(quán)委托書自簽發(fā)之日起生效，有效期至上述文件簽署、手續(xù)辦理完畢之日止，且本人得以隨時(shí)撤銷上述委托。