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時間：2022-12-16 17:24:05
序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇租房調(diào)查報告范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。
關(guān)鍵詞：美國 人口普查 住房 價格
美國自1776年建國以來，經(jīng)過200多年的發(fā)展，已經(jīng)成為世界最發(fā)達的國家之一，2010年城市化水平達到80.7%，而美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了200多年的發(fā)展，形成了完善的市場體系，但是即使如此，房地產(chǎn)市場的走向仍受到金融等政策的影響，關(guān)系密切，前幾年發(fā)生的次貸危機就是很好的例證。政策的制定離不開全面詳實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，只有依據(jù)可靠的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，政策的制定才有堅實的基礎(chǔ)。美國十年一次的人口普查，投入了大量的人力財力，取得了豐富全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對其進行分析比較，不僅其結(jié)果對我們有十分重要的借鑒意義，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)自身的全面、詳細上講，對我們也有著十分重要的啟示。本文僅通過美國國家人口普查局的2010年官方普查數(shù)據(jù)[1]，列出50個州及33個50萬人口以上城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并對其進行一定的分析比較。
影響住房價格的因數(shù)很多，本文僅從以下幾個方面進行分析比較。
一、房價中位數(shù)及房價收入比：
房價中位數(shù)統(tǒng)計見圖1，房價收入比統(tǒng)計見圖2。
全國房價中位數(shù)為18.84萬美元（以下均為美元），房價中位數(shù)最高的是夏威夷州，為53.7萬元，超過40萬的還有加州，為45.8萬元，低于10萬的有二個州，分別是西弗吉尼亞州和密西西比州，為9.4萬和9.6萬元，最高是最低的5.7倍，說明房價在地域上的差異性。房價收入比（指房價中位數(shù)與戶均收入中位數(shù)之比）平均值為4.24，處于較低水平，但是差距較大。50個州房價收入比最高的也是夏威夷州，為8.1倍，第二位是加州，為7.5倍，其它均低于6倍。最低的是北達科他州，僅為2.38倍，房價最低的西弗吉尼亞州和密西西比州分別為2.46、2.55，均處于較低水平，夏威夷州是西弗吉尼亞州的3.4倍。
美國2010年50萬以上人口城市（以下簡稱城市）有33個，統(tǒng)計結(jié)果為：房價中位數(shù)為32.1萬元，是全國平均值的1.7倍，最高的舊金山為78.5萬元，超過50萬的還有加州的圣荷西和洛杉磯、紐約和加州的圣地亞哥，分別是63.4萬元，55.3萬元，51.4萬和50.3萬，全部集中在加州和紐約，（由于房價最高的夏威夷州最大城市檀香山房價53.95萬元，但人口約為33.7萬，低于50萬人，故未進入統(tǒng)計）。低于10萬的有二個城市，分別是密歇根州的底特律和田納西州的孟菲斯，為8.0萬和9.8萬元，也是空置率最高的城市。城市房價收入比平均數(shù)為6.66，是全國平均數(shù)的1.57倍。超過10倍的有3個城市，分別是洛杉磯11.3，舊金山11.0，紐約10.2，也集中在加州和紐約。最低的是德克薩斯州的福和市，僅為2.4，洛杉磯是福和市的4.7倍，離散性很大，因此，通常用來衡量房價是否有泡沫的房價收入比并不是一個能夠較好反映房價合理性的指標(biāo)。
二、房價租金比：
房價租金比統(tǒng)計見圖3。
全國平均房價租金比為263，最高的夏威夷州為427，其次是加州，為400，最低的是密西西比州僅為149，最高值是最低值的2.87倍。城市平均值為345，比全國平均數(shù)高31%，說明城市房屋的稀缺性高于全國平均數(shù)。超過500的有二個城市：舊金山為591，洛杉磯為514；最低的是底特律和孟菲斯，分別為108和130，舊金山是底特律的5.5倍。離散性很大，也并不適合用來評價房價高低。
三、自有率：
自有率統(tǒng)計見圖4。
全國平均自有率65.1%，處于比較高的水平，城市平均自有率僅為47.3%，相差近20個百分點，因此城市的自有率較低，這和城市人口流動較快有關(guān)。自有率最低的城市是紐約，僅為33.0%，即有2/3的家庭是租房居住。低于40%的還有波士頓、舊金山、洛杉磯，分別為34.9%、37.5%、38.9%。在這些世界著名的城市，有接近2/3的家庭是租房居住，因此對于城市化和經(jīng)濟發(fā)展還處于較低水平的中國，特別是一線城市，大幅度提高自有率是不現(xiàn)實的。而根據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的《中國家庭金融調(diào)查報告》，我國城市自有率為85.39%，農(nóng)村為92.60%，全國平均為89.68%，遠遠高于美國水平。
四、空置率：
空置率統(tǒng)計見圖5。
全國平均空置率為12.15%，最高的緬因州為22.8%，最低的康涅狄格州為7.9%。城市平均空置率為11.02%，略低于全國平均水平?？罩米罡叩某鞘惺堑滋芈?，為25.8%，底特律作為汽車城，由于汽車產(chǎn)業(yè)的不景氣，就業(yè)崗位大幅度減少，造成人口外流和人口大幅度下降，從2000年至2010年10年間，人口由95.1萬下降到71.3萬元，下降了25%。2010年失業(yè)人口為24.8%，低于貧困線人口為34.5%，均居各城市之首。空置率超過15%的城市還有二個：馬里蘭州的巴爾的摩，為19.6%，田納西州的孟菲斯，16.7%，人口均呈下降趨勢，房價分別為16.04萬和9.83萬，均處于較低水平，而低于貧困線人口比例均超過20%。空置率最低的是加州的圣荷西，僅有4.4%。因此可看出，空置率是影響房價的最重要因素之一。
五、抵押貸款：
抵押貸款率統(tǒng)計見圖6。
