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淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強工程項目的成本控制與管理

摘要：建立完善的工程造價管理體系才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效降低整體工程造價，提高企業(yè)自身市場競爭力的關(guān)鍵工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)工程項目 成本控制 控制管理

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的高速崛起，市場競爭日益加劇，成本控制已日益成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的關(guān)鍵工作，但目前我國房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中普遍存在工程造價管理的各階段相互脫節(jié)現(xiàn)象。建立完善的工程造價管理體系才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效降低整體工程造價，提高企業(yè)自身市場競爭力的關(guān)鍵工作。

一、工程項目成本超支的原因分析

在房地產(chǎn)項目成本控制的過程中，經(jīng)過對比分析，發(fā)現(xiàn)某一方面已經(jīng)出現(xiàn)成本超支，或是預(yù)計到最終將會出現(xiàn)成本超支，應(yīng)該將該部分成本超支問題單獨提出，作進一步的原因分析。成本超支主要有以下幾方面原因：

1.成本計劃數(shù)據(jù)不準確。估價錯誤，預(yù)算太低，不適當(dāng)?shù)夭捎玫蛢r策略，工程范圍增加，設(shè)計的修改，功能和建筑質(zhì)量標準的提高，工作量大幅度增加。在實際項目開發(fā)建設(shè)過程中，在項目的實際設(shè)計、可行性研究、設(shè)計計劃、實施中，以及在技術(shù)、組織、管理、合同等任何一方面出現(xiàn)問題都會反映在成本上，造成成本超支。

2.實施管理中的問題。包括不適當(dāng)?shù)目刂瞥绦?，費用控制存在問題，預(yù)算外開支，成本責(zé)任不明確，實施者對成本沒有承擔(dān)義務(wù)，沒有節(jié)約成本的獎勵措施；工人頻繁流動，勞動效率低，施工組織混亂；采購了劣質(zhì)材料，材料消耗增加，；周轉(zhuǎn)資金占用量大，財務(wù)成本高；合同不利，在合同執(zhí)行中存在缺陷等。

3.原材料價格和人工費用變動導(dǎo)致建筑成本改變。這還要看承包合同的形式，如果合同是固定總價形式，承包商承擔(dān)建筑成本變化的后果，投資者基本上不受影響；如果合同是其它形式的承包合同，那么投資者就要受到來自建筑成本變動的影響。開發(fā)周期延長導(dǎo)致貸款利息費用上升，或者市場環(huán)境條件及政策環(huán)境改變，租售價格下降等。

4.利率變動。銀行借款是房地產(chǎn)投資的重要資金來源，利率提升要提高借款成本，進而影響投資收益，在施工期，惡劣氣候、建筑設(shè)計失誤、未預(yù)料到的特殊地質(zhì)條件等也會延長開發(fā)周期，提高資金使用成本。

二、各階段房地產(chǎn)項目加強成本控制的具體措施

1.項目決策階段

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,在項目的建設(shè)各階段中,投資決策階段影響項目投資的程度最高,可達到80-90%。投資決策過程,是一個由淺入深、不斷深化的過程,依次分為若干工作階段,不同階段決策的深度不同,投資估算的精確度也不同,項目投資的控制結(jié)果也不同。從項目一開始就應(yīng)加強審查、審計力度,對資金的使用實行全程動態(tài)跟蹤,做好項目前期、中期和后期三環(huán)節(jié)控制,這是解決“三超”頑疾的有效方法。

2.設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是工程項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上。合理科學(xué)的設(shè)計，可在很大程度上降低工程造價。設(shè)計階段對項目投資控制可從以下幾方面入手：

（1）推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，避免因多方設(shè)計而導(dǎo)致的整體布局不一致，從而引起施工過程的變更，造成工期、投資的增加。

（2）開展限額設(shè)計，有效控制造價

積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。要求設(shè)計人員熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。開發(fā)商應(yīng)派專業(yè)工程造價管理人員跟蹤工程設(shè)計全過程，與設(shè)計部門積極配合，及時答復(fù)設(shè)計過程中影響造價環(huán)節(jié)中的疑問。