全國自住房有抵押貸款率為67.9%，城市平均71.3%，均大于2/3。城市的抵押比例略高于全國平均數(shù)，但差距并不明顯。從城市來看，最高的是北卡羅納州的夏洛特市，為81.8%，該城市也是人口增長最快的城市，2000年人口為54.1萬元，2010年增長到73.1萬元，10年間人口增長了35.2%，超過了1/3，是一個快速發(fā)展的新興城市。最低的是賓夕法尼亞州的費城，為60.4%，作為簽署美國獨立宣言的最古老的城市，住宅中1990年以后建房比例僅為5.1%，而39年以前建成的比例高達40%，即使這樣，抵押貸款比例仍達60.4%的高比例，說明美國的二手房市場的活躍和房屋質(zhì)量的優(yōu)良性。而根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報告》，我國城市家庭僅有13.94%采用抵押貸款方式購房，也遠遠低于美國。
六、居住成本占收入比：
（一）自住房屋有抵押貸款的家庭：
房屋每月支出平均值統(tǒng)計見圖7，支出超過家庭收入35%的比例見圖8。
50個州抵押貸款平均支出1596元/月，最高的新澤西州為2373元/月，其次加州為2345元/月，最低的西弗吉尼亞州為914元/月。支出超過家庭收入35%的最高的為加州，達到42.1%，其次為弗羅里達州和夏威夷州，分別為38.7%和38.1%，最低的是北達科他州，為14.6%，平均值為28.4%，也就是全國貸款購房戶中有28.4%的家庭用于房屋上的開支超過家庭收入的35%。最高的加州有42.1%的貸款購房戶在房屋上的支出超過家庭月收入的35%。
城市情況：平均支出超過3000元/月的僅有舊金山，為3163元/月。超過2500元/月的有二個城市：圣荷西及洛杉磯，分別為2911元/月和2600元/月，全部是加州的城市。最低的是德克薩斯州的厄爾巴索，僅為1093元/月，平均為1809元/月，高于全國平均數(shù)13.4%，相差并不明顯。支出超過家庭收入35%的前三位是洛杉磯、底特律和紐約，分別為49.9%、44.9%、42.3%，造成這種現(xiàn)象的主要原因是洛杉磯和紐約是由于高房價，而底特律則是由于低收入和高失業(yè)率，所占比例最低的是俄克拉何馬城，為21.0%，平均為34.1%，高于全國平均值5.7個百分點，這一方面說明城市購房的壓力較大，同時還由于城市的貧困人口比例和失業(yè)率高于全國平均數(shù)。
（二）租房情況：
租房平均月支出統(tǒng)計見圖9，支出超過家庭收入35%的比例見圖10。
全國平均租金最高的三個州為羅得島州、新澤西州和馬薩諸塞州，分別是1260元/月、1147元/月、1092元/月，最低的為路易斯安那州，僅為549元/月，平均值為868元/月，是貸款購房支出平均值的54.4%。租房支出大于家庭收入35%的比例最的的3個州分別是康涅狄格州、新澤西州、羅得島州，分別為48.5%、45.7%、45.3%，最低的田納西州為28.9%，平均值為39.9%，比貸款購房平均值高11.5個百分點，是其1.4倍，這說明租房戶的平均收入低于貸款購房戶。
城市情況：平均房租最高的3個城市分別是圣荷西、舊金山、圣地牙哥，全部是位于加州，分別是1339元/月、1328元/月、1259元/月，最低的為厄爾巴索（德克薩斯州），為620元/月，平均值為951元/月，比全國平均數(shù)高83元/月，相差并不明顯，但是與貸款購房平均值相比，僅為貸款購房的52.6%，說明租房成本僅為貸款購房支出的一半，這也從另一個方面說明城市超過50%家庭是租房居住的原因。支出占收入比超過35%的三個城市為底特律、洛杉磯、費城，分別是57.8%、49.0%、47.9%。最低的是舊金山，為36.0%。底特律最高仍然是由于該城市收入低、失業(yè)率和低于貧困線人口較高所致。舊金山雖然房價較高，租金也較高，但戶均年收入為7.13萬元，為第二高收入城市，因此租金占收入比并不高。城市平均值為43.2%，高于貸款購房戶9.1個百分點。
如果將貸款購房、無貸款自住房和租房戶三者進行加權(quán)平均，住房支出超過收入35%的，全國平均數(shù)為28.7%，城市為36.3%，城市的比例高于全國。
總體來看，住房開支仍然是美國家庭中最大的開支，特別是收入較低的租房戶，全國有2/5的租房戶在房屋上的開支超過家庭收入的35%。而城市中，有高達43.2%的租房戶房屋開支超過家庭收入的35%。而貸款購房戶中約有1/3家庭房屋開支超過家庭收入的35%。
七、結(jié)語
作為當(dāng)今世界最發(fā)達的國家之一的美國，戶均收入超過5萬美元，即使這樣，房屋支出仍然是家庭巨大的負擔(dān)，全國約有28.7%的家庭，城市約有36.3%的家庭房屋支出超過家庭收入的35%，而全國自住房抵押貸款率為67.9%，城市平均為71.3%，說明購買住房均超過2/3的家庭是通過抵押貸款方式實現(xiàn)。而目前收入水平和美國相差很大的我國，根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報告》，城市貸款購房僅占13.94%，也是值得我們思考的。
全國平均空置率為12.15%，城市平均空置率為11.02%，均處于較低水平，而空置率超過15%的城市的房價處于較低水平，因此，在市場調(diào)節(jié)下，空置率是影響房價的關(guān)鍵因數(shù)，也是衡量房價泡沫的關(guān)鍵性指標(biāo)，這應(yīng)該引起我們特別關(guān)注。
房價收入比和房價租金比離散性很大，高低相差約5倍，不能較好的反映房價的合理性，因此，不能用房價收入比和房價租金比來衡量房價泡沫。
全國平均自有率65.1%，城市平均自有率僅為47.3%，紐約市僅為33.0%，說明城市特別是特大城市，房屋自有率很低，絕大多數(shù)家庭為租房居住，因此在我國也應(yīng)該大力發(fā)展房屋租賃市場，不必追求每家都居住在自己的房屋。但是，根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報告》，我國住房自有率已經(jīng)接近90%，遠遠超過發(fā)達的美國，這在還處在經(jīng)濟發(fā)展和城市化水平較低水平的中國，也屬于不正常的現(xiàn)象。
美國10年一次的人口普查耗費大量人力物力，如2000年人口普查耗資達45億美元，取得了大量詳細的的數(shù)據(jù)，為各項政策的制定提供了堅實基礎(chǔ)，避免了不同部門數(shù)據(jù)互相矛盾的現(xiàn)象。
參考文獻：
[1]U.S. Census Bureau . State & County QuickFacts. .