（3）采用合同措施，有效控制造價

針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲的問題，應(yīng)在設(shè)計合同相關(guān)經(jīng)濟條款中注明，由于設(shè)計單位原因引起的工程變更而導(dǎo)致工程造價增加，如果設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費（設(shè)計質(zhì)保金）。采取這樣的經(jīng)濟約束是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標準、工程量與概預(yù)算指標等各方面指標協(xié)調(diào)控制的一種舉措。

3.施工階段的成本控制

施工階段是把設(shè)計圖紙和原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實體的過程，是實現(xiàn)建設(shè)項目價值和使用價值的主要階段，也是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制的管理，就是加強履約行為的管理。該階段成本控制的主要工作主要包括：

（1）對施工單位施工組織設(shè)計和施工進度計劃進行仔細地審核

在項目施工組織方面，存在著建設(shè)單位對各個施工方案缺乏協(xié)調(diào)，造成施工密度不均衡，出現(xiàn)施工干擾或窩工現(xiàn)象，這不僅對工程的質(zhì)量造成影響，也降低了機械設(shè)備的利用率。這就要求建設(shè)單位在項目正式開工前，還要對其施工組織設(shè)計和施工進度計劃進行仔細地審核，不僅考慮其自身施工方案的合理性，還要考慮各個施工單位之間的施工方案的前后順序，避免沖突。從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項目投資的有效控制。

（2）抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，由于市場的競爭激烈，為了獲得施工任務(wù)，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。低報價原則的采用，導(dǎo)致在施工過程中施工成本控制的被動性。對于索賠，也是更著重于在索賠發(fā)生后才考察其合理性，而缺乏事前采取措施主動控制索賠的發(fā)生。

（3）從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制

對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，合理的選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

（4）從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制

在項目的成本構(gòu)成中，工程所需的材料是成本的大頭，僅此一項就占項目的60%左右。對價格差異比較大或是使用比較多的材料，可以適當(dāng)?shù)牟扇〖追焦┎牡姆绞?，這可以在很大程度上降低工程造價。在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，邀請資信較好的材料供應(yīng)商進行公開招標，根據(jù)報價、質(zhì)量、售后服務(wù)等情況擇優(yōu)選定。通過招標采購，不僅可以有效地降低成本，而且還能避免因“暗箱操作”而導(dǎo)致成本增加的現(xiàn)象。

4.竣工結(jié)算階段

該階段是成本控制工作的最后階段，根據(jù)合同、預(yù)算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認真審核工程款，以政策為依據(jù)。作為業(yè)主方管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，在施工過程中應(yīng)詳細進行工程計量，嚴格復(fù)核工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證，做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為可能發(fā)生的索賠提供必要的依據(jù)。如果索賠一旦發(fā)生，應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定和有關(guān)條款同承包商一起本著友好協(xié)商的態(tài)度盡快解決，嚴格審核工程變更，推行四方現(xiàn)場簽證制度，使損失降到最小。

5.項目銷售階段

這一階段的成本控制主要是銷售費用，銷售費用支出的主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費用。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費用為房地產(chǎn)銷售價格的2-4%，費用數(shù)額大，對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的高低有直接影響?？刂其N售費用的關(guān)鍵在于如何進行銷售策劃、廣告費用支出控制。

三、結(jié)束語

工程項目的成本控制不是一個孤立的問題，必須要用系統(tǒng)的思想來對待，要把成本管理看成是企業(yè)為實現(xiàn)經(jīng)營的整體目標而形成的整個管理系統(tǒng)中的一個綜合的、全面的和復(fù)雜的子系統(tǒng)，它需要開發(fā)方專人跟蹤項目實施的全過程，以全局控制的思想把項目的各階段有機聯(lián)系在一起進行統(tǒng)一控制管理，只有這樣才能實現(xiàn)全過程造價管理，真正降低工程成本。

淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制:淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制

【摘要】文章從投資決策與設(shè)計、項目實施、竣工審計等方面簡單闡述了如何對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本控制和管理。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；成本控制

中國的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在經(jīng)過啟蒙階段，快速的成長階段后，進入了成熟階段，這個階段不再以前的暴利行業(yè)，也不再是只要有地就能掙錢的行業(yè)，更不是靠關(guān)系就能生存和發(fā)展的階段。目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)演變成巨額的資金推動的行業(yè)，依靠成熟的品牌運營的行業(yè)，依靠規(guī)模發(fā)展的行業(yè)。要在激烈的市場中生存和發(fā)展下去，最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設(shè)項目各個階段和各個環(huán)節(jié)――抓好管理是基礎(chǔ)，成本控制是核心！

1 抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)的控制

工程項目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項目前期的投資決策和設(shè)計階段。但我國長期以來普遍忽視這一階段的成本控制，而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段，但一般來說，決策階段能夠控制60%的成本，設(shè)計階段能夠控制30%的成本，而施工階段僅能控制10%的成本。

1.1 投資決策階段的管理與投資控制

目前房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本就是土地成本，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的思路也由原先的小區(qū)經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域經(jīng)營、城市開發(fā)階段，因而，在已經(jīng)很難取得較成熟的成熟土地的情況下，如何人為造景-烘托人氣-以點帶面，從而以較為低廉的土地成本，取得相對合理的資金回報，成為投資決策的關(guān)鍵點。為實現(xiàn)這種目標，需要各部門群策群力，工程造價部門、財務(wù)部門應(yīng)準確的估算各種方案的投資規(guī)模，資金回報；市場營銷部門應(yīng)通過市場調(diào)研、提供準確的需求信息；規(guī)劃外聯(lián)部門應(yīng)及時取得城市規(guī)劃的信息與資料。在西部城市中較為經(jīng)典的案例是西安曲江的城市開發(fā)，游人如織的大雁塔北廣場已經(jīng)充分的證明投資決策是獲取利潤的關(guān)鍵點。

1.2 設(shè)計階段的管理與投資控制

在決策方案確定后，設(shè)計是最大的控制成本的關(guān)鍵點，設(shè)計確定工程造價，預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。在設(shè)計控制中，需要關(guān)注以下幾點：

1.2.1 實行設(shè)計方案招投標制度，首先應(yīng)進行建設(shè)方案的招標，通過招標確定布局經(jīng)濟合理符合市場需求的最佳建筑方案，在確定恰當(dāng)?shù)慕ㄖ桨负?，進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的招標，通過比選出價格最低的結(jié)構(gòu)設(shè)計單位，并作為施工圖設(shè)計的控制指標。在招標過程中，需要設(shè)計恰當(dāng)合理的招標程序并嚴格執(zhí)行。

1.2.2 利用價值工程（原理）對設(shè)計方案進行篩選。價值工程的主要特征是：以提高價值目標為重點，以功能分析為核心。運用價值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價；使得決策者能夠在提高功能和降低成本中尋找到平衡點；例如，我國的高鐵建設(shè)被受爭議，如果進行價值分析或許會減少很多爭議，速度的提高很顯然導(dǎo)致成本的大幅提高，但每邊際速度提高對應(yīng)的成本是不一樣的，當(dāng)邊際速度對應(yīng)的成本上升時，這個點的速度是目前適合發(fā)展的速度，同時也要比較分析時間上的節(jié)約價值是否有足夠的市場需求。在例如，利用深坑基礎(chǔ)，增加地下室，這樣地下室既可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)又可以不建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。

1.2.3 實行限額設(shè)計，并將設(shè)計收費與設(shè)計成本掛鉤，促使和避免設(shè)計人員為過分的追求安全效果而加大設(shè)計成本。一般通過限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標、設(shè)計變更費用等指標。由其要注意以下幾點：①建筑結(jié)構(gòu)形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據(jù)建筑物特點盡量采用成本較低的結(jié)構(gòu)形式。②基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇。避免在施工時出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。③結(jié)構(gòu)配筋量標準不一。有些設(shè)計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統(tǒng)一配筋。④結(jié)構(gòu)按取大值的方式進行統(tǒng)一標示或作文字簡單說明。