[2]甘犁等.中國家庭金融調(diào)查報告.2012.成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2012：67.
據(jù)英國抵押貸款協(xié)會的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年第四季度，英國30歲以下的首次購房者中，84%的年輕人靠父母資助才湊足買房首付。而在2005年的同一時期，這一比例只有38%。如今，全球越來越多的年輕人成為“啃老族”。兜里沒錢、經(jīng)驗不足、沒有工作，這一切已成為全球年輕人的“標(biāo)簽”。他們被社會拋棄的“邊緣感”油然而升。
國際勞工組織日前公布的2010年年輕人失業(yè)報告顯示，全球年輕人失業(yè)率創(chuàng)20年新高。截至2009年底，全球15至24歲的6.2億年輕人中約有8100萬人失業(yè)，且這種趨勢將在2010年繼續(xù)。報告預(yù)測，受全球經(jīng)濟低迷的影響，2010年下半年年輕人失業(yè)率繼續(xù)上升，達到13.1%。以高等教育最發(fā)達的美國為例，像斯坦福大學(xué)這樣的世界名校，最近兩年的畢業(yè)生就業(yè)數(shù)據(jù)也不盡如人意：該校商學(xué)院是全世界最好的商學(xué)院之一，然而，2009年畢業(yè)生就業(yè)率卻比2008年減少了20％，僅為74％。全球最好的學(xué)校里最牛的學(xué)院就業(yè)率尚且如此，其它地區(qū)的學(xué)校就業(yè)情況就可想而知了。難怪8月13日，數(shù)千名美國大學(xué)畢業(yè)生打著“我要工作”的標(biāo)語在加利福尼亞州洛杉磯市舉行游行示威。據(jù)悉，目前該州失業(yè)率已高達9.5％?？梢哉f，全球年輕人生存狀態(tài)堪憂。
找不到工作，越來越多的年輕人只好窩在家里當(dāng)“啃老族”。英國兒童互助基金會一項調(diào)查結(jié)果顯示，英國過半數(shù)子女年齡介于18歲至30歲之間的家長不得不選擇推遲退休時間；《每日郵報》的調(diào)查報告顯示，由于經(jīng)濟衰退和房價上漲，2009年英國將近有50萬35歲至44歲的中年人搬回父母家住，成為“啃老”的“賴家的一代”。在日本，經(jīng)濟長期低迷使眾多即將30歲卻沒有“飯碗”的年輕人變?yōu)樵诩摇翱欣稀币蛔濉Ｈ毡菊嫉慕y(tǒng)計數(shù)字顯示，目前日本的“NEET族”人數(shù)已逼近百萬人，房價高得讓人望而卻步，有些日本年輕人為減輕家庭負擔(dān)，寧愿選擇邊租房邊打工賺錢，“膠囊酒店”應(yīng)運而生。膠囊酒店是上世紀(jì)70年代末日本泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)物。酒店比棺材略大，長2米、高1米、寬1米，人鉆進去只能睡臥，是名副其實的“膠囊”。意大利“啃老族”的人數(shù)則位列歐洲第一。
做“啃老族”也好，租房也罷，總之，沒有像樣的工作和屬于自己的房子，許多年輕人不得不無奈地當(dāng)起“單身族”。畢竟，沒工作吃啥，沒房子住哪？生存難題困擾著各國年輕人。最新調(diào)查顯示，迫于住房問題和就業(yè)壓力，很多波蘭年輕人選擇推遲結(jié)婚。有年輕人表示，社會競爭如此激烈，根本無暇考慮結(jié)婚生子，全球年輕人生活實屬不易。不過令人欣慰的是，各國政府已充分意識到問題的嚴峻性，正竭盡全力保障和改善年輕人的生活條件。
2011年1季度，由中國人民銀行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示：居民對物價滿意度較上年末有所緩和，當(dāng)期物價滿意指數(shù)升至17.3%。66.9%的居民認為物價“高，難以接受”，較上季降7個百分點；31.6%的居民認為物價“可以接受”，較上季升6.9個百分點。報告顯示，居民未來收入預(yù)期指數(shù)55.4%，與上季基本持平，居民對未來收入預(yù)期仍顯謹慎。此外，居民當(dāng)期就業(yè)感受指數(shù)為41.7%，較上年末和同期分別上升4.8和3.3個百分點，顯著改善。居民未來就業(yè)預(yù)期指數(shù)為53.2%，預(yù)期未來一季就業(yè)形勢“好”或“基本不變”的居民占71.7%，“就業(yè)差”的占10.3%，為2009年以來的最好情況。
在當(dāng)前物價、利率以及收入水平下，85.8%的城鎮(zhèn)居民傾向于儲蓄（其中，44.2%偏好“投資債券、股票、基金等”的變相儲蓄，41.6%偏好“儲蓄存款”），14.2%的傾向于“更多消費”，這是1999年調(diào)查以來的最低值。調(diào)查報告顯示，在各主要投資方式中，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民達25.1%，比上年末減少1個百分點，仍為居民投資首選。其他依次為“基金理財產(chǎn)品” 21.9%，“股票投資”13.5%，前者比上年末增加1.5個百分點，后者減少1.2個百分點。在各類消費中，居民購車仍為主要消費熱點，其他消費意愿不旺。其中購車意愿為13.2%，處于調(diào)查以來較高位；大額商品消費意愿與旅游意愿分別為25.7%和22.6%，各低于同期2.3和0.9個百分點。
《小康》雜志社聯(lián)合清華大學(xué)媒介調(diào)查實驗室2011年2月9日的《中國人消費熱點大調(diào)查》顯示，飲食、住房、服裝成為2010年中國城市居民的三大消費熱點，近七成受訪者表示物價上漲對2011年家庭消費計劃影響大，八成多的人今年傾向于投資和儲蓄。