1.2.4 加強對設(shè)計圖紙的會審與審查工作。圖紙會審時需要關(guān)注各專業(yè)圖紙間是否配套和銜接，以及圖紙設(shè)計的缺陷，越早發(fā)現(xiàn)越能節(jié)約成本，采取的方法可以是聘請專家進行審查，但重要的是請相關(guān)的部門參與到設(shè)計中來，當(dāng)然也可以在施工招標時，設(shè)計發(fā)現(xiàn)圖紙錯誤和不銜接的地方進行加分的條款。

2 抓緊、抓實工程項目的具體實施階段

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一般需要抓住三個關(guān)鍵點：一是合理控制工程洽商；二是嚴格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨及采購。

2.1 控制工程造價的關(guān)鍵是通過招投標制度選擇好的施工隊伍，通過合同的約束有效地降低工程成本。

通過招投標制度選擇良好的施工隊伍，在招投標過程中，需要關(guān)注一下幾個方面：①資質(zhì)考查，應(yīng)該著重對負責(zé)項目的施工經(jīng)理及現(xiàn)場負責(zé)人員從事的項目進行考察；避免出現(xiàn)施工單位代表項目較好，但該項目正好碰上較差的項目經(jīng)理的情況。②招標方式的設(shè)計，應(yīng)該從招標的制度上避免出現(xiàn)串標或圍標的情況發(fā)生，例如可以采取資格后審、不相容職務(wù)相分離、合理低價中標等方法。③招標內(nèi)容上應(yīng)盡量明確，避免出現(xiàn)內(nèi)容的含糊而導(dǎo)致的設(shè)計變更或索賠；④中標后的合同就后期結(jié)算、決算時甲乙雙方的“游戲規(guī)則”。因而中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致，工期應(yīng)合理。

2.2 加強工程項目施工各環(huán)節(jié)的管理和工程造價的有效控制。

在工程施工階段，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，這一階段影響工程投資 (工程造價)的可能性只有5%～10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但如果項目屬于三邊工程，則這一階段可能會存在較大的控制空間，在現(xiàn)場簽證中，應(yīng)該從優(yōu)化施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，從源頭上控制現(xiàn)場簽證和索賠的發(fā)生概率。同時在控制好現(xiàn)場簽證的控制流程，例如采取施工方、監(jiān)理方、開發(fā)商共同的簽證制度，簽證時間應(yīng)控制在發(fā)生時間的一定范圍內(nèi)。對于隱蔽工程的簽證制度等。

例如某開發(fā)商制定的簽證控制要求及流程：明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先強調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

2.3 切實把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價格關(guān)

工程材料、設(shè)備價格管理是項目成本控制的重點和難點。材料是工程造價的主要組成部分之一。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質(zhì)量關(guān)外，要及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況，可以采取的方式有：有效健全的采購內(nèi)控流程，通過合理生產(chǎn)組織，以達到規(guī)?；牟少弫砣〉幂^低的采購單價。

3 抓住關(guān)鍵，加強對工程竣工審計各個環(huán)節(jié)的管理和控制。

工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產(chǎn)活動的全過程進行審計。不僅要重視被審計項目的事后審計，更要重視事前和事中審計。事中和事后的審核更能提早和預(yù)先發(fā)現(xiàn)問題、并解決問題。

企業(yè)就必須在工程管理和造價控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識地重用“人才”，做到真正的“以人為本、人盡其才”。部分企業(yè)就存在由于個別人員的業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程在管理和造價控制上出現(xiàn)漏洞，給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。從這個意義上來看，人才的競爭，才真正是企業(yè)“生死存亡”的競爭。

最后，要做好建設(shè)項目后評估工作。要將項目的有關(guān)造價資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫，一方面可以為后續(xù)工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考；另一方面可以為后續(xù)項目的解決方案提供有效的解決思路和方案，正所謂“前事不忘，后事之師”。

淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制:淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制管理

[摘要]成本控制是現(xiàn)代企業(yè)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營管理的績效,以及企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)的可能性。對于日趨激烈的房地產(chǎn)市場,項目成本的控制同樣成為房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,其成本控制主要體現(xiàn)在投資決策階段、工程設(shè)計階段和項目實施階段,在不同的階段對于項目成本控制的要求和關(guān)注點會有所不同,如何針對三個階段不同要求實施合理的成本控制方案,成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 企業(yè) 成本控制

所謂成本控制,是企業(yè)根據(jù)一定時期預(yù)先建立的成本管理目標,由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi),在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中,對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施,以保證成本管理目標實現(xiàn)的管理行為。成本控制的過程是運用系統(tǒng)工程的原理對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費進行計算、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的過程,同時也是一個發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié),挖掘內(nèi)部潛力,尋找一切可能降低成本途徑的過程?？茖W(xué)地組織實施成本控制,可以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理,轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制,全面提高企業(yè)素質(zhì),使企業(yè)在市場競爭的環(huán)境下生存、發(fā)展和壯大。

隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范,房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日益加劇,房地產(chǎn)項目開發(fā)成本核算與控制必將成為房地產(chǎn)企業(yè)面對競爭,提升自身核心競爭力的關(guān)鍵所在。合理有效地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)成本,是一個系統(tǒng)控制過程,它具有全員性和全過程性的特點。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)項目管理不同階段的特點對每個階段進行合理的成本控制。主要包括:投資決策階段、設(shè)計階段和施工階段。

一、項目投資決策階段

房地產(chǎn)項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設(shè)程序,根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想,結(jié)合土地、建筑、規(guī)劃、設(shè)計等相關(guān)的方針政策,在廣泛收集信息、資料的基礎(chǔ)上,對擬建房地產(chǎn)項目進行技術(shù)分析、經(jīng)濟分析、市場分析和多種角度的綜合分析評價,決定項目什么時間建,在什么地方興建,選擇并決定項目建設(shè)的最佳方案,即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。項目投資決策階段的成本控制將決定開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟效益,為設(shè)計階段的成本控制建立目標,為施工階段的成本控制奠定基礎(chǔ)。在這一階段應(yīng)特別加強以下幾方面的工作。

1.加強房地產(chǎn)市場調(diào)研分析

任何房地產(chǎn)項目的投資,無不存在一定的不確定性,即投資風(fēng)險,對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此,如果項目在前期決策階段不做好市場調(diào)查,了解政府、銀行對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策。不認真分析項目的區(qū)域性特點和目標銷費群體的特點,以及項目的優(yōu)劣勢,可能會導(dǎo)致建設(shè)項目與市場需求不符,導(dǎo)致建設(shè)資金難以到位,施工管理、各專業(yè)技術(shù)跟不上,施工質(zhì)量和施工進度達不到計劃要求,并最終影響房地產(chǎn)項目的銷售,對企業(yè)目標產(chǎn)生負面影響。

2.加強項目建設(shè)方案優(yōu)化

在房地產(chǎn)建設(shè)項目決策階段,項目的各項技術(shù)指標、經(jīng)濟指標決策,對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益,有著決定性的影響,是項目成本控制評估的重要指標。目前項目建設(shè)的設(shè)計方案通常由工程技術(shù)人員提出,而項目的投資預(yù)算則由財務(wù)人員編制,由于項目設(shè)計和財務(wù)管理都具有較強的專業(yè)性,兩者追求的目標也不完全一樣,因此往往會造成項目設(shè)計方案的技術(shù)指標和財務(wù)指標相互矛盾的現(xiàn)象,在項目投資決策階段必須明確企業(yè)目標,并對項目設(shè)計方案的技術(shù)指標與經(jīng)濟指標進行優(yōu)化和調(diào)整,以求獲得最好效果。在項目建設(shè)方案的優(yōu)化過程中,應(yīng)該加強工程技術(shù)人員和財務(wù)人員以及決策人員之間的相互溝通和團隊合作,結(jié)合項目的實際情況,將技術(shù)指標和經(jīng)濟指標有機結(jié)合,進行設(shè)計多方案的篩選和優(yōu)化,把項目成本控制的理念滲透到方案設(shè)計的各個環(huán)節(jié)中去。

3.合理選擇建設(shè)標準

建設(shè)標準的合理選擇,在很大程度上決定著擬建項目的命運,影響著項目成本的高低、建設(shè)工期的長短、建設(shè)質(zhì)量的好壞,以及項目建成后的經(jīng)營狀況。建設(shè)標準的確定對于房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要,但這并非意味著要求房地產(chǎn)企業(yè)一味的追求高標準,項目建設(shè)的標準應(yīng)該和項目周邊的環(huán)境、配套措施等相匹配,要按照項目開發(fā)可行性報告中市場調(diào)查和預(yù)測的情況,以及房地長企業(yè)自己的特點來進行選擇,并符合目標銷費群體的銷費能力。

4.建立建全成本控制目標體系

房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的是成本控制的起始階段,決策階段所產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響成本控制的各個環(huán)節(jié)。完善的項目成本控制是一個系統(tǒng)工程,必須建立合理的成本控制目標體系,并對后續(xù)的各個階段制定成本控制目標,以加強項目成本控制的管理。

二、 項目設(shè)計階段

項目設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目進入實際實施的階段,是項目建設(shè)的靈魂。設(shè)計階段工作水平的高低,設(shè)計質(zhì)量的好壞,不僅影響到施工階段的投資金額,還將直接影響項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟收益。根據(jù)以往的經(jīng)驗,項目設(shè)計階段對投資的影響程度可能高達 70%―90%。設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵,是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段一般可分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)指標和經(jīng)濟指標,每一項指標都關(guān)系到項目成本。整個設(shè)計階段既是目標成本進一步優(yōu)化的階段,又是具體分解目標成本并進行落實的階段。在這個階段,成本管理要掌握一個重要原則,就是已經(jīng)確定的目標成本只能優(yōu)化不能超標。在設(shè)計階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作:

1.項目設(shè)計委托時,要向設(shè)計單位及設(shè)計人員提供盡可能詳盡準確的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)指標、經(jīng)濟指標,明確項目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果,特別要強調(diào)設(shè)計方案的“經(jīng)濟合理性和技術(shù)先進性”間的關(guān)系。具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好成本控制。

2.開展限額設(shè)計控制造價。設(shè)計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素,由于設(shè)計頻繁變更,給工程造價控制帶來一定的難度。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額,熟悉建筑材料預(yù)算價格,然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算,再用初步設(shè)計及概算控制施工圖設(shè)計及概算。合理分解和使用投資限額,融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體,把技術(shù)指標和經(jīng)濟指標有機結(jié)合起來,并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較,優(yōu)化設(shè)計,降低工程造價。

3.初步設(shè)計完成后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各技術(shù)專業(yè)部門要認真審查比對,不能過分依賴于設(shè)計部門。這一階段應(yīng)著重注意的是設(shè)計方案是否達到所要求的各項技術(shù)指標和經(jīng)濟指標,整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理,比如戶型,是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要;再如環(huán)境配套設(shè)施,是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素。因為現(xiàn)在大部分購房者對戶型和居住環(huán)境很看重,甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理,根據(jù)現(xiàn)代人的生活習(xí)慣在建筑設(shè)計時將功能分區(qū)相對集中,建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸;另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適,不求奢華但求新穎。在全面審查后,針對各項技術(shù)指標和經(jīng)濟指標對設(shè)計方案提出合理化修改,盡可能做到詳盡周到,避免設(shè)計返工;對修改后的設(shè)計方案要重新進行成本預(yù)算并再與目標成本進行對照,避免超預(yù)算設(shè)計。