對于中國2011年的宏觀經(jīng)濟形勢，41.1%的受訪者持“樂觀”態(tài)度，41.5%的人持“不樂觀”態(tài)度，不分伯仲。不過一線城市的居民持“樂觀”態(tài)度的比例（45.1%）要高于二三線城市（38.7%）。家庭年收入在10萬元以下的，持“不樂觀”態(tài)度的比例較高；而家庭年收入在10萬元以上的，則是持“樂觀”態(tài)度者占了較大的比重。中國百姓所感受到的物價、房價上漲的威脅依然嚴重，近七成受訪者表示“影響很大”（24.7%）或“影響比較大”（44%），表示“影響不大”或“沒什么影響”的僅占5.6%。受訪者對2011年物價、房價上漲的預(yù)期也很強烈，認為物價、房價“還會繼續(xù)上漲”的比例均超過了七成。在這種形勢和對未來走向的判斷下，2011年，50.5%的受訪者傾向于“更多投資”，33.8%傾向于“更多儲蓄”，只有15.6%傾向于“更多消費”。對于2011年的家庭消費計劃，68.7%受訪者表示物價上漲對2011年家庭消費計劃影響大，55.6%的受訪者表示今年不準(zhǔn)備增加家庭消費支出。其中，36.7%的人準(zhǔn)備與上年持平，18.9%的人準(zhǔn)備減少支出。準(zhǔn)備增加支出的比例占34.2%。家庭年收入在10萬元以下的，不準(zhǔn)備增加支出的比例達到了六成以上；而家庭年收入30萬元以上的高收入群體則有半數(shù)以上打算增加支出。在列出的住房、醫(yī)療、子女教育等15類家庭消費支出項目中，票選出了“2011年中國城市居民的五大消費熱點”，按得票率由高至低依次是：飲食、住房（買房、租房等）、子女教育、電子產(chǎn)品（電腦、照攝像機、手機等）和旅游?！拔幕瘖蕵贰蔽催M入前十，以15.1%的得票率排名第十二?！敖∩肀＝ 焙汀巴ㄐ拧狈謩e位列第十三和十四位。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，二三線城市的居民更傾向于在子女教育上多花錢。對于2011年的家庭消費支出重點，在一線城市，“子女教育”以25.4%的得票率排名第六，前面五位依次是：飲食、住房、電子產(chǎn)品、服裝和旅游，而在二三線城市，“子女教育”以高出一線城市8.4個百分點的得票率位居第三，前面只有“飲食”和“住房”。
撇開一切先入為主的主觀臆斷和妄加揣測，今年以來的房地產(chǎn)市場到底是一個怎樣的格局？《錢經(jīng)》通過對一線城市的調(diào)查，希望為讀者呈現(xiàn)出一個真實的狀況，幫助你判斷未來房價走勢，做出正確的買房換房決策。
新房價格進入調(diào)整
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的研究報告顯示，深圳的房價在今年的5月份創(chuàng)下了調(diào)整以來的最低，一手住宅的銷售價格為11963元/平方米，相比于2007年10月最高價17350元/平方米下降了31.05%。上海的樓市也陷入滯脹的僵局，雖然沒有出現(xiàn)深圳那樣的深幅調(diào)整，但是房價失去了快速上漲的動力。雖然從6，7月份，兩市房價有微幅上漲，但都是高檔樓盤發(fā)售的結(jié)構(gòu)性上漲。
同樣是來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，北京5月住宅銷售價格環(huán)比下降0.39%，而進入6月份之后，京城頻現(xiàn)平價開盤項目，加深了對于北京房價未來的不佳預(yù)期?！跺X經(jīng)》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，北京昌平區(qū)天通苑，新房的價格從年初開始維持在每平米8000-11000元的水平，不再像往昔那樣大幅攀升。毗鄰天通苑的回龍觀更是使出買房送車等促銷手段，走了一條變相降價的道路。通州區(qū)城鐵邊的80-90平米的簡裝房的價格由2、3月份的約8800元/平方米降到了現(xiàn)在的7500元/平方米，降幅達14%。
二手房價格不穩(wěn)
受周邊新樓盤低價或者平開的影響，北京市區(qū)周邊的二手房普遍出現(xiàn)了價格的回調(diào)。北京千萬家產(chǎn)市場研究中心的報告顯示，今年上半年，北京市二手房價環(huán)比去年下半年上漲4.2%，月均漲幅僅為0.7%，京城二手房整體成交均價漲幅趨于平緩。
上海二手房今年的1-6月份呈現(xiàn)起伏上揚，但漲幅趨緩的態(tài)勢。今年3月份達到上半年達到增長的最高值，環(huán)比增長2.07%，其后呈現(xiàn)一個趨緩甚至是下跌的態(tài)勢。上海六月份二手房市場樣本成交均價為18469元/平米，環(huán)比下跌0.45個百分點。
而同期深圳的二手房市場則處在艱難的調(diào)整期，1-6月份的深圳價格雖然一直處于下浮的狀態(tài)，但下浮的幅度明顯呈趨緩，從1月份的-3.86%到6月份-0.30%的降幅變化可以看出，深圳的中高檔二手商品房價格在上半年始終處于艱難的“爬坡”階段。
租房市場漸漸活躍
新樓盤交易的萎縮，以及二手房交易的趨緩，客觀上造成了租房需求的上升，二手房租賃市場活躍，各地的房屋租金開始出現(xiàn)不同幅度的上揚。由于奧運因素的影響，北京房租都有不同程度的上漲，從“我愛我家”市場研究中心7月租賃報告看，全市租金均價為2603元/月•套，與去年同期相比上漲了20.57%。在這種情況下，北京房產(chǎn)的租售比開始有所上升，基本維持在1:400左右的水平，但國際警戒水平不到1:200，相較之仍然維持在高位。
樓市成交量萎縮
成交量的下跌，不僅出現(xiàn)在一時一地，而有蔓延之勢，據(jù)央行在年初的調(diào)查報告顯示：北京、上海等七大城市居民購房意愿全線下跌。來自中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查顯示今年1－7月，上海累計新建住房成交量1004.4萬平方米，比去年同期減少493.6萬平方米，降幅達32.9%。
而國家統(tǒng)計總局北京調(diào)查總隊8月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，7月北京的住宅銷售套數(shù)將至近兩年來最低，僅售出4194套，還不到去年同期的4成。成交量的下跌不僅僅出現(xiàn)在一手房市場，二手房市場似乎也受到一些影響，情況也大致如此。
成交量下跌也傳導(dǎo)到中介那里。據(jù)記者調(diào)查了解，北京某家只從事南城房產(chǎn)交易的中介公司，今年前七個月只交易了一套房產(chǎn)，還是以降價8萬的形式完成的。由于上市的房源比去年增加了20%，他們自己也清楚不降價10%以上就賣不出去，但該中介仍在硬抗。
空置面積一路躥升
成交量的下跌，進一步推高了國內(nèi)房產(chǎn)的空置面積。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至三月底，我國商品房空置面積為1.22億平方米，同比增長23.8％。其中，空置商品住宅6983萬平方米，增長19.7％。
據(jù)《錢經(jīng)》記者觀察，北京通州的時尚街區(qū)，緊鄰梨園城鐵，三棟塔樓自2008年1月份開盤，售價12000元/平方，3月份左右降至11500元，但幾乎一直無人問津，目前銷售率僅約5%。北京朝陽區(qū)的位于三環(huán)之外的東方美景一期的空置率為25%，可是到了二期卻上升到60%。而夜晚漫步于上海金外灘花園，你會有些許的不自在起來，因為偌大的社區(qū)零零散散的亮著幾盞家燈，置身這樣的光影斑駁的水泥怪物中不禁感到陣陣寒意。
“缺錢”又“缺地”