4.施工圖設(shè)計階段。施工圖設(shè)計過程中,有些工程設(shè)計人員只注重設(shè)計“質(zhì)量”及設(shè)計期限,而忽視項目設(shè)計的成本控制,認為這些應(yīng)該由財務(wù)管理人員去管理而不是設(shè)計人員去控制,這樣往往會造成施工設(shè)計成本過高,影響企業(yè)收益的情況。在施工圖設(shè)計階段應(yīng)該對工程造價影響較大的內(nèi)容實施成本限額設(shè)計,以提醒施工圖設(shè)計人員成本控制的重要性。例如,在滿足設(shè)計質(zhì)量要求的前提下,對每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標、設(shè)計變更費用等實施成本限額等,可以有效的控制項目成本。

三、項目施工階段

建設(shè)項目的施工階段的成本控制是具體的、繁雜的,也是對項目成本控制目標管理的主要實施階段,根據(jù)施工階段的這一特點,在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外,還應(yīng)重點加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理,尤其是對在設(shè)計階段制定的成本控制目標,進行間隔把關(guān),落實成本控制的各項目標,主要包括以下幾個方面:

1.加強合同的管理和實施

建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂,是受到國家法律保護的。所以,首先必須增強合同的法律意識,把握合同條款的內(nèi)涵,精心推敲合同文字的措詞,增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行,有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生,減少、避免施工索賠,從而減少工程費用。在合同簽訂過程中,嚴格按照項目成本預(yù)算目標控制各項合同金額。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序,建立健全合同履約跟蹤檢查制度,加強監(jiān)督,提高合同履約率,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,從而更有效地進行成本控制。

2.加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理

通過優(yōu)化施工組織設(shè)計,選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施工方案,盡可能減少由于設(shè)計可能對施工帶來的負面影響,同時還應(yīng)該加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理,尤其是對施工現(xiàn)場簽證應(yīng)加強管理?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項經(jīng)常性的工作,許多項目由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅,引起工程造價失控。據(jù)統(tǒng)計,由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價的上升幅度可達10%-20%,個別的甚至更高,必須嚴格現(xiàn)場簽證制度管理,加強預(yù)算成本目標控制。對于現(xiàn)場簽證應(yīng)該注意以下幾個方面的工作:

(1)嚴格工程量簽證制度和程序,要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同簽字方為有效。另外,開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場,隨時掌握、控制工程造價的變化情況,進行跟蹤控制。

(2)簽證內(nèi)容必須與實際相符,要加強現(xiàn)場工程管理人員經(jīng)濟觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育,培養(yǎng)他們實事求是的工作作風(fēng),特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時,充分重視節(jié)約工程投資的重要性。

(3)簽證的范圍應(yīng)正確,現(xiàn)場工程管理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件和合同文件,明確工程承包范圍,防止盲目簽證。

3.加強設(shè)備、材料的采購管理

設(shè)備、材料的采購管理是項目成本控制的重點和難點。原材料是工程造價的主要組成部分之一,據(jù)測算材料費用一般占工程造價的65%以上,因此它對工程造價的影響巨大,合理的材料價格是控制工程造價的基礎(chǔ)。為正確確定材料價格,除了把好進場材料的質(zhì)量關(guān)外,還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價格的認證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商,要及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況,通過采購管理的控制,控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格,以降低工程造價。

項目成本控制是的實施和管理是企業(yè)實現(xiàn)組織目標,提高競爭力的關(guān)鍵,但這并不意味著對于成本的控制和追求可以忽視項目質(zhì)量和顧客的差異化需求,因此,在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制管理中也應(yīng)該正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系,防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故,努力縮短開發(fā)周期,嚴格控制項目的開發(fā)成本和期間費用,加速投資回報,提高投資回報率,降低企業(yè)財務(wù)成本。

淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制:淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目成本控制:淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好項目的管理與成本控制

摘要：良好的成本控制能力是房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)項目開發(fā)之中獲取更高的經(jīng)濟效益的先決條件。文章探討了全過程項目成本管理模式在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理之中的應(yīng)用，希望文章的研究對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理能力能夠起到一定的啟示作用。