去年末和今年初的一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，就如一套組合拳將眾開發(fā)商打的不知所措，其中最為要命的就是一系列房貸政策的出臺。信貸控制從開發(fā)商和消費者兩方面控制住信貸規(guī)模，一方面繃緊了開發(fā)商的資金鏈，另一方面打擊了房產(chǎn)市場的投機需求。
摘要:多年來持續(xù)看漲的高房價卻使住房這個生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場的供求狀況和消費者的需求定位，我們于2011年6月8日-9日針對鄭州市房地產(chǎn)消費者展開調(diào)查，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點調(diào)查相結(jié)合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費者市場的情況。
一.調(diào)查背景及目的
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，2002年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習(xí)，為了加強對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二.調(diào)查方法
通過采取問卷調(diào)查的方法，對鄭州市居民進行隨機調(diào)查問答，調(diào)查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)
果后采用Excel表對數(shù)據(jù)進行錄入和處理，并經(jīng)過嚴格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比
例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費者實際家庭收入水平。 3.
住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購房計劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃在3-5年內(nèi)購房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費者的購買積極性。 6.居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為
出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析 .
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設(shè)施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風(fēng)格要求的分析
從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。
三、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，大多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，
增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告優(yōu)秀范文篇【二】
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
但居高不下的城市房價，意味著以工資為主要收入的農(nóng)民工和城鎮(zhèn)市民都難以購買商品房。房產(chǎn)證將絕大部分農(nóng)民工排斥在城市（鎮(zhèn)）政府公共產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)體系之外。新市民可以暫時不考慮買房，但租不起房子是很可悲的，這將導(dǎo)致生存瓶頸問題。但我國現(xiàn)有的住房保障制度以本地戶籍為準(zhǔn)入門檻，未能納入很多新市民。因此，新市民的住房問題面臨市場失靈和政策失靈的兩難境地。
新市民安居之難
農(nóng)民工市民化，居住問題日益突出，自主改善居住環(huán)境的能力較低，獨立租賃需求有所提高。新型勞動大軍的“人的城鎮(zhèn)化”是實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵。在現(xiàn)階段，有能力和條件購房的群體比例仍然很小，他們的租金支付能力也較低。2015年農(nóng)民工人均月收入為3072元，居住支出為475元，占生活支出的46.9%。2015年，外出農(nóng)民工在務(wù)工地購房的比例為1.3%；與他人合租的占18.1%，下降0.3個百分點；獨立租房居住的占18.9%，提高0.4個百分點；在單位宿舍居住的占28.7%；在工地工棚居住的占11.1%，在生產(chǎn)經(jīng)營場所居住的占4.8%。
住宅普遍豪宅化與梯度消費矛盾日益加劇，新市民可承受的低價位房源少。房價的快速上漲引領(lǐng)租金的快速上漲。目前一線城市及部分二線城市租售比已達到1∶500，長期出租房產(chǎn)的意愿遠低于交易的意愿。加之，“城中村”、遠郊區(qū)等棚戶區(qū)項目改造加碼，農(nóng)民工聚居地的數(shù)量急劇減少，很難在就業(yè)的附近找到合適的房源。因此。農(nóng)民工的住房可承受能力下降，無法融入城市商品房市場，導(dǎo)致越來越多的新市民面臨住房困難。同時，很多新市民被排斥在公積金制度、公租房制度在內(nèi)的住房保障體制之外。大部分城市的新市民住房保障都傾斜于人才引進。
很多新市民被排斥于公積金制度、公租房制度在內(nèi)的住房保障體制之外，尤其是農(nóng)民工。這有悖于“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求。目前的住房公積金繳存對象是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工。根據(jù)《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》，繳存住房公積金農(nóng)民工的比例只為5.5%。在“十二五”期間建設(shè)的4000多萬套保障性住房中，產(chǎn)權(quán)式保障房比例過高且主要面向戶籍人口，只有公租房向非戶籍人口開放，但是公租房門檻和租金都較高。另外，大部分城市的新市民住房保障都A斜于人才引進，大部分新市民無緣享受。