關(guān)鍵詞；房地產(chǎn)；項目；成本控制

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目是一個復(fù)雜的建筑實施過程，通過對各種資源進行調(diào)度和組合利用，實現(xiàn)預(yù)期的建筑目標，具有規(guī)模大、實施過程復(fù)雜等諸多特點。項目管理需要滿足復(fù)雜管理系統(tǒng)以及項目管理提出的目標，對全過程進行系統(tǒng)的控制，從而實現(xiàn)預(yù)期的目標。成本控制要使得工程項目的建設(shè)符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發(fā)點。從這個角度來看，文章探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現(xiàn)實意義的。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制，是控制理論在項目成本管理中的實際應(yīng)用。即在項目實施各環(huán)節(jié)采取一定的控制管理措施，以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據(jù)，項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關(guān)因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事后控制就是項目成本真正出現(xiàn)改變時采取的控制措施。項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現(xiàn)。對項目成本控制的深入研究，有助于項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業(yè)成本核算能力、促進經(jīng)濟效益不斷提高。項目成本控制可以分解為成本預(yù)測、成本計劃、成本現(xiàn)場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內(nèi)容。這些環(huán)節(jié)相互影響，前一個環(huán)節(jié)為后一個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，彼此形成了項目成本控制的主要內(nèi)容體系。詳見下圖：

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目全過程成本控制

1.設(shè)計階段的成本控制

眾所周知規(guī)劃設(shè)計階段對工程造價的影響非常大，據(jù)資料統(tǒng)計，規(guī)劃設(shè)計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設(shè)計階段的成本控制，確定合理的設(shè)計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設(shè)計變更和方案變化的發(fā)生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，項目的投資者首先就要轉(zhuǎn)變觀念，在設(shè)計、規(guī)劃方案的評審階段，從對功能、外型、規(guī)模的過分追求中脫離出來，考慮質(zhì)量價格比以及功能價格比的取舍問題，從而有效的利用設(shè)計、規(guī)劃方案的評審階段控制工程項目成本。

2.招投標階段的成本控制

通過招投標來選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在招標過程中，不要一味的追求最低的投標報價，而是對工程造價進行了科學(xué)的計算之后，在確保施工企業(yè)獲得合理利潤以及保證施工質(zhì)量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標詢價，及時了解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對整個項目的開發(fā)做好定位、營運方案，并向各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術(shù)交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業(yè)、各環(huán)節(jié)，以指導(dǎo)下一步的設(shè)計、工程招標發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。

確定合理的容積率及明確設(shè)計范圍。在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時，應(yīng)明確具體設(shè)計范圍，特別是各種鋼結(jié)構(gòu)、幕墻等小配件的設(shè)計均應(yīng)在總體設(shè)計合同內(nèi)，避免再由別的專業(yè)公司另行設(shè)造成設(shè)計費用增加，及各工程配合不當(dāng)引起的預(yù)埋件后埋、裝飾圖紙立面設(shè)計與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計不吻合而造成的浪費現(xiàn)象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調(diào)試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現(xiàn)象在許多樓盤開發(fā)中都發(fā)生，應(yīng)力求避免。

3.項目實施階段的成本的控制

在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設(shè)計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設(shè)計的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質(zhì)量、進度之間的協(xié)調(diào)控制；(5)深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料；(6)編制合同臺賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。

4.審計階段的成本控制

為更仔細地做好審價結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引用市場機制，與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議，聘用造價工程師長期駐守，專門協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項目的決算資料。并且明確告示各方：第一，該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的審核審價專家，代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價復(fù)核工作；第二，結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核后核減費用的百分比率收取費用；第三，建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。

三、結(jié)語

項目成本的控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言是至關(guān)重要的，文章首先探討了房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本控制的基本理論問題，構(gòu)建了房地產(chǎn)工程項目的項目成本管理的基本框架，最后引入了全過程項目成本控制方法，提出了從項目的設(shè)計規(guī)劃階段、招投標階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。希望文章的研究對于房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理能力尤其是成本控制能力的提升有一定的促進作用。