住房問題、公共服務(wù)的不均等化加大新市民的流動性。由于沒有全國范圍內(nèi)關(guān)于社會保障的財政統(tǒng)籌以及統(tǒng)一的國民待遇標(biāo)準(zhǔn)，地方政府難以確保農(nóng)民工的社會保障，相關(guān)的公共政策都在圍繞著“農(nóng)民工”這一單一身份，使其成為一種被常態(tài)化的制度安排。在半城市化狀態(tài)下，農(nóng)民工不能平等地享受到城市化的成果，無法完全融入城市。尤其是住房問題和子女教育問題，使農(nóng)民工很難在城市舉家安居樂業(yè)，至此導(dǎo)致留守兒童等社會問題日益嚴重。新的居住證制度也構(gòu)成了一道新的“鴻溝”，成為城鄉(xiāng)居民新的福利分水嶺，如有的城市推行的“積分入戶、積分入學(xué)”制度導(dǎo)致了一種新的對農(nóng)民工的差別對待。大部分農(nóng)民工排在積分序列的末端，仍然被排斥在申請入籍的大軍之外。
新市民安居難破解之道
部分地方政府也努力解決新市民住房問題，主要做法包括建立農(nóng)民工住房公積金制度，對農(nóng)民工購房給予財稅支持和落戶政策優(yōu)惠，放寬公租房的門檻和貨幣補貼標(biāo)準(zhǔn)，將符合條件的新市民納入城市住房保障體系。但是，這些只能滿足極少部分新市民的住房需求，對龐大的新市民群體而言可謂杯水車薪。
而真正有效破解農(nóng)民工安居之難需要訴諸“一個原則、兩個路徑、三項改革”。
一個原則
一個原則，即以舉家安居樂業(yè)為原則，優(yōu)先解決有未成年子女的中低收入新市民家庭居住問題。首先，保障新市民的基本人權(quán)，以家庭為重，注重他的家庭身份，保障一家人團聚的權(quán)利。其次，建立全國統(tǒng)一的新市民子女義務(wù)教育國民待遇標(biāo)準(zhǔn)，中央財政統(tǒng)一安排，保障他們的子女平等接受義務(wù)教育，滿足其在城鎮(zhèn)舉家安居樂業(yè)的需求。中國長期以來增長優(yōu)先的發(fā)展政策產(chǎn)生了貧富差距、留守兒童等問題，應(yīng)轉(zhuǎn)向“親貧式增長”的發(fā)展模式，讓更多的群體分享到經(jīng)濟增長的成果，這才符合十八屆五中全會提出的共享理念。
兩個路徑
兩個路徑，即市場化路徑和保障路徑，市場和保障相結(jié)合，促進梯度消費，逐步改善居住環(huán)境。新市民出現(xiàn)分層分化，住房需求也日益多元化。不同類型的新市民在年齡、技能等方面存在較大差異，可分為高收入、中等收入、低收入階層，他們的住房需求也不同。高收入階層可以通過市場自主解決住房問題，對他們實施廣義住房保障，比如公積金制度。真正面臨住房困難的是中低收入階層的新市民。
以上路徑具體實施措施主要有三：其一，住房保障向新市民逐步開放。地方政府應(yīng)將新市民的住房需求納入中小城市和城鎮(zhèn)的住房保障規(guī)劃，中央和省級的住房保障補助資金相應(yīng)配套支持。其二，充分利用城市舊房和正規(guī)小產(chǎn)權(quán)房，解決部分新市民住房問題。在房價高企的背景下，全面性的住房保障將成為無底洞。政府不可能通過住房保障解決大部分新市民的住房問題，只能利用低端住宅市場自主解決。因此，尤其在城市化進程中我國政府應(yīng)培育和發(fā)展低端住宅市場。首先，放慢城市舊房的拆遷速度，為新市民提供過渡性住宅。其次，將“正規(guī)準(zhǔn)小產(chǎn)權(quán)房”納入保障性住房體系，通過租賃補貼等模式解決新市民住房問題，實現(xiàn)失地農(nóng)民和政府的雙贏。其三，對過剩的保障房推廣“租售并舉”，積極發(fā)展保障房二級市場，加強保障房的循環(huán)利用。近幾年保障房建設(shè)進入開工高峰期，配套設(shè)施建設(shè)滯后。一些地方保障房入住率低，部分保障房面臨屢遭棄申的尷尬。因此，應(yīng)盡快完善保障房小區(qū)的配套設(shè)施，提升居住服務(wù)功能。對于階段性過剩的保障房，裝修后投放到租賃市場，實施“租售并舉”，先出租給新市民、然后再按需出售。這不僅有利于改善新市民的居住需求，也能提高保障房的使用效率。盤活錯配、閑置的保障房，培育保障房二級市場。
三項改革
三項改革，即公積金制度改革、租賃制度和房產(chǎn)稅改革。通過公積金制度改革，提高新市民的住房可支付能力和社會歸屬感，通過租賃制度改革有效供給中低價位的租賃房源，滿足新市民的居住需求，通過房產(chǎn)稅改革提高地方政府的積極性，降低住房保障政策成本并提升政策效率。
通過公積金制度改革，提升公積金的“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”性質(zhì)，適應(yīng)“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展需求。首先，建立“公積金銀行”，創(chuàng)建公積金制度新功能的載體。目前設(shè)立“公積金銀行”條件已基本成熟，龐大的公積金余額需要全國協(xié)調(diào)管理，投資理財需要銀監(jiān)會等專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)管。其次，借鑒新加坡的公積金制度，賦予公積金制度社保和醫(yī)保功能。在未富先老的我國，龐大的非正規(guī)就業(yè)者的養(yǎng)老問題和醫(yī)療健康問題將直接威脅社會的穩(wěn)定?，F(xiàn)行社會保障制度下，“五險一金”轉(zhuǎn)移接續(xù)非常困難。在經(jīng)濟下行壓力較大、財政吃緊的情況下，地方政府不可能主動為新市民的社保、醫(yī)保買單。因此，他們需要另一種自救保障制度，公積金制度改革能成為突破口。最后，建立全國互認的個人公積金賬戶，優(yōu)化公積金的增值收益分配，鼓勵新市民自行繳存公積金。
借鑒德國經(jīng)進行住房租賃制度改革，即實行租金管制和租賃補貼制度，發(fā)展住房租賃保障制度。2016年印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》提出，建立購租并舉的住房制度，著重規(guī)范租賃市場發(fā)展。新市民的租賃需求非常高，租金可支付能力相對較低。89.5%的可出租房屋來自個人出租住宅（第六次人口普查數(shù)據(jù)），房源分散、較難管理。因此，應(yīng)對大中城市的一般商品房實施租金管制，在確保租金的合理水平的同時避免中介的抬高租金的現(xiàn)象。同時，通過租賃補貼、稅收優(yōu)惠等措施保障房東的權(quán)益。借鑒德國經(jīng)驗，德國各地區(qū)每年制訂“合理租金價格表”，披露租賃市場供求信息，引導(dǎo)區(qū)域租金變化。德國頒布《租房法》規(guī)定，如果超過合理租金20%，就被視為房租超高而違法并被課以巨額罰款，如果超過50%被視為暴利而犯法。另外，在德國不管開發(fā)新房或經(jīng)營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子必須在一定期限內(nèi)，讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租，期滿后才能按市場租金出租。我國流動人口多，住房租賃需求高，住房困難群體較多，更應(yīng)該積極規(guī)范住房租賃市場，發(fā)展住房租賃保障制度，提高新市民的住房可承受能力。
關(guān)鍵詞：農(nóng)民工；就業(yè)；經(jīng)濟收入；城市融入
一、農(nóng)民工的基本概況
（一）農(nóng)民工的數(shù)量及地域分布
2012年全國農(nóng)民工總量達到26261萬人，比上年增加983萬人，增長3.9%。2012年初沈陽市共有約135萬外來農(nóng)民工，占全國農(nóng)民工總量的0.51%。外地來沈陽打工的農(nóng)民工數(shù)量有逐年增加的趨勢。沈陽市農(nóng)民工分布比較集中在和平區(qū)的長白、砂山等地區(qū)。沈陽市轄區(qū)內(nèi)大約有85.9萬農(nóng)民工，占全部外來人口的94.7%。和平、沈河、皇姑和于洪區(qū)四個區(qū)的農(nóng)民工都達到了10萬人以上，其中沈河區(qū)的農(nóng)民工達11.0萬人，是全市外來農(nóng)民工最多的一個區(qū)。
（二）農(nóng)民工的來源地
在沈陽市工作的農(nóng)民工有75萬人來自于遼寧省內(nèi)其他縣市（占56%），有32萬人來自鄰近的黑龍江省（占12%）、吉林?。ㄕ?%）和（占4%）。山東（3%）、安徽（3%）、河南（2%）和河北（2%）等省份在沈陽市農(nóng)民工人數(shù)均在2萬人以上。四川（1%）、江蘇（1%）、浙江（1%）和湖北（1%）在沈陽市的農(nóng)民工均在1萬人以上，來自其他省份的農(nóng)民工占6%。
（三）農(nóng)民工的行業(yè)分布
沈陽市的農(nóng)民工主要集中在制造業(yè)（占22.6%）、批發(fā)和零售業(yè)（占27.7%）、建筑業(yè)（占13.2%）、住宿和餐飲業(yè)（占8.5%）、交通運輸倉儲和郵政業(yè)（占4.5%）。此外，農(nóng)林牧漁業(yè)占6.5%，房地產(chǎn)業(yè)占2.1%，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)占1.2%，采礦業(yè)占0.8%，居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)占5.7%，文化體育和娛樂業(yè)占0.8%，其它行業(yè)占6.4%。
（四）農(nóng)民工的年齡及學(xué)歷結(jié)構(gòu)
沈陽市農(nóng)民工以青壯年為主，年齡在14歲及以下人口10.6萬人，占全部外來人口的7.7%，15～45歲年齡段人口104.0萬人，占77.1%，46～59歲年齡段人口15.0萬人，占11.2%，60歲及以上人口5.4萬人，占4.0%。沈陽市的農(nóng)民工初中以下學(xué)歷的人約20萬人，占14.8%，初中學(xué)歷的約60萬人，占44.5%，高中學(xué)歷的有18萬人，占13.3%，大專及以上學(xué)歷的有37萬人，占27.4%。
二、農(nóng)民工的經(jīng)濟狀況
（一）工作時間
沈陽市的農(nóng)民工大部分都有固定的工作。常年有固定工作的占46.05%，工作不固定但可持續(xù)的占25.26%，工作時有時無的占14.87%，有工作就做沒工作就在家閑居的占13.82%。大部分農(nóng)民工沒有休息日，如餐飲、建筑業(yè)實行的是以天為單位計算工資，缺勤一天扣一天工資。調(diào)查問卷顯示，大部分農(nóng)民工每天工作時間都多于8個小時，每天工作少于8個小時的人僅占少數(shù)，每天工作8～10小時的農(nóng)民工占34%，10～12小時的農(nóng)民工占28%，12～14小時的占24%，甚至還有些行業(yè)的農(nóng)民工每天工作超過14個小時。
（二）勞動合同簽訂
勞動合同的簽訂率低，遠遠沒有達到政府規(guī)定的比率。建筑行業(yè)中普遍存在包工頭方式這種非正規(guī)的用工方式，使得建筑行業(yè)農(nóng)民工的勞動合同的簽訂率低于其他多數(shù)行業(yè)。在沈陽市的農(nóng)民工沒有簽訂書面勞動合同但有口頭約定的占18%，簽了書面合同的占66%，簽了書面合同而且有附加條款的占12%，既沒簽書面合同也無口頭約定的占4%。
（三）收入水平
沈陽市農(nóng)民工從事不同行業(yè)之間收入水平差別較大，收入較低的行業(yè)是服務(wù)業(yè)、住宿餐飲業(yè)和制造業(yè)，月均收入分別為1583元、1558元和1534元。收入水平較高的是交通運輸、倉儲郵政業(yè)和建筑業(yè)，人均月均收入分別為2124元和2002元。例如，從2005年至2012年，建筑行業(yè)農(nóng)民工工資上漲六倍到十幾倍，平均上漲了十倍。沈陽市餐飲業(yè)人員工薪水平排后，在44個行業(yè)中排在第34位。餐飲業(yè)人員短缺的主要原因之一是餐飲行業(yè)社會地位低、勞動強度大，城里年輕人不愿意在餐飲行業(yè)就業(yè)。
個案一：放線員小趙來自遼寧省鐵嶺市熊官屯鄉(xiāng)，初中未畢業(yè)。2006年到沈陽建筑工地做放線員學(xué)徒，月工資600元。2012年小趙的月工資達到1萬元。去掉冬閑5個月，工作7個月小趙能賺到7萬多元。
個案二：力工老趙是遼寧省阜新市大巴鎮(zhèn)的農(nóng)民。在2004年力工的日工資30元（同期木工日工資60元，瓦工和架子工日工資50元），而在2012年力工的日工資120元（同期瓦工和木工都以計件算工錢，日工資500元，架子工日工資150元）。
三、農(nóng)民工的社會狀況
（一）農(nóng)民工的住房情況
在沈陽市大部分農(nóng)民工都是租房。大約65%的家庭自己租房居住，大約20%的家庭是與他人合租住房。大有約10%的農(nóng)民工居住在由工作單位提供的簡易住房、倉庫、鍋爐房、收發(fā)室等。已購房農(nóng)民工約占5%，多為年輕人，購買的多是30多平方米的二手房。大部分農(nóng)民工的租房面積在24平方米以下。平房每個月租金在150～200元左右，樓房每個月租金在400～500元（一般是兩家合租）。多數(shù)農(nóng)民工家庭租住的是郊區(qū)等待動遷的平房，房屋狹窄潮濕，周邊環(huán)境較差。例如，一位來自葫蘆島建昌的木工來沈陽8年了，一家4口住在郊區(qū)20多平方米的平房里，冬天沒有水，要到別人家去接水吃。
（二）農(nóng)民工的社會文化生活
農(nóng)民工大多居住在租金便宜的城郊接合部的農(nóng)民出租房或者配套設(shè)施不全的社區(qū)，居住周邊缺少公共文化配套，而所在單位有關(guān)精神文化生活設(shè)施、場所不足，缺少參與城市文化活動的渠道和機會。在閑暇時間農(nóng)民工的主要娛樂是打牌、打麻將、喝酒、閑聊、看電視、閑逛，很少有人去公園或參加體育活動和讀書看報。為了推進城市農(nóng)民工的文化建設(shè)，新世界會展中心等10家工地成為了首批授牌的農(nóng)民工文化建設(shè)試點工地。推進建筑工地農(nóng)民工文化建設(shè)，不僅可以改變農(nóng)民工文化交流封閉的問題，還有利于促進農(nóng)民工快速融入城市社區(qū)生活。
（三）農(nóng)民工的消費行為
流動性強、薪資低下限制了農(nóng)民工的消費，教育制度導(dǎo)致農(nóng)民工子女教育消費支出比例高，醫(yī)療保障制度導(dǎo)致農(nóng)民工的醫(yī)療保健費用增加。農(nóng)民工普遍形成了低消費理念，特別是有關(guān)非物質(zhì)商品的消費很低。農(nóng)民工每月的支出主要用于日常消費，消費在吃穿日常用品上的占25%，手機上網(wǎng)的占16%，交通占12%，房租占21%，給家寄錢的占11%，儲蓄存款的占15%。一位農(nóng)民工說，在城市生活花銷太大，水煤電都得花錢，還要租房，要想攢點錢，就只能在吃穿上省了。
（四）農(nóng)民工的社會交往
由于城市農(nóng)民工處于整體較差的生活狀態(tài)，他們中的大多數(shù)人往往選擇回避必要的社會交往，這種回避不只是簡單的足不出戶，而是多方面的，具體表現(xiàn)為：對正常交往需要的忽視、參加一些社會活動時感到拘謹；對自身處境及身份的缺陷感受較為強烈、與他人交往時表現(xiàn)出不自信、害怕受到忽視與歧視以及對社會群體生活表現(xiàn)出消極心態(tài)等。
（五）農(nóng)民工的權(quán)益保障
農(nóng)民工社會保障制度包括養(yǎng)老保障制度、醫(yī)療保險制度、工傷保險制度和失業(yè)保險制度，但農(nóng)民工參加社會保險缺少法律上的細則規(guī)定，很多農(nóng)民工基本游離在社會保障體系之外。農(nóng)民工雖然融入了產(chǎn)業(yè)，但沒有融入城市，其就業(yè)穩(wěn)定性差，參加社會保險不積極，對參加養(yǎng)老保險在觀念和認識上也有誤區(qū)。截至2012 年5月末，沈陽全市農(nóng)民工參保人數(shù)達到23998人，比1月份實現(xiàn)凈增長8169 人。沈陽市農(nóng)民工參加養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、工傷保險、失業(yè)保險的比例分別為11%、32%、47%和7%。
四、農(nóng)民工的心理狀況
（一）農(nóng)民工進入城市的動因
大部分進入沈陽的農(nóng)民工目的性強且集中，因“務(wù)工經(jīng)商”進入沈陽市的占67.5%，有11.6%的人屬于“隨遷家屬”，另有8.4%的人屬于投親靠友。這三部分人占全部外來人口的87.5%。調(diào)查看到，與上一代農(nóng)民工打工掙錢的單一性相比，新生代農(nóng)民工務(wù)工的目的已發(fā)生巨大變化，求發(fā)展、開眼界成為主流，由以往進城掙錢回鄉(xiāng)發(fā)展開始向精神層面拓展。由單純謀生向追求歸屬感延伸，由承擔(dān)家庭經(jīng)濟責(zé)任向?qū)崿F(xiàn)人生價值延伸。
（二）農(nóng)民工對未來的期望
沈陽市農(nóng)民工對未來的期望各不相同，25.7%的農(nóng)民工希望將來能掌握一門專業(yè)技術(shù)，13%的農(nóng)民工希望能成為城市人，13.6%的農(nóng)民工則希望能掙很多錢，13.6%的農(nóng)民工希望自己能當(dāng)老板，同時還有一部分農(nóng)民工則希望能得到社會和家人朋友的尊重，有的則希望在城里待幾年后再回農(nóng)村等。
（三）農(nóng)民工的自我身份認同
農(nóng)民工雖然為推動現(xiàn)代化的進程做出了自己應(yīng)有的貢獻，但卻不為所在城市社區(qū)所接受和認同。由于不能享受到與市民平等的待遇，適應(yīng)能力弱的農(nóng)民工對社會存在的各種不公平的現(xiàn)象體會較深，對社會不公平的評價比其他人更消極。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分1960年以后出生的農(nóng)民工認為自己仍然是農(nóng)民工，只有很少一部分認為自己是城里人了。而大多數(shù)1980年以后出生的農(nóng)民工則認為自己除了沒有城市戶口外，跟城里人沒什么區(qū)別。
（四）農(nóng)民工對工作和生活的滿意度
在工作方面，12%的農(nóng)民工很滿意，56%的農(nóng)民工滿意，20%的農(nóng)民工不滿意，12%的農(nóng)民工很不滿意。在生活方面，18%的農(nóng)民工很滿意，61%的農(nóng)民工滿意，15%的農(nóng)民工不滿意，6%的農(nóng)民工很不滿意。調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)有一些農(nóng)民工不愿意回答這類問題。
總之，農(nóng)民工是中國當(dāng)今社會特有的一個龐大群體，他們在城市工作和生活的質(zhì)量參差不齊，想法也千奇百怪，而且并在一定程度上影響著社會的穩(wěn)定性。政府、企業(yè)和社會要盡力想出現(xiàn)實可行的具體辦法改善沈陽市農(nóng)民工的工作和生活條件，促進社會和諧穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻：
[1]國家統(tǒng)計局.2012年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告[EB/OL].國家統(tǒng)計局網(wǎng)， 2013-05-27